Timing und die länderübergreifende Gestaltung

Da die spanische Vermögensteuer auf Basis des Vermögens zum Stichtag 31. Dezember berechnet wird (Art. 29 VStG), kann eine strategische Terminierung des Kaufs oder Verkaufs einer Immobilien auf Mallorca erhebliche Steuervorteile bringen.

Ein deutscher Steuerbürger, der seine spanische Immobilie am 30. Dezember veräußert, unterliegt für diese im betreffenden Jahr keiner spanischen Vermögensteuer mehr. Genauso kann ein Hinausschieben des Erwerbsdatums über den Jahreswechsel hinaus dazu führen, dass für das Jahr des geplanten Erwerbs noch keine Steuerpflicht entsteht.

Immobilienbesitz über Gesellschaftsstrukturen: Chancen und Risiken

Die Frage, ob eine Immobilie direkt oder über eine Gesellschaft gehalten wird, ist für Steuerbürger mit Vermögenswerten in Spanien von großer Bedeutung. Bei jeglicher Strukturierung über Gesellschaften müssen die Steuerfolgen im Herkunftsland mitberücksichtigt werden.

Kapitalgesellschaften: Ein Auslaufmodell für deutsche Immobilieneigentümer?

In der Vergangenheit wurden spanische Immobilien häufig über Kapitalgesellschaften gehalten. Aufgrund der verdeckten Gewinnausschüttungs-Problematik (vGA) in Deutschland und diverser gesetzlicher Änderungen ist dieses Modell jedoch für deutsche Steuerbürger mittlerweile oft steuerlich nachteilig. Besonders für Ferienimmobilien ist die Nutzung einer Kapitalgesellschaft daher in der Regel nicht empfehlenswert.

Die Alternative: Vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft (KG)

Eine interessante Alternative bietet die deutsche vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft (KG). Diese Gesellschaftsform ist nicht nur steuerlich vorteilhaft, sondern dient auch zivilrechtlich als effizientes Instrument für die Verwaltung von Familienvermögen.

Zentrale Vorteile der KG:

• Flexibilität der Vermögensverteilung: Vermögen kann wirtschaftlich an Familienangehörige verteilt werden, ohne dass eine direkte Beteiligung erforderlich ist. Die Beteiligung kann sogar null Prozent betragen, während dennoch über die Stellung als Komplementär die volle Verfügungsgewalt gewahrt bleibt.
• Steuerliche Abgrenzung zwischen Gesellschaft und Gesellschaftern: Spanische Steuerbehörden stellen bei der Vermögensteuer auf die zivilrechtliche Inhaberschaft ab (Art. 7 VStG). Die relative Rechtsfähigkeit der KG genügt, um eine klare Trennung zwischen Gesellschaft und Gesellschafter zu gewährleisten.
• Steuerbefreiung bei geringerem Immobilienanteil: Nach spanischem Recht unterliegen Gesellschaftsanteile der Vermögensteuer, wenn die Aktiva zu mindestens 50 Prozent aus spanischem Immobilieneigentum bestehen (Art. 5 VStG; Art. 21.4 DBA). Bleibt der Immobilienanteil unter dieser Schwelle, unterliegen die Gesellschaftsanteile keiner spanischen Vermögensteuer (Verbindliche Auskunft V2420-22).

Steueroptimierung durch Bilanzgestaltung

PRAXISTIPP: Das spanische Steuerrecht sieht detaillierte Bewertungsrichtlinien für die Bestimmung des Immobilienanteils in einer Gesellschaft vor.

Dabei ist besondere Aufmerksamkeit auf die Bilanzstruktur zu legen:

• Immobilien werden mit den Brutto-Anschaffungskosten angesetzt.
• Andere Vermögenswerte sind mit dem Verkehrswert zu berücksichtigen.

Fällt der Wert der übrigen Aktiva unter die 50-Prozent-Schwelle, unterliegen die gesamten Gesellschaftsanteile der spanischen Vermögensteuer (Verbindliche Auskunft V0107-2023). Daher ist es ratsam, keine unnötigen Aktiva in der Gesellschaft zu halten, die eine Steuerpflicht auslösen könnten.

Finanzierung einer KG: Stolpersteine und Lösungen

Ein häufig unterschätzter Aspekt bei der Strukturierung über eine KG ist die Finanzierung. Innerhalb einer Familie konzentriert sich die Kaufkraft oft auf eine oder zwei Personen. Daher muss sorgfältig geprüft werden, wie die anderen Beteiligten ihre Anteile finanzieren.

Besonderheiten in Deutschland und Spanien:

• Einzahlungen auf Kapitalkonto 2 eines Gesellschafters sollten nicht formlos erfolgen, da sie in Deutschland als Schenkung gewertet werden könnten.
• In Spanien könnten hohe Einlagen als Eigenkapital des Einzahlenden eingestuft werden.
• Eine angemessene Eigenkapitalausstattung der Gesellschaft ist aus spanischer Sicht erforderlich. Erfahrungswerte aus der spanischen Körperschaftsteuer-Gesetzgebung legen eine Eigenkapitalquote von mindestens 25 Prozent nahe.

Die Finanzierung sollte so strukturiert werden, dass keine unverhältnismäßigen steuerlichen Risiken oder Kosten entstehen.

Nachträgliche Umstrukturierung in eine KG: Steuerliche Vorteile nutzen

Für Immobilien, die bereits von natürlichen Personen erworben wurden, kann eine nachträgliche Strukturierung über eine KG sinnvoll sein. Dabei kann eine Einbringung der Immobilie in die KG im Tausch gegen Anteilsrechte erfolgen. Diese Lösung bietet mehrere Vorteile:

• Steuerliche Optimierung: Anstelle der Grunderwerbsteuer fällt nur Stempelsteuer an – diese Steuerarten schließen sich gegenseitig aus.
• Flexible Eigentumsverhältnisse: Weitere Miteigentümer können mit zumutbaren steuerlichen Auswirkungen in die Struktur aufgenommen werden.

Fazit: Steueroptimierte Strukturierung durch vorausschauende Planung

PRAXISTIPP: Die richtige Strukturierung von Immobilieneigentum kann erhebliche Steuervorteile bringen. Während Kapitalgesellschaften für deutsche Steuerbürger zunehmend unattraktiv werden, bietet die vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft eine flexible und steuerlich optimierte Alternative.

Für eine erfolgreiche Gestaltung:

1. Timing beim Kauf oder Verkauf nutzen, um unnötige Vermögensteuer zu vermeiden.
2. Kapitalgesellschaften kritisch prüfen, da sie oft steuerlich nachteilig sind.
3. Bilanzstruktur der Gesellschaft überwachen, um unter der 50-Prozent-Grenze für Immobilienanteile zu bleiben.
4. Finanzierung sauber aufsetzen, um Schenkungs- und Eigenkapitalprobleme zu vermeiden.
5. Nachträgliche Umstrukturierung nutzen, um bestehende Steuerlasten zu minimieren.

Durch eine vorausschauende Planung und die richtige Strukturierung lassen sich signifikante Steuerlasten vermeiden – ein entscheidender Vorteil für Immobilienbesitzer mit Assets in Spanien.