BFH | Urteil Steuerfreier Verkauf einer selbstgenutzten Ferienimmobilie

18. Oktober 2017 - Urteil des Bundesfinanzhofs: Verkauf der Ferienimmobilie kann in Deutschland komplett steuerfrei sein „Zu eigenen Wohnzwecken genutzt“ – an der Interpretation dieser Formulierung können hohe Summen hängen, die beim Verkauf einer Immobilie an den deutschen Fiskus abzuführen sind oder eben nicht.

Mit einem am 18. Oktober 2017 bekannt gewordenen Urteil hat Deutschlands höchstes Steuergericht, der Bundesfinanzhof (BFH), für Klarheit und Erleichterung gesorgt. Denn der Fiskus hatte die „eigenen Wohnzwecke“ bislang wesentlich restriktiver definiert. Potenziell betroffen ist jeder Deutscher, der mit dem Gedanken spielt, seine Mallorca-Immobilie zu verkaufen.

In Deutschland ist der Verkauf einer Immobilie als privates Veräußerungsgeschäft dann steuerpflichtig, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Erwerb nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Eine Ausnahme gilt für Immobilien, die entweder im Zeitraum zwischen der Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und der Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Fällt auch die Nutzung zu eigenen Erholungszwecken unter diese Ausnahme? Eigennutzung heißt zunächst, dass der Steuerpflichtige selbst sowie die im selben Haushalt lebenden Personen das Objekt nutzen. Zu beachten: Schon die Überlassung an andere Angehörige – wie zum Beispiel ein volljähriges Kind, das nicht mehr in der Einkommensteuererklärung der Eltern erfasst wird – kann “schädlich” sein, wie es im Steuerberaterjargon heißt. Denn damit handelt es sich nicht mehr um eine persönliche Nutzung.

Zusätzlich muss die Immobilie zu Wohnzwecken genutzt worden sein. Die Definition der „Wohnzwecke“ ist also entscheidend für die steuerlichen Folgen aus dem Verkauf einer selbstgenutzten spanischen Immobilie. Ist auch Urlaub ein Wohnzweck? Zwar hat das Finanzministerium seinerzeit die Ferienwohnungen von der Steuerbefreiung ausgenommen, doch gleichzeitig ausgeführt, dass keine permanente Nutzung vorliegen muss – eine nur zeitweise Nutzung reiche aus, wenn die Wohnung dem Steuerpflichtigen ansonsten durchgängig zur Verfügung stehe.

In einem Urteil, das 2016 veröffentlicht wurde, stellt das Finanzgericht Köln fest, dass die Nutzung einer Wohnung zu Urlaubszwecken gerade nicht begünstigt und somit der Verkauf einer Ferienimmobilie steuerpflichtig sei, sofern zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Dieser schlechten Nachricht aus Köln folgte die gute aus München: Da die Revision zugelassen wurde, beurteilte der BFH den Fall und entschied gegen die Auffassung des Finanzgerichts, dass auch Ferienwohnungen (und ebenso Zweitwohnungen) nun doch unter die Begünstigungsvorschrift fallen. Für die „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ sei lediglich erforderlich, dass die Immobilie zum Bewohnen geeignet sei und vom Steuerpflichtigen zumindest zeitweilig selber bewohnt werde. Der BFH führt explizit aus, dass ein Steuerpflichtiger mehrere Immobilien gleichzeitig zu eigenen Wohnzwecken nutzen kann. Eine gemeinsame Benutzung mit der Familie ist übrigens „unschädlich“.

Allerdings ist in diesem Zusammenhang die in Deutschland geltende „3-Objekt-Grenze“ zu beachten: Ab drei Immobilien gelten Verkäufe nicht mehr als privat und die Einkünfte somit als gewerbliche, sodass die Veräußerungen in jedem Fall einkommen- und gewerbesteuerpflichtig sind.

Ist ein Verkauf steuerpflichtig, so ist der Gewinn als Unterschied zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten zu berechnen, wobei letztere um Absetzungen für Abnutzung, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte abgezogen wurden, gemindert werden müssen. Sollte sich ein Verlust ergeben, kann dieser nur mit Gewinnen aus anderen Spekulationsgeschäften verrechnet werden.

Die spanische Besteuerung des Verkaufs der Mallorca-Villa ist simpel: Auf den Unterschied zwischen allen Anschaffungs- und damit verbundenen Nebenkosten einerseits (wichtig: alle Unterlagen/Rechnungen aufbewahren!) und dem Verkaufspreis abzüglich der Nebenkosten andererseits werden für EU-Ausländer 19 % fällig, und zwar binnen vier Monaten ab Notartermin.

Die gezahlten Zinsen, die Bewirtschaftungskosten und die Abschreibung (AfA) können in Spanien bei einer selbstgenutzten Immobilie weder bei der laufenden Besteuerung über die Einkommensteuer, noch bei der Besteuerung eines Verkaufsgewinns berücksichtigt werden. Die spanische Steuer kann in Deutschland nur angerechnet werden, wenn der Verkauf auch dort besteuert wird.

Zumindest bei der laufenden Besteuerung ist Deutschland generell großzügig. Eine Selbstnutzungssteuer gibt es ohnehin nicht, und ein “haushaltsnahes Beschäftigungsverhältnis” sowie die Inanspruchnahme von “haushaltsnahen Dienst- oder Handwerkerleistungen” bewirken selbst dann eine Steuerermäßigung, wenn sich der betreffende Haushalt in einem EU-/EWR-Staat befindet - wie Spanien. Es muss sich nicht um den Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen handeln. Die Finanzverwaltung erkennt explizit auch zu eigenen Wohnzwecken genutzte Zweit-, Wochenend- oder Ferienwohnung an.  Allerdings sind die anrechenbaren Kosten gedeckelt, und zwar wie folgt:

• Dienstleistungen: 20 Prozent der Aufwendungen, maximal 4.000 €
• Handwerksleistungen: 20 Prozent der Aufwendungen, maximal 1.200 €
• Beschäftigungsverhältnisse: 20 Prozent der Aufwendungen, maximal 510 €