Gericht moniert Diskriminierung von Nicht-EU-Bürgern bei Vermietung

Der Nationale Gerichtshof in Spanien (Audiencia Nacional) hat am 28. Juli ein Urteil gefällt, das die steuerliche Behandlung von Nicht-EU-Bürgern mit Mietimmobilien auf Mallorca grundlegend verändern könnte.

Bislang gilt:

• EU- und EWR-Bürger versteuern ihre Netto-Mieteinnahmen in Spanien mit 19 % – also nach Abzug von Nebenkosten und Abschreibungen.
• Nicht-EU/EWR-Bürger (z. B. aus der Schweiz, Andorra oder Monaco) müssen 24 % zahlen, und zwar auf die Bruttoeinnahmen – ohne Möglichkeit, Kosten und Abschreibung gegenzurechnen.

Die Ungleichbehandlung hinsichtlich Brutto und Netto beanstandeten die Richter nun mit Blick auf den freien Kapitalverkehr innerhalb der Europäischen Union. Und auch wenn es zu den unterschiedlichen Steuersätzen noch kein Urteil gibt, eröffnet sich Nicht-EU-Eigentümern zumindest die Chance, künftig ebenso Kosten und Abschreibung geltend zu machen wie EU-Bürger.

Was bedeutet das in der Praxis?

Das Urteil betrifft zum Beispiel Eigentümer aus der Schweiz, die eine Immobilie auf Mallorca besitzen und privat (d.h. nicht gewerblich) vermieten. Für sie war es bislang nur mit erheblichem administrativem Aufwand möglich, steuerliche Kosten und Abschreibungen anzusetzen – etwa durch die Gründung einer Betriebsstätte oder einer spanischen Gesellschaft (S.L.). Nun eröffnet sich ein direkter Weg.

Allerdings: Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Die spanische Finanzverwaltung kann Einspruch beim Obersten Gerichtshof (Tribunal Supremo) einlegen. Sollte dieser die Entscheidung der Audiencia Nacional bestätigen, würde eine Gesetzesänderung unumgänglich.

Was können Eigentümer nun tun?

Unabhängig vom weiteren Rechtsweg können Betroffene schon jetzt aktiv werden:

• Rückerstattungen beantragen: Für die nicht verjährten Zeiträume können zu viel gezahlte Beträge zurückgefordert werden. Die erste Verjährungsfrist läuft bereits am 20. Oktober 2025 ab (für das dritte Quartal 2021).
• Zukünftige Steuererklärungen anpassen: Für 2025 empfiehlt es sich, bereits die Möglichkeit der Kostenanrechnung in Betracht zu ziehen. Dafür sollte man die nötigen Belege zusammenstellen.
• Fristen im Blick behalten: Wer zu lange wartet, riskiert, Ansprüche auf Rückerstattung zu verlieren.

Unsere Einschätzung

Im aktuellen Podcast der PlattesGroup analysieren Christian Plattes (Asesor Fiscal, Leiter der Abteilung Wohn- und Ferienimmobilien) und Thomas Fitzner (Leiter der Residenten-Abteilung) die Entscheidung und deren Folgen im Detail. Gemeinsam geben sie praxisnahe Empfehlungen:

• Fürs laufende Jahr bereits nach dem Urteil versteuern.
• Bei Rückerstattungsanträgen zunächst abwarten, ob die Finanzverwaltung Einspruch einlegt.
• Frühzeitig alle relevanten Unterlagen zusammenstellen, um handlungsfähig zu werden.

Fazit

Das Urteil markiert einen möglichen Wendepunkt für Nicht-EU-Eigentümer von Immobilien in Spanien. Es schafft die Aussicht auf zumindest teilweise steuerliche Gleichbehandlung und könnte vielen Eigentümern auf Mallorca erhebliche Erleichterungen bringen. Gleichzeitig bleibt bis zum finalen Entscheid und die ausständige Gesetzesänderung noch eine gewisse Rechtsunsicherheit.

Wir von der PlattesGroup beraten Sie im Hinblick auf Ihre individuelle Situation, übernehmen die Berechnung potenzieller Rückerstattungen und stellen die notwendigen Anträge beim Finanzamt.

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