Nebenkosten bei der Ferienvermietung: wegweisendes Urteil für Nicht-EU-Ausländer

Timothea Imionidou
Hallo und herzlich willkommen zu unserem Podcast. Mein Name ist Timothea Imionidou. Ich bin die Podcast Producerin der PlattesGroup und habe auch heute wieder ein spannendes und hochaktuelles Thema mitgebracht. Bzw. übergebe ich direkt an zwei Experten der PlattesGroup, die dieses Thema heute beleuchten:
Zum einen Christian Plattes, Asesor Fiscal und Leiter der Abteilung Wohn- und Ferienimmobilien, sowie Thomas Fitzner, Leiter der Abteilung Residenten.

Die beiden stellen heute die Frage: Dürfen jetzt auch Nicht-EU-Ausländer Nebenkosten in der Vermietung geltend machen?
Der Nationale Gerichtshof in Spanien hat hierzu ein wegweisendes Urteil gesprochen – mit wichtigen Konsequenzen, unter anderem für Schweizer Immobilieneigentümer auf Mallorca.

Damit übergebe ich an meine beiden Kollegen und wünsche spannende Einblicke in dieses Thema.

Christian Plattes
Ja Thomas, heute sitzen wir zusammen und reden über anrechenbare Kosten bei Ferienvermietungen in Spanien.

Thomas Fitzner
Ein spannendes Thema, denn es gab dazu einen Gerichtsentscheid. Wir wollen das heute aufdröseln und am Ende unsere Handlungsempfehlung geben.

Christian Plattes
Bis vor einiger Zeit war es so, dass Nicht-Residente grundsätzlich keine Kosten gegenrechnen konnten.

Thomas Fitzner
Genau. Man hatte eine Immobilie auf Mallorca, hat sie vermietet, und die gesamten Einnahmen mussten zu 100 % versteuert werden. Keine Kosten, keine Abschreibungen. Christian, erklär bitte kurz, was unter Abschreibung zu verstehen ist.

Christian Plattes
Abschreibung ist ein steuerlicher Begriff und in der Ferienvermietung eine große Position zur Steuerminimierung. Jedes Investitionsgut hat eine Lebensdauer, die steuerlich über Jahre verteilt wird. Beispiel: Wenn ich eine Immobilie für 1 Million Euro kaufe, könnte ich diese Kosten nicht sofort in voller Höhe geltend machen. Stattdessen wird der Gebäudewert über die Jahre anteilig steuerlich berücksichtigt.

Thomas Fitzner
Das heißt konkret: Ich kann 3 % des Gebäudewerts pro Jahr als Kosten ansetzen und dadurch meinen steuerpflichtigen Gewinn reduzieren.

Christian Plattes
Genau. Früher konnten Nicht-Residente keine Kosten gegenrechnen. Das änderte sich dann durch ein Urteil des Obersten Gerichtshofs, sodass zumindest EU-Bürger Kosten und Abschreibungen geltend machen konnten. Jetzt gibt es jedoch ein neues Urteil, das die Lage grundlegend verändert.

Thomas Fitzner
Dieses Urteil ist besonders für Schweizer interessant. Sie sind keine EU-Bürger und hatten bisher den Nachteil, dass sie keine Kosten und keine Abschreibungen ansetzen konnten – bei gleichzeitig höherem Steuersatz von 24 % statt 19 % wie bei EU-Bürgern. Das Urteil ändert nichts am Steuersatz, aber es verpflichtet Spanien dazu, im Sinne der Nichtdiskriminierung auch Nicht-EU-Bürgern die Kostenanrechnung und Abschreibungen zu erlauben.

Es handelt sich um ein Höchstgerichtsurteil, gegen das die Steuerbehörde noch Einspruch erheben kann. Das Gesetz selbst wurde noch nicht geändert. Aber mit diesem Urteil hat sich eine Tür geöffnet.

Christian Plattes
Bis zum 28. September hat das Finanzamt Zeit, Einspruch einzulegen. Ich gehe davon aus, dass das passieren wird, denn es geht um erhebliche Steuereinnahmen. In der Praxis bedeutet das: Inspektoren werden weiterhin nach aktueller Gesetzeslage prüfen. Aber als Steuerpflichtiger hat man mit diesem Urteil ein starkes Argument in der Hand.

Thomas Fitzner
Richtig. Wenn also ein Schweizer eine Immobilie auf Mallorca besitzt und in die Ferienvermietung geht, war bisher der Rat: Gründen Sie eine Betriebsstätte oder eine spanische SL. Nur so konnten Kosten und Abschreibungen berücksichtigt werden – allerdings mit erheblichem administrativem Aufwand.

Christian Plattes
Genau, das war bisher oft der einzige Weg, wenn man die Ferienvermietung intensiver betreiben wollte. Aber das bedeutete viel Bürokratie.

Thomas Fitzner
Und auch zusätzliche Verpflichtungen: Um als Betriebsstätte anerkannt zu werden, müssen während des Aufenthalts bestimmte Dienstleistungen für die Gäste erbracht werden. Eine normale Wohnvermietung reicht nicht aus. Das heißt, für Schweizer war die Betriebsstätte oder eine SL die einzige Möglichkeit, diesen Nachteil auszugleichen.

Christian Plattes
Mit dem neuen Urteil ist das anders: Nun eröffnet sich die Möglichkeit, auch ohne Betriebsstätte oder SL Kosten und Abschreibungen anzusetzen – zumindest, wenn die Vermietung tatsächlich stattfindet.

Thomas Fitzner
Wichtig ist: Bei Selbstnutzung ändert sich nichts. Weder Residenten noch Nicht-Residenten können Kosten absetzen, wenn sie die Immobilie ausschließlich privat nutzen.

Christian Plattes
Für Vermietungsszenarien aber schon. Und das kann für Eigentümer, die ihre Immobilie zeitweise vermieten, entscheidend sein.

Thomas Fitzner
Jetzt stellt sich die Frage: Wie geht man damit in der Praxis um? Erstens bei den zukünftigen Steuererklärungen. Zweitens bei möglichen Rückerstattungen für vergangene Jahre.

Christian Plattes
Genau. Bis 2023 mussten Nicht-Residenten ihre Mieteinnahmen quartalsweise versteuern, seit 2024 gibt es die Möglichkeit der jährlichen Erklärung. Damit rückt die Frist für die Erklärung 2025 auf den 20. Januar 2026. Rückwirkend könnte man – soweit noch nicht verjährt – Rückerstattungen beantragen. Aber die erste Frist, die abläuft, ist der 20. Oktober 2025 für das dritte Quartal 2021. Danach wären diese Zeiträume verjährt.

Thomas Fitzner
Am 20. Oktober wissen wir zudem, ob die Steuerbehörde Einspruch einlegt. Damit haben wir einen ersten Meilenstein. Wer eine Rückerstattung beantragen will, sollte bis dahin Belege und Zahlungsnachweise zusammentragen. Denn Rechnungen allein reichen nicht.

Christian Plattes
Wichtig ist, sich klarzumachen: Verpasst man diese Fristen, gehen Ansprüche verloren. Man verliert dann zum Beispiel die Rückerstattung für ein Quartal.

Thomas Fitzner
Kommen wir zur Handlungsempfehlung:
Meine Empfehlung ist, für 2025 bereits nach dem Urteil zu versteuern – also Kosten und Abschreibungen geltend zu machen. Beim Rückerstattungsantrag für vergangene Jahre würde ich jedoch abwarten, bis mehr Klarheit über den Einspruch besteht.

Christian Plattes
Und wer sich vorbereiten möchte, sollte schon jetzt alle Belege und Unterlagen sammeln, um die Steuerersparnis konkret berechnen zu können.

Thomas Fitzner
Genau. Wichtig sind Rechnungen und Zahlungsbelege. Dann kann man für 2025 schon nach dem neuen System erklären und hat einen klaren Vorteil. Natürlich ist das Ganze komplexer, als wir es hier darstellen können – aber wir stehen gerne für eine Beratung zur Verfügung.

Christian Plattes
Dann bleibt nur noch zu sagen: Viel Erfolg und viel Spaß bei der künftigen Kostenanrechnung.

Thomas Fitzner
Alles Gute – und bis bald!

Christian Plattes
Ciao, tschüss!

Autorin: Timothea Imionidou / Mitarbeit: C. Schittelkopp