Touristische Vermietungslizenz auf Mallorca – was Eigentümer, Käufer und Investoren wissen müssen
Die touristische Vermietung von Immobilien auf Mallorca ist ein zentraler Aspekt für viele Eigentümer, Käufer und Investoren – aber auch eine juristische Herausforderung. In dieser Podcastfolge erhalten Sie einen kompakten Überblick über die aktuellen Regelungen rund um die touristische Vermietungslizenz auf Mallorca:
Welche Lizenztypen gibt es? Wie lange sind sie gültig? Sind sie übertragbar? Und was passiert, wenn eine Lizenz über Jahre nicht genutzt wird?
🔹 Dr. Dominic Porta, Immobilienexperte und Rechtsanwalt von Porta & Associates, erklärt praxisnah die rechtlichen Grundlagen, die Historie der Lizenzvergabe und die drei aktuellen Lizenzarten – von Einfamilienhäusern bis hin zu Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Er zeigt auf, wie sich Raumordnungspläne auf die Genehmigungslage auswirken und in welchen Gemeinden die touristische Vermietung überhaupt möglich ist.
🔹 Timothea Imionidou, Podcast Producerin der PlattesGroup, führt durch das Gespräch und stellt die wichtigsten Fragen aus Sicht der Praxis – verständlich, präzise und fundiert.
Erfahren Sie außerdem, wie Sie prüfen können, ob eine Lizenz aktiv ist, welche Rolle der Betreiber im Vergleich zum Eigentümer spielt und unter welchen Umständen eine Lizenz erlischt.
Hier geht es zum ersten Teil des Podcasts mit Dr. Dominic Porta!
🎧 Die Folge ist als Audio auf Spotify, Apple Podcast und auf allen weiteren gängigen Plattformen verfügbar sowie als Video auf YouTube.
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Timothea Imionidou
Hallo und herzlich willkommen zu unserer heutigen Podcast-Folge. Heute geht es um ein Thema, das bei vielen Eigentümern, Käufern und Investoren für Fragen sorgt: die touristische Vermietungslizenz auf Mallorca. Welche Lizenztypen gibt es? Wie lange sind sie gültig? Kann man sie übertragen? Und wie erkennt man überhaupt, ob eine Lizenz aktiv ist? Genau darum geht es heute.
Timothea Imionidou
Mein Name ist Timothea Imionidou, ich bin Podcast Producerin der PlattesGroup – und ich freue mich, dass Sie wieder mit dabei sind. Mein Gesprächspartner heute ist Dr. Dominic Porta, Immobilienexperte und Rechtsanwalt bei Porta & Associates. Hallo Dominic, schön, dass du da bist.
Dr. Dominic Porta
Hallo Timothea, schön, dass ich hier sein darf.
Timothea Imionidou
Dann legen wir direkt los – am besten mit den Basics. Welche Arten von Vermietungslizenzen gibt es überhaupt? Und worin unterscheiden sie sich?
Dr. Dominic Porta
Zunächst einmal ist wichtig zu wissen, dass es im Laufe der Jahre immer wieder Änderungen gegeben hat. Entscheidend ist: Wann wurde eine Lizenz erworben?
Wurde sie zum Beispiel vor 2012 erworben, muss sie alle vier bis fünf Jahre verlängert werden. Diese Lizenzen galten fast ausschließlich für alleinstehende Einfamilienhäuser.
Zwischen 2012 und 2017 wurden dann auch Lizenzen für Doppelhaushälften und Reihenhäuser vergeben. Damals konnte man relativ günstig Bettenplätze kaufen – je nach Anzahl zwischen 100 und 300 Euro.
Dr. Dominic Porta
Diese Lizenzen wurden "for life" erworben. Sie müssen nicht verlängert werden und sind dauerhaft an die Immobilie gebunden.
Timothea Imionidou
Liegt das daran, dass damals die Nachfrage geringer war als heute?
Dr. Dominic Porta
Nicht unbedingt. Der Markt war damals einfach weniger reguliert.
Die große Reform kam dann im Jahr 2017. Seitdem unterscheiden wir drei Arten von touristischen Vermietungslizenzen:
- Für alleinstehende Einfamilienhäuser – mit dieser Lizenz darf ganzjährig vermietet werden. Auch sie wird "for life" vergeben, wenn die entsprechenden Bettenplätze erworben wurden.
- Für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern oder Objekte innerhalb einer Eigentümergemeinschaft – diese Lizenzen sind auf fünf Jahre befristet und müssen regelmäßig verlängert werden.
- Eine Unterform der zweiten Variante – sie erlaubt dem Eigentümer, selbst in der Immobilie zu wohnen, gleichzeitig darf aber nur für maximal 60 Tage im Jahr vermietet werden. In der Regel ist das in der Hauptsaison – also im Juli und August – nicht erlaubt.
Timothea Imionidou
Gilt dieses Lizenzsystem auf ganz Mallorca oder gibt es regionale Unterschiede?
Dr. Dominic Porta
Grundsätzlich gelten die Regelungen für alle Balearen-Inseln. Da es aber zwischen den Inseln Unterschiede gibt, konzentrieren wir uns hier auf Mallorca.
Zusätzlich zum Landesrecht gibt es einen Raumordnungsplan, der lokal von den Gemeinden umgesetzt wird. Abhängig davon sind bestimmte Lizenzformen in einigen Gemeinden zulässig – in anderen nicht.
Timothea Imionidou
Zum Beispiel ist es in Palma ja nicht erlaubt, Wohnungen in Mehrfamilienhäusern touristisch zu vermieten, korrekt?
Dr. Dominic Porta
Korrekt. Jede Gemeinde kann auf Basis des Raumordnungsplans eigene Einschränkungen vornehmen.
Timothea Imionidou
Wie kann ich als Käufer prüfen, ob eine Lizenz aktiv ist?
Dr. Dominic Porta
Es gibt ein öffentlich zugängliches Register der Tourismusbehörde. Wenn eine Lizenz dort als aktiv eingetragen ist, ist das ein gutes Zeichen.
Timothea Imionidou
Gibt es auch etwas Sichtbares am Gebäude?
Dr. Dominic Porta
Ja. Wer eine gültige Lizenz hat und Ferienvermietung betreibt, muss eine Plakette mit der Lizenznummer anbringen.
Timothea Imionidou
Das heißt, es ist relativ einfach zu überprüfen, ob eine Immobilie über eine Lizenz verfügt?
Dr. Dominic Porta
Genau.
Timothea Imionidou
Was passiert mit der Lizenz, wenn die Immobilie verkauft wird?
Dr. Dominic Porta
In der Regel wird die Lizenz mitverkauft und vom Käufer übernommen. Sie bleibt an die Immobilie gebunden.
Timothea Imionidou
Muss man beim Notartermin etwas beachten?
Dr. Dominic Porta
Ja, im notariellen Kaufvertrag sollte die Lizenz ausdrücklich erwähnt und ihre Übertragung festgehalten werden.
Timothea Imionidou
Wie funktioniert die Übertragung aus rechtlicher Sicht?
Dr. Dominic Porta
Es handelt sich juristisch um ein Recht an der Immobilie. Dieses Recht wird mit der Immobilie gemeinsam übertragen.
Timothea Imionidou
Das heißt: Ich kaufe dem Verkäufer nicht nur die Immobilie, sondern auch die Lizenz ab?
Dr. Dominic Porta
Richtig.
Timothea Imionidou
Kann die Lizenz auch verloren gehen, wenn ich sie längere Zeit nicht nutze?
Dr. Dominic Porta
Ja. Wenn über längere Zeit keine Vermietung registriert wird, kann die Tourismusbehörde die Lizenz entziehen. Die Bettenplätze fallen dann an die Bettenplatzbörse zurück und können neu vergeben werden.
Timothea Imionidou
Gibt es dafür eine feste Frist?
Dr. Dominic Porta
Zwei aufeinanderfolgende Jahre ohne Aktivität können zum Entzug führen. Allerdings ist die Behörde aktuell noch nicht besonders aktiv bei der Umsetzung. Entscheidend ist der Moment, in dem eine Benachrichtigung zugestellt wird. Vorher kann die Lizenz jederzeit wieder aktiviert werden.
Timothea Imionidou
Und wenn die Lizenz einmal entzogen wurde, kann ich sie nicht mehr reaktivieren?
Dr. Dominic Porta
Genau. Die Bettenplätze sind dann weg. Neue Bettenplätze zu bekommen, ist aktuell sehr schwierig.
Timothea Imionidou
Darauf gehen wir in einer zweiten Folge noch genauer ein.
Wie sieht es aus, wenn Eigentümer und Betreiber nicht dieselbe Person sind?
Dr. Dominic Porta
Das ist ausdrücklich erlaubt. Klassisch ist der Fall, dass ein Eigentümer die Immobilie besitzt, aber die Ferienvermietung nicht selbst übernehmen möchte. Er kann diese Aufgabe an einen Betreiber übertragen – etwa durch einen entsprechenden Mietvertrag. Der Betreiber meldet dann die Ferienvermietung auf sich an.
Timothea Imionidou
Ist es dabei egal, ob der Betreiber eine Privatperson oder eine Agentur ist?
Dr. Dominic Porta
Ja. Es kann sich um eine natürliche oder juristische Person handeln.
Timothea Imionidou
Und wer haftet im Ernstfall?
Dr. Dominic Porta
Beide – Eigentümer und Betreiber. Die Tourismusbehörde hat ein Wahlrecht, wird sich aber meist an den Eigentümer wenden, weil dieser leichter greifbar ist. Strafen können direkt auf die Immobilie vollstreckt werden. Auch der Betreiber bleibt jedoch voll haftbar.
Timothea Imionidou
Das waren jetzt erstmal die Grundlagen – vielen Dank für diesen Überblick. In einer weiteren Folge gehen wir dann noch tiefer ins Thema.
Autorin: Timothea Imionidou / Mitarbeit:
