Ferienvermietung auf Mallorca: Was hat sich 2025 bei den Auflagen für Gästebetten geändert?

Timothea Imionidou
In dieser zweiten Folge zum Thema touristische Vermietung auf Mallorca geht es vor allem um die aktuelle Gesetzeslage und das Antragsverfahren 2025.
Hallo und herzlich willkommen zu unserer heutigen Podcast-Folge. Mein Name ist Timothea Imionidou, ich bin die Podcast-Producerin der PlattesGroup – und heute wieder bei mir: Immobilienexperte und Rechtsanwalt von Porta & Associates, Dr. Dominic Porta.

Dr. Dominic Porta
Hallo! Ich freue mich, hier zu sein.

Timothea Imionidou
Ich mich auch. In der letzten Folge haben wir über die Grundlagen der Ferienvermietungslizenz gesprochen. Heute wollen wir konkreter werden.
Was sagt denn das neue Gesetz von April 2025? Und was gilt aktuell?

Dr. Dominic Porta
Ganz klar geregelt ist, dass das sogenannte Moratorium – also die Aussetzung der Bettenplatzvergabe – weiterhin bis mindestens Ende 2026 gilt.
Bestehende Lizenzen bleiben gültig und können unter bestimmten Voraussetzungen übertragen werden. Es gibt einen vollständigen Stopp bei der Vergabe neuer Lizenzen für Immobilien in Mehrfamilienhäusern oder in Eigentümergemeinschaften – und das inselweit. Neue Lizenzen sind derzeit nur für alleinstehende Einfamilienhäuser oder diesen gleichgestellte Immobilien möglich. Wichtig ist: Im September 2025 wird ein neues Vergabeverfahren für zurückgegebene oder eingezogene Bettenplätze stattfinden. Alle, die ihre Lizenz erweitern oder eine neue Lizenz beantragen möchten, sollten sich jetzt vorbereiten, ihre Unterlagen bereithalten und ihre Experten oder Berater einbinden, um die Anträge fristgerecht einzureichen.

Timothea Imionidou
Das heißt: Die zurückgegebenen Bettenplätze werden neu vergeben – aber es gibt keine zusätzlichen?

Dr. Dominic Porta
Genau. Es werden keine neuen Bettenplätze ausgeschüttet. Das Limit bleibt bestehen. Es geht ausschließlich um bereits vorhandene, zurückgegebene Plätze, die erneut in Umlauf gebracht werden.

Timothea Imionidou
Seit wann gibt es denn dieses Moratorium?

Dr. Dominic Porta
Das müsste seit spätestens 2023 gelten, eventuell auch schon etwas länger. Bitte nageln Sie mich da nicht fest.

Timothea Imionidou
Also noch nicht allzu lange. Warum war es denn überhaupt notwendig, die Vergabe stillzulegen?

Dr. Dominic Porta
Wahrscheinlich wegen politischer Richtungswechsel. Meiner persönlichen Meinung nach ist das nicht sinnvoll, denn die Ferienvermietung ist eine attraktive und nachhaltige Alternative zum klassischen Hotelbetrieb – und sie zieht einen ganz anderen Typ von Touristen an. Dank des bestehenden Regelwerks ist sie gut reguliert, nachhaltig und umweltorientiert. Wer sich daran hält, leistet einen Beitrag zum Schutz der Insel. Schade, dass der politische Wille fehlt, das auch anzuerkennen.

Timothea Imionidou
Du hast gesagt, dass man zum Beispiel auch aufstocken kann. Heißt das: Wenn ich ein Haus mit sieben Bettenplätzen habe, kann ich weitere hinzufügen?

Dr. Dominic Porta
Die Zahl der erlaubten Betten richtet sich nach der Bewohnbarkeitsbescheinigung. Wenn jemand sein Haus legal erweitert hat – also ein zusätzliches Zimmer vorhanden ist – braucht er auch zusätzliche Bettenplätze, um dieses Zimmer vermieten zu dürfen. Genau das könnte jetzt im September beantragt werden.

Timothea Imionidou
Ist es denn einfacher, zusätzliche Bettenplätze zu beantragen als eine komplett neue Lizenz?

Dr. Dominic Porta
Nicht unbedingt. Es wird erwartet, dass die Nachfrage im September höher ist als das verfügbare Angebot. Vermutlich wird im Losverfahren entschieden. Man kann also Glück oder Pech haben. Aber wie man so schön sagt: You have to be in it to win it. Man sollte auf jeden Fall teilnehmen.

Timothea Imionidou
Gibt es denn noch andere Möglichkeiten, an Bettenplätze zu kommen?

Dr. Dominic Porta
Ja, seit April gibt es die Möglichkeit, Bettenplätze direkt von Dritten zu erwerben. Wer Bettenplätze besitzt, sie aber nicht nutzt, kann sie an eine andere Person verkaufen – vorausgesetzt, der Immobilientyp ist identisch. Man kann also keine Bettenplätze einer Wohnung für ein Einfamilienhaus verwenden – oder umgekehrt.

Timothea Imionidou
Wenn ich sie kaufe – dann gehören sie mir?

Dr. Dominic Porta
Ja. Der Kauf kann privatschriftlich oder notariell erfolgen. Mit dem Vertrag meldet man die Bettenplätze dann auf sich um.

Timothea Imionidou
Und ausleihen geht nicht?

Dr. Dominic Porta
Nein, das wäre vielleicht charmant – wie Skiausrüstung bei Decathlon – aber nein, das ist nicht erlaubt. Uns sind sogar Fälle bekannt, bei denen Eigentümer Bettenplätze gekauft haben, sie aber nie genutzt haben. Nun droht, dass die Tourismusbehörde sie einzieht – und bevor das passiert, kann man sie verkaufen.

Timothea Imionidou
Was ist so ein Bettenplatz denn überhaupt wert?

Dr. Dominic Porta
Das ist aktuell schwer zu sagen. Es gibt noch keinen festen Marktpreis. Als Mindestpreis kann man die 3.500 Euro ansetzen, die bei der Bettenplatzbörse für Einfamilienhäuser fällig wären. Es würde mich aber nicht wundern, wenn Bettenplätze in der aktuellen Situation auch für 10.000 Euro oder mehr gehandelt werden.

Timothea Imionidou
Wie läuft denn das Genehmigungsverfahren ab?

Dr. Dominic Porta
Seit 2017 hat sich da nicht viel geändert. Zuerst benötigt man eine Bescheinigung der Gemeinde, dass sich die Immobilie in einer geeigneten Zone befindet. Mit dieser Bescheinigung kann man dann Bettenplätze beantragen – im September etwa im Rahmen des Vergabeverfahrens. Nach Zuteilung der Bettenplätze muss innerhalb eines Monats ein Antrag bei der Tourismusbehörde gestellt werden. Die Immobilie muss dann noch bei der Polizei auf der Plattform Hospedajes registriert werden. Erst dann kann man mit der Vermietung beginnen.

Timothea Imionidou
Und die Lizenzplakette muss man dann auch anbringen?

Dr. Dominic Porta
Genau – das gehört dazu.

Timothea Imionidou
Welche Unterlagen sind denn verpflichtend?

Dr. Dominic Porta
Mindestens die gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung und ein Energieausweis mit entsprechender Klasse. Außerdem muss sichergestellt sein, dass keine schwerwiegenden baurechtlichen Verstöße vorliegen – denn die Behörden tauschen sich aus. Bei schweren Verstößen kann die Lizenz nicht vergeben oder sogar entzogen werden.

Timothea Imionidou
Was wäre denn so ein schwerwiegender Verstoß?

Dr. Dominic Porta
Ein klassisches Beispiel ist ein illegaler Anbau – also ohne Genehmigung. Das gilt als schwerer oder sehr schwerer Verstoß.

Timothea Imionidou
Gibt es typische Fehler im Genehmigungsprozess?

Dr. Dominic Porta
Ja – zum Beispiel, wenn Eigentümer es selbst versuchen oder unqualifizierte Berater beauftragen. Wir übernehmen regelmäßig Fälle, bei denen im Nachhinein noch Schäden begrenzt werden müssen. Das Verfahren ist komplex. Eine professionelle Begleitung lohnt sich.

Timothea Imionidou
Was genau übernehmen Sie dabei?

Dr. Dominic Porta
Wir prüfen zunächst, ob das Projekt überhaupt Aussicht auf Erfolg hat. Wenn nicht, wird auch kein Antrag gestellt. Wenn ja, begleiten wir den gesamten Prozess: Wir gleichen Unterlagen ab, prüfen das Inventar – zum Beispiel ob Feuerlöscher vorhanden sind – und reichen dann fristgerecht ein.

Timothea Imionidou
Also eine Art Checkliste?

Dr. Dominic Porta
Genau – die habe ich im Kopf.

Timothea Imionidou
Was sind die wichtigsten Voraussetzungen?

Dr. Dominic Porta
Bewohnbarkeitsbescheinigung, Energieausweis, Haftpflichtversicherung – aber nicht die normale Hausratversicherung, sondern eine spezielle für die Vermietung.

Timothea Imionidou
Hat eine bestehende Lizenz Einfluss auf den Kaufpreis?

Dr. Dominic Porta
Auf jeden Fall. Je nach Lizenzart und Nutzungspotenzial kann sie den Kaufpreis um 10 bis 30 Prozent erhöhen. Ein alleinstehendes Haus mit acht bis zwölf Bettenplätzen kann jährlich über 100.000 Euro Umsatz generieren.

Timothea Imionidou
Und das hat auch Auswirkungen auf eine Finanzierung?

Dr. Dominic Porta
Ja – aber Vorsicht: Wenn die Bank erfährt, dass man das Objekt vermieten möchte, wird es als Investmentobjekt eingestuft – das bedeutet oft schlechtere Finanzierungskonditionen.

Timothea Imionidou
Aber auch das erklären Sie Ihren Kunden?

Dr. Dominic Porta
Sehr gerne.

Timothea Imionidou
Bleiben wir beim Kauf: Wenn ich eine Immobilie mit bestehender, aber nicht genutzter Lizenz kaufe – kann ich sie reaktivieren?

Dr. Dominic Porta
In der Regel ja – sofern die Lizenz nicht entzogen wurde. Sie bleibt an die Immobilie gebunden. Man sollte sie aber im Kaufvertrag erwähnen und mitübertragen. Falls die Behörde den Nachweis verlangt, kann man dann reagieren.

Timothea Imionidou
Wie läuft so eine Reaktivierung ab?

Dr. Dominic Porta
Man stellt einen Änderungsantrag bei der Tourismusbehörde. Wenn alles in Ordnung ist, wird die Lizenz auf den neuen Eigentümer übertragen.

Timothea Imionidou
Muss man die Lizenz noch irgendwo registrieren?

Dr. Dominic Porta
Ja, die endgültige Eintragung erfolgt im Tourismusregister der Balearen. Das ist das entscheidende Dokument – nicht ein gesondertes „Genehmigungsschreiben“. Neu seit Juli: Es muss zusätzlich ein Eintrag im Grundbuch erfolgen – und zwar auch bei bestimmten Saisonmietverträgen.

Timothea Imionidou
Und wenn man das versäumt?

Dr. Dominic Porta
Dann drohen Bußgelder – wie so oft im Leben, wenn man erwischt wird.

Timothea Imionidou
Vielen lieben Dank – das war sehr aufschlussreich.

Dr. Dominic Porta
Ich danke dir, Timothea. Es hat viel Spaß gemacht. Schön, dass ich dabei sein durfte – gleich zweimal.

Autorin: Timothea Imionidou / Mitarbeit: ff