Die EU greift durch: mehr Transparenz bei der Ferienvermietung

Globale Plattformen, lokale Vorschriften: Obwohl weltweit in Metropolen und an attraktiven Reisezielen im großen Stil kurzzeitvermietet wird und die Vermittlungsportale Global Player sind, werden die Regeln für das boomende Geschäft mit der Ferienvermietung bislang auf lokaler Ebene gemacht. Die Balearen haben genauso ihre eigenen Vorschriften wie beispielsweise Barcelona, Paris oder Frankfurt. In der Praxis bedeutet dieser Regel-Flickenteppich nicht selten einen Freibrief für Vermieter, Vermittler und Gäste. Die Behörden haben es infolge fehlender Ressourcen und mangelnder Transparenz denkbar schwer, den Markt der Kurzzeitvermietung zu kontrollieren.

Das soll sich nach dem Willen der EU jetzt ändern. Das Europäische Parlament hat im Februar neue Regeln für Kurzzeitmieten verabschiedet, die Anfang Mai im Amtsblatt der EU veröffentlicht worden sind (Dokument vom 11. April). Ab dann haben die Mitgliedstaaten maximal zwei Jahre Zeit, das neue Regelwerk umzusetzen, das nicht nur für mehr Transparenz sorgen, sondern auch die Behörden bei der Förderung eines nachhaltigen Tourismus unterstützen soll.

Boom der Ferienvermietung geht ungebremst weiter

Bislang ist die Ferienvermietung nach Analyse der EU oftmals alles andere als nachhaltig. Vielmehr verknappe sie den verfügbaren Wohnraum in beliebten Touristenzielen, lasse dort die Mietpreise steigen und reduziere mitunter die Lebensqualität für die örtliche Bevölkerung. Zumal der Boom in den vergangenen Jahren – mal abgesehen von der Corona-Delle – ungebremst weiterging. Von August 2019 bis August 2023 stieg die Zahl der monatlichen Gästeübernachtungen EU-weit von knapp 97 Millionen auf knapp 125 Millionen.

Das künftige Regelwerk basiert nun auf drei Pfeilern: Zum einen müssen sich die Anbieter von Kurzzeitmietobjekten online registrieren (Artikel 4). Nur wer eine Registrierungsnummer vorweisen kann – diese sollen in ein öffentliches, leicht zugängliches Register aufgenommen werden –, darf künftig seine Immobilie vermieten. Dies soll den Behörden die Identifizierung von Gastgebern und die Überprüfung ihrer Angaben erleichtern. Die obligatorischen Angaben sind umfassend und reichen von der detaillierten Anschrift und der Katasternummer über die Zahl der Schlafgelegenheiten für Gäste bis hin zur Bestätigung einer Vermietungslizenz (Artikel 5). Wenn ein Gastgeber gegen die lokalen Vorschriften verstößt, sind die nationalen Behörden befugt, die Registrierungsnummer vorübergehend zu sperren und die Online-Plattformen aufzufordern, die Inhalte zu entfernen (Artikel 6).

Die Ferienvermietungsgäste wiederum können auf mehr Verlässlichkeit der Informationen auf den Portalen hoffen. Die Online-Plattformen wie Airbnb, Booking, Trivago oder Expedia werden verpflichtet, die Vollständigkeit und Gültigkeit der Immobilienangaben zu überprüfen und hierfür auch stichprobenartige Kontrollen auszuführen (Artikel 7 und 8).

Ein dritter Pfeiler schließlich nimmt die Portale auch hinsichtlich der Transparenz in die Pflicht. Das neue Regelwerk sieht hierfür einen umfassenden Datenaustausch vor. Die Mitgliedstaaten sollen zu diesem Zweck einen digitalen Zugangspunkt einrichten (Artikel 7). Auf diese Weise erhalten die lokalen Behörden Daten von den Plattformen über Gastgeberaktivitäten, mit denen sie die Mietaktivitäten besser verstehen können. Konkret bedeutet das: Die großen Portale müssen monatlich komplexe und umfassende Daten zugänglich machen – von der Zahl der Übernachtungen und Gäste über Nachweise zum Gastgeber bis hin zur genauen Adresse (Artikel 9).

Bislang fehlen den Behörden solche Informationen bei Inspektionen. Um die genaue Adresse eines Inserats zu ermitteln, bleibt den Inspektoren bisweilen nichts anderes übrig, als selbst eine Reservierung zu tätigen oder zu versuchen, Feriengäste nach Anzeigen von Nachbarn „auf frischer Tat“ zu ertappen. Gleichzeitig zeigen sich die Portale mitunter wenig kooperativ bei der Überprüfung der Frage, ob Gastgeber auch wirklich eine Lizenz zur Vermietung haben – dies sei schließlich Verantwortung der Vermieter. Die balearischen Behörden mussten sogar die Erfahrung machen, dass Angebote ohne Lizenz auch nach Aufforderung nicht offline genommen wurden. Dabei handelte es sich um offensichtliche Fälle, ist doch beispielsweise im Stadtgebiet von Palma die Ferienvermietung von Apartments in Mehrfamilienhäusern verboten. Und bei der Weigerung, das Vorliegen einer Registrierungsnummer zu überprüfen, bekamen die Portale sogar juristisch Recht – eine im Jahr 2018 auf Mallorca verhängte Strafe über 300.000 Euro für eine Plattform wurde zwei Jahre später vom balearischen Verwaltungsgericht wieder einkassiert.

Beweislast liegt nun bei den Online-Portalen

Nun wird die Beweislast umgedreht – die Portale können künftig nicht mehr die Verantwortung auf die Vermieter abwälzen oder auf die EU-Dienstleistungsrichtlinie als Freifahrtschein für ihr Business zählen. Bei der Erlassung strikterer Regeln hat der Gesetzgeber zudem inzwischen die Justiz auf seiner Seite. So hat der Europäische Gerichtshof in einem Grundsatzurteil von 2020 keinen Zweifel daran gelassen, dass der Kampf gegen Wohnungsmangel dem allgemeinen Interesse dient. Die Mitgliedstaaten dürfen demnach Regelungen schaffen, die den Zugang zu bezahlbarem Wohnraum ermöglichen und die Lage auf den Immobilienmärkten entspannen. Das neue Regelwerk sieht zudem explizit Sanktionen vor, wobei die Mitgliedstaaten sicherstellen müssen, dass diese Maßnahmen „wirksam, verhältnismäßig und abschreckend“ sind (Artikel 15).

Die andere Seite der Medaille des neuen Regelwerks: Auf die Vermieter kommen ein erhöhter Verwaltungsaufwand und mehr Beratungsbedarf zu. Wo bislang vieles nicht so genau genommen wurde oder sich nicht nachprüfen ließ, werden Immobilienbesitzer in der Pflicht stehen, vollständige und korrekte Angaben gegenüber den Behörden und den Vermittlungsportalen zu machen, um keine Strafen zu riskieren. Es zeichnet sich also für die nahe Zukunft eine größere administrative Aufgabe ab, für deren Bewältigung die PlattesGroup eine umfassende Lösung erarbeiten wird.

Auch wenn die Umsetzung des Regelwerks Sache der Mitgliedstaaten ist, wird es statt des bisherigen Flickenteppichs europaweit einheitliche Standards geben, die eingehalten werden müssen – in Paris und Frankfurt genauso wie in Palma. Der Anspruch geht aber noch weiter: Die neuen Regeln könnten letztendlich auch weltweit als Beispiel für die Regulierung des globalen Phänomens der Kurzzeitvermietungen dienen.