Für mehr Professionalität und Transparenz im Immobiliensektor auf Mallorca

Jörg Jung
Der Immobilienmarkt auf Mallorca ist und bleibt und war schon immer ein sehr, sehr spannendes Thema. Und es ist immer schön, dann genau über dieses Thema zu reden, vor allem mit jemandem, der sich da richtig auskennt. Und mit dem reden wir jetzt. Und zwar mit Hans Lenz. Ich weiß gar nicht, wie ich Hans Lenz jetzt vorstellen soll. Also natürlich Managing Director bei Engel & Völkers, aber auch natürlich Mitglied auch bei ABINI. Hallo lieber Herr Lenz, ich grüße dich.

Hans Lenz
Hallo lieber Jörg, hallo liebe Zuhörer.

Jörg Jung
Ich wusste jetzt gar nicht, welcher Funktion ich dich vorstellen soll. Also zuerst mal natürlich, man kennt dich als Managing Director bei Engel&Völkers. Gerade im Südwesten bist du ja da sehr firm was den Immobilienmarkt angeht. Aber du bist natürlich auch sehr aktiv bei Abini. Also das ist ja ein Immobilienmaklerverband.

Hans Lenz
Genau so ist das. Abini wurde 2019 geschaffen, damit die Firmen, die hauptsächlich im Zeitwohnsitzmarkt tätig sind, in einer Stimme kommunizieren können und auch dafür Sorge tragen, dass Transparenz, Professionalität in den Markt kommt. Und ja, so schnell ist die Zeit vergangen. Fünf Jahre sind jetzt schon rum.

Jörg Jung
Jetzt wollen wir aber erst mal noch einmal aufs Treffen des Bundeswirtschaftssenats auf Mallorca kommen, weil ich habe in ganz vielen vergangenen Podcastfolgen natürlich auch sehr, sehr viele tolle Gesprächspartner gehabt, unter anderem natürlich Christoph Ahlhaus, der für alles verantwortlich ist. Wir hatten Mittelständler aus Deutschland.
Du warst aber auch mit dabei, die mallorquinische Unternehmerschaft jetzt auch mit drin. Also hatte es auch für euch als mallorquinische Unternehmer, gerade auch in diesem Immobilienbereich, einen großen Mehrwert dieses Treffen? Also wie sind da deine Erfahrungen gewesen?

Hans Lenz
Ja, also total spannend. Ich bin ja Deutsch-Mallorquiner und das heißt, dass man sehr gut und schon immer in beiden Welten sich bewegen kann und da auch versucht, die Brücken zu schlagen. Und eine solche Veranstaltung, wie die, die organisiert wurde mit dem deutschen Mittelstand und auch mit dem Treffen gegenüber Behörde und auch dem sehr netten Nachmittag mit den mallorquinischen Unternehmern, fühlte sich für mich wie zu Hause an.
Und es war auch sehr schön zu sehen, dass daraus weitere Kontakte entstanden sind und dass auch die mallorquinischen Unternehmer jetzt in der Hauptversammlung in Berlin eingeladen wurden. Und wie Herr Ahlhaus gesagt hat, er ist mal gespannt, wo die Schlange länger ist, ob bei der Bundesregierung oder auf dem Mallorca-Stand.

Jörg Jung
Da bin ich ja auch mal sehr, sehr gespannt. Also für dich selbst hattest du auch einen großen Mehrwert, auch nachhaltig aus diesem Wochenende.

Hans Lenz
Ja sehr, man sieht, dass die Orientierung von den Balearen in Richtung Europa, natürlich vorwiegend Deutschland, nach wie vor stark ist. Das Vertrauen ist riesig, man versteht sich, es macht Spaß und ich glaube auch sehr fest, dass wir wirtschaftlich auf den balearischen Inseln der Gesamtkonjunktur helfen können, indem man diversifiziert. Kurzgefasst: 80 Prozent des Bruttoinlandproduktes der Balearen sind von Tourismus und von Immobilien abhängig. Und davon sollte man sich ein wenig befreien. Und im Bereich Digitalisierung, neue Medien, KI, da ist mit Sicherheit sehr viel, was zwischen den Standorten Deutschland und Mallorca passieren kann.

Jörg Jung
Jetzt glaube ich, was den Mittelstand betrifft, nicht nur Christoph Ahlhaus ist da einer, der mit Mallorca Immobilien schon Berührung hatte oder hat. Da gibt es auch den einen oder anderen Mittelständler, der das Thema natürlich kennt. Und ja, das Thema Immobilien ist ja auf Mallorca ein ganz großes Ding. Deswegen bin ich sehr, sehr dankbar, dass ich dich da jetzt mal an der Strippe habe, das ein bisschen auseinanderzunehmen. Also die aktuelle Balearen Regierung, so zerstritten, wie sie sein mag, hat ja ganz viele große Immobilienprojekte vor, hat viele angekündigt, auch gegen Wohnungsnot und so weiter, aber betroffen war auch die Maklerschaft auf Mallorca. Wir hatten da auch schon mal vor ein paar Wochen darüber natürlich groß und breit geredet, wie das jetzt ist mit der Regulierung des Maklermarktes. Was hat sich denn da überhaupt getan? Also vielleicht magst du es noch mal zusammenfassen, was da geplant ist, wenn du gerade von Abini natürlich bist und vor allem, ob es da jetzt mal Bewegung gegeben hat in diesen Themen.

Hans Lenz
Ja, sehr gerne. Wenn wir zurückblicken, war es schon über die letzten Jahre ein immer wachsendes Thema, dass auf der Beratungsseite die Immobilienmakler oft nicht vorbereitet sind, teilweise gar nicht die lokalen Sprachen, Spanisch, Catalán beherrschen, die entsprechend auch im Wissen, im Bezug auf Immobilienrecht, über Grundbuch, über alles, was nun wesentlich ist, eine professionelle Beratung zu machen, nicht richtig vorbereitet waren. Und mit diesem neuen Gesetz, das heißt mit der Regulierung unserer Aktivität ist folgendes geschaffen worden: Erstmal ein Register, in dem sich alle eintragen müssen. Das muss bis zum 9. November geschehen. Also die Zeit läuft und es sind auch nur noch wenige Wochen. Eine Mindestanforderung an Ausbildung, die man mitbringen muss. Da gibt es drei Wege. Der eine ist eine Ausbildung die 200 Stunden lang ist, in dem die wesentlichen Bereiche abgedeckt werden. Oder man hat einen entsprechenden Universitätsabschluss in Wirtschaft oder ähnlich. Da muss man jetzt allerdings betonen, dieser Universitätsabschluss muss in Spanien anerkannt werden und die Wege sind sehr lange. Also bei den Zuhörern, die drüber nachdenken, den Universitätsabschluss aus Deutschland zu nehmen und den hier sofort anwenden zu können. Da haben wir leider die schlechte Nachricht, dass es wohl dann sich um Jahre handeln kann, bis man hier diese Anerkennung der Ausbildung in Deutschland bekommt. Das heißt, sehr praktikabel ist der Weg nicht in dieser Hinsicht. Und gut, weil auch jedes Gesetz rückwirkend limitiert werden muss, sind für alle Immobilien Makler, Berater, die über vier Jahre aktiv sind, der Eintrag möglich, ohne dass sie zusätzliche Ausbildung machen müssen. So und ein ganz wichtiger Punkt ist, dass man in Hinsicht der Versicherungen auch eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen haben muss. Wer es noch nicht hatte, allerhöchste Zeit das zu tun. Und dass man auch eine sogenannte Kautionsversicherung für Anzahlungen auf dem Konto abschließen muss, die auch garantieren, dass Geld da nicht verschwinden gehen sollten, ohne dass eine Versicherung dahinter steckt. Ja und zu guter Letzt, ich glaube der wichtigste Punkt von allen, es geht um den Verbraucher. Ja, also es geht um den Konsumenten, es geht um den Eigentümer, die Mieter, den Vermieter, des Käufers. Der muss vollumfänglich beraten werden und da, wo der Immobilienberater nicht weiter kann, weil man behördlich eine Hürde hat oder weil man natürlich von der Ausbildung vielleicht nicht bis ins letzte Detail gehen soll, sind wir dazu verpflichtet, den Kunden mit den entsprechenden Beratern in Verbindung zu setzen und auch gegenüber der Behörde vertreten zu können.

Jörg Jung
Jetzt gehe ich mal gerade auf den Ferienimmobilienbereich, weil die Politik natürlich groß angekündigt hat, wir gehen den illegalen Ferienvermietern an den Kragen. Gleichzeitig kommt von den Büros bzw. von den Behörden dann die Ansage, wir haben da gar nicht genug Potenzial und Personal, um dagegen zu gehen. Ist es denn in dem Bereich denn auch so? Also wie realistisch ist es denn, dass zu einem hohen Prozentsatz das auch umgesetzt werden kann, was da geplant ist? Oder ist man da am Ende noch bisschen hinterher mit der ganzen Geschichte.

Hans Lenz
Nein, also ich schätze das anders. Vielleicht um die Vergleiche einmal näher zu analysieren. Im Bereich illegale Ferienvermietung haben wir schon seit vielen Jahren ein Gesetz. Die Balearen sind Vorreiter in dieser Limitierung und in der Kontrolle. Kurzgefasst, in der Stadt Palma darf man schon seit vielen Jahren nicht mehr in Mehrfamilien, also Mehr-Parteien-Gebäuden, Ferienvermietungsgenehmigungen machen und auch keine Lizenzen bekommen. Dafür aber die Sache, es hat, wie du schon sagst, an der Kontrolle gescheitert und mit dem Wechsel der Regierung hat die neue Regierung gesehen, dass sich im Keller ungefähr 3000 Anträge gestapelt haben, die abgelaufen waren, weil die Behörde gar nicht die Kapazität hatte, diese Anzeigen zu bearbeiten. Das ist natürlich schwach und es führt ja dazu, dass die Menschen schlussendlich das Gesetz nicht ernst nehmen. Es ist ein bisschen anders in unserem Falle bei den Immobilienmaklern. Wir bekommen eine Registernummer, die wir ab November überall zeigen müssen. Die muss in unserem Büro gut sichtbar sein, die muss in unserem Internetauftritt ersichtlich sein. Wenn wir ohne diese Nummer, also Registernummer handeln, sind wir sofort in einer gravierenden Verschuldung und bekommen eine Strafe dafür, die ist auch gesetzlich vorgesehen. Und die Kontrolle wird mit aller Voraussetzungen auch über Abini, über den offiziellen Verbund der Immobilienmakler in Zusammenarbeit mit der Behörde kontrolliert.

Jörg Jung
Jetzt bist du natürlich im täglichen Geschäft genau in diese Sachen involviert. Also es gab ja dann nochmal eine Schlagzeile, dass die ein oder anderen Damen und Herren dann illegal dann trotzdem Häuser in irgendeiner Form vermittelt haben. Da ist auch von Betrug die Rede. Also merkt man das jetzt schon, ich möchte ja nicht sagen auf dem Immobilienmakler Markt, sondern in diesem Umkreis, dass sich da jetzt was tut oder reizend die schwarzen Schafe ist bis zuletzt aus. Also merkt man da schon eine gewisse Bewegung bei euch?

Hans Lenz
Ja, sehr stark sogar. Auf der einen Seite möchten alle so schnell wie möglich in dem Gesetz entsprechend eingetragen werden. Die schwarzen Schafe, die werden ausgegrenzt, weil sie dann auch nicht an Versicherungen nachdenken wollen oder ähnlich. Dann ist es auch eine Verantwortungsrolle, die die Immobilienmakler ab bald haben müssen, dass sie nicht mehr mit Menschen, die außerhalb des Gesetzes kooperieren und da die Türen zumachen. Und der dritte Schritt ist, dass wir auch, so wie wir das heute machen, allen möglichen Kunden kommunizieren, wie die Situation, die Sachlage ist, welche Rechte man hat und auf was man achten müsste, wenn man sich eine Beratung in diesem Umfeld holt. Und das ist allererstes, ist diese Person, ist diese Firma überhaupt eingetragen.

Jörg Jung
Schlupflöcher alle dicht?

Hans Lenz
Schön wär's. Aber man versucht es so gut wie möglich. Aber es wird immer Neuigkeiten geben. Aber die Hauptsache ist, dass die Kooperation unter den Immobilienfirmen und auch gegenüber der Behörde exzellent ist und dass wir auch ein Ziel haben. Das will ich auch heute nochmal betonen. Wir spielen ja nun nicht eine ganz unwesentliche Rolle, auch im Sinne des bezahlbaren Wohnraums. Wenn es Kraut und Rüben ist in der Maklerwelt, dann wird es nie möglich sein, dass man eine vernünftige Wohnungslösung findet, auch für die Bevölkerung der Balearen. Und ich glaube, das ist auch ein ganz wesentlicher Aspekt, den die Behörde mitgenommen hat und das deshalb auch so tagkräftig umsetzen will.

Jörg Jung
Schönes Stichwort übrigens, der Wohnungsmarkt, der allgemeine Immobilienmarkt. Wie geht es dem Immobilienmarkt auf Mallorca? Kann man schon mal so eine 2024er-Bilanz ziehen? Kann man schon so absehen, wo es hingeht? Also was ist da so deine Einschätzung?

Hans Lenz
Ja, also was wir sehen, dass Mallorca 80 Prozent des Immobilienmarktes der Balearen ausmacht. Und wir nennen es sanfte Landung. Ja, wir sind enorm nach oben gegangen und hatten eine gigantische Nachfragewelle aufgrund von Covid und der Lebensveränderung, die die Menschen haben wollten. Das hatte natürlich auch einige negative Aspekte, wie Anstieg der Preise, gewisses Verdrängen von den Erstwohnsitzlern, die sich auch dementsprechend geäußert haben Anfang des Sommers und gesagt haben, Leute, so geht es nicht weiter. Und ich glaube, dass ist auch wichtig, dass das passiert. Aber es ist überhaupt kein Vergleich mit dem deutschen Immobilienmarkt. Da gab es eine Schlagzeile, die ich ganz gut und passend fand, weil dazu könnte man sagen, das ist ein Erdbeben in Zeitlupe. Das wird länger dauern, weil das ist systemisch und das, was wir in Deutschland sehen, aufgrund von Zinserhöhungen und so, ist hier gar kein Thema. Das heißt, es geht gut voran. Wir haben ein neues Plateau erreicht. Der Wert des Immobilienmarktes hat sich in den letzten drei Jahren eigentlich verdoppelt. Das ist die Transaktionsmenge, die wir sehen. Und sehr angenehm für uns ist zu sehen, dass die Werte im Sinne der Menge der Transaktion und der Wert der Transaktion im Mittelwert der letzten fünf Jahre liegt. Ja, und es sieht auch so aus, dass wir da festhalten und nicht weiter nach unten rutschen.

Jörg Jung
Jetzt kennen wir natürlich aus diesem Jahr die Protestaktionen, Wohnraum fehlt und da muss mehr passieren. Da wurden auch ganz schnell Schuldige ausgemacht, nämlich ausländische Häuslekäufer und Investoren. Und dann hieß es ja, Ausländer dürfen schon gar nicht mehr und da werden wir genau gucken. was ist dem argumentativ eigentlich entgegenzusetzen?

Hans Lenz
Also zum einen sollten wir ganz klar sagen, dass wir absolutes Verständnis dafür haben, dass die Menschen, hier wohnen, nicht nur das Recht, sondern die Verantwortung haben zu protestieren, wenn die Preise dermaßen nach oben gehen und es über die Jahre gar keinen Plan für bezahlbaren Wohnraum gegeben hat und wir das Schlusslicht in Europa im Bereich Sozialwohnungsraum sind, mit weniger als zwei Prozent. Was dann aber daraus entsteht, dass man schnelle kurzfristige Initiativen ziehen möchte, die einem sehr hoch und heilig versprochen werden, dass sie Lösungen beibringen, daran glauben wir nicht. Das war auch einer der sehr großen Debatten mit der vorherigen Regierung, die, wie wir ja nun auch alle wissen, ganz klar vom Amt geschoben wurde im Mai 2023, weil man auch viele Punkte nicht mehr so vertreten wollte von der Bevölkerung aus und das Wohnungsthema war ja eins der großen Themen. Und da hat es mittlerweile eine 180-Grad-Wendung gegeben. Dieses Thema Ausländer kaufen, Zweitwohnsitz, Erstwohnsitz ist komplett weg, darüber wird gar nicht mehr gesprochen, sondern man geht die Angelegenheit aus vielen Fronten an. Und ich würde die mal ganz kurz zusammenfassen.

Zum einen muss es einen Plan für bezahlbaren Wohnraum geben. Es wird hochgerechnet, dass die Initiativen der Inselregierung um die 7000 Wohneinheiten im Bereich bezahlbaren Wohnraum erzeugen werden. Das dauert alles. Ein Wohnhaus muss gebaut werden. Es muss auch vorher genehmigt werden. Das dauert bestimmt drei bis fünf Jahre, bis man es sieht und spürt, aber es kommt.

Zweiter Punkt, der ist kurzfristiger. Man will den Vermietern Garantien geben, dass sie die Miete bekommen und dass auch der Zustand der Immobilie der ist, den man übergeben hatte. Und diese Miete, die vom Staat garantiert wird, vom balearischen Staat garantiert wird, wird mit einer Minderung, man sagt sogar 30 Prozent weniger als Marktpreis, als bezahlbarer Wohnraum für Residenten zur Verfügung gestellt. Dieses Programm ist jetzt auch schon mehrfach angeboten worden und es müsste vor Jahresende laut unserer Präsidentin an die Öffentlichkeit kommen.

Und dann auch die Initiative, dass wir effizient mit dem bisschen, was wir haben am Bauland, dass wir möglichst effizient arbeiten. Das heißt, dass man nicht in die Breite, sondern in die Höhe geht, dass man Umwidmungen von Leerstand im Bereich Office, im Bereich Retail oder sonstiger Infrastrukturanlagen, die man vielleicht doch nicht braucht, in bezahlbaren Wohnraum umwandelt und dass auch dadurch eine sehr enge Zusammenarbeit zwischen der privaten und der öffentlichen Hand stattfindet und dass man auch da möglichst effizient arbeitet.

Und zusammenfassend noch zuletzt, der Einzige, der einen Vorteil durch all diese Initiativen hat, ist der Residenz auf den balearischen Inseln mit fünf Jahren Wohnsitz auf den Balearen, egal ob ursprünglich Ausländer oder nicht Ausländer, sondern wenn fünf Jahre auf der Insel der Hauptwohnsitz festgesetzt wurde, wird man an diese Initiativen vorgreifen können und sich beteiligen können.

Jörg Jung
Sehr, sehr informatives Gespräch, sehr tolle Worte. Vielen Dank Hans Lenz von Engel & Völkers, aber auch von der Vereinigung Abini. Wir hatten einen tollen Ausblick, Einblick und hoffen natürlich mit aller Zuversicht, dass die kommenden Monate und Jahre genau in diesem Sinne auch laufen werden.

Hans Lenz
Wir danken euch sehr fürs Zuhören und ja, es ist bestimmt ein spannendes Thema und dann wird es auch sicherlich irgendwann mal ein Update geben. Wir danken euch.

Autor: Jörg Jung /Mitarbeit: C. Schittelkopp