Grundlagen: Immobilien auf Mallorca & Ibiza

Jörg Jung
Ach, ist es schön schon hier im Januar. Wir haben schon 20 Grad. Wir haben Sonnenschein. Ich sitze am Meer, neben mir übrigens Yvonne Plattes, die Geschäftsführerin der PlattesGroup. Ist das schön hier. So, bevor ich uns gleich eine Portion Pommes hole... Ich habe, wenn ich hier so sitze, immer mehr Lust auf ein Häuschen auf Mallorca. Ein Häuschen am Meer, ein Häuschen mit Meerblick, kann auch aufs Land sein. Hauptsache ein Häuschen. Makler, ja gerne. Der sucht mir ja auch die passende Immobilie mit allem drum und dran. Aber wir haben jetzt gerade festgestellt, so mit einmal unterschreiben, Schlüsselübergabe und happy ist es gar nicht. Man sollte abgesichert sein. Ist das schon mal richtig? Habe ich das richtig verstanden?

Yvonne Plattes
Ein großes Lob an dich.

Jörg Jung
Danke, Danke.

Yvonne Plattes
In doppelter Hinsicht, weil erst mal, dass du dir eine Immobilie auf Mallorca kaufen willst. Weil da kann ich dich nur beglückwünschen. Es ist wirklich eine der wunderschönsten Inseln auf der Welt. Und zum Zweiten, dass du mit Vorsicht und Bedacht an so eine Geschichte ran gehst. Weil es ist vielleicht keine Atomphysik, aber es ist ein wichtiger Schritt in deinem Leben und der sollte genau geprüft und abgesichert werden. Und du hast, wenn ich das jetzt noch mal sagen will, Du hast natürlich den Verkäufer, der ein aus welchen Gründen auch immer seine Immobilie verkaufen möchte, der hat sein eigenes Interesse. Du hast den Makler, der dich jetzt über Wochen, Monate hinweg auf der emotionalen Ebene bedient hat und in harter Arbeit sicherlich auch endlich deine Traumimmobilie gefunden hat. Aber nichtsdestotrotz möchte er für diese Arbeit natürlich auch seine Kommission haben. Er dient auch tatsächlich nur als Vermittler. Der hat gar keine Chance, die ganzen Immobilien auf Herz und Nieren zu prüfen, sondern der agiert als Vermittler und bringt euch zusammen. Und dann, wenn jetzt die Entscheidung getroffen ist, ich möchte diese Immobilie dann gerne erwerben, solltest du dich dann in andere professionelle Hände begeben, die dich dann in dem weiteren Kaufprozess begleiten.

Jörg Jung
Und damit herzlich Willkommen in unserer neuen Serie, immer wieder sonntags - Nein, so heißt sie nicht. Sie kommt aber immer wieder sonntags. "MEERWERT -I mmobilien auf Mallorca und Ibiza". Denn es ist ein ganz großes Thema, was wir ab sofort sonntags besprechen. Immobilienkauf. Es ist nicht einfach nur Vertrag unterschreiben, bezahlen, Schlüssel kriegen. Da hängt viel mehr daran. Und Yvonne Plattes hat es eben schon erwähnt, ein Stichwort "wir". Also ich will jetzt ein Haus kaufen, komme zu euch. Mit wem habe ich es denn zu tun?

Yvonne Plattes
Also wir sind erst mal die PlattesGroup. Wir sind eine international tätige Steuer-, Anwalts- und Wirtschaftskanzlei hier auf Mallorca. Wir haben ungefähr 100 Mitarbeiter. Dazu gehören Steuerberater, Anwälte, Gutachter. Ich selbst betreue die Legal-Abteilung, also die Rechtsabteilung, unter anderem in solchen Situationen, wenn jetzt ein Mandant den Wunsch hat, eine Immobilie zu kaufen. Wir arbeiten länderübergreifend, wir sind also international tätig und du bekommst hier bei uns alles aus einer Hand in deiner Muttersprache und wir bedienen diesen gesamten Kaufprozess von der steuerlichen Struktur über die zivil- und baurechtlichen Dinge, über eine ordentlich durchgeführte Due Diligence, bis hin zum Kaufvertrag, die Eintragung der ganzen Dinge. Denn es sind da schon einige Unterschiede zu deinem Heimatland Deutschland zu sehen.

Jörg Jung
Das heißt, wie fange ich jetzt an? Ich bin bei euch. Guten Tag, was machen wir jetzt. Ich will jetzt unbedingt diese Hütte haben.

Yvonne Plattes
Dann empfehlen wir erst mal einen Beratungstermin mit dir und möglichst schon mit deinem Steuerberater. Ob der per Videocall oder bei uns im Büro direkt persönlich stattfindet, ist immer den Gegebenheiten geschuldet. Und in diesem ersten Beratungstermin analysieren wir in einem Team, was soll es denn eigentlich sein? Dann erklärst du, okay, ich habe die Immobilie gefunden, der Kaufpreis ist festgelegt, handelt es sich um einen Neubau, ist es eine gebrauchte Immobilie, ist es eine Wohnung? Wofür willst du diese Immobilie eigentlich? Willst du sie für dich und deine Familie? Möchtest du sie kaufen, möchtest du sie ein bisschen umbauen, aufhübschen, wieder verkaufen oder möchtest du sie einfach nur komplett als Familie nutzen? Oder Fremdvermieten vielleicht ist ja auch mal ein sehr spannendes Thema. Und das muss alles analysiert werden, weil das hat alles Auswirkungen auf die Kaufstruktur und auf das gesamte laufende Handling. Und wenn wir uns darüber einig sind und das alles analysiert haben, dann setzen wir uns zusammen und gehen im Grunde genommen alle weiteren Schritte durch, damit du dir diese Immobilie sicherst.

Jörg Jung
Ja aber Moment! In der Zeit ist die Immobilie weg, da kommt doch ein anderer und kauft das, wenn ich hier jetzt erst mal alles durchgehe so lange.

Yvonne Plattes
Genau das hört sich immer sehr lange an. Erstberatungstermin sind eine oder zwei Stunden und dann ist ja sind ja eigentlich die Fronten schon geklärt. Dann wissen wir ja alles, du bist immer noch nicht abgeschreckt. Neben diesem Kauf, den du ja in erster Linie jetzt erst mal mit deiner Immobilie im Kopf hast, gehen wir schon parallel die Lebenszyklen dieser Immobilie durch. Also Kauf, Nutzung, dann Finanzierung. Wirst du sie umbauen? Was hat das denn dann finanziell steuerlich für Auswirkungen? Was passiert, wenn ich sie verkaufe? Was passiert im Falle eines Todes oder wenn ich was vererben möchte davon? Diesen ganzen Zyklus gehen wir durch und setzen uns dann aber in unserem Team, was wir gebildet haben, aus Steuerberater, Gutachter, Anwalt zusammen und werden dann den Anwalt des Verkäufers kontaktieren, damit der einfach auch mal sieht, da geht es jetzt rund, die sind in Arbeit und entwickeln einen Optionsvertrag. Mit dem sicherst du dir genau diese Immobilie, wovon du eben gesprochen hast.

Jörg Jung
Weil ich nämlich dachte, bis ich angefangen habe, alles zu prüfen, hat der Verkäufer ja einen anderen. Mit dem Optionsvertrag kann ich mir das quasi absichern, dass es jetzt erst mal für mich da ist zum Prüfen.

Yvonne Plattes
Genau dieses Instrument Optionsvertrag, ich nenne es jetzt mal pauschal Optionsvertrag. Aber es gibt natürlich weitaus differenzierte Begriffe: Arras-Vertrag. Und auch der Arras Vertrag kann noch unterteilt werden. Um im ersten Verständnis jetzt im ersten Podcast ganz global mal darauf einzugehen, nennen wir es mal einfach nur Optionsvertrag. Dieses Instrument gibt es tatsächlich in Deutschland nicht aber dieser Optionsvertrag, da werden von Anwaltsseite des Käufers alle Bedingungen, alle Eckdaten festgelegt, die notwendig sind, um dir die Immobilie zu sichern, um auch kein böses Erwachen zu haben. Und das ist aber immer noch ein privat schriftlicher Vertrag. Wir gehen da nicht zum Notar, wir fassen alle Eckdaten zusammen und wenn wir diesen Optionsvertrag zusammengefasst haben, der hat ungefähr 20 Seiten, wollte ich nur mal so anmerken.

Jörg Jung
Das ist ja fast ein Kaufvertrag.

Yvonne Plattes
Aber dann sicherst du das ja nicht, weil du hast ja diese Immobilie erst mal nur gesehen und sagst "alles fein, ich finde die wirklich gut". Wir sind wieder bei der emotionalen Ebene. Aber ich habe ja noch keinerlei Prüfung durchgeführt. Und klar, wer weiß, ob alles was die mir gesagt haben, so stimmt. Deshalb müssen wir in diesem Optionsvertrag genau reinschreiben: Was sagt denn das Grundbuchamt jetzt aus? Zu welchem Kaufpreis kaufe ich? Werden Möbel verkauft? Wird noch irgendein Auto dazu verkauft, was auch immer? Unter welchen Bedingungen könnte ich trotzdem noch zurücktreten? Was erlaubt der Verkäufer mir, was ich prüfen darf? Also es wird auch festgelegt, dass du in Form einer Due Diligence einen Architekten, einen Gutachter in das Haus bringen darfst, der die gewissen Eckdaten prüfen darf. Wir fassen das alles zusammen, oder aber wenn im schlechtesten Fall sich der jetzige Eigentümer einfallen lässt, die Immobilie doch an jemand anderen zu verkaufen, weil da kam jemand um eine Ecke, der 100.000 € mehr bietet. All diese Dinge müssen ja in so einem Vertrag festgehalten werden, dass wir mit diesem Vertrag, wenn er auch jetzt privat schriftlich ist, im schlechtesten Fall auch zu Gericht gehen könnten.

Jörg Jung
Was mich jetzt am meisten interessiert, weil ich ja auch so ein Typ bin, der will gerne Sicherheit haben. Das heißt also, bevor ich mich jetzt irgendwo reinsetze, Mauer oder Wand West ist kurz vorm Zusammenbruch und das Obergeschoss sollte eigentlich ein Untergeschoss sein und Heidenchaos. Und am Ende stehe ich da mit dem Kaufvertrag, habe den unterschrieben und merke "meine Güte!". Ihr könnt es auf Herz und Nieren prüfen und sagen, das Ding ist gut, nimm es oder das ist Schrott, nimm es nicht.

Yvonne Plattes
Genau das ist es. Wir sind dafür da, dass - ich nenne es immer gerne Wundertüte - wenn es eine Wundertüte gibt, dass die sich vor dem Notartermin öffnet. Also, du weißt genau durch unsere Recherche, durch unsere Bemühungen, durch unsere Prüfung, was kaufst du dir da ein? Ja, und da prüfen wir natürlich eventuelle Illegalitäten. Noch mal: Illegalitäten sind wahrscheinlich bei 80 % aller Bestandsimmobilien vorhanden. Aber was bedeutet diese Illegalität für mich? Hat das Auswirkungen für mich? Oder kann da jemand kommen und sagen: "So, und jetzt haust du hier mal wieder aus der Immobilie ab, die ist ja völlig, also da ist ja irgendwas gar nicht in Ordnung". Und all diese Dinge müssen geprüft werden, muss gecheckt werden und dafür sind wir da und dann weißt du, was du unter Umständen kaufen möchtest, kannst und wie das aussieht. Du musst eins bedenken: Alles, was du jetzt kaufst und durch deine rosarote Brille schön findest, unter Umständen musst du ja auch überlegen, wenn ich die Immobilie wieder verkaufe, muss es mindestens einen geben, der auch diese rosarote Brille hat und all diese Dinge genauso akzeptiert wie du. Ansonsten kostet es dich Geld, weil er sagt okay, diesen für diesen Preis kaufe ich diese nicht.

Jörg Jung
Das ist alles verständlich. Ich bin sehr beruhigt, dass es das gibt von euch, diesen Service. Aber du hast vorhin gesagt: Steuerberater. Warum ein Steuerberater?

Yvonne Plattes
Na ja, wir haben, das wissen viele auch nicht so, die Vermögenssteuer. Die ist auch zwar in diesem Jahr verändert worden: 3 Millionen Freibetrag. Trotzdem müssen wir ja die steuerliche Struktur bedenken. Ist es sinnvoll? Viele kommen mit der Situation um die Ecke: Ich muss hier eine Gesellschaft gründen, ist das Allerbeste. Kann ich nur sagen, Hände davon lassen, um Gottes willen. Also wir müssen genau analysieren. Kaufst du? Kaufst du mit deiner Frau, mit den sieben Kindern, mit deiner Freundin oder nimmst du tatsächlich eine Firma? Unter welchen Umständen? Da komme ich wieder auf den Anfang zurück. Was willst du mit der Immobilie? Was ist sinnvoll? Und hast du denn das Geld, das auch so zu bezahlen? Brauchst du eine Finanzierung? Brauchst du eine Finanzierung aus Spanien oder kannst du auch eine Finanzierung aus Deutschland nehmen? Also neben der ganzen zivil- und baurechtlichen Prüfung, die ich ja eben schon angesprochen habe, prüfen wir natürlich auch steuerlich, was ist für dich familiär die beste steuerliche Struktur und das alles zusammen mit deinem Steuerberater.

Jörg Jung
Ich fühle mich immer sicherer. Also wir müssen ja zum Notar mal langsam hinarbeiten. Ja, also, wie machen wir das?

Yvonne Plattes
Also, der Optionsvertrag steht, auf diesem Punkt waren wir. Wir haben alle unterschrieben. Du hast deine 10 % angezahlt auf ein Treuhandkonto des Notars, damit auch dieses Geld gesichert ist. Und wir haben alles geprüft und sagen: Jetzt ist das alles fein und jetzt gehen wir in den eigentlichen Kaufprozess. Dann kommen wir auch wieder ins Spiel. Du lehnst dich die ganze Zeit zurück, weil die Hausaufgaben haben wir auf dem Tisch. Wir informieren dich die ganze Zeit, du hast sicherlich die eine oder andere Frage. Wir sind 24/7 für dich da, aber die Hausaufgaben machen hauptsächlich wir. Es gibt ein paar Hausaufgaben für dich, da kommen wir in einen weiteren Podcast natürlich noch zu sprechen. Welche Unterlagen brauchen wir? Die ominöse NIE-Nummer.

Gibt es noch andere Dinge, die wir benötigen? Da brauche ich deine Unterstützung und da kommen wir aktiv auf dich zu. Aber alles andere läuft eigentlich auf unserer Seite. So, dann bereiten wir den Notartermin vor, natürlich auch die Zahlungsmodalitäten, wie die ablaufen. Weil wir müssen ja nicht nur sichern, dass jetzt deine Immobilie lastenfrei ist, sondern auch, wenn du sie gekauft hast, da nicht noch irgendetwas auf dich zukommt. Das wird aber alles ohne Probleme - das hört sich auch wieder sehr kompliziert an - mit dem Anwalt der Verkäufer-Seite besprochen, dann gibt es einen Zahlungsplan. Was hier ganz wichtig ist beispielsweise, das möchte ich hier noch anmerken, auch anders als in Deutschland, am Notartermin fließt hier das Geld! Das heißt, die Kohle musst du schon in irgendeiner Form bereit haben, jetzt nicht im Koffer, das ist jetzt sicherlich nicht die glücklichste Alternative, aber es gibt da auch mehrere Möglichkeiten. Ob Scheck oder Überweisung. Auch da weisen wir dich natürlich darauf hin, wie so was geht und was auch für dich gut ist oder nicht Gut. Ich habe auch noch nicht diese Möbel angesprochen. Ganz am Anfang mal ganz kurz.

Der Notartermin wird vorbereitet durch uns. Den bekommst du in Deutsch, weil wir sind immer noch in Spanien und ich glaube nicht, dass deine spanische Sprache so richtig und gut ist, dass du das alles selber erlesen kannst. Da sind wir, deshalb sprechen wir ja deine Sprache und übersetzen das alles. Und am Notartermin bekommst du die Schlüssel mit allem. Eigentlich darf dann auch der Verkäufer nicht mehr in die Immobilie, das heißt, vor den Notartermin machst du noch mal eine Besichtigung, ob auch alles immer noch so ist wie vielleicht vor der letzten Besichtigung, wo du dann vor Monaten wie auch immer drin gewesen bist. Und dann können wir dir gratulieren und sagen: Du bist stolzer Besitzer einer Immobilie.

Jörg Jung
Zwei Herzen schlagen in meiner Brust. Das eine ist: Ich bin sehr beruhigt, dass es so einen Service gibt! Das andere: Ich bin so ein furchtbar ungeduldiger Mensch. Es hört sich jetzt irgendwie so an, als würde sich das alles ein bisschen ziehen. Also, mit welchem Zeitrahmen kann ich denn da rechnen? Von Erstberatung bis hin zum "Wir sind beim Notar". Also was ist im besten Fall so meine zeitliche Erwartung?

Yvonne Plattes
Jeder Kauf ist anders. Wir müssen unterscheiden zwischen einer Wohnung, die sicherlich andere Prüfungskriterien beinhaltet als ein freistehendes Einfamilienhaus. Nichtsdestotrotz können wir kein Copy/Paste machen. Aber wir wissen, was wir zu prüfen haben, welche Unterlagen wir benötigen, damit du wirklich auch später alles gesichert hast. Und geh mal vielleicht Pi mal Daumen, vielleicht von einem bis zwei Monaten aus. Manchmal geht es schneller, manchmal dauert es auch länger. Das hängt dann wieder von diversen anderen Eckdaten ab. Aber vielleicht mal so: Im Groben versuchen wir es natürlich in deinem Interesse so schnell und so gut wie möglich über die Bühne zu kriegen.

Jörg Jung
Also acht Wochen ist mehr als erträglich, muss ich sagen. Wir wissen, es ist ein sehr, sehr ausführliches Thema, das wir hier besprechen, und zwar ab heute immer wieder sonntags "MEERWERT - Immobilien auf Mallorca und Ibiza", weil da seid ihr dann auch tätig, Ibiza. Und ich würde sagen, wir verabreden uns dann wieder für kommenden Sonntag und gehen dann mehr in die Tiefe. Ich habe keine Ahnung was ein Arras-Vertrag ist, wie das am Ende vielleicht mit Erben und Schenken aussieht. Das heißt wir werden da im Detail noch drüber reden.

Yvonne Plattes
Unbedingt! Weil das sprengt sonst hier auch den Rahmen. Wir haben noch nicht geredet über: Welche Unterlagen brauche ich? Was ist eine Bewohnbarkeitsbescheinigung? Kennt man in Deutschland ebenso wenig. Energiezertifikate, NIE.-Nummern. Vielleicht brauche ich aber noch andere Steuernummern, weil ich mit einer juristischen Form kaufe, was auch immer. Diese Palette ist so umfangreich, dass ich das gerne auch verständlicher in einzelnen Podcasts mit dir besprechen möchte.

Jörg Jung
Genau. Und dann treffen wir uns wieder nächsten Sonntag. Freue ich mich drauf. Ich hole eine Portion Pommes jetzt erstmal.

Yvonne Plattes
Danke.

Autor: Jörg Jung /  Mitarbeit: C. Schittelkopp