Bautechnische Prüfung als zentrales Element vor dem Immobilien-Erwerb

Jörg Jung
Immer wieder sonntags ist es so weit – mittlerweile schon zum 16. Mal: MEERWERT – Immobilien Mallorca & Ibiza. Heute zur 16. Episode haben wir zwei Gäste im Studio. Natürlich Yvonne Plattes, Geschäftsführerin der PlattesGroup, und wir haben uns erneut Verstärkung geholt: Oliver Girharz von Matrol Bauprojekt-Management. Er war ja schon mehrfach mit seinem Fachwissen bei uns. Hallo, grüß dich!

Oliver Girharz
Hallo, grüß dich!

Jörg Jung
Wir greifen heute Begriffe auf, die in den letzten Folgen immer wieder gefallen sind – etwa die bautechnische Prüfung und die baurechtliche Prüfung. Mir wurde gesagt, das sind zwei völlig unterschiedliche Dinge. Daher die Frage, liebe Yvonne: Was genau ist eine bautechnische Prüfung, wenn man vor dem Kauf wissen möchte, in welchem Zustand sich eine Immobilie befindet?

Yvonne Plattes
Den Ball spiele ich gerne an Oliver weiter, aber vorab eine kurze Einordnung: Viele Käufer fragen sich – „Brauche ich das überhaupt? Ihr Anwälte macht doch den Vertrag und prüft alles.“
Ja, wir kümmern uns um die rechtlichen Aspekte, aber es ist wichtig zu unterscheiden: Eine baurechtliche Prüfung – die behandeln wir nächste Woche – und eine bautechnische Prüfung sind zwei unterschiedliche Dinge. Was beinhaltet Letztere genau? Und Oliver, macht es einen Unterschied, ob es sich um einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt? Kann man sich das bei einem Neubau sparen?

Oliver Girharz
Grundsätzlich sollte man beides prüfen – Neubau wie Altbau. Die meisten Kunden sind baulich nicht besonders versiert und bringen wenig Fachkenntnis mit. Da ist es sinnvoll, jemanden hinzuzuziehen, der sich mit der Materie auskennt.

Yvonne Plattes
Und wir befinden uns hier im Süden – mit Meer, Salz, Sonne, Pools... Das sind ganz andere Bedingungen als in Deutschland.

Oliver Girharz
Absolut. Die Bauweise auf Mallorca ist eine andere. Wir haben hier im Sommer enorme Hitze, im Winter dagegen kaum Frost. Während in Deutschland eine dicke Dämmung notwendig ist, geht es hier eher darum, Häuser hitzefest zu bauen.
Ein Sachverständiger aus Deutschland kann viel erkennen, aber ohne Erfahrung mit mallorquinischer Bauweise fehlt oft der spezifische Blick. Und: Nicht jeder, der hier am Bau arbeitet, ist auch ausgebildeter Fachmann. Da gibt es leider große Qualitätsunterschiede.

Jörg Jung
Kurze Frage aus Laiensicht: Welche Immobilien sind anfälliger – die in Deutschland mit hartem Winter oder die hier mit Sonne, Salz und Meer?

Oliver Girharz
Beide haben ihre Herausforderungen. In Deutschland braucht es starke Dämmung, hier eher Hitzeschutz. Und die salzhaltige Luft sowie minderwertige Ausführungen führen hier durchaus zu Problemen. Ich bin mit vielen Handwerksfirmen auf der Insel sehr zufrieden – aber es gibt eben auch weniger gut ausgebildete Kräfte.

Yvonne Plattes
In der Praxis: Wenn ein Käufer zu uns kommt, begleiten wir den gesamten rechtlichen Prozess – Verträge, Finanzierung, Notartermin. Und dann empfehle ich zusätzlich eine bautechnische Prüfung. Manche fragen: „Muss ich das?“ Andere sagen sofort: „Auf jeden Fall.“ Und dann kommst du ins Spiel, Oliver. Vielleicht erklärst du mal, was so eine bautechnische Prüfung typischerweise umfasst – was ist das Basisprogramm?

Oliver Girharz
Basis ist die Funktionsprüfung: Funktionieren die technischen Einrichtungen? Licht an- und ausschalten reicht da nicht. Wir prüfen Klimaanlagen, Fußbodenheizungen, Wasserdruck, Feuchtigkeit – mit Wärmebildkameras, Feuchtemessgeräten etc.
Ein erfahrener Sachverständiger erkennt oft auch, ob irgendwo ein Mangel nur überstrichen wurde.
Natürlich sind nicht alle Immobilien mangelfrei – bei einem Neubau erwarte ich das eher, bei einem 150 Jahre alten Stadthaus sind die Maßstäbe andere.
Wir prüfen: Gibt es Risse? Feuchtigkeit? Probleme an Fenstern, Türen, der Fassade? Funktioniert die Technik? Ist die Elektroinstallation normgerecht? Wie steht es um die Wasserqualität und den Kalkgehalt?
Was wir nicht tun: In die Wände bohren oder zerstörende Prüfungen durchführen. Wir sind Gäste im Haus. Aber mit geschultem Blick und moderner Technik finden wir vieles.

Yvonne Plattes
Türen öffnen, schließen, Fenster prüfen, das gehört alles dazu?

Oliver Girharz
Genau. Alles, was man sieht, wird geprüft – auch das, was einem Käufer oft erst Monate später auffällt.
Zum Beispiel: Wenn jemand duscht, ob bei anderen noch genug Wasserdruck vorhanden ist. Oder ob Zugluft herrscht, Fenster dicht sind, Schallschutz passt.
Viele Fragen kommen auch ganz individuell – z. B. „Bitte schauen Sie, ob das Fenster dicht ist. Ich hasse Zugluft.“
Und natürlich: Wenn etwas auffällt, können wir weiter in die Tiefe gehen. Aber dafür muss man sich Zeit nehmen – das wird oft unterschätzt.

Yvonne Plattes
Wie unterscheidet sich das bei Neubauten? Viele denken ja: neu = perfekt.

Oliver Girharz
Auch Neubauten haben Mängel. Leider. Manchmal wird nachlässig gebaut oder Material gespart – gerade bei Bauträgern, die profitabel arbeiten wollen. Deshalb: Auch bei Neubauten unbedingt prüfen.

Jörg Jung
Kommt das heute wirklich noch oft vor?

Oliver Girharz
Ja, leider. Die Bauqualität ist nicht immer auf höchstem Niveau.

Jörg Jung
Stichwort Qualität: Wir erinnern uns an den Einsturz an der Playa de Palma – das war letztlich auch ein bautechnisches Versagen.

Oliver Girharz
Das war ein Haus aus den 70er-Jahren – gebaut in einer Zeit, in der oft mit minimalem Materialaufwand maximale Fläche geschaffen wurde. Und das sehen wir bis heute.
Bauträger bauen oft mit Kosteneffizienz im Hinterkopf – und da entstehen Schwächen. Unsere Aufgabe ist es, diese zu erkennen.
Idealerweise geschieht das vor dem Notartermin. Denn danach gibt es eine Beweislastumkehr, dann ist es deutlich schwerer, Mängel durchzusetzen.

Yvonne Plattes
Deshalb unbedingt vor dem Notartermin prüfen.

Oliver Girharz
Genau. Auch bei Altbauten – da gelten andere Maßstäbe. In meiner Mühle aus dem 19. Jahrhundert ist vieles anders. Feuchtigkeit, Schallschutz, ja – aber die Wände sind 1,50 Meter dick und stürzen so schnell nicht ein.
Bei Altbauten ist es mehr eine Einschätzung: Was ist akzeptabel, was kritisch?

Jörg Jung
Wenn man es zeitlich einordnen wollte: Sind die 70er- und 80er-Jahre besonders kritisch?

Oliver Girharz
Nicht pauschal. Es gibt auch Gebäude aus dieser Zeit, die aufwendig saniert wurden. Aber ja, es war nicht die Glanzzeit der mallorquinischen Baukultur.

Jörg Jung
Und eine bautechnische Prüfung kann im Zweifel sogar Leben retten. Das ist nicht übertrieben.

Yvonne Plattes
In jedem Fall. Wichtig ist aber: Wir reden hier von einer Sicht- und Funktionsprüfung. Du gehst nicht in die Wände, nicht unter den Boden. Du brauchst viel Zeit für eine gründliche Begehung, oder?

Oliver Girharz
Ja, das dauert einige Stunden – manchmal auch mit Höhenmetern, wenn viele Treppen dabei sind.
Wir arbeiten mit Wärmebildkameras, Feuchtigkeitsmessern, Temperaturfühlern, um auch Oberflächen oder Klimaanlagentemperaturen zu messen. Und: Der Geruchssinn hilft tatsächlich oft – gerade bei Feuchtigkeit.

Yvonne Plattes
Und ganz wichtig: Du erstellst einen detaillierten Bericht. Das schafft Transparenz für den Käufer – was wurde geprüft, was nicht, worauf kann man sich beziehen?

Oliver Girharz
Genau. Und bei den Kaufpreisen auf Mallorca ist diese Investition wirklich nur ein Bruchteil – aber sie schützt vor bösen Überraschungen.
Mein erster Kunde hier sagte mal: „Ich bin durch das Flughafengate gegangen, hab die Sonne gesehen – und meinen Verstand verloren.“ Und das Haus, das er gekauft hat, haben wir später für 1,1 Millionen Euro saniert...

Jörg Jung
Dann hoffen wir mal, dass Mallorca irgendwann schimmelfrei wird!
Das war die bautechnische Prüfung. Vielen Dank an Oliver Girharz von Matrol.
Nächstes Wochenende geht’s weiter – dann zur baurechtlichen Prüfung.

Yvonne Plattes
Genau, das machen wir nächsten Sonntag.

Jörg Jung
Dann hören wir uns wieder – bei MEERWERT – Immobilien Mallorca & Ibiza. Danke an Oliver Girharz und Yvonne Plattes!

Yvonne Plattes
Danke Jörg, ciao!

Autor: Jörg Jung / Mitarbeit: C. Schittelkopp