Anzahlungsvertrag oder Optionsvertrag beim Immobilienkauf

Mit dem Optionsvertrag räumt der Optionsgeber (Verkäufer) dem Optionsnehmer (Käufer) das exklusive Recht ein, innerhalb eines festgelegten Zeitraums eine Immobilie zu den im Vertrag zugesicherten Eigenschaften (Baurecht, Größe und technische Einwandfreiheit etc.) zu erwerben. Der Optionsnehmer zahlt dem Optionsgeber eine Optionsprämie (i.d.R. 10 % des verhandelten Kaufpreises), um sich dieses Recht zu sichern. Während der Optionsfrist ist der Verkäufer verpflichtet, das Angebot aufrechtzuerhalten und darf die Immobilie nicht an einen Dritten veräußern.

Die Prämie wird in der Regel auf ein Treuhandkonto eines Rechtsanwaltes/Steuerberaters/Notars eingezahlt und auf den Kaufpreis angerechnet, wenn die zugesicherten Eigenschaften des Objekts bestätigt sind. Ansonsten erhält der Käufer das Geld zurückerstattet. Vertragsstrafen werden häufig mit vereinbart.

Steuerrechtliche Konsequenzen:

Der Optionsvertrag ist vor allem aus steuerlicher Sicht nicht immer das beste Instrument. Er kann unter Umständen die Mehrwertssteuer sowie je nach Begehren auch die Stempelsteuer oder Grunderwerbssteuer auslösen. Eine  professionelle Steuer- und Rechtsberatung ist daher im Vorhinein unbedingt erforderlich.

Zivilrechtliche Konsequenzen:

• Der Optionsgeber  ist verpflichtet, sein Angebot für die Dauer des Vertrags aufrechtzuerhalten und darf die Immobilie nicht an einen Dritten verkaufen. Verletzt der Verkäufer diese Verpflichtung, muss er dem Käufer Schadensersatz leisten.
• Kaufrecht, keine Kaufpflicht: Der Käufer hat das Recht, die Option innerhalb der vereinbarten Frist auszuüben. Der Käufer ist jedoch nicht verpflichtet, das Objekt zu erwerben. Er kann die Option verfallen lassen, wobei die gezahlte Optionsprämie in der Regel nicht zurückerstattet wird.

Der Anzahlungsvertrag ("Contrato de Arras") ist ein Privatvertrag zur Sicherung der Kaufabsicht und Reservierung einer Immobilie. Bei Abschluss eines Anzahlungsvertrages mit Strafvereinbarung werden häufig so genannte „arras” (wörtlich: Haftgeld) vereinbart. Eine Anzahlung fungiert als Sicherheit und gewährleistet die Erfüllung der Verpflichtungen beider Parteien bis zum Abschluss des endgültigen Kaufvertrags.

Es existieren drei Formen von Anzahlungsverträgen, deren Wahl vom jeweiligen Ziel des Immobilienkaufs oder -verkaufs abhängt:

• Bestätigungs-Arras ("Arras Confirmatorias")
  Beim Arras Confirmatorias handelt es sich um einen Vertrag, bei dem der Käufer eine Anzahlung auf den Kaufpreis leistet. Diese Anzahlung dient als Vorauszahlung und nicht als Garantie. Beide Parteien sind zur Erfüllung des Vertrags verpflichtet. Bei Vertragsbruch kann sowohl der Verkäufer als auch der Käufer die Vertragserfüllung verlangen oder vom Vertrag zurücktreten, wobei in beiden Fällen Schadensersatz und Zinsen fällig werden. Diese Art von Vorvertrag begrenzt die Höhe des Schadensersatzes nicht und berechtigt der Geschädigte nicht, der Anzahlungsbetrag als Schadensersatz einzubehalten; im Falle der Nichteinhaltung muss der Schaden nachgewiesen und beziffert werden.
• Rücktritts-Arras ("Arras Penitenciales")
  Die Anzahlung im Arras Penitenciales dient als Kaution, die zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt. Jede der Vertragsparteien kann einseitig und nach eigenem Ermessen vom Vertrag zurücktreten, ohne dass die andere Partei die Erfüllung oder weiteren Schadenersatz verlangen kann. Der Käufer kann also vom Vertrag zurücktreten, indem er den als Anzahlung geleisteten Betrag verliert. Der Verkäufer zahlt bei Rücktritt die Anzahlung in doppelter Höhe zurück. Folgend bestehen keine weiteren Ansprüche auf Schadenersatz, da die Anzahlung als alleiniger Ausgleich dient.
• Straf-Arras ("Arras Penales")
  Die Anzahlung im Arras Penales dient als Garantie für die Vertragserfüllung. Beide Parteien sind zur Erfüllung des Vertrags verpflichtet. Kommt der Käufer seinen Verpflichtungen nicht nach, kann der Verkäufer die Anzahlung als Schadensersatz einbehalten oder die Vertragserfüllung verlangen. Bei Vertragsbruch durch den Verkäufer kann der Käufer die doppelte Anzahlung zurückfordern oder ebenfalls die Vertragserfüllung verlangen. Die Höhe der Anzahlung wirkt somit als Strafklausel, so dass der Schadensersatz in dieser Höhe festgelegt ist, wobei die Gerichte stets mäßigend eingreifen können.

Steuerrechtliche Konsequenzen:

Bei den verschiedenen Arras-Verträgen ist zu prüfen, ob und unter welchen Umständen in welchem Zeitpunkt die Mehrwertssteuer und die Stempelsteuer oder die Grunderwerbststeuer anfallen.  Die Faktoren zur Bestimmung sind hierbei vor allem die Verkäufereigenschaften, die Eigenschaften der Immobilie, die Zahlungsweise und der Zahlungszeitpunkt. Eine  professionelle Steuer- und Rechtsberatung ist daher im Vorhinein unbedingt erforderlich.

Zivilrechtliche Konsequenzen in der Übersicht: