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Anzahlungsvertrag oder Optionsvertrag | Immobilienkauf

Rechtlich bindende Vorverträge beim Immobilienerwerb: Anders als in Deutschland gilt in Spanien, dass der Immobilienerwerb auch ohne notarielle Urkunde und Eintragung im Grundbuch und somit quasi per Handschlag erfolgen kann. In der Praxis ist es üblich, den Immobilienkauf in einem privatschriftlichen (Vor-)Vertrag festzuhalten. Um ins Grundbuch eingetragen zu werden, ist es allerdings erforderlich, vor einem Notar eine Kaufvertragsurkunde („escritura“) zu unterschreiben. Nur diese Eintragung im Grundbuch schützt den Käufer vor vermeintlichen oder tatsächlichen Rechten Dritter.

Als Vorvertrag wird i.d.R. entweder ein Optionsvertrag -„contrato de opción de compra“-, oder ein Anzahlungsvertrag -„contrato de arras“ abgeschlossen. Folgend beschreiben wir die zivilrechtlichen und die wesentlichen steuerlichen Vorschriften.

Im Optionsvertrag (contrato de opción de compra) sichert der Verkäufer dem Käufer zu, dass die Immobilie bestimmte Eigenschaften aufweist und Voraussetzungen erfüllt (z.B. Baurecht, Größe, technische Einwandfreiheit etc.). Diese zugesicherten Eigenschaften und Voraussetzungen werden daraufhin überprüft. Für diese Prüfung vereinbaren die Parteien eine bestimmte Zeitspanne, innerhalb welcher der Verkäufer die Immobilie nicht an Dritte veräussern kann. Der Käufer zahlt dafür eine so genannte Optionsprämie i.H.v. üblicherweise zehn Prozent des verhandelten Kaufpreises.

Die Optionsprämie wird in der Regel auf ein Treuhandkonto eines Rechtsanwaltes/Steuerberaters/Notars eingezahlt und auf den Kauforeis angerechnet, wenn die zugesicherten Eigenschaften auch alle vorliegen. Ansonsten erhält der Käufer das Geld zurückerstattet. Vertragsstrafen werden häufig mit vereinbart. Der Optionsvertrag ist vorteilhafter für den Käufer.

Der Anzahlungsvertrag (Contrato de Arras) ist ein Privatvertrag zur Sicherung der Kaufabsicht und Reservierung einer Immobilie. Bei Abschluss eines Anzahlungsvertrages mit Strafvereinbarung werden häufig so genannte „arras” (wörtlich: Haftgeld) vereinbart. Bei einer solchen Vereinbarung wird unterschieden in:

  • Arras penitenciales”: Die „Garantiezahlungen mit Bußcharakter” sollen die Wirkung einer Buße oder Strafe haben, sofern eine Vertragspartei das hierbei vorhandene Recht in Anspruch nimmt, nach Belieben von dem Vertrag wieder Abstand zu nehmen. Verliert der Käufer das Interesse am Vertrag oder leistet er die geschuldete Restzahlung nicht, bedeutet dies für ihn den Verlust seiner Anzahlung. Will der Verkäufer die Immobilie doch behalten, weil er zum Beispiel ein anderer Interessent einen höheren Preis bietet, kann er sich von dem Vertrag dadurch lösen, indem er dem Vertragspartner dessen Anzahlung in doppelter Höhe erstattet (siehe Art. 1545 des spanischen bürgerlichen Gesetzbuchs - Código Civil).
  • Arras confirmatorias”: Die bestätigenden Garantiezahlungen sind Ausdruck eines bindenden Kaufvertrags ohne die Möglichkeit, die eingegangene Verpflichtung wieder rückgängig zu machen. Leistet der Käufer anlässlich des Vertragsschlusses eine erste Zahlung, bedeutet dies, dass der Kaufvertrag ernst gemeint und durch die Zahlung bestätigt werden soll. Üblicherweise entsprechen Anzahlungen oder Vorschüsse auf den Kaufpreis dieser Form der Arras und werden „señal” oder „paga y señal” (Anzahlung) genannt.
  • Arras penales”: Die Vorauszahlungen mit Strafcharakter, haben eine ähnliche Funktion wie die Vertragsstrafe.

In der Regel ist der Anzahlungsvertrag vorteilhafter für den Verkäufer.

 

Umsatzsteuer auf die Anzahlung

Die Übergabe der Anzahlung kann auf unterschiedliche Weise erfolgen und die zum Verkauf stehende Immobilie kann verschiedenen Steuersätzen unterliegen. Bei Warenlieferungen wird die Umsatzsteuer grundsätzlich mit der Bereitstellung der übertragenen Ware an den Käufer fällig (Artikel 75, Abs. 1 des spanischen Umsatzsteuergesetzes 37/1992).

Handelt es sich um den Verkauf einer Immobilie, wird die Umsatzsteuer zum Datum der Unterzeichnung der Kaufurkunde vor dem Notar fällig, es sei denn, dass in der Kaufurkunde ausdrücklich ein anderer Zeitpunkt der Übergabe vereinbart ist (Artikel 1.462 des spanischen Zivilgesetzbuches). Sollten jedoch Zahlungen im Vorfeld der Eigentumsübertragung stattfinden (wie im Falle von Anzahlungsverträgen), so wird die Umsatzsteuer fällig, sobald die Zahlung des vereinbarten Vorauszahlungsbetrages beim Verkäufer eingeht (Artikel 75, Abs. 2 des spanischen Umsatzsteuergesetzes 37/1992). Zu diesem Zeitpunkt muss der Verkäufer eine Rechnung ausstellen und die angefallene Umsatzsteuer in der entsprechenden Steuerperiode entrichten. 

Achtung: Wird vereinbart, dass die Vorauszahlung des Käufers nicht dem Konto des Verkäufers sondern dem Treuhandkonto des Notars oder eines Dritten gutgeschrieben werden soll, so wird keine Umsatzsteuer fällig, da der Verkäufer diesen Teil der Vorauszahlung nicht erhalten hat. Entscheidend für die Entstehung der Umsatzsteuerschuld bei Leistung der vereinbarten Anzahlung ist der Zeitpunkt, zu dem der Verkäufer tatsächlich über das Geld verfügt.

Der auf den Anzahlungsvertrag anzuwendende Umsatzsteuersatz entspricht dem Satz, der auf den Verkauf des zu veräußernden Objekts angewandt wird, unabhängig vom Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Formalisierung des Anzahlungsvertrages (verbindliche Auskunft V1665/2007).

Wird also eine gebrauchte Immobilie verkauft, die keiner Umsatzsteuerpflicht unterliegt, und kann der Käufer nicht auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichten, dann unterliegt der Anzahlungsvertrag keiner Umsatzsteuerpflicht, da der künftige Verkauf der Immobilie von der Umsatzsteuer befreit ist (verbindliche Auskunft 1265/2002).

Beim Anzahlungsvertrag hat der gezahlte Betrag effektiv den Charakter einer Vorauszahlung auf den Kaufpreis. Erfolgt der Verkauf mit Umsatzsteuer, so wird auf diese Zahlung Umsatzsteuer dann fällig, wenn der Betrag beim Verkäufer eingeht, wobei der für die entsprechende Übertragung gültige Steuersatz anzuwenden ist: 10 % für eine fertige Wohnimmobilie, 21 % für andere sowie jegliche im Bau befindlichen Immobilien.
Sofern der als Anzahlung vereinbarte Betrag nicht auf ein Konto des Verkäufers fließt, sondern z.B. auf ein Treuhandkonto eines Notars, Rechtsanwalts oder Steuerberater, fällt bis zum Zeitpunkt des Verkaufs und der effektiven Überweisung an den Verkäufer noch keine Umsatzsteuer an.

Erfolgt der Verkauf mit Grunderwerbsteuer, so gilt eine andere gesetzliche Regelung. In diesem Fall wird die Steuer erst mit dem Zeitpunkt der notariellen Beurkundung des Verkaufs fällig, d.h. am Tag der effektiven Übertragung der Immobilie, unabhängig davon, ob die Anzahlung an den Verkäufer oder auf ein Treuhandkonto erfolgt.

Beratungshinweis: Der Optionsvertrag ist nur Kaufinteressenten zu empfehlen, die ein einklagbares Recht auf den Kauf einer bestimmten Immobilie wünschen und bereit sind, die damit verbundenen wirtschaftlichen und steuerlichen Nachteile in Kauf zu nehmen, als da sind: Optionsprämie als Mehrkosten und 21 % Umsatzsteuer. Bei einem Anzahlungsvertrag ist das Kaufrecht nicht einklagbar, aber der Betrag ist direkt Bestandteil der Kaufsumme und unterliegt nicht einer gesonderten Besteuerung.

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