Was muss weg, was bleibt stehen: Illegalität und Bestandsschutz

Jörg Jung 
Und schon wieder ist es "immer wieder sonntags". MEERWERT - Immobilien, Mallorca und Ibiza. Und dann treffen wir uns wieder mit Yvonne Plattes, die Geschäftsführerin der PlattesGroup, zu genau diesem Thema, das so wichtig ist. Alles rund um Ihre Immobilie, auch die Zukünftige, auf Mallorca und Ibiza. Und wir hatten das schon mal, dieses Thema. Erst mal hallo Yvonne!

Yvonne Plattes 
Hallo Jörg.

Jörg Jung 
Wir hatten es ja schon mal, das Thema illegal, legal, was da auf Mallorca gerade regierungstechnisch passiert, das wollen wir mal außen vor lassen. Also der Plan der Regierung war ja welcher, man will also quasi das ganze Thema ein bisschen aufräumen.

Yvonne Plattes 
Wir hatten glaube ich in einem zweiten Podcast darüber gesprochen, dass die jetzige Regierung an die bestehende Amnestie aus dem Jahr 2014 anknüpfen möchte. Wie gesagt, im Jahr 2014 gab es bereits eine Amnestie, wo es möglich gewesen ist, unter gewissen Umständen seine Illegalität an seiner Immobilie zu legalisieren. Damals hielt die Party anderthalb Jahre und dann war Schluss. Jetzt versucht die neue Regierung eine ähnliche Geschichte ins Leben zu rufen, um da vielleicht ein bisschen mehr Klärungsbedarf hinzukriegen. Ob es dazu kommt, das weiß man alles nicht.

Jörg Jung 
Aktuell ist das alles ein bisschen in der Schwebe. Man ist sich in Palma so ein bisschen uneinig, wie das politisch weitergehen soll.

Yvonne Plattes 
Wir müssen uns daran halten, was wir jetzt haben.

Jörg Jung 
Genau. Und wie definiert man dann Illegalität? Zum Beispiel?

Yvonne Plattes 
Was soll ich sagen? Viele, viele Leute werden ja mit dem Begriff Illegalität, folgend dann auch gleich wieder Bestandsschutz konfrontiert. Und wenn man hier länger lebt, sieht man das relativ gelassen. Ich könnte mir vorstellen, wenn du aus Deutschland frisch nach Mallorca kommst und sagst: Ich möchte eine Immobilie kaufen. Und dann sagt der Verkäufer oder der Makler oder dein Anwalt: Kannst du machen, aber da schon mal ABCDE alles illegal, aber kein Problem, da haben wir ja auch einen Bestandsschutz. Dann steigen bei dir sämtliche Haare zu Berge und sagst: Oh mein Gott, was bedeutet das? Und darauf müssen wir im Grunde genommen eingehen. Weil Illegalität, behaupte ich jetzt haben bestimmt 80 % aller Immobilien, ob es Bestands- Immobilien sind - und wir bemerken auch schon selbst Neubauimmobilien haben so eine kleine Illegalität schon wieder - die beschaffen sie sich dann. Dann ist aus dem Technikkeller, wird dann die Wand rausgenommen und dann entsteht da auf einmal doch noch ein Gästezimmer usw. und alle Leute wissen Bescheid und sobald die Abnahme da ist, eröffnet sich dann da ein neuer Raum. Also wir reden hier nicht nur von alten Immobilien oder Bestandsimmobilien, die so was unter Umständen haben. Illegalität kann ein BBQ-Platz sein, der nachträglich geschaffen worden ist, es kann aus der Garage ein Gästezimmer gemacht worden sein, es kann auf einmal eine Garage angebaut worden sein. Die Terrasse wurde verändert. Also alles das, was die Gemeinde nicht abgesegnet hat, ist per se erst mal illegal.

Jörg Jung 
Wir möchten darauf hinweisen, ich möchte mal ganz kurz in der Geschichte zurückgehen. Ich habe nämlich recherchiert: Es war ja dieses ominöse Jahr 2006. Da ging es ja um diesen Korruptionsfall rund um Hidalgo in Andratx, wo die sich gegenseitig, Firmen und aber auch die Behörden, dann Lizenzen und Genehmigungen zugeschustert haben. Dann wurden einfach in die Walachei Häuser gebaut, wo es nie hätte genehmigt werden können. Und viele sind da auch damals drauf reingefallen. Ich meine, die sitzen heute alle im Gefängnis oder saßen im Gefängnis. Da gab es eine Riesenrazzia, aber viele sind drauf reingefallen und mussten. Daraufhin war ja auch so ein Riesending. Die illegalen Bauten, die aber teuer bezahlt waren, von den Privatleuten zum Beispiel, die mussten das auf eigene Kosten auch wieder abreißen lassen. Das heißt also, es ist unfassbar wichtig, vor dem Kauf der Immobilie zu prüfen, was ist illegal und wie ist was illegal?

Yvonne Plattes 
Korrekt! Also wir müssen ganz genau prüfen, wenn wir von einer Illegalität reden, wo befindet sich erst mal die Immobilie? Befindet sich die Immobilie im Küstenschutzgebiet, im Naturschutzgebiet, ist sie auf öffentlichen Flächen, ist da irgendwo ein Zentimeter auf einer öffentlichen Fläche oder ist sie im Rustico-Bereich, heißt ländlicher Bereich oder im urbanen Bereich, städtischer Bereich angelegt? Da gibt es überall unterschiedliche Vorschriften.

Jörg Jung 
Kommt das denn heute tatsächlich noch vor, dass dir Irgendjemand eine Immobilie im Küstenschutz-Bereich anbieten will, sofern die noch stünde?

Yvonne Plattes 
Wenn sie schon steht und in irgendeiner Form, also kann ja nur ein paar Zentimeter sein, das kann es schon alles geben. Es gibt alles, man muss wirklich gucken. Nur der Unterschied - und das ist ja vielleicht ganz wichtig zu wissen - es gab die Möglichkeit damals, die Immobilien auch legalisieren zu lassen. Wenn man bis 2010 alles fein hatte und die Gemeinde hatte zum Beispiel nichts festgestellt, dann besteht ein sogenannter Bestandsschutz. Also reden wir von Immobilien, die im städtischen Bereich liegen, dann gab es die Möglichkeit, innerhalb von 4 bis 8 Jahren einen sogenannten Bestandsschutz zu erreichen. Das heißt, es hat niemand von der Gemeinde festgestellt, dass da die Garage illegal angebaut worden ist. Ich kann beweisen als Immobilienbesitzer, dass diese Garage aber schon so lange besteht. Wie kann ich das beweisen? Ich kann nicht sagen, meine Freunde, hier meinen Kumpel von nebenan, der kann das bezeugen, sondern entweder über Baurechnungen oder Luftbildaufnahmen oder auch schon nicht alleine eine Rechnung wo draufsteht Fliesen, sondern vielleicht sogar Fliesen für die Garage oder für den Anbau von XY. Damit kann ich beweisen, dieser Anbau, bleibe ich jetzt mal bei diesem Beispiel, ist tatsächlich schon seit 2010 da. Dann habe ich bis 2018 die acht Jahre erreicht und habe den Bestandsschutz.

Denn in 2018 kam ein neues Gesetz heraus, was besagte, dass Illegalität im Rustico-Bereich, also im ländlichen Bereich, niemals verjährt. Also wir unterscheiden wiederum zwischen städtischen und dem ländlichen Bereich. Wer legt das fest? Katasteramt. Nicht wir, sondern die Gemeinde und das Katasteramt legen fest, welcher Bereich in welchem Bereich befinden wir uns. Finden wir aber auch immer beschrieben im Grundbuchamt, über welchen Bereich wir reden. Und dann könnte man halt immer überlegen: Was heißt das denn jetzt für mich? Ich habe jetzt die ominöse Garage, die ist illegal und legalisiert kriege ich sie nicht, weil ich habe meine bebaute Fläche schon komplett ausgenutzt, also das wird nie legalisierbar sein, aber sie hat Bestandsschutz. Kommen auch viele Makler dann natürlich und sagen, ach, kein Problem, das ist acht Jahre schon da, hat Bestandsschutz. Ja wunderbar. Kann ich erst mal beruhigt durchatmen. Aber es wird trotzdem nicht automatisch legal dadurch. Es heißt nur, die Gemeinde hat es nicht rechtzeitig festgestellt und darf es jetzt nicht mehr abreißen. Aber im Umkehrschluss darf ich an diesem Bestandsschutz natürlich nichts verbessern.

Also ich kann jetzt nicht sagen, bei der Garage, da leckt es jetzt durch und da zieht der Wind durch, ich mache jetzt mal ein neues Dach drauf. Und weil das jetzt so schön ist, mache ich jetzt auch noch Fußboden, Fliesen, Fußbodenheizung, was auch immer rein. Nein, darf ich eigentlich nicht machen. Was heißt eigentlich, ich darf es nicht machen? Aber wir unterscheiden auch hier zwischen der Illegalität und dem Bestandsschutz. Und wenn ich jetzt zum Beispiel, diese Frage wird mir oft gestellt, das Haupthaus ist legal, alles ist fein. Und dann habe ich aber diese ominöse Garage, die jetzt auch ein Gästehaus ist. Darf ich trotzdem an diesem neuen Haus oder an meinem Bestandshaus irgendetwas tun? Darf ich da renovieren? Darf ich da restaurieren? Ich möchte die Fenster raushauen, oder kommt jetzt die Gemeinde und sagt, da ist ja was Illegales, das darfst du alles gar nicht machen. Also die Gemeinde sagt klipp und klar, das Haupthaus, da darfst du alles machen, was du willst, da kannst du renovieren, restaurieren. Du darfst nur diese Illegalität nicht anfassen. Habe ich aber beispielsweise am Haupthaus irgendeine Situation, die ich nachträglich legalisieren könnte oder es ist der Pool, den ich nachträglich noch legalisieren könnte, dann kommt die Gemeinde raus und stellt fest, hm, Haupthaus ist okay, der Pool wäre legalisierbar. Aber da ist ja so ein Anbau, der ist illegal. Und dann muss ich den Anbau abreißen, bevor ich die nachträgliche Legalisierbarkeit erreichen kann.

Jörg Jung 
Das heißt, das Ding hindert mich komplett. Also wenn ich jetzt eine Garage hab, das ist Bestandsschutz. Klingt natürlich alles super, aber eigentlich ist es der Klotz am Bein dann in dem Moment ja auch.

Yvonne Plattes 
Ja, nun sage ich mal immer: Lass mal die Füße stillhalten und ruhig haben. Man kann natürlich so sagen, wenn ich meine Zahnschmerzen habe, dann hab ich die und dann nützt es mir nichts zu sagen, 80 % aller anderen haben auch Zahnschmerzen. Was hat das denn für Beeinträchtigungen unter Umständen? Also ich kaufe eine Immobilie und finde heraus, ich bleibe, weil wir einfach schon darüber so oft geredet haben, Garage und jetzt ist es ein Gästehaus und ich finde das toll. Ich mag das, ich finde das gut und es hat den Bestandsschutz und ich mache da trotzdem meine Fliesen rein und und und. Weil keiner kommt ja bei mir in die Wohnung rein und prüft das. Aber wenn ich die Immobilie irgendwann mal verkaufen möchte, sagt spätestens dann der Käufer natürlich, der findet das ja auch raus. Der macht ja eine Prüfung beim Kauf. Und jetzt findet der heraus, du möchtest die Immobilie mir für 1 Million, 3 Millionen wie auch immer verkaufen, aber die Illegalität ist dort. Dann musst du im Preis was nachlassen oder im schlechtesten Fall sagt der Käufer: Nee, das mache ich nicht. Das sind immer die Einschränkungen, mit denen man dann leben müsste.

Aber auch das, wie gesagt, wir müssen es einfach relativieren. Was ist es denn am Ende wirklich? Hat es einen Mehrwert dadurch bekommen? Oder im Worst-Case-Szenario, kann es mir passieren, dass jemand kommt und mir sagt diese gesamte Sonnenterrasse, die ich da illegal so schön hin gebaut habe, die wird mir mal eben abgerissen, dann verliert mein Haus natürlich komplett am Wert. Oder die Frage wird mir gestellt, warum gibt es denn so viele Illegalitäten hier eigentlich? Warum macht man das nicht gleich sonst wo? Ich glaube, das sind Bequemlichkeiten. Man muss zur Gemeinde gehen. Früher gab es die Bauanzeige, die kleine Baugenehmigung und die große Baugenehmigung. Jetzt gibt es nur noch die Bauanzeige und die große Baugenehmigung. Dafür muss man immer Geld zahlen. Da hatten viele keine Lust. Dann hat man halt den kleinen Handwerker, der um die Ecke wohnt und der einem das mal eben schnell gemacht hat. Oder man hat es selber gemacht und so ist das eine wie das andere gekommen. So entstand das eigentlich und es war, glaube ich, nicht immer die böseste Absicht dahinter, dass man sagt, man möchte jetzt irgendjemanden betuppen oder so, sondern das ist das Leben.

Jörg Jung 
Na gut, jetzt reden wir aber gefühlt immer noch von älteren Immobilien und reden von einem Bestandsschutz, also einer Frist, die da ablaufen muss. Aber du hast gerade gesagt, selbst bei Neubauten passiert das. Wie gehe ich denn da vor?

Yvonne Plattes 
Die Entscheidung triffst du als Käufer. Also du gehst ja ins Haus und wenn du dich ordentlich beraten lässt von einem Anwalt, stellt der ja fest, da gibt es eine Baulizenz, die besagt das und das und ich gehe in das Haus rein und stelle aber fest, das und das sieht anders aus. Oder die sind ganz transparent und sagen, hör mal zu, hier haben wir das und das vorgesehen und danach kannst du noch dieses oder jenes machen. Oder man selber hat sogar eine Idee und sagt, oh, das ist ja so eine Verschwendung mit der geschlossenen Wand, da möchte ich ein riesiges Fenster reinmachen, damit ich da auf die offene See gucken kann, wie auch immer, die Ideen kommen ja nicht immer unbedingt nur von dem Bauträger, sondern da sind auch die Käufer sehr kreativ. Ja, dann wird das gemacht, weil wie läuft das ab? Die Bauabnahme erfolgt dann irgendwann von der Gemeinde. Die finden es nicht, bestenfalls. Dann bekommt man alle Papiere und dann kommt ja auch keiner mehr rein.

Also sprich, wenn du irgendwann eine Immobilie kaufst, ob sie zweiter, dritter, vierter Hand ist, dann kommt keiner und sagt, so, jetzt ist der Jörg der neue Eigentümer, das nehme ich jetzt mal zum Anlass und überprüfe mal, ob da sich irgendetwas geändert hat, sondern niemand darf zu dir in die Wohnung kommen oder ins Haus kommen. Womit du aber immer leben müsstest ist, wenn du den lieben Nachbarn hast, der dich nicht so lieb hat und dich dann anzeigt. Und wenn da eine bestehende Anzeige kommt, hat natürlich schon die Gemeinde die Berechtigung zu überprüfen, was an dieser Anzeige wahr ist oder nicht. Also Illegalität ja nein, wenn es wirklich ein Mehrwert ist und ich will da um Gottes Willen nicht sagen das ist kein ist ein Kavaliersdelikt. Es ist einfach hier gang und gäbe. Nach wie vor komme ich zu dem Satz, du musst es bewerten. Wie groß ist die Illegalität? Was hat das für einen Einfluss, wenn es mir passieren sollte, dass da gar kein Bestandsschutz drauf ist, was kostet mich der Spaß, wenn ich es abreißen muss? Weil es gibt ja natürlich auch die Möglichkeit, dass man sagt, ich kaufe dir die Immobilie ab für 2 Millionen.

Diese Garage, komme wieder auf die Garage zu sprechen, der Abriss der Garage kostet 20.000 €. Also wenn ich abreißen müsste und das ist jetzt nicht so ein wahnsinniger Einbruch in dem Wert für mich, dann lasse ich die 20.000 € vom Kaufpreis ab. Wenn ich Glück habe, muss ich nie abreißen, habe aber auch, wenn es sein muss, dieses Geld nie mehr bezahlt. Also da gibt es Möglichkeiten ohne Ende. Wichtig ist immer du selber musst für dich wissen, was willst du? Auf was möchte ich mich einlassen? Wofür bin ich bereit, mich einzulassen? Und da ist es ganz wichtig, dass ein Gutachter dir genau analysiert, wie sieht es denn aus? Er geht also in die Gemeinde, schaut sich die Pläne an, dann weiß er genau, was ist dort genehmigt. Dann gehe ich in die Ist-Situation, schau wie es dort ist. Gibt es nur eine Nutzungsänderung? Ist also aus der Bibliothek ein Schlafzimmer gemacht worden, ist die Küche nicht mehr oben rechts, sondern unten links, das hat wahrscheinlich keinen Einfluss, weil die Quadratmeterzahlen sich nicht geändert haben. Das sind alles Dinge, die dann der Gutachter, der Architekt feststellt, der ja ein Gutachten, ein Informe schreibt. Dann weißt du, was du kaufst und kannst die Entscheidung treffen.

Jörg Jung 
Es sei hierbei natürlich erwähnt, dass das genau eure Baustelle ist von dir und deinem Team. Das heißt also, das klingt alles superkompliziert. Klar, für den Laien, da fühlte ich mich jetzt erst mal für mich selber alleine ein bisschen einsam und auf verlassener Flur. Aber das ist genau diese Kompetenz. Also ihr mit eurem Team könnt das von A bis Z beleuchten für mich als Kunde.

Yvonne Plattes 
Das müssen wir beleuchten, das ist unsere Aufgabe. Wenn dir das egal ist, dann kaufst du dir die Immobilie und ist es so. Aber die meisten benutzen schon einen Anwalt oder suchen sich einen Anwalt, einen Gutachter, der ihnen genau sagt, was kaufe ich mir denn da ein.

Jörg Jung 
Jetzt sind wir immer noch auf Mallorca und in Spanien. Gäbe es auch eine Möglichkeit, also wenn jetzt irgendwie festgestellt würde, die berühmte Garage, die ist illegal, da stimmt irgendwas nicht und ich sage, komm! ...ich ernähre mich ab sofort nur noch vegetarisch oder können wir das irgendwie ausgleichen? Also kann man da zum Beispiel am Haus irgendwas machen? Ich werde umweltfreundlicher. Also gibt es da auch Kompensation? Oder ist man hier auf Mallorca dann streng?

Yvonne Plattes 
Im Moment ist es so, wie es ist. Das ist das, was jetzt die neue Regierung im Grunde genommen in Erwägung zieht, dass eine neue Amnestie beschlossen werden soll, die unter bestimmten Auflagen, sprich, ich bin nicht im Küstenschutz, ich bin nicht im Naturschutz, ich bin nicht auf einem öffentlichen Gebiet. Unter gewissen Umständen habe ich da die Möglichkeit, eine Legalisierung zu bekommen, aber auch nur dann, wenn nicht schon laufende Verfahren anhängig sind. Das sind also alles diese aktuellen Spekulationen. Diesen Persilschein kriege ich jetzt auch nicht für nichts, sondern ich muss natürlich die Baugenehmigung nachreichen, die muss ich bezahlen, ich muss, so war es im Jahr 2014 und das wird sich sicherlich auch ähnlich gestalten in diesem Jahr, dass man dann im Grunde genommen auch gewisse Prozente bezahlen muss von dem Immobilienwert, um es dann nachträglich legalisieren zu lassen. Ob man das jetzt wie damals in drei Raten macht oder in einer Summe wie auch immer, das das ist alles Spekulation. Da warten wir mal ab, wie der neue Entwurf aussehen wird und dann können wir da weiter spekulieren, oder dann wissen wir es dann.

Jörg Jung 
Also das Thema ist an sich schon jetzt spannend, wird eventuell in diesem Jahr noch spannender. Da bleiben wir auf jeden Fall am Ball. Wir bleiben aber natürlich auch nächsten Sonntag am Ball. Dann haben wir nämlich wieder in unserer Serie "MEERWERT - Immer wieder sonntags" ein ganz, ganz tolles Thema zum Thema Immobilien Mallorca und Ibiza. Bis nächsten Sonntag, liebe Yvonne Plattes.

Yvonne Plattes 
Adiós!

Autor: Jörg Jung / Mitarbeit: C. Schittelkopp