Internationale Mobilität: Der Lebenszyklus einer Immobilie #2

Jörg Jung:
Die immer stärker werdende internationale Mobilität und der Lebenszyklus einer Immobilie auf Mallorca. Teil zwei unserer kleinen Miniserie, in Teil eins am Freitag hatten wir schon jede Menge Expertenwissen rund um Steuerplanung und Vermögensstrategien, unter anderem mit Christian Kempges, Senior Manager bei Grant Thornton. Jens Binding, Rechtsanwalt und Steuerberater sowie Partner bei Grant Thornton und der CEO der PlattesGroup, Willi Plattes. Und zum Start in Teil zwei dieser kleinen Miniserie hat Christian Kempges gleich eine sehr wichtige Ergänzung, und zwar zum Thema Erben und Schenken.
 

Christian Kempges:
Eine Ergänzung hinsichtlich der Erbschaftssteuer aus deutscher Sicht ist natürlich, man müsste halt in Deutschland auch grundsätzlich natürlich Erbschaftssteuer zahlen, soweit man nicht länger als fünf Jahre bereits aus der deutschen Steuerpflicht natürlich raus ist. Und das Fiese halt, wir haben hier auf Ebene der Erbschafts- und Schenkungsteuer natürlich kein Doppelbesteuerungsabkommen und wir haben hier nur die Möglichkeit, tatsächlich die spanische Erbschaftssteuer auf die deutsche Steuer tatsächlich dann anzurechnen. Wobei das sich, glaube ich, letztlich rettet, weil die spanische Erbschaftsteuer ist, glaube ich sogar höher als die deutsche Erbschaftssteuer.

Willi Plattes:
Im Augenblick haben wir Null hier auf den Balearen.

Christian Kempges:
Genau, genau.

Willi Plattes:
Aber wenn es Schenkungsteuer ist, muss ich bezahlen. Aber der Hinweis ist sehr gut, Christian. Weil wir müssen ja Folgendes sehen, wie passiert die Anrechnung? Ich kann aufgrund deutscher Erbschaftssteuer glaube ich 21 oder was es ist, kann ich ja anrechnen die spanische, weil es gibt ja Regionen, wo ich Erbschaftssteuer zahle oder Schenkungssteuer bezahle oder hier auch Schenkungssteuer zahle, wenn ich das auslöse. So und jetzt passiert es ja genau, wann kann ich anrechnen? So und da muss man genau timen, denn ansonsten bezahle ich die spanische, ich bezahle die deutsche und dann stelle ich die Anträge zur Erstattung. Das kann liquiditätsmäßig, ich sag mal spannend werden, weil es um sehr viel Geld geht. Und deswegen achten wir immer darauf, dass an sich beide Erklärungen zeitgleich eingereicht werden. Und das hat bisher immer Erfolg gehabt. Und durch die gleichzeitige Einreichung und auch Bezahlung habe ich direkt die Anrechnungsmöglichkeit. Denn wie ich anrechne, steht nach meinem Dafürhalten weder in einer spanischen Verwaltungsanweisung noch in einer deutschen Verwaltungsanweisung. Also das kann immense Liquiditäts-Nachteile mit sich bringen. Das bedarf einer bestimmten Optimierung. Denn meistens geht es ja dann da auch um etwas höhere Beträge. Dann möchte ich noch auf einen weiteren immensen Unterschied hinweisen. Jetzt gehen wir mal davon aus, da ist jemand, der kauft die Immobilie, um sie weiter zu vermieten. Als Wohnvermietung, als Wohnvermietungsimmobilie. Dann habe ich genauso wie in Deutschland hier in Spanien die Mieteinkünfte und natürlich auch Werbungskosten. Aber da kommt der erste große Unterschied. Ich kann die Werbungskosten nur insoweit ansetzen, wo tatsächlich vermietet ist. Habe ich die Wohnung einen Monat leer, dann habe ich auch nur elf Monate Werbungskosten. Und für den einen Monat muss ich Selbstnutzungssteuer erklären. Und wenn ich jetzt 100 Wohnungen habe, dann kann ich unter Umständen auch 100 mal Selbstnutzungssteuer auslösen. Also das ist ein wesentlicher Punkt. Bitte berücksichtigen, ganz wichtig. Und dann bitte noch auf eins, auch ganz wichtig: Wenn ich jetzt hier in einer Wohnimmobilie eine, ich sag mal eine neue Heizungsanlage einbaue, ich sag mal für 100.000 €. Dann hätte ich ja nach deutschem Steuerrecht, weil bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung habe ich ja Anrechnung und keine Freistellung im DBA zwischen Spanien und Deutschland. Dann kann ich ja nach deutschem Steuerrecht diese 100.000 €, wenn das nicht passt zu den Anschaffungskosten, kann ich die ja als Werbungskosten direkt geltend machen und den Einkommensteuervorteil ziehen. Das kann ich in Spanien nicht. In Spanien habe ich jetzt folgendes. Ich muss die 100.000 € aktivieren und nur im Rahmen der Abschreibung kann ich die geltend machen. Jetzt bedarf es also einer effektiven Abstimmung zwischen spanischem und deutschem Steuerberater, dass ihr in Deutschland die 100.000 € als negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung reinballert. Ihr kriegt eine Steuererstattung für die spanische Immobilie und ich habe hier Anschaffungskosten.

Das ist ein Thema und bitte, da gehört auch zur beim gesamten Monitoring, wenn ich jetzt die Immobilie nachher verkaufe, dann habe ich ja bei der Bemessungsgrundlage habe ich ganz andere Werte. Die Wertentwicklung, die Anschaffungskosten und die Wertentwicklung läuft ja ganz anders als in Deutschland. Wenn ich natürlich aus Deutschland die Zehnjahresfrist habe, interessiert das nicht mehr, aber in Spanien habe ich andere Werte. Also das sind die Dinge, die dann auch besprochen werden müssen, weil ich habe ja gesagt, nicht nur der Lebenszyklus Erwerb durch die Gesellschaftsstruktur, sondern auch unter Umständen Baumaßnahmen, die entstehen. Und das sind also einfach mal so Dinge, die tagtäglich vorkommen, die man berücksichtigen sollte oder ja nicht sollte. Dann gehen wir noch mal auf den Verkauf. Wir hatten ja gesagt, in Deutschland ist der Verkauf unter Umständen steuerfrei, auch für die selbstgenutzte Immobilie in Spanien. Das gilt. Also da sind wir auf der feinen Seite. Dann würde ich einfach noch mal auf die Ansässigkeit zu sprechen kommen. Und Jens und Christian sind ja auf diese Ansässigkeitsregelung gekommen mit 183 Tagen, dass das eine Mär ist. Das gilt bitte für die deutsche Seite. Wir in Spanien definieren die Ansässigkeit ganz klar nach den Ansässigkeitstagen. Ja, also Lebensmittelpunkt brauchen wir nicht zu reden. Aber jetzt passiert Folgendes, durch diese Regelung, das ist verrückt, die die hier hinziehen, die ziehen meistens auch mit den Kindern hierhin. Und die der Schulbeginn es hier im September. Du ziehst also jetzt im September hierhin, ich sage mal, dieses Jahr im September. Dann wirst du, weil du dieses Jahr nicht mehr die 183 Tage reisst, bis du in Spanien erst unbeschränkt steuerpflichtig, ab 1. Januar nächsten Jahres. In Deutschland hast du dich aber im August abgemeldet. Du machst dann auch mit deiner Einkommensteuererklärung sagst du, ich bin im August abgehauen. Jetzt bist du im Endeffekt ein paar Monate nirgendwo ansässig. Das ist nicht geregelt. Es ist nicht geregelt. Und wir achten natürlich sehr darauf, wenn es nicht geregelt ist nach unserer Kenntnis, achten wir darauf, dass wir da keine großen Bewegungen haben in puncto Verkauf oder irgendetwas von bestimmten Gesellschaftsanteilen. Denn wenn das irgendeine Finanzverwaltung richtig aufgreift, dann könnte das schon ein Kollateralschaden sein. Ja, genau.

Christian Kempges:
Aus deutscher Sicht wird es tatsächlich von der erweiterten beschränkten Steuerpflicht tatsächlich erfasst auch der Fall. Dieser Fall der nichtsteuerlichen Ansässigkeit führt wiederum zu einer erweiterten, beschränkten Steuerpflicht tatsächlich.

Willi Plattes:
Genau. Genau. Also höchste Vorsicht gebeten. Ja, also da haben wir die Auswirkungen der 183 Tage Regelung. Und in Spanien ist das vollkommen egal, was in der Zeit passiert.

Jens Binding:
Vielleicht noch ein kleiner praktischer Hinweis. Man ist ja eigentlich gegenüber seiner Bank verpflichtet, seine steuerliche Ansässigkeit zu melden, wenn sie sich verändert. Und wenige Banken können mit einem Non domiciled Kunden umgehen.

Willi Plattes:
Christian hat es ja eindeutig gesagt. Das ist ein Potpourri von Dingen, die zu erledigen sind. Denn man darf ja nicht vergessen, wenn du in Deutschland bist, da hast du dein Netzwerk, da weißt du, wo du einkaufen kannst, da rufst du den Steuerberater an, Rechtsanwalt, du hast dein Netzwerk, jetzt kommst du hier auf die Insel du bist ja zuerst mal verloren. Wen rufst du an? Und das ist ein Thema, das unser Onboarding-Service also jetzt nicht bei welchem Metzger oder Fleischer oder Bäcker du einkaufen kannst, aber da haben wir schon ein relativ starkes Betreuungsnetzwerk, das wir wenigstens mit Ärzten, mit Schule und die wichtigen Dinge, Behördengänge, dass das funktioniert. Also das ist ein ganz wichtiger Bestandteil, denn da geht es nicht mehr nur um steuerliche und zivilrechtliche Fragen, sondern da geht es um Sicherheit, um Vertrauen zu bilden, um solch einen Prozess zu begleiten. Auch das Ding, du kaufst dir hier die Immobilie und  wann ist der schleichende Wegzug? Ich sage dann immer Du musst an sich ein Fahrtenbuch führen. Wo bist du? Ist der Lebensmittelpunkt in Deutschland oder ist er hier? So, dann haben wir bei Geschäftsführertätigkeiten eine Betriebsstättenproblematik usw. das ist ja ein Betätigungsfeld ohne Ende. Aber gehen wir mal ein Stückchen weiter mit der steuerlichen Ansässigkeit. Also vielen Dank Christian, auch für den Hinweis der erweiterten unbeschränkten Steuerpflicht. Vererben haben wir besprochen. Verkauf haben wir besprochen. Ich denke mal Finanzierung sollten wir noch besprechen. Finanzierung ist in Spanien ganz anders als in Deutschland. Also bleiben wir bei der 10 Millionen Immobilie. Du bekommst eine Finanzierung als Nicht-Resident. Ungefähr 60 % - 65 %, je nach Einkommensverhältnisse für die spanische Immobilie, wenn du finanzieren willst.

Im Übrigen, im Augenblick sind die Darlehenszinsen in Spanien 1 % günstiger als in Deutschland. Aber diese 60 bis 65 % beziehen sich auf den Schätzwert, den die Bank ermittelt hat. Beispiel: Kaufpreis 10 Millionen, Bank sagt, Immobilie ist 12 Millionen wert. Hast du gut verhandelt. Bemessungsgrundlage für die 60 %, bleiben wir bei 60, sind die 10 Millionen. Kommt die Bank auf den Wert 9 Millionen. Als Schätzwert. Dann beziehen sich die 60 % auf die 9 Millionen. Und die finanzieren niemals die Erwerbsnebenkosten. Und denkt bitte daran, was ich eben gesagt habe, Grunderwerbsteuer 12 bis 13 %. Also die hast du an der Backe. Also heißt, dein Eigenkapitaleinsatz, um solch eine Immobilie zu kaufen, ist schon relativ gewaltig.

Jörg Jung:
Genau zu diesem Thema habe ich jetzt noch einen kleinen Einwand zur Erklärung. Was ist denn bei einer Finanzierung mit einer spanischen Bank? Wenn ich die Immobilie als Kommanditgesellschaft als KG kaufe, das ist ja dann eine deutsche Gesellschaftsform, kann ich da noch mal irgendwie nachhören, wie das dann mit der Finanzierung abläuft. Bei der spanischen Bank gibt es da Probleme?

Willi Plattes:
Lieber Jörg, ja, die Spanier hatten große Probleme. Wir haben da eine Riesenmenge von, ich sage mal Überzeugungsarbeit und auch Wissen den Banken mitgeteilt. Und auf Mallorca gibt es mittlerweile drei Banken, die das System KG, der Erwerb über eine vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft, dass die das mittlerweile verstanden haben. Also warum? Grundsätzlich ist die Kommanditgesellschaft nach spanischem Recht eine Kapitalgesellschaft. Es gibt keine Personengesellschaft. Und dieses System der Kommanditgesellschaft in Spanien ist an sich, gibt es im Gesetz, aber keiner macht es, denn du wirst behandelt wie eine Körperschaft, also wie eine Kapitalgesellschaft, hast aber letztendlich die, die die gesamten Nachteile einer S.L. Also die Gesellschaftsform gibt es an sich nicht im täglichen Leben. Und jetzt musst du einer spanischen Finanzverwaltung und einer spanischen Bank erklären, dass die deutsche Kommanditgesellschaft eine Personengesellschaft ist. Und dann gibt es auch noch eine gewerblich geprägte und eine vermögenshaltende, dann schalten die normalerweise auf "Machen wir nicht". Ja und das war wirklich lange Überzeugungsarbeit, aber wir haben es so weit. Ich kann auch noch die Banken nennen, das ist die La Caixa, das ist die Santander und das ist die Banca March Die finanzieren die Kommanditgesellschaft, weil sie begriffen haben.

Jens Binding:
Eine Frage, die sich mir noch stellt. Wenn ich jetzt ein Deutscher bin und ich ziehe zum Beispiel nach Mallorca und will mir eine Immobilie kaufen, gibt es da Beschränkungen in der Auswahl der Bank oder kann ich auch meine Hausbank für eine Finanzierung begeistern?

Willi Plattes:
Riesenthema! Also Spanische Banken machen gar kein Problem. Deutsche Banken in der Regel auch nicht, wenn du die Hypothekensicherheit auf eine deutsche Immobilie nimmst. Also es gibt nur zwei deutsche Banken, die Hypothekeneintragungen im spanischen Grundbuchamt vornehmen, also im Eigentumsregister vornehmen. Und sehr viele machen es nicht. Die großen Banken, also Commerzbank, die gesamten Kreis-Sparkassen, Volksbanken und so machen es nicht, Die, die es machen, ist die LBS zum Beispiel. Dann hast du da natürlich direkt relativ hohe Kreditzinsen drauf. Aber das ist, auch wenn es EU ist, die haben alle nur Schiss. Entschuldigung, wenn ich das so als Kölner sage, weil sie hier keine Verwertungskapazitäten haben. Also dass auch innerhalb der EU total harmonisiert. Jetzt sind wir wenigstens vorher ein bisschen klug.

Aber liebe Zuhörerinnen, liebe Zuhörer, wichtig ist, wir müssen immer mit der deutschen Seite kommunizieren. Und es kommt ja auch das, was wir mit den Kollegen von Grant Thornton ja auch besprochen haben, ob das Probesterben ist oder was wir auch alles diskutiert haben in Videos und auch in Podcasts, es muss eine gesamtheitliche Betrachtung sein. Ja, also wenn ich jetzt auch das Thema Probesterben, Generationenübertrag etc. wenn ich das alles betrachte, da gehören ja auch die ausländischen Vermögenswerte zu und deswegen ist das Wissen über die einzelnen rechtlichen und steuerrechtlichen Vorschriften in den einzelnen Ländern ist ein sehr wichtiger Bestandteil. Und deswegen bedanke ich mich auch bei euch beiden, Jens und Christian natürlich bei Dir auch, lieber Jörg, dass wir die Möglichkeit haben, hier den  Zuhörerinnen und Zuhörern wirklich da einen Mehrwert liefern zu können. Vielen Dank für Eure Aufmerksamkeit und vielen Dank für die Diskussion.

Jens Binding:
Wir bedanken uns bei Dir. Vielen Dank für die Einladung und dass wir wissen, dass wir immer einen Manager für die Projekte auf spanischem Boden haben, mit dem man gemeinsam die Projekte gut umsetzen kann.

Jörg Jung:
Falls Sie fragen, haben meine lieben Hörerinnen und Hörer, gerne eine Mail schicken an podcast(at)plattesgroup.net. Und meine Damen und Herren, ich bedanke mich an dieser Stelle einmal mehr natürlich an Christian Kempges von Grant Thornton and Jens Binding von Grant Thornton und Willi Plattes, CEO der PlattesGroup. Es war sehr, sehr aufschlussreich. Ich konnte sogar eine intelligente Frage stellen.

Autor: Jörg Jung /Mitarbeit: C. Schittelkopp