Der Lebenszyklus der Mallorca-Immobilie

Jörg Jung: 
Immer wieder sonntags treffen wir uns ja hier zu MEERWERT - Immobilien Mallorca & Ibiza mit der Geschäftsführerin der PlattesGroup, Yvonne Plattes. Hallöchen!

Yvonne Plattes: 
Guten Morgen.

Jörg Jung: 
Wir hatten ja jetzt mal einen Sonntag Pause. Es war ja NEU DENKEN, das 7. Wirtschaftsforum hier auf unserer Lieblingsinsel. Da möchte ich aber thematisch an MEERWERT gleich mal für diesen Sonntag anknüpfen, weil wir haben ja unter anderem von Jürgen Klopp erfahren, der hat sich ja hier sein Häuschen gekauft, weil sie auch öfter mal auch längeren Urlaub machen möchten. Und ich glaube, da kommen wieder ganz viele auf die Idee "ach ja, Häuschen auf Mallorca". Und wir haben ja ganz viele Details jetzt schon in MEERWERT geklärt. Sie können sich da gerne reinklicken. Wir haben ja ganz viele Folgen schon, aber genau deswegen finde ich es jetzt noch mal wichtig, dass wir noch mal genau zum Anfang kommen. Zum "Ja, ich möchte mir ein Haus auf Mallorca kaufen" und hier bei der PlattesGroup ist es ja wirklich so, das Allerwichtigste ist schon mal das Erstgespräch.

Yvonne Plattes: 
Ja, also was soll ich sagen? Die Kunden, die Mandanten kommen auf die Insel, haben sich eine Immobilie angeschaut, sind von dem Immobilienmakler betreut worden bis zu einem Zeitpunkt X. Ihnen gefällt jetzt diese Immobilie. Und wie geht es jetzt weiter? Dann kommen sie bestenfalls zu uns. Wir haben in unserer PlattesGroup viele, viele Steuerberater, Anwälte, Architekten, Baugutachter, die wir in einem Team zusammenfügen. Es gibt dann bei uns in der Regel ein unverbindliches Erstberatungsgespräch, wo wir eigentlich erst mal mit dem Mandanten, also mit dem Kaufinteressenten, in dem Falle, analysieren wollen, was möchtest du eigentlich? Du möchtest dir eine Immobilie kaufen? Was ist es für eine Immobilie? Also wir gehen den gesamten Lebenszyklus im Erstgespräch durch und zu diesem ganzen Lebenszyklus einer Immobilie, das sehen wir als ganz wichtig an, ist natürlich der Kauf, die Struktur. Also ich möchte die Immobilie gerne kaufen, ich habe mir überlegt, wie kaufe ich sie - mit Mama, Papa, Oma, Opa oder Kind 1, 2, 3. Wie möchte ich das optimiert durchführen? Das ist sehr, sehr individuell, weil natürlich jede familiäre Situation anders ist.

Das zweite ist dann natürlich auch die Nutzung einer Immobilie. Wofür kaufe ich mir die? Will ich die tatsächlich zwei, drei Mal im Jahr nur bewohnen? Möchte ich die vermieten? Wie möchte ich sie vermieten? Darf ich sie vermieten? Möchte ich sie eigentlich dauerhaft für meinen Lebensmittelpunkt haben? Das sind alles Dinge, die wir natürlich mit berücksichtigen müssen. Und dazu dient auch dieses Erstgespräch. Also wir haben den Kauf, die Struktur, wir analysieren, was ist es für eine Immobilie. Wir wissen genau, was hast du dir ausgedacht eigentlich? Wie soll das passieren, der Kauf? Dann besprechen wir die Nutzung, weil sehr oft ist es so, man sitzt schon beim Notartermin, das ist alles gut über die Bühne gegangen. Und was passiert? Danach habe ich mir nie Gedanken drüber gemacht. Mein Anwalt ist weg, weil der hat das Mandat bekommen bis zum Notartermin. Was passiert dann danach? Welche Verpflichtungen habe ich, welche To-Do´s? Möchte ich die nutzen? Fällt mir das auf die Füße, wenn ich dann auf einmal ganz viele Dinge auf mich zukommen sehe?

Jörg Jung: 
Ich wollte eben fragen: Ist es schon oft vorgekommen, dass jemand ein Haus gekauft hat und ist danach komplett überfordert damit? Also kommt es dann auch mal vor, so nach dem Motto "Oh Gott, das ist ja doch anders, als ich es mir vorgestellt habe. Und hätten wir doch vorher besser drüber geredet"? Also der Sinn unseres heutigen Talks dann quasi. Kommt es öfter vor, dass jemand sagt "Boah, so hab ich mir das gar nicht vorgestellt"?

Yvonne Plattes: 
Jein. Jeder Mensch ist anders, jeder Mensch ist individuell und in jedem Fall, wenn er im Vorfeld mit uns gesprochen hat, gehen wir ja diesen gesamten Zyklus durch. Das heißt, es ist ja logisch. Das beste Beispiel ist: Ich suche eine Immobilie, ich möchte in die Sonne und dann suche ich mir eine Immobilie, wo ganz viel Sonne ist. Keine Beschattung, weil ich will ja die Sonne und spätestens wenn sie hier sind, bauen sie sich da einen Toldo [Markise] davor, da machen sie noch was, da kommt noch ein Sonnenschirm, weil es zum Teil unerträglich ist mit den ganzen Folgegeschichten. Was viele auch nicht berücksichtigen, ist natürlich, wenn ich ein Haus hier kaufe, hat das ja eine ganz andere Bewandtnis hier. Ich habe Klima, die ich vielleicht ununterbrochen laufen lasse. Ich habe einen Pool, den habe ich bestenfalls in Deutschland noch nie gehabt. Und auf einmal wundert es mich, dass die Wasserrechnung auf einmal so hoch ist, weil ich habe dann fünf Schlafzimmer, Bad en Suite, überall eine größtmögliche Dusche drin. Das hat mir alles super gefallen und ich habe überhaupt nicht darüber nachgedacht, wie hoch sind denn meine laufenden Kosten auf einmal. Natürlich habe ich eine riesige Verdunstung, auch bei einem Pool, je nachdem wie groß die Fläche ist. Und das sind alles Dinge, die man sich wohl überlegen muss, dann ist es nicht nur mit dem Kauf der Immobilie getan, sondern die Nutzung. Heißt: Was habe ich an Verpflichtungen? Oder auch an Zahlungen im Laufenden zu leisten?

Jörg Jung: 
Genau das sehen Sie übrigens, liebe Hörerinnen und Hörer, die uns auch gerne abonnieren dürfen bei der Gelegenheit. Aber das sehen Sie auch auf dem kleinen Foto für die MEERWERT-Folgen. Das ist genau dieser Kreis, das ist der Lebenszyklus der Immobilie auf Mallorca. Und da geht es halt eben von A bis Z. Wir verlinken natürlich auch in den Shownotes noch mal die entsprechende Seite, dass man direkt da bei Yvonne Plattes und Co. rauskommt. Ja, also im Erstberatungsgespräch geht es eigentlich schon mal direkt um "Vom Anfang bis zum Ende", kann ich das so sehen? Also bevor da irgendwas in die Details geht, was wir ja auch schon über viele Folgen besprochen haben, wird der Anfang schon sein, den Kunden zu sagen, hier guck dir mal diesen Kreis an und da gehen wir jetzt durch. Das, was wir jetzt ja gerade auch machen.

Yvonne Plattes: 
Genau das sehen wir als unsere Aufgabe an, wenn jemand vor uns sitzt und sagt, ich habe eigentlich die Idee, das und das und das zu machen, analysieren wir diese Idee und besprechen diese Idee von A bis Z. Und dazu gehört natürlich Kaufstruktur, Nutzung, Baumaßnahmen. Nicht immer habe ich einen Neubau, wo ich dann nichts tue, sondern im Laufe der Zeit möchte ich dann doch noch mal was umbauen, anbauen. Geht es eigentlich? Unter welchen Bedingungen geht was?, ich baue immerhin im Ausland. Funktioniert das für mich? Was kommt da auf mich zu? Was muss ich beachten? Das sprechen wir in jedem Fall an, dass man darüber schon mal ein paar Informationen hat und davon schon mal gehört hat. Wenn es dann speziell irgendwann dazu kommt, wird man dann speziell auf uns zukommen und dann können wir noch mal fallbezogen auf die einzelnen Dinge reagieren. Also haben wir die Baumaßnahmen.

Jörg Jung: 
Lass mich schnell in die Expertise gehen, auch für die Baumaßnahmen zum Beispiel gibt es hier Architekten und Projektmanager usw alles zur Hand aus erster Hand.

Yvonne Plattes: 
Ganz genau. Das ist der Sinn und Zweck der Sache. Weil ich als Käufer könnte mir vorstellen, ich möchte gerne eine Ansprechperson haben, an die ich mich mit all den Dingen wenden kann, die mir gerade so auf der Seele liegen. Ob ich sonntags am Frühstückstisch sitze und da fällt mir ein, diese Frage habe ich ja noch nicht gestellt. Was passiert denn aber eigentlich wie? Das ist dann unsere Aufgabe. Ich sage immer so schön, der Kaufinteressent ist ja betreut von dem Makler. Über Tage, Wochen, Monate ist er da in einer festen Hand gewesen, hat sich gut betreut gefühlt. Man hat dann das Objekt gefunden und rutscht jetzt sozusagen in eine andere Hand, die ihn dann auch wiederum betreut oder betreuen sollte mit all den Dingen. Und da halte ich es für sehr wichtig, dass man offen und ehrlich ist. Also ich bin ja nicht angetreten, um da ein Dealbreaker zu sein oder dem Kaufinteressenten etwas einzureden oder auszureden. Meine Aufgabe oder unsere Aufgabe im Team ist ist es, mit den ganzen Personen die Dinge alle so offen zu legen, dass sich der Kaufinteressent ein eigenes Bild machen kann und sagen kann, alles gut, alles klar, finde ich gut, funktioniert. Ich fühle mich hier gut aufgehoben und ich kaufe in jedem Fall. Aber ich weiß, was auf mich zukommt. Es ist keine Wundertüte, die sich auf einmal dann später auftut und dann habe ich ein Problem unter Umständen.

Jörg Jung: 
Was ja aber auch dann für die Zukunft sehr, sehr zuträglich ist, wenn man dann in irgendeiner Form auch so ehrlich ist. Auch schon vorgekommen, dass du dann zum Beispiel gesagt hast "ah, mit der Immobilie weiß ich nicht so" und man hat sich dann wirklich tatsächlich noch mal für was Besseres entschieden?

Yvonne Plattes: 
Was anderes, Besseres ist ja immer so relativ.

Jörg Jung: 
Ja, für sich selber besser. Also wo der Kunde tatsächlich gemerkt hat, stimmt Frau Plattes, da haben Sie recht und und danach auch was was Besseres für sich selbst gefunden hat und gesagt hat "Boah, bin ich froh, dass ich auf sie gehört habe". Also das wäre ja das Nonplusultra am Ende.

Yvonne Plattes: 
Ja die Kunden fragen uns natürlich: Ich habe jetzt eine Immobilie in Puerto Andratx, Bendinat, Palma, wie auch immer, ist das gut? Was glauben Sie, ist die Ecke gut? Sollte ich da kaufen oder nicht? Was soll ich sagen? Ich kann das nicht beantworten seriös. Ich frage dann sofort nach. Warum haben Sie die Ecke denn gewählt? Wie ist Ihre persönliche Struktur? Es gibt Menschen, die kommen auf uns zu und sagen "Och, wir wohnen in der Großstadt, das ist alles so furchtbar. Und jetzt haben wir uns ein Häuschen angeschaut und das möchte ich gerne kaufen. Rundherum ist nichts, Das ist so herrlich. Ich höre die Schafe, die Ziegen und ich bin immer ab und zu weg. Meine Frau ist aber hier". Okay, dann lasse ich das immer erst mal sacken und sage ganz salopp "wenn sie eine Woche tot übern Gartenzaun hängt, sieht das jemand? Merkt das jemand?" Ganz bösartig gesagt, das ist aber provokant auch gemeint. Wie schnell geht dir genau das andere Extrem auch mal auf die Nerven, weil du sagst "Boah, das ist jetzt im ersten Moment schön. Das Haus habe ich jetzt eingerichtet, aber ich habe es mir anders vorgestellt. Es langweilt mich. Zu mir kommt keiner, weil ich zu weit draußen bin".

Deshalb besprechen wir ganz offen, wie ist die persönliche Struktur. Oder anders "Ich habe 14-jährige Kinder und ich bin jetzt ganz weit weg, weit weg vom Palma, vom Zentrum der Stadt. Die können aber noch nicht Auto fahren. Busverkehr ist so lala. Da brauche ich immer einen Fahrer. Oder ich muss die Kids hin und her fahren". Deshalb sollte man überlegen, wie ist die Struktur bei sich persönlich? Wie mache ich das? Wie möchte ich das? Will ich die Kids doch mehr in der Nähe von Palma haben? Habe ich die Möglichkeiten, dass ich sie jederzeit fahren kann, damit ich einen netten Urlaub oder einen netten Aufenthalt hier auf Mallorca habe und nicht total gestresst bin, weil meine Kids mich vielleicht nerven oder es tierisch langweilig ist, wenn denn der Pool nach einer Woche vielleicht nicht mehr so interessant ist? Wie auch immer, aber du siehst daran, es gibt so viele unterschiedliche Aspekte, die eine Nutzung wichtig machen und um genau herauszufinden, welche Immobilie ist für mich die passende. Und da kann ich nicht sagen "Oh, Andratx ist super und Palma ist blöd". Nein, Gott sei Dank hat jeder seinen eigenen Geschmack und seine eigenen Interessen. Das heißt es zu analysieren.

Jörg Jung: 
Es ist im Kleinen wie im Großen meine Damen und Herren, so eine Betreuung wünsche ich mir selbst beim Klamottenkauf, dass irgendjemand zu mir realistisch kommt und sagt "Ach, finden Sie das wirklich bequem? Ich hätte da noch was anderes", herrlich. Es geht im Kleinen wie im Großen und deswegen auch bei Immobilien auf Mallorca und Ibiza. So, und jetzt haben wir natürlich schon ganz viel in dieser Episode zum Lebenszyklus der Immobilie geklärt, aber irgendwann ist eventuell Schluss damit. Also wir haben sie gekauft, wir wissen, wie wir sie nutzen, wir sind zufrieden mit allem drum und dran und irgendwann sagt man dann ja eventuell und das gehört auch dazu, das sehen Sie auch in diesem Kreis, den wir da abgebildet haben, verkaufen wäre vielleicht gar nicht so schlecht oder es findet ein Ende. Auch da ist gute Beratung nötig.

Yvonne Plattes: 
Die Lebenssituationen können sich ändern, die Einstellungen können sich ändern. Das gibt 1000 verschiedene Gründe. Oder man hat sich jetzt für die ersten paar Jahre für diese Immobilie entschieden und man erkennt, jetzt soll es doch eine andere Ecke sein. Oder es kommen noch Freunde dazu, die in der Nähe oder ganz woanders wohnen. Da möchte ich mit hinziehen. Wie auch immer, es gibt 1000 verschiedene Gründe und ich sage mal, die durchschnittliche Haltedauer schätze ich jetzt mal so fünf Jahre ein. Dann haben schon die Leute wieder mal ein bisschen Interesse. Nicht, dass alle fünf Jahre immer die Immobilien verkauft werden. Aber durchschnittlich kann man das schon so sagen, dass man sich dann für was anderes interessiert. Und insofern sollte man auch bei Beginn schon wieder berücksichtigen "Okay, ich habe die Immobilie gekauft, ich weiß jetzt, wie was ich alles zu tun habe, während ich sie halte. Nicht nur die Nebenkosten, die auf mich zukommen, sondern auch meine Verpflichtungen gegenüber dem Finanzamt. Wie bin ich erreichbar? Wo? Wie finden die mich?" Weil ich muss mich darum kümmern. Und jetzt möchte ich gerne im Vorfeld wissen, was passiert denn, wenn ich sie verkaufe? Und da spielt natürlich auch die Kaufstruktur eine gute Rolle.

Wenn ich sage, ich kaufe diese Immobilie, ob ich sie privat kaufe, ob ich sie über eine Personengesellschaft kaufe, ob ich eine juristische Person dazu schalte. Es ist ja ganz wichtig, auch dann im Verkauf. Also finde ich es sehr wichtig, dass man auch im Vorfeld sagt "okay, du hast dich aus welchen Gründen dafür entschieden, diese Immobilie wieder zu verkaufen. Was passiert dann dann? Was kommt da auf dich zu? Was hätte ich schon die ganzen Jahre parallel immer vorbereiten müssen, weil ich brauche das dann alles für den Verkauf. Welche Steuern kommen auf mich zu? Was muss ich dann bezahlen? Was kann ich optimieren, weil so ein Verkauf soll dann ja auch sehr zügig und zeitnah über die Bühne gehen?". Und das beraten wir auch schon am Anfang und sagen "Okay, bei einem Verkauf passiert ABCDE in dem Falle, wie du es gewählt hast". Und das ist glaube ich sehr wichtig, auch wenn sie jetzt am Anfang ja noch nicht mal gekauft haben und jetzt sollen sie sich schon mal für einen Verkauf interessieren. Aber ich glaube, es ist einfach wichtig, dass man das schon mal gehört hat.

Jörg Jung: 
Und vor allem wird es noch brisanter. Es geht nämlich auch dann um ein Thema, das sich rechtlich und steuerlich dann noch mehr auswirken kann ganz am Ende, wo man sich wirklich am Anfang darüber Gedanken machen sollte, nämlich Erben und Schenken.

Yvonne Plattes: 
Auch das ist ein wichtiges Thema, weil wie gesagt, im Laufe der Zeit wachsen die Familienplanung anders oder man koordiniert innerhalb der Familie seinen Vermögen anders. Was passiert dann mit dieser Immobilie hier auf Mallorca? Die ist ja sehr oft etwas losgelöst von den ganzen anderen Immobilienvermögens-Dingen, die man in seinem Heimatland hat. Und darüber sollte man auch nachdenken und dann schon mal davon gehört haben, was passiert denn dann oder dann? Was ist für mich in so einem Fall, wenn ich auf die Idee komme die beste Geschichte? Also was kann ich tun? Was kostet mich der ganze Spaß und sollte ich das jetzt umstrukturieren? Erst später?. Wie auch immer, das ist nun mal das Leben. Und das Leben beginnt mit der Geburt, endet mit dem Tod. Das ist auch ein Zyklus in einem persönlichen Leben. Und so sehen wir auch den Zyklus beim Kauf einer Immobilie. Es schließt sich dann am Ende und natürlich, ich gebe dir recht, die gehen mit so einem dicken Kopf nach Hause. Die können sich das sicherlich nicht alles merken, aber sie haben davon gehört. Sie können das alles bei uns nachlesen, sie können das sich mitschreiben, sie können immer wieder auf uns zukommen, aber sie haben es verstanden in dem Moment, wenn wir mit denen sitzen. Wir machen da ja keine Atomphysik draus, sondern wir erklären es ihnen Schritt für Schritt. Und auch die Dinge, wie das auf sie zukommt oder was auf sie zukommen kann. Und ich glaube, das ist wichtig für sie. Und da haben sie sich noch nicht an uns gebunden. Sie entscheiden am Ende selber, ob sie bei uns bleiben wollen und das mit uns durchführen wollen oder nicht. Das aber alles sollte in einem Erstgespräch, in einem unverbindlichen Erstgespräch stattfinden und dann geht es im Grunde genommen in die Details.

Jörg Jung: 
Um es mit meinen Worten zu sagen, hauptsache man hat am Ende die richtigen Klamotten im Schrank und damit auch die richtige Immobilie. Und es kommt ja im Leben immer öfter vor, dass es eine Geburt gibt, einen Tod und zwischendrin kauft man sich eine Mallorca- oder Ibiza-Immobilie.

Yvonne Plattes: 
Wir reden ja immer noch von der Immobilie hier Ibiza, Mallorca auf den Balearen. Bei der Beratung ist ja wirklich ein ganz wichtiges Detail, was sehr oft vernachlässigt wird: Was passiert dann in Deutschland oder in Österreich oder in der Schweiz? Was passiert denn damit? Hat es Auswirkungen? Muss ich meinem Steuerberater jetzt davon berichten oder nicht? Muss der überhaupt da mit involviert werden? Also wir müssen diese grenzüberschreitenden Dinge mit ihm gemeinsam meistens und sehr wichtig mit seinen Beratern im Heimatland besprechen, weil das könnte unter Umständen auch ganz andere Auswirkungen wieder haben. Deshalb ist diese ganze Epoche, diese ganze Struktur so wichtig.

Jörg Jung: 
Es wird immer wieder unterschätzt. Ja, ich möchte noch einmal Jürgen Klopp zitieren - so weit bin ich schon PlattesGroup gebrandet - der dann in der in der Episode, die wir hatten neulich gesagt hat "Ja, sie machen ja hier Urlaub, aber die Urlaube werden auch länger". Ich war schon wieder bei der 183 Tage Regel. Ich wollte schon einhaken "Vorsicht Ansässigkeit...", aber das ist ein anderes Thema, verlinken wir dann auch noch und man merkt einfach, wie komplex das ist. Und deswegen vielen Dank Yvonne Plattes, nicht nur wieder für diese Podcast Episode, sondern einfach, dass es den Lebenszyklus der Immobilie dann überhaupt gibt und dass da jemand ist, der ein Auge drauf wirft und dann die richtigen Klamotten im Schrank sind oder halt eben die Immobilie. Bis nächsten Sonntag dann.

Yvonne Plattes: 
Wie immer sehr gerne. Bis dann, Ciao.

Autor: Jörg Jung / Mitarbeit: C. Schittelkopp