Internationale Mobilität: Der Lebenszyklus einer Immobilie #1

Jörg Jung
Ein sehr berühmtes Thema, das sich auch durchs ganze Jahr schon zieht, über das man immer wieder reden kann: Mallorca, Landeplatz für Träume – vom Immobilienkauf bis zum Lebensmittelpunkt. Weil da ist einiges zu bedenken und einiges aufzuarbeiten zusammen mit den Profis. Wir reden darüber. Unter anderem wieder mit Willi Plattes, CEO der PlattesGroup. Hallöchen zu dieser Podcastfolge.
 

Willi Plattes
Hallo lieber Jörg.

Jörg Jung
Und unter anderem auch mit dabei ist Christian Kempges. Er ist Senior Manager bei Grant Thornton. Auch lieber Herr Kempges noch einmal Hallo. Wir haben uns ja in einer der letzten Podcast-Folgen gehört.

Christian Kempges
Hallo Jörg, ja schön wieder hier zu sein.

Jörg Jung
Und noch ein alter Bekannter, ebenfalls von Grant Thornton, nämlich der Rechtsanwalt und Steuerberater Jens Binding. Hallöchen Herr Binding, abermals.

Jens Binding
Hallo Jörg! Wie immer ein Vergnügen auf der schönsten Insel der Welt!

Jörg Jung
Ja, wie immer ein Vergnügen, vor allem wenn man viel lernt. Auch bei dieser Folge. Es geht um so viel. Man will ja, wir haben es ja gerade gesagt nach Mallorca, Landeplatz für Träume. So gerne von Deutschland mit Sack und Pack und alles was geht nach Mallorca. Aber da gibt es natürlich einiges zu bedenken. Wir haben in einer der letzten Folgen über die Wegzugbesteuerung geredet, unter anderem. Wir haben über Strukturen geredet, wie man das eventuell vermeiden kann. Aber es gibt noch so viel zu bedenken, zum Beispiel eine der Strukturen ist die Kommanditgesellschaft, Familien-KG. Aber was gibt es da noch alles? Deswegen, ich habe gerade im Vorgespräch gesagt, ich lasse jetzt den Matadoren in der Arena, den Fachmännern den freien Lauf und informiert uns Hörerinnen und Hörer genau über dieses Thema, wo wir doch alle so gerne auf Mallorca sind oder noch hin wollen.

Willi Plattes
Ja, lieber Jörg, finde ich toll, dass du den Ball in das Spielfeld schießt und dann versuchen wir bei dem Spiel so viel Mehrwert und Nutzen für die Zuhörerinnen und Zuhörer wie nur möglich raus zu kitzeln. Jens und Christian, wir haben ja einfach immer das Problem, es ist besprochen worden, schleichender Wegzug und so weiter. Aber der Weg fängt ja normalerweise immer so an: Irgendwann kommt die Lust, sich eine Ferienimmobilie hier zu kaufen. Und dann geht letztendlich das Spiel schon los.

Wie kaufe ich das? Worauf muss ich steuerlich achten? Worauf muss ich zivilrechtlich achten? Das ist an sich das, was ja auch in den vorherigen Podcastfolgen schon gesagt worden ist, das ist an sich das Onboarding. Was bisher besprochen worden ist, ist der Wegzug. Und jetzt kommen die Leute hier an. Wenigstens mit einem Teil. Das ist ja der erste Schritt, bevor man dann unter Umständen darüber nachdenkt, länger hier auf der Insel zu sein. Und das fängt mit Immobilienkauf in der Regel an. Und wir machen Folgendes bei uns, dass wir einfach den gesamten Immobilienzyklus bei der Beratung berücksichtigen. Wir nennen das immer: alle Menschen sind klug, die einen vorher, die anderen nachher.

Und was verstehen wir unter dem Lebenszyklus? Wir betrachten also den reinen Erwerb, die Nutzungsphase, dann was passiert, wenn Baumaßnahmen erfolgen, dann beim Verkauf der Immobilie und dann auch Erben und Schenken. Und Erben und Schenken ist ein Thema, was immer anstehen kann und das auch ungeplant anstehen kann. Und dazu bedarf es, diesen Lebenszyklus zu betrachten, bedarf es einer ganzheitlichen Betrachtung, auch gemeinsam mit dem deutschen Steuerberater und mit den deutschen Rechtsanwalten oder den Beratern der Menschen, die hier hinkommen. Und gehen wir doch einfach mal, fangen wir mal an mit dem Erwerb. Und da direkt an Jens mal die Frage: Viele sagen noch immer, ich habe gehört, man sollte die Immobilie über eine S.L., das ist gleichzusetzen mit der deutschen GmbH, erwerben. Ich berate das nicht, so oder wir beraten das nicht. Es war einmal ein Erfolgsmodell. Aber dann hat irgendwann dieser Bundesfinanzhof, ich nenne den ja immer, der liebe Gott hat gesprochen. Was hat der BFH zu Miete gesagt im Bezug auf SL-Besteuerung einer Ferienimmobilie?

Jens Binding
Also das Urteil, auf das du ansprichst, da sagen wir im Fach-Jargon sagen wir unlängst. Andere Leute sagen, historisch gesehen. Das ist, glaube ich, schon über zehn Jahre alt, wenn ich das richtig im Kopf habe. Da hat der BFH mal gesagt, pass mal auf, lieber Steuerpflichtige, wenn du dein Grundstück über eine GmbH hältst, musst du deiner GmbH Miete zahlen. Ansonsten tue ich jetzt mal so, als ob die GmbH Miete bekommen hätte und darauf zahle ich dann Steuern. Gleichzeitig, weil die GmbH dir was zugewendet hat, ist das dann auch noch bei dir mal eigene Einkünfte. Man kommt auf einen Steuersatz, der schon gewaschen ist bei dem Punkt. Inhaltlich sagt der BFH, es gibt keine Privatsphäre bei der GmbH. Alles, was die GmbH macht, muss Geld bringen. Und wenn ich das, was für einen Gesellschafter mache und er zahlt dafür nicht, dann ist das wegen dem Näheverhältnis und dann tue ich einfach so, als ob er die Miete reinbekommen hätte. Es hat eigentlich zur Folge, dass man Miete zahlen muss. Welche Miete die richtige ist, ist auch immer die große Frage, ergibt sich meistens aus der ortsüblichen Miete, die man normalerweise...

Willi Plattes
Kostenmiete. BFH hat Kostenmiete festgesetzt mit circa 6,5 Prozent. Und das ist der große Unterschied. Und viele sagen dann einfach, es ist in Ordnung, wenn ich Marktmiete ansetze und aus spanischer Sicht können wir Marktmiete ansetzen. Aber der liebe Gott hat gesagt, in diesem Fall habe ich die Kostenmiete anzusetzen.

Christian Kempges
Genau, und von der Berechnungskalkulation ist das Ding halt echt übel. Wenn ich sage, ich habe für, sag ich jetzt mal 500.000 bis 600.000 und dann 6,5 %.

Willi Plattes
Wenn du eine Immobilie für 10 Millionen hast, das heißt, du hast 650.000 Euro aus versteuertem Geld in die SL als Miete zu zahlen oder du hast letztendlich die VGA da drauf. Wenn du die 650.000 da einzahlst, dann sammelst du ja sehr viel Geld an in der SL. Du hast ja nur an sich die Abschreibung dagegen, wie ein normaler Mietvertrag. Der Mieter zahlt nur die normale Miete und alle Nebenkosten etc., was ja normal ist. Und dann ist Geld drin und das musst du dann nachher wieder ausschütten und du hast die Ausschüttungsbelastung. Also ich sage immer, ist eine sehr patriotische Anlageform, das über eine SL oder GmbH zu machen und ist an sich auch nicht sinnstiftend. Also an sich ist das tot. Jens, siehst du auch so?

Jens Binding
Das ist Wahnsinn. Ich hatte den gleichen Fall bei uns tatsächlich mit einer Stiftung quasi, die halt eine Immobilie in Deutschland erworben hat oder der Stifter quasi über seine Stiftung eine Immobilie erworben hat. Das tut weh.

Willi Plattes
Ja, ja, das tut richtig weh. Und in puncto Stiftung haben wir in Spanien auch eine Besonderheit. Wir kennen im spanischen Recht nur die gemeinnützige Stiftung. Eine andere Stiftung gibt es nach spanischem Recht nicht. Also wenn ich jetzt Zuflüsse aus der Stiftung hätte, egal ob das eine deutsche, eine österreichische oder Lichtensteiner ist, das ist für uns eine Schenkung. Das heißt, ich bin nicht verwandt und bin direkt im höchsten Verwandtschaftsgrad drin. Die Zuwendungen sind nicht der Ertragssteuer unterworfen, wie ich das zum Beispiel in Deutschland habe. Und wir in Spanien haben auch, ihr habt ja ein Gesetz für die Erbschaftsteuer und Schenkung, wir haben zwei Gesetze. Wir sind seit 01.01. erbschaftsteuerfrei, aber nicht schenkungssteuerfrei. Und wir haben eine sogenannte pauschale Schenkungssteuer. Also alles im ersten Rang. Wenn du nachher eine Stiftung hättest, liegst du circa bei 70 Prozent Belastung. Also da macht die Stiftung gar keinen Sinn mehr. Also da muss es dann auch wieder Strukturierungen geben, wenn es dann eine Stiftung sein soll, egal aus welchem Land. Aber das sind die Dinge, die wir dann einfach besprechen müssen. Es kommt ja darauf an, wo ist das Geld geparkt? Bei demjenigen, der hier die Immobilie erwirbt.

Ein weiterer Punkt ist, viele wollen dann Teileigentum. Also Mama, Papa will kaufen und 50/50, alles in Ordnung. So, aber wenn ich jetzt in der Erbfolge wieder denke, wenn ich nachher die Kinder mit reinbringen will, dann habe ich beim Bruchteilseigentum bei der BGB-Gesellschaft, habe ich immer wieder einen Grunderwerbsteuer-Vorgang. Und bei der Grunderwerbsteuer, die geht hier bis zu 13 Prozent, das ist also ein Wort. Also das ist auch ein Betrag, der bei der Strukturierung zu berücksichtigen ist. Und deswegen sagen wir immer auch aus anderen Dingen heraus, überlege bitte oder gemeinsam mit den deutschen Steuerberatern überlegen wir, in eine vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft zu erwerben. Denn wir haben bei der Einkommenssteuer Transparenz und bei der Vermögensteuer In-Transparenz. So, was erreiche ich dadurch? Bei der Einkommenssteuer bin ich bei einer sogenannten spanischen Selbstnutzungssteuer, die ich zu zahlen habe, genauso als wenn ich das mit den eigenen direkt hätte. Und ich habe bei der Vermögensteuer einen Blocker drin. Und diesen Blocker, der wird auch noch gefördert. Ich habe pro Person drei Millionen Freibeträge. Wenn ich das überschreite, kann ich auch hingehen, dass ich bei der vermögensverwaltenden KG, das hätte ich bei Bruchteilseigentum nicht, den Vorteil des höherwertigen Rechts des DBAs nehme, Artikel 21 Absatz 4, 50 %-Regelung. Wir haben also hier Kunden, die eine Immobilie von 25 Millionen haben, Freibeträge sind effektiv ausgeschöpft, aber wenn ich dann in der vermögensverwaltenden KG 21.4 ziehe nach DBA und pappe da in die Vermögensverwaltende, ich sag mal 30 Millionen rein, dann habe ich die Vermögensteuerbefreiung. Und da das ja in Deutschland, die ist ja einkommensteuerrechtlich nicht relevant, ist ja an sich nicht vorhanden. Es ist ja wie Privateigentum. Dann kann ich in der Vermögensverwaltenden KG ein Aktiendepot oder irgendetwas reinbringen.

Bei Immobilien, wenn ich die reinbringe, muss ich sehen, dass ich die Umschreibungskosten unter Umständen berücksichtige, also deutsche Grunderwerbsteuer. Also diese Thematiken, die müssen wir dann mit berücksichtigen und mit euch natürlich abstimmen. Also deswegen sage ich, diese länderübergreifende Kommunikation diesbezüglich, die ist ausgesprochen wichtig. Und dann muss da auch dieses Verständnis zwischen Deutschland und Spanien geschehen. Denn vielen Deutschen, ihr kennt alle das Wort "das kommt mir aber spanisch vor" und das ist dann auch im Steuergesetz so. Und diese Kommunikation, die muss dann natürlich funktionieren. Und damit habe ich im Endeffekt schon auf die Vermögensteuerproblematik hingewiesen, was in Spanien ein Riesenthema ist. Denn wenn du ein Vermögen von 10 Millionen hast, dann hängst du in der Vermögensteuer, also wenn du nicht strukturiert hast, bei 3,2 Prozent und das darfst du jedes Jahr bezahlen. Das ist schon ein Thema, was sehr nah an einem höherwertigen Patriotismus angesiedelt ist. Und das sind dann sich Killer-Argumente, dass man hier nicht mehr agiert. Ja, jetzt habe ich so viel geredet. Jetzt, was fällt euch dazu ein aus deutscher Sicht jetzt?

Jens Binding
Ich würde tatsächlich, wenn ich darf, noch eine Frage dazu stellen. Also wenn ich das richtig sehe, ist die SL-Struktur davon wegen der Vermögensteuer mit aufgesetzt worden. Hat sich da in letzter Zeit Änderungen ergeben, dass die insgesamt überhaupt noch ihren Sinn aus Spar-Kostensicht erfüllt?

Willi Plattes
Ertragssteuerrechtlich macht die das Thema kaputt.

Jens Binding
Ja, das ist natürlich mit der vermögensverwaltenden Kommanditgesellschaft ist eins der schönsten Dinge, weil aus deutscher Sicht guckt man hindurch, die ist quasi nicht existent. Das macht viele Dinge einfacher. Man hat keine weitere Ebene mit zu bespielen. Man muss halt nicht gucken, wie die Kostenmiete zu ermitteln ist, was die verdeckte Gewinnausstattung ist, sondern es wird einfach so getan, als ob es mein eigenes Haus wäre. Das ist jetzt nichts, ich sag mal, vereinfacht dargestellt, das ist nichts anderes, als ob ich mein Häuschen in Deutschland selber halten würde. Und das macht viele Themen einfacher. Das heißt, ich muss nicht gucken, dass ich irgendwelche Werte anmitte. Ich muss nichts hinein zahlen. Am Ende des Tages, wenn ich das Privatvermögen halte, dann muss ich jetzt nicht auf einen Veräußerungsgewinn Steuern in Deutschland zahlen.

Willi Plattes
In Spanien schon.

Jens Binding
Genau. Aber muss mir das nicht angucken. Und wenn ich dann so eine GmbH habe oder eine SL oder was auch immer, gibt es immer Themen, die ich mir ansehen muss. Und im Zweifel am Ende des Tages hänge ich dann irgendwo noch mit einem Veräußerungsgewinn drin, der gar nicht sein müsste. Von daher ist eine vermögensverwaltende KG ermöglicht aus deutscher Sicht sehr simples Setup.

Willi Plattes
Ja, also das sehen wir auch so. Ich möchte vielleicht noch eine Sache erwähnen, die kommt immer wieder bei den deutschen Kollegen, bei den deutschen Steuerberaterkollegen, die sogenannte Selbstnutzungssteuer. Das kennt ihr in Deutschland nicht. Die Schweizer haben so etwas wie eine Selbstnutzungssteuer. Und das heißt letztendlich, wenn ich die Immobilie, bleiben wir bei der KG-Kaufstruktur, also bei der vermögensverwaltenden KG-Kaufstruktur, dann habe ich keine Mieteinkünfte, ich habe keine Werbungskosten, nicht zu berücksichtigen, sondern ich habe einen bestimmten Betrag vom Katasterwert anzusetzen und der wird nach den Katasterwertrichtlinien der jeweiligen Gemeinde errechnet. Auf unserer Website Willi-pedia habe ich einen Selbstnutzungssteuerrechner installiert, da kann man sich das ausrechnen. Aber geht mal davon aus, eine Immobilie von 3 Millionen, die kostet vielleicht 4.000 Euro oder so was im Jahr Selbstnutzungssteuer. Ich habe keine Mieteinnahme, habe keine Werbungskosten. Eine Steuererklärung, 4.000 Euro bezahle ich und damit Ende aus Mickey Mouse. Und damit sind die spanischen Steuervorschriften erfüllt. Also eine ganz simple Heransgehensweise. Ich finde, sehr praktikabel und sehr kostengünstig.

Jörg Jung
Meine Herren, wir merken, es ist ein sehr komplexes Thema - internationale Mobilität hier in Spanien und auf Mallorca, der Lebenszyklus der Immobilie. An dieser Stelle lassen wir das, was hier gesagt wurde erst mal sacken. Das waren ja sehr wichtige Informationen und viel Mehrwert für unsere Hörerinnen und Hörer. Aber die Fortsetzung dieses Talks, die gibts am kommenden Dienstag.

Autor: Jörg Jung /Mitarbeit: C. Schittelkopp