Erste Immobilie auf Mallorca kaufen: Vermögensteuer & Selbstnutzungsteuer

Prof. Dr. Christoph Juhn: 
Wir sprechen also über Unternehmer und vermögende Privatpersonen, die nicht nur auswandern wollen, vielleicht auch nur einen Zweitwohnsitz hier begründen wollen, ein Ferienhaus kaufen wollen auf Mallorca und Willi, das ist viel komplizierter als man denkt. Du bist CEO der PlattesGroup. Du stehst quasi für das Thema. Ja, Wirtschafts-, Steuer- und Rechtskanzlei hier auf Mallorca. Du bist hier verankert, aber weltweit mit deiner Unternehmensstruktur vernetzt, hast in Deutschland einmal den Abschluss als Diplomkaufmann absolviert, hast das deutsche Steuerberaterexamen absolviert und hast dann deine Kanzlei mit über 60 Mitarbeitern verkauft. Ich würde sagen, du hattest damals ausgesorgt gehabt, wolltest dich hier zur Ruhe setzen mit deiner Familie. Sag mal, Willi, wie war's?

Willi Plattes: 
Vielen Dank, Christoph. Vielen Dank für die Möglichkeit, hier mit dir zusammen zu sitzen und über internationales Steuerrecht zu reden. Und wir sind froh, hier auf der schönsten Insel der Welt zu leben und auch arbeiten zu dürfen. Wir empfinden das als etwas privilegierte Tätigkeit und dass wir uns jetzt über Steuern unterhalten, das hat insbesondere den Grund, wir haben eine sehr starke Zunahme an Menschen, die auswandern wollen und wenigstens darüber nachdenken, auszuwandern und fangen in der Regel damit an, dass sie sich erst eine Ferienimmobilie kaufen. Das ist der erste Schritt. Und wenn wir eine Ferienimmobilie kaufen, dann fängt an sich schon die Komplexität an und der Beratungsbedarf fängt an. Und dieser Beratungsbedarf, der ist länderübergreifend, also hier Deutschland und Spanien. Und deswegen freue ich mich, dass wir da über einige Teilbereiche diskutieren können.

Prof. Dr. Christoph Juhn: 
Du hast hier eine Kanzlei mit über 100 Mitarbeitern mittlerweile, also bist sehr stark gewachsen und ihr beratet nur deutsche Personen, die hier Immobilien haben auf Mallorca, Ibiza, die hier sich unternehmerisch niederlassen wollen und Ähnliches. Ihr habt kein operatives Business in Deutschland als Berater und ihr habt keine Spanier die ihr aktiv beratet oder?

Willi Plattes: 
Also wir haben keine Kanzlei in Deutschland, wir beraten in Deutschland nicht. Wir kooperieren sehr stark mit deutschen Kollegen, aber wir betreuen auch Spanier und Residenten, aber auch Nicht-Residenten, also diejenigen, die hauptsächlich aus dem DACH-Raum hier hinwollen und damit bedingt auch teilweise Wegzüge. Wegzüge ist immer ein Diskussionsthema.

Prof. Dr. Christoph Juhn: 
Bevor der Wegzug kommt, fängt es immer so an, dass man erst mal ein Ferienhaus, eine Ferienimmobilie kauft. Und darüber reden wir heute und man dann mal paar Wochen, paar Monate und irgendwann mehr als 180 Tage vor Ort ist.

Willi Plattes: 
Das ist die Schnupperphase. Man versucht Mallorca. Tolles Wetter, tolle Schulausbildung, tolle medizinische Versorgung. Das sind die ganz weichen Faktoren, wie man da reinwächst.

Prof. Dr. Christoph Juhn: 
Okay, fangen wir mit Thema Nummer eins an: Jetzt kommt der Unternehmer, die Privatperson hier nach Spanien, will eine Immobilie kaufen. Und es ist so, dass bei sehr großen Vermögenswerten die Vermögenssteuer bis zu 3, 5 % betragen kann. Und das ist natürlich ein extremer Wert, den ich da bezahlen muss an den Fiskus hier in Spanien. Was ist die Vermögenssteuer? Die kennen wir in Deutschland aktuell ja gar nicht.

Willi Plattes: 
Also die Vermögenssteuer ist zuerst mal von der Balearenregierung abgeschafft worden zum 1. Januar 2024. Aber die Landesregierung hat eine sogenannte Reichensteuer eingeführt, die ist sozialistisch. Wir haben hier die PP an der Regierung. Das ist zu vergleichen mit der CDU und die haben wie gesagt die Vermögenssteuer abgeschafft. Aber die Reichensteuer überlagert das. Und bei Vermögenswerten über 3 Millionen fängt man an, Vermögenssteuer zu zahlen, was dann bis zu 3,5 % ausmacht. Das betrifft dann, wenn es ein Nicht-Resident ist, das spanische Vermögen. So, und wenn wir 5 Millionen auf unserer Website unter Willipedia, da gibt es einen Steuerrechner diesbezüglich. Und wenn wir 5 Millionen eingeben als Bemessungsgrundlage für die Vermögenssteuer, kommen wir also auf 23.521 € Vermögenssteuer. Und das ist jährlich zu zahlen. Und das ist schon ein Betrag, wo man an Gestaltungen denkt.

Prof. Dr. Christoph Juhn: 
Ja und wann zahle ich 3,5 %, den Maximalbetrag?

Willi Plattes: 
In dem Augenblick - wenn ich die Steuertabellen einschalte und kann ich auch nachschauen - und ab 10,6 Millionen bezahle ich 3,5 % .

Prof. Dr. Christoph Juhn: 
Über jeden weiteren Euro, der darüber hinausgeht. Das kann man aber durch eine geschickte Struktur vermeiden. Ein Blick ins DBA, eben hatte ich noch, du warst so freundlich, hast es mir ausgedruckt. Es gibt ja ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien, was für die Einkommenssteuer die Doppelbesteuerung regelt, aber auch für die Vermögenssteuer. Und eigentlich ist das irrelevant, weil wir in Deutschland gar keine Vermögenssteuer kennen. Aber ihr kennt sie. Und dann ist hier Artikel 21, Absatz 4 sehr spannend, wo man über Gesellschaften und deren Vermögenswerte etwas strukturieren kann.

Willi Plattes: 
Ja, genau. Also wenn du die Immobilie kaufst als natürliche Person, dann ist die Vermögenssteuer nicht vermeidbar über das Doppelbesteuerungsabkommen. Aber wenn du jetzt über eine Gesellschaftsform erwirbst - und da empfehlen wir in der Regel die vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft, auch Familiengesellschaft benannt, ich glaube, so nennt ihr das teilweise in Deutschland - und über diese Gesellschaftsstruktur bin ich im Artikel 21 Abs. 4 und der besagt: Wenn ich jetzt in dieser vermögensverwaltenden Kommanditgesellschaft mehr Vermögen drin habe als das, was ich in Spanien habe - bleiben wir also bei dem Beispiel 5 Millionen Immobilie auf der Aktivseite und dann habe ich aktiv vielleicht ein Vermögenswert 5.100.000, dann bin ich Vermögensteuer frei.

Prof. Dr. Christoph Juhn: 
Also 5.100.000 von Immobilien in Deutschland.

Willi Plattes: 
Zum Beispiel. Oder ein Wertpapierdepot oder andere Vermögensgegenstände, weil da bist du der Fachmann. Die vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft ist ja an sich einkommensteuerrechtlich ziemlich irrelevant.

Prof. Dr. Christoph Juhn: 
Ja, genau so ist es. Und dann hat nach DBA nicht Spanien das Besteuerungsrecht für die Vermögenssteuer, sondern Deutschland darf dann die Vermögenssteuer erheben. Und wir Deutschen wollen keine Vermögenssteuer. Und so zahlt man in dem Moment keine Vermögenssteuer auf die Immobilie hier in Spanien. Vielleicht für die Zuschauer noch einmal: Früher hat man das mit Kapitalgesellschaften gemacht, mit GmbHs oder spanischen SL. Das funktioniert seit 2012 mit einem BFH Urteil glaube ich nicht mehr.

Willi Plattes: 
Ja, das war nicht nur ein BFH Urteil, sondern es waren drei BFH-Urteile und die haben sich alle um eine Immobilie hier in Port d'Andratx bewegt. Das war Tatbestand für die Entscheidung des BFH und man hat einfach gesagt, dass die Nutzung einer Immobilie eine verdeckte Gewinnausschüttung ist. Und dann, das hat der BFH erstmalig da gemacht, hat gesagt, wie hoch die Miete sein soll und hat eine Kostenmiete festgesetzt und hat damals die Kostenmiete mit 6,5 % angesetzt. Und wenn man jetzt eine Immobilie mit 5 Millionen mal 6,5 % und das ist die jährliche Miete, die aus zu versteuerndem Geld in die Kapitalgesellschaft zu zahlen wäre. Also die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit ist damit an sich ad absurdum geführt.

Prof. Dr. Christoph Juhn: 
Das Urteil hat mich aus deutscher Sicht nicht verwundert, nur die Höhe wurde erstmalig statuiert, quasi. Also alle die eine Kapitalgesellschaft haben, da die Immobilien drin haben, haben jetzt seit zehn Jahren ein Riesenproblem. Offenkundig mit KGs funktioniert das weiterhin. Kommen wir zum Zweiten Punkt, die Nutzung. Es gibt zwei Möglichkeiten, die Selbstnutzung oder die Vermietung oder letztendlich auch eine Kombination aus beidem. Und da gibt es ja so etwas wie eine Selbstnutzungssteuer.

Willi Plattes: 
Ja, wir betrachten, wenn der Immobilienerwerb ansteht, den gesamten Lebenszyklus. Dazu gehört der Erwerb, der Erwerbsvorgang, aber auch die Nutzung als weiterer Zyklusbestandteil. Dann Verkauf, Erben und Schenken und Baumaßnahmen. Und das sehen wir als Lebenszyklus. Und das müssen wir gemeinsam mit dem deutschen Steuerberater, ich sage mal detailliert über alle Zyklen müssen wir das besprechen und das ist der Weg. Und hier ist es ja einfach jetzt bei der Selbstnutzungssteuer, da gehen wir wieder auf Willipedia auf den Selbstnutzungs-Steuerrechner, den wir da haben, und dieser Steuerrechner...

Prof. Dr. Christoph Juhn: 
...das ist ganz spannend, das macht Willi mit seinem Mandanten, wenn die hier in Palma vor Ort sind genauso. Da hat er einen Riesenprojektor, wo eigentlich nur seine Webseite durchgegangen wird.

Willi Plattes: 
Ja, das ist dann die Beratung. Also hier diese dieser Steuerrechner bei Willipedia. Vielleicht eine ganz kleine Geschichte dazu. Wir haben jetzt über drei Jahre mit Wikipedia verhandelt und wir haben jetzt den EU Rechtsschutz, dass wir Willipedia benutzen können und da sind wir ein bisschen stolz drauf. Bei Willipedia weiß jeder, was man da zu erwarten hat. Und ja, und jetzt geben wir einfach ein die Bemessungsgrundlage für die Selbstnutzungssteuer. Ihr kennt das in Deutschland nicht. In der Schweiz gibt es eine ähnliche Struktur. Und wenn wir keinen Katasterwert haben, der Katasterwert ist zu vergleichen mit dem deutschen Einheitswert. Der steht an sich nicht in Relation zum wirklichen Kaufpreis oder Verkehrswert. Und der Katasterwert, wenn wir den noch nicht festgesetzt haben, müssen wir 50 % des Erwerbswertes nehmen. Wir sind bei der Immobilie 5 Millionen. Jetzt geben wir einfach ein 2,5 Millionen, also diese 50 %, dann kommt ein relevanter Wert raus. Das ist also die Selbstnutzungssteuer. Und diese Selbstnutzungssteuer ist jedes Jahr zu zahlen. Wir haben keine Miete anzusetzen, wir haben keine Werbungskosten. Also das ist eine Flatrate, die zu zahlen ist. Mit einer Einkommensteuererklärung ist das einzureichen. Und bei der Erstellung der Einkommensteuererklärung und auch der Abgabe der Einkommensteuererklärung muss direkt auch diese Steuer gezahlt werden.

Prof. Dr. Christoph Juhn: 
Willi, vielen lieben Dank für deine Zeit. Vielen Dank für die Möglichkeit, das hier aufgenommen zu haben in deinem Studio in Palma. Abonnieren Sie einmal den Kanal. Es gibt noch weitere Videos zusammen mit Willi Plattes, insbesondere zum Thema Wegzugsteuer.

Jörg Jung: 
Professor Dr. Christoph Juhn mit Willi Plattes, dem CEO der PlattesGroup. Das komplette 27 Minuten Video. Das gibt es auf YouTube auf dem Kanal von Professor Dr. Christoph Juhn.

Autor: Jörg Jung /  Mitarbeit: C. Schittelkopp