Finanzierung unter der Sonne: Die Wege zur Traumimmobilie

Jörg Jung 
Liebe Yvonne Plattes. Guten Morgen.

Yvonne Plattes 
Guten Morgen. Ich glaube, heute haben wir wieder Sonntag.

Jörg Jung 
Immer wieder sonntags. Unsere Serie. "MEERWERT – Immobilien Mallorca & Ibiza". Und da sitzen wir eben schon wieder und reden über das Thema, jetzt wird's delikat, Finanzierung von Immobilien. Also quasi, ich komm zu dir und sage, du, ich würde gerne, aber ich habe nicht so wirklich die gesamte Kohle, um das auf den Tisch zu legen. Das heißt, ich muss finanzieren. Ist das überhaupt möglich hier?

Yvonne Plattes 
Es ist natürlich generell möglich. Jetzt müssen wir natürlich unterscheiden. Du kommst zu mir, möchtest eine Immobilie kaufen und sagst, ich habe tatsächlich nicht das gesamte Eigenkapital, um mir diese Immobilie kaufen zu können. Oder aber ich hätte das Eigenkapital, möchte es aber vielleicht für irgendwas anderes verwenden, weil ich in Deutschland noch in meiner Firma irgendetwas dafür tun muss. Oder aber ich brauche noch eine Finanzierung, um die Vermögensteuer zu minimieren. Es gibt sehr viele verschiedene Gründe, warum jemand kommt und sagt, ich überlege doch, eine Finanzierung in Kauf zu nehmen.

Jörg Jung 
Jetzt erklär' mir das mit der Vermögensteuer erst mal. Was hast du jetzt gerade damit gemeint? Kann ich mit einer Finanzierung die Vermögensteuer sparen? Hier gibt es ja noch Vermögensteuer.

Yvonne Plattes 
Immer sehr überraschend für viele, die hier herkommen. Es gibt tatsächlich in Spanien die Vermögensteuer, aber nur die Vermögensteuer auf spanisches Vermögen. Da musst du nicht Schweißperlen auf deine Stirn bekommen, dass du denkst, mein Welteinkommen wird jetzt auf einmal hier der Vermögensteuer unterworfen, sondern wenn du ein tatsächlicher Nichtresident bist, du möchtest hier dir eine Immobilie kaufen für deinen Privatgebrauch, für Ferienzwecke, wie auch immer, wirst du mit dieser Immobilie der Vermögensteuer unterworfen. Das war bis letztes Jahr 700.000 € Freibetrag. Also du kommst hierher, möchtest eine Immobilie kaufen, bis letztes Jahr war es so, dass die Immobilie pro Person einen Freibetrag hatte von 700.000 €. Du hast also eine Immobilie gesehen für 1,4 Millionen, also jeder 700.000 € Freibetrag bei Paaren. Wunderbar. Ist alles fein. Nein, weil die Vermögensteuer brutto gerechnet wird. Also die Kaufnebenkosten werden mit eingerechnet. Ist wirklich überhaupt nicht fair, dass man Steuern auf Steuern bezahlt. Aber es ist nun mal so, brauchen wir uns hier auch nicht auseinandersetzen, ob das gut oder nicht gut ist. Also musstest du erst mal den Kaufpreis plus Nebenkosten PI mal Daumen rechnet man so zwischen 10 und 13 %, die als Nebenkosten hinzugerechnet werden müssen. Du hast 50/50 Freibetrag von 700.000 €.

Dann je nachdem wie es ist, wird der Rest der Vermögensteuer unterworfen oder nicht. Seit diesem Jahr ist es aber dann so, mit der neuen Regierung, dass die neue Regierung jetzt gesagt hat, jede Person, jeder Käufer hat einen Freibetrag von 3 Millionen, natürlich unter der Voraussetzung, dass du für 3 Millionen auch investierst und nicht, wenn du eine 6 Millionen-Immobilie kaufst, deine Frau hat nur 10 % daran, hat die natürlich nicht den Freibetrag von 3 Millionen, sondern nur effektiv das, was sie bezahlt oder Anteile daran hat. Und dennoch ist es aber so, dass wir natürlich schauen müssen, ist es aufgrund der Vermögensteuer, dass ich eine Finanzierung benötige oder liegt es an der Liquidität, die ich nicht habe oder, oder oder. Und dann gibt es die verschiedenen Möglichkeiten zu sagen: Ich finanziere, ich will finanzieren, ich muss finanzieren, ist am Ende natürlich auch immer ein Dreisatz. Wir wissen alle, dass es seit einiger Zeit überhaupt nicht mehr lustig ist, zu finanzieren und zu einer Bank zu gehen und sagen, ich brauche ein Darlehen. Vor nicht allzu langer Zeit ging das wie geschnitten Brot über die Theke und man konnte gar nicht so schnell so gutes Geld bekommen, wie die Bank ausgehändigt hat. Aber das ist jetzt Geschichte.

Jörg Jung 
Über eine spanische Bank?

Yvonne Plattes 
Ich habe immer die Möglichkeit, über eine spanische Bank zu gehen. Da habe ich natürlich die Möglichkeit zu sagen, ich klapper die ganzen einzelnen Banken ab, die es hier alle gibt und gucke, was die mir so anbieten, weil jede Bank hat ihre eigenen Vorschriften, ihre eigenen Zinssätze und alle Möglichkeiten, die sie dir dann anbieten. Das ist also nicht, kennste einen, kennste alle, sondern müsstest dann entweder durch eine Empfehlung zu der Bank ABC gehen oder du suchst dir einen Finanzverwalter, der das für dich macht und dann in deinem Interesse bei den Banken die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten abgleicht, um zu sagen okay, so ist es. Aber bei einer Finanzierung in Spanien ist es natürlich so, ich nenne mal ein Beispiel: Du kaufst eine Immobilie für 2 Millionen oder der Kaufpreis der Immobilie ist 2 Millionen und du bist nicht Resident hier, sprich du bist Steuer-Resident in einem anderen Land. Dann wird die Bank für dich maximal, wenn alle anderen Daten okay sind, zwischen 60 und 70 % finanzieren und das vom Wert der Immobilie. Also nicht unbedingt der Kaufpreis. Jetzt schickt die Bank einen Gutachter raus und sagt, guck mal, wie die Immobilie begutachtet ist oder bewertet wird. Und jetzt stellt der Gutachter fest, die Immobilie hat trotz des angesagten Kaufpreises von 2 Millionen nur 1,5 Millionen. Dann bekommst du die 70 % nur von den 1,5 Millionen und nicht von den 2 Millionen. Findet der Gutachter heraus, dass die Immobilie 2,5 Millionen wert ist, dann wirst du natürlich nicht von den 2,5 Millionen die 70 % bekommen, sondern dann nur von dem Kaufpreis. Also das sind dann so paar Unterschiede, die es dann hier zu berücksichtigen gibt.

Hinzu kommt es, wenn dann alles fein ist, du bist also banktechnisch gut aufgestellt, du wirst finanziert usw. muss man eine Situation auch noch berücksichtigen. Die ist nämlich folgende: Du musst bei deiner Bank eine sogenannte Acta de Transparencia machen. Das ist auch so was wie für Verbraucherschutz. Also du gehst frühestens 14 Tage vor dem eigentlichen Notartermin, musst du separat ohne die Bank zum Notar. Der liest dir dann die gesamten Gegebenheiten der Finanzierung vor. Ob du davon Kenntnis hast, ob dir bewusst ist, was du da auf was du dich da einlässt, dann musst du diese Acta unterschreiben und erst danach darf man eigentlich zum Notar gehen und kaufen. Das ist einfach für dich, um sicherzustellen, dass du nicht übers Ohr gehauen wirst, dass du beim klaren Verstand gewesen bist, als du diesen Kreditantrag unterschrieben hast. Das ist immer ein Zeitfaktor. Also frühestens 14 Tage vor dem Notartermin, spätestens zwei Tage musst du diese Acta separat machen. Kannst du da nicht früher herkommen, kannst du dich natürlich auch vertreten lassen mit einer Vollmacht von deinem hiesigen Anwalt, der das dann für dich machen kann. Aber das ist noch mal ein zusätzliches To-Do, das du machen musst, wenn du dich von einer spanischen Bank finanzieren lässt.

Jörg Jung 
Gibt es da so PI mal Daumen so Zeiträume. Also von "Guten Tag Bank, ich hätte gerne" bis "Guten Tag Kunde, du darfst". Also sind da spanische Banken eher schnell oder eher langsam? Und wenn ich auch sage, ich bringe so und so viel Eigenkapital mit und brauche von dir den Rest, muss ich dann noch eine Niere verkaufen für die Bank als Sicherheit oder ist man da auch relativ fair? Hier in Spanien, bevor wir nach Deutschland rüber gehen.

Yvonne Plattes 
Also die spanischen Banken sind dahingehend fair, dass sie natürlich so einen Vorabcheck machen. Sie wollen von dir gewisse Eckdaten haben, um im ersten Moment schon mal zu entscheiden, lohnt sich der Eintritt in die weitere Prüfung überhaupt oder ist das, was du willst und das, was du liefern kannst völlig abwegig? Weil wir wissen alle Banken geben dir Geld, wenn sie sicher sind, dass du es mindestens doppelt zurückzahlen kannst. Es gibt so einen schönen Spruch: Die Banken geben dir den Regenschirm und kommen die ersten Tropfen, holen sie den Regenschirm schon wieder ab. Deshalb müssen sie dich genau überprüfen und sicher sein, okay, du kannst die Raten zahlen. Und da sind sie sich ziemlich sicher, dass das auch so passieren wird. Aber sie machen immer einen Vorabcheck, es geht auch relativ schnell über die Bühne und dann hängt es einfach davon ab, wie schnell kannst du die notwendigen Unterlagen liefern?

Jörg Jung 
Na gut, das ist ja schon mal beruhigend.

Yvonne Plattes 
Ja.

Jörg Jung 
Würde denn theoretisch aber auch eine Finanzierung von Deutschland aus gehen für meine spanische Immobilie? Ist das möglich?

Yvonne Plattes 
Auch da sage ich, theoretisch ist das alles möglich. Es ist auch möglich, um die Vermögensteuer zu reduzieren, wo wir ja vorhin von gesprochen haben. Auch das wird anerkannt. Du gehst natürlich gerne zu deiner Bank in Deutschland, weil da bist du bekannt wie ein bunter Hund. Die kennen dich, die kennen deine wirtschaftlichen Aktivitäten, die wissen was du privat hast usw. die werden aber niemals eine Immobilie in Spanien finanzieren, weil sie kommen hier nicht ins Grundbuchamt rein. Sie kennen hier die Gegebenheiten nicht, wissen nicht, wie das einzuordnen ist. Dann müsste man einen anderen Weg einschlagen und sagen, schau mal, ich habe da entweder eine Immobilie in Spanien gefunden, die mir sehr gut gefällt und da brauche ich von dir, liebe Bank, 500.000 €. Ich habe hier noch zwei Häuser in Deutschland, ich habe noch Aktien und was auch immer. Gebe mir bitte auf diese Werte hier in Deutschland die 500.000 €, dann gehen die ins Grundbuchamt in Deutschland und holen sich ihre Sicherheiten von den Dingen, die du da in Deutschland hast und geben dir das Geld und damit kannst du dann hier die Immobilie kaufen. Dem Notar ist das völlig wurscht.

Der Notar sagt: Okay, die Immobilie kostet 2 Millionen, beispielsweise 50/50 wird gekauft. Deine Frau und du. Ich muss nachweisen, woher kommt das Geld, von welchem Konto, von welcher Bank, wer ist der Kontoinhaber? Aber ob du die Immobilie alleine finanziert hast, ob deine Frau die mitfinanziert hat, ob deine Frau überhaupt das Geld hat, ist dem Notar hier egal. Der prüft das nur in Richtung Geldwäsche. Ansonsten nicht. Es hat Auswirkungen. In Deutschland für dich. Das heißt, wenn du sagst, deine Frau und du kaufen hier eine Immobilie für 2 Millionen, jeder 50/50 und deine Frau hat diese 1 Million nicht, hast du in Deutschland einfach eine Schenkung mal eben durchgeführt oder du machst einen Darlehensvertrag zwischen Ehepartnern. Wie auch immer, da gibt es ganz viel Spielraum. Da wird dein deutscher Steuerberater dich entsprechend gut beraten können. Da können wir auch einige obligatorische Dinge dir erklären, was alles möglich ist. Aber solche Geschichten sind dann natürlich auch möglich. Aber es wird viel unterschätzt. Die glauben alle, dass es nur möglich ist mit spanischen Banken. Es ist nur möglich, wenn ich hier mich im spanischen Territorium bewege. Nein, du kannst das auch bekommen über deine Hausbanken, fremdübliche Darlehen von Freunden, Bekannten, Oma, Opa, Mama, Papa. Wie auch immer, das ist alles möglich, auch in Bezug auf die Vermögensteuer.

Jörg Jung 
Von Deutschland nach Spanien dann so eine Menge Geld, wenn man sich das tatsächlich in Deutschland finanziert. Das muss dann auch über die Bundesbank gehen.

Yvonne Plattes 
Eine wichtige Sache vielleicht noch insofern: Es gibt schon auch Käufer, die sagen, ich hole mir einen Teil des Geldes von meiner Bank in Deutschland und ich hole mir einen Teil des Geldes über meine Bank in Spanien. Also ich mache so ein Mix von beiden. Damit sollte man sehr transparent umgehen und das auch seiner spanischen Bank im Vorfeld kommunizieren. Es gibt Banken, die mögen das überhaupt nicht, die akzeptieren das nicht. Und es gibt aber auch Banken, die sagen, damit haben sie überhaupt kein Problem. Auch das ist sehr unterschiedlich in der Handhabung hier zwischen den spanischen Banken. Und das muss man im Vorfeld sehr transparent kommunizieren, damit man am Notartermin nicht irgendwann das Nachsehen hat. Und die Bank sagt wie, das wusste ich nicht, dass hier das Geld auch noch von Deutschland kommt. Dann ziehe ich mal mein Angebot zurück und gehe wieder.

Jörg Jung 
Aber ich denke mal, in der PlattesGroup, da kennt man schon die Spezi-Banken, die da auch relativ flexibel sind und dass man da auch perfekt beraten kann, wenn es um genau diese einzelnen Finanzierungsangebote und Möglichkeiten geht.

Yvonne Plattes 
Absolut. Auch das ist unsere Hausaufgabe, unsere To-Do-Geschichte, um dich von A bis Z bei einem Kauf zu begleiten.

Jörg Jung 
Wir genießen jetzt den Sonntag wieder einmal, weil wir wissen ja ganz genau, wir treffen uns nächsten Sonntag wieder bei "MEERWERT - Immobilien Mallorca & Ibiza" immer wieder Sonntags und dann auch ein weiteres, sehr, sehr spannendes Immobilienthema zu besprechen mit Yvonne Plattes, die Geschäftsführerin der PlattesGroup. Ich freue mich schon wieder.

Yvonne Plattes 
Ich freue mich auch. Auf Wiedersehen, Adiós.

Jörg Jung 
Bis nächsten Sonntag!

Autor: Jörg Jung / Mitarbeit: C. Schittelkopp