Legalisierung für Schwarzbauten?

Eine „Amnestie“ für illegale Bauten und die Entschärfung der Ferienvermietung – diese Vorhaben stehen auf der Prioritätenliste der neuen Balearen-Regierung ganz weit oben. Bislang sind keine konkreten Entwürfe für die Gesetzesreformen bekannt, jedoch sind Informationen durchgesickert, die keinen Zweifel daran lassen, dass diese Themen kurzfristig in Bewegung kommen werden.

In diesem Podcast erklären wir, welche Regelungen im Visier stehen, mit welchen Änderungen zu rechnen ist und in welchem zeitlichen Rahmen.

Beginnen wir mit einem Thema, von dem auf Mallorca Zehntausende Immobilieneigentümer betroffen sind: illegale Bauten.

Nach unseren Informationen wird die Regierung an einem Gesetz anknüpfen, das 2014 beschlossen wurde und unter bestimmten Auflagen und Bedingungen eine Legalisierung von illegalen und bis dahin nicht legalisierbaren Bauten erlaubte. Damals wurde den Eigentümern eine Frist von drei Jahren eingeräumt, um ihre Schwarzbauten weißzuwaschen. Allerdings endete die Party bereits nach eineinhalb Jahren, weil ein Regierungswechsel zu einer Annullierung dieser „Amnestie“ führte.

Das könnte einer der Gründe sein, warum die Balearen-Regierung diese Maßnahme so rasch wie möglich umsetzen möchte. Ein anderer ist, dass die Situation sowohl für die betroffenen Hauseigentümer wie für das Gemeinwesen untragbar geworden ist. Für zahlreiche Schwarzbauten kann kein Zwangsabriss angeordnet werden, weil sie unter Bestandsschutz stehen. Zugleich ist aufgrund der irregulären Situation keine genehmigungspflichtige Instandhaltungs-, Reparatur- oder Umbaumaßnahme in rechtssicherer Weise möglich, obwohl viele Immobilien dringend Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten erfordern. Die Eigentümer befinden sich im gesetzlichen Niemandsland.

Wie könnte diese „Amnestie“ aussehen? Sehen wir uns das Gesetz von 2014 an. Damals war die Legalisierung von illegal errichteten Wohnbauten unter den folgenden Bedingungen möglich: Sie durften nicht auf geschütztem ländlichen Boden stehen und sie durften nicht auch nur einen Zentimeter in öffentliches Eigentum oder die Kompetenzzone der Küstenbehörde hineinragen. Ebenso durfte kein baurechtliches Verfahren anhängig sein.

Die Legalisierung war alles andere als gratis. Neben der Nachzahlung der Kosten für eine Baugenehmigung mussten die Eigentümer damals im ersten Jahr 15 Prozent des Immobilienwerts bezahlen, im zweiten Jahr 20 Prozent, im dritten Jahr 25 Prozent – aber dazu kam es ja damals nicht mehr.

Mit einiger Wahrscheinlichkeit wird eine Auflage der neuen Regelung darin bestehen, die Bauten energieeffizienter zu machen. Möglich ist auch, dass Installationen mit geringem Wasserverbrauch verlangt werden. Doch wir können nur spekulieren beziehungsweise die Aussagen gut vernetzter Personen wiedergeben. Denn bis heute noch nicht fest, wie die neue Legalisierungsregelung im Detail aussehen wird. Mehr noch: Die Regierung bemüht sich um Diskretion, um der Opposition keine Munition zu liefern. Bekannt ist nur, dass mit Hochdruck an dem Projekt gearbeitet wird.

Aufgrund der Komplexität der Materie meinen manche Fachleute, dass das Gesetz Ende Frühjahr, Anfang Sommer verabschiedet werden könnte. Bekannt ist auch, dass um die Inhalte heftig gerungen wird. Daher ist es müßig, über konkrete Fragen zu diskutieren. Etwa darüber, ob eine illegal zur Wohnung umgebaute Tiefgarage Chancen auf Legalisierung haben wird.

Dazu sei angemerkt, dass die Eigentümer illegaler Bauten ohne Bestandsschutz stark unter Druck geraten sind, seit viele Gemeinden die baurechtliche Kompetenz an ein Amt des Inselrates abgegeben haben, das den martialischen Namen „Agentur zur Verteidigung des Territoriums“ trägt. Diese zieht in letzter Zeit ein bislang nicht genutztes Gesetz heran, um mittels einer aggressiven Interpretation desselben über die Verwendungsnormen gegen illegale Bauten vorzugehen, denen baurechtlich nichts mehr anzuhaben ist. Etwa gegen Pools, die zwar nicht mehr rückgebaut werden, aber versiegelt werden müssen, weil diese Verwendungsnormen nicht derselben Verjährung unterliegen wie bestimmte baurechtliche Verstöße.

In jedem Fall ist ein Hoffnungsschimmer sichtbar, um zahlreiche Wohnbauten aus dem rechtlichen Niemandsland zu evakuieren. Sobald Details oder belastbare Informationen bekannt werden, werden wir Sie informieren.

Das zweite Thema kennt ebenfalls Tausende Betroffene: Das Tourismusgesetz von 2017 und das Moratorium von 2022 führten zu massiven Einschränkungen der Ferienvermietung. Die vorhergehende Regierung bemühte sich um einen Rückbau der Bettenkapazitäten, um gegen die Überlastung der Inseln durch den Massentourismus anzukämpfen. Das hat u.a. dazu geführt, dass es immer schwieriger wurde, neue Lizenzen zu erhalten, bis die Behörden mit dem Moratorium von 2022 eine Vollbremsung hinlegten und einen kompletten Stopp der Lizenzvergabe verfügten.

Die konservative Regierung will diese Beschränkungen zumindest zum Teil aufheben. Mit hoher Wahrscheinlichkeit wird die Obergrenze der Bettenzahl erhöht und somit die Tür für neue Lizenzen wieder geöffnet. Allerdings ist zu hören, dass die Regierung diesen Ball an die Inselräte weiterspielen will, die nach einer gründlichen Prüfung jeder für sich entscheiden sollen, welche Höchstzahl für das jeweilige Territorium gelten soll. Je nach Tempo dieser Prüfung könnte es mit dieser Liberalisierung noch etwas dauern.

Wenn sie denn kommt. Wir dürfen nicht vergessen, dass die konservative Regierung auch die Interessen der Hoteliers berücksichtigen muss. Denen ist die Ferienvermietung ganz grundsätzlich ein Dorn im Auge. Eine zu großzügige Liberalisierung würde diese mächtige Lobby irritieren, die normalerweise ziemlich geschlossen hinter der konservativen Partei steht.

Ob weitere Einschränkungen gekippt werden, steht daher in den Sternen. Zu den wichtigsten gehören die Fünf-Jahres-Sperre für Neubauten, die Beschränkung auf eine Höchstzahl von drei Lizenzen pro Eigentümer und in Palma das totale Verbot von Ferienwohnungen.

Auch hier gilt, dass Details nicht bekannt sind und nur eines sicher ist oder zumindest scheint: Wir werden in diesem Jahr eine Änderung des Tourismusgesetzes sehen, hin zu mehr Liberalisierung, die jedoch aus den oben genannten Gründen weniger radikal ausfallen könnte als sich viele erwarten und erhoffen.

Wir weisen abschließend darauf hin, dass zu keiner der beiden Reformen ein autorisierter Entwurf vorliegt. Die dargelegten Maßnahmen sind „fundierte Spekulation“. Gesichert ist lediglich, dass die Regierung an einem Maßnahmenpaket in der beschriebenen Richtung arbeitet. Sobald es konkret wird, werden wir natürlich darüber informieren.

Jörg Jung
Immer wieder sonntags kommt nicht die Erinnerung, sondern wir sitzen hier am schönen Mittelmeer auf Mallorca. Yvonne Plattes, die Geschäftsführerin der PlattesGroup, und ich.

Yvonne Plattes
Hallo, guten Morgen.

Jörg Jung
Wir schauen uns dann immer mal wieder hier vom Strand aus die Immobilienlandschaft an, natürlich auch auf Ibiza. Das ist die Kernkompetenz von Yvonne Plattes und der PlattesGroup. Und wenn du jetzt mal gerade nach rechts schaust, da ist doch wieder so eine illegale Baustelle auf der Terrasse, oder? Wir müssen dazu sagen, viele Bauten auf Mallorca haben irgendwie ein illegales Element – sei es etwas Kleines oder auch etwas Größeres.

Yvonne Plattes
Ja, das stimmt. Ich würde sogar sagen, dass wahrscheinlich 80 Prozent aller Immobilien hier irgendeine Illegalität aufweisen. Aber wie ich bereits im ersten Podcast gesagt habe, kommt es darauf an, was diese Illegalität bedeutet und welche Auswirkungen sie hat. Alles, was nicht genehmigt ist, ist im Grunde genommen illegal.

Jörg Jung
Nun kommen wir aber zur großen Frage dieses Jahres, und es war fast eine Breaking News aus Palma: Legal oder illegal – am Ende weiß man es nicht. Die neue Balearenregierung plant neue Immobiliengesetze, und es geht um das Thema Illegalität. Was ist da los?

Yvonne Plattes
Es ist tatsächlich so, dass die neue Balearenregierung eine Amnestie für illegale Bauten plant und auch eine Entschärfung der aktuellen Regelungen zur Ferienvermietung. Die Regierung arbeitet mit Hochdruck an einem neuen Gesetzesentwurf. Aber warum? Illegal ist ja illegal. Warum sollte es sie interessieren? Es gibt einfach sehr viele Immobilienbesitzer, bei denen irgendein Teil des Hauses illegal ist. Und wir müssen unterscheiden, ob es sich um eine Illegalität handelt, die Bestandsschutz hat, oder um eine frischere Illegalität. Die Regierung möchte hier jetzt ein bisschen Ordnung schaffen. Das ist übrigens kein neuer Gedanke. Schon 2014 gab es ein ähnliches Gesetz.

Jörg Jung
Das ist richtig. Aber die Regierung hat das noch nicht offiziell kommuniziert, wir wissen das nur durch Insider. Der Buschfunk hat da ordentlich getrommelt, und wir gehen alle davon aus, dass sich da etwas tut. Jetzt ist die Frage: Was könnte sich tun? Wir blicken zurück auf 2014. Was war damals los?

Yvonne Plattes
Im Jahr 2014 gab es bereits ein Gesetz zur Amnestie. Unter bestimmten Bedingungen konnte man illegale Bauten legalisieren. Es gab eine Frist von drei Jahren, um Schwarzbauten zu legalisieren. Doch dann endete die Regierungsperiode, eine neue Regierung kam, und nach etwa anderthalb Jahren wurde die Amnestie wieder aufgehoben. Jetzt möchte die neue Regierung an dieses Gesetz anknüpfen und möglicherweise etwas anderes umsetzen. Warum passiert das? Die Situation für Hausbesitzer ist unangenehm, wenn ihre Immobilie illegal ist. Die Gemeinde hat auch ihre eigenen Probleme, wenn illegale Bauten Bestandsschutz haben, aber nicht weiter renoviert oder restauriert werden können. Das führt zu Verfall und ist auch im Interesse der Gemeinde nicht gut.

Jörg Jung
Also wir spekulieren hier natürlich ein bisschen – auch mit deiner Fachkompetenz. Die politische Situation ist die: Es waren schon die Konservativen 2014, und jetzt haben wir eine neue balearische Regierung, die auch für Furore gesorgt hat, etwa durch den Wegfall der Erbschaftsteuer und die Anpassung der Vermögensteuer. Seit letztem Jahr sind wir in einer Regierung der PP – eine Minderheitsregierung, die aber durch die Rechtspopulisten von Vox gestützt wird. Vox bringt da eine Menge Energie rein und sorgt dafür, dass die PP von ihnen vorangetrieben wird. Das bedeutet, 2014 könnte ein Hinweis auf die mögliche Zukunft der Illegalität zur Legalität sein. Aber was müsste da beachtet werden? Einfach nur ein Wunschdenken ist das ja nicht.

Yvonne Plattes
Natürlich nicht. Die Voraussetzungen für eine Legalisierung müssen sein, dass sich die Immobilien nicht auf geschütztem Boden befinden, nicht im Küstenschutzgebiet oder in öffentlichem Eigentum stehen. Auch laufende baurechtliche Verfahren dürfen nicht anhängig sein. Wenn all diese Punkte zutreffen, hat man gute Chancen, dass die Immobilie legalisiert werden kann. Aber es wird natürlich nicht gratis sein. Das Gesetz von 2014 besagte, dass eine Baugenehmigung nachträglich eingereicht werden musste, was mit Kosten verbunden war. Im ersten Jahr musste man 15 Prozent des Immobilienwertes zahlen, im zweiten Jahr 20 Prozent und im dritten Jahr 25 Prozent. Wir glauben, dass es eine ähnliche Lösung geben wird – eventuell mit zusätzlichen Auflagen, etwa zur Klimaneutralität oder zur Verbesserung des Wasserverbrauchs. Aber das sind alles nur Spekulationen.

Jörg Jung
Wir sind also gespannt. Es könnte sein, dass es eine Liberalisierung gibt, aber es wird auch striktere Kontrollen geben. Die Regierung ist derzeit dabei, die Details zu klären, und da werden wohl noch viele Diskussionen geführt. Was passiert mit den Eigentümern von Immobilien ohne Bestandsschutz?

Yvonne Plattes
Die Gemeinden haben die baurechtliche Kompetenz an ein Amt des Inselrates abgegeben, die "Agentur zur Verteidigung des Territoriums". Diese geht sehr aggressiv gegen illegale Bauten ohne Bestandsschutz vor. Hier können zum Beispiel Pools, die nicht legalisierbar sind, nicht einfach abgerissen werden, sondern müssen versiegelt werden. Es wird also noch einige Herausforderungen geben. Wir gehen aber davon aus, dass bald klare Aussagen dazu gemacht werden.

Jörg Jung
Also schwanken wir zwischen "Juhu" und "Ich kann es mir nicht leisten".

Yvonne Plattes
Ja, es wird sicherlich viele Eigentümer geben, die sagen, dass sie sich das nicht leisten können oder es ihnen nicht wichtig ist. Aber es gibt auch viele, die sagen werden: "Super, das ist meine Chance, die Immobilie endlich legal zu machen und bei einem Verkauf ein besseres Ergebnis zu erzielen." Wir glauben, dass wir bis zum Sommer mehr wissen werden, aber nicht unbedingt schon im Frühjahr.

Jörg Jung
Die Balearenregierung wird noch ein bisschen diskutieren. Aber es könnte sein, dass wir im Sommer konkrete Entwicklungen sehen. Und wie du sagst, bei der PlattesGroup sind Immobilienbesitzer in besten Händen, wenn es darum geht, diese Themen zu klären.

Yvonne Plattes
Absolut. Wenn das Gesetz tatsächlich kommt, wird der erste Schritt sein, zu prüfen, ob die Immobilie legalisierbar ist. Ein Architekt muss dann herausfinden, ob die Illegalität beispielsweise eine nachträglich angebaute Garage betrifft, die nun als Gästezimmer genutzt wird. Dann wird man sehen, was dies kosten wird und wie der gesamte Prozess aussieht.

Jörg Jung
Es gibt noch mehr, was in diesem Jahr passieren soll. Es wurde auch angekündigt, dass die Ferienvermietung reformiert werden soll. Habe ich das richtig gehört?

Yvonne Plattes
Ja, es wird gemunkelt, dass die Ferienvermietung entschärft wird, da viele betroffen sind, die im rechtlichen Graubereich agieren oder einfach keine Lizenz erhalten haben. Die vorherige Regierung versuchte, die Bettenkapazität zu reduzieren, um den Massentourismus einzudämmen. Doch mit dem Moratorium 2022 wurde die Lizenzvergabe gestoppt. Die neue Regierung möchte diese Beschränkungen lockern, aber immer unter der Prämisse, was verträglich ist und was nicht. Wir vermuten, dass die Obergrenze der Bettenzahl erhöht wird und dass es auch wieder eine Möglichkeit für neue Lizenzen gibt. Aber das wird von den Inselräten entschieden, je nach Prüfung der Kapazitäten in den jeweiligen Gebieten.

Jörg Jung
Es wird noch Diskussionen geben, besonders mit den konservativen Politikern, die vor der Wahl betont haben, mehr Wohnraum zu schaffen. Aber gleichzeitig könnte die Liberalisierung der Ferienvermietung für einige Eigentümer attraktiv sein, die von langfristiger Vermietung zu Ferienvermietung wechseln wollen. Da wird es sicher noch spannende Auseinandersetzungen geben.

Yvonne Plattes
Vergessen wir nicht, dass die Hoteliers eine starke Lobby haben und die Ferienvermietung immer ein Dorn im Auge war. Die Frage wird sein, wie großzügig die Liberalisierung gestaltet wird, ohne die Hoteliers zu verärgern. Auch die fünfjährige Sperre für Neubauten könnte aufgehoben werden. In Palma jedoch bleibt vermutlich das Verbot von Ferienwohnungen bestehen. Doch das große Problem ist wie immer die Schattenwirtschaft – die vielen schwarzen Schafe, die ohne Lizenz vermieten. Die Regierung wird wohl härter gegen diese illegale Vermietung vorgehen.

Jörg Jung
Wie im alten Rom: Zuckerbrot und Peitsche. Es wird mehr Freiheiten geben, aber auch strengere Kontrollen und Strafen. Aber wie du sagst, es ist noch nichts offiziell, wir müssen abwarten, was sich bei der Balearenregierung tut.

Yvonne Plattes
Genau. Wir glauben, dass es noch eine Weile dauern wird, bis ein einheitlicher Plan vorliegt. Aber wir werden auf jeden Fall in diesem Jahr etwas davon hören und es wird abgeschlossen werden. Sobald wir mehr wissen, informieren wir euch.

Jörg Jung
Das ist die Kernkompetenz der PlattesGroup und von Yvonne Plattes. Wir bleiben dran und melden uns sofort, wenn es Neuigkeiten gibt. Wir sehen uns nächsten Sonntag wieder, immer wieder sonntags, hier am Meer bei "MEERWERT-Immobilien Mallorca & Ibiza". Dann haben wir ein neues, spannendes Immobilienthema. Es gibt noch so viel zu besprechen. Bis Sonntag!

Yvonne Plattes
Bis dann, tschüss!

Autor: Jörg Jung / Mitarbeit: Thomas Fitzner, C. Schittelkopp