Kaufpreis vs. Markt-Referenzwert: Am Ende zählt die emotionale Rendite
Auf Mallorca zählt die "emotionale Rendite"! Auf der Lieblingsinsel wird nicht nach Quadratmeterpreis gerechnet. Es ist die Landschaft drumherum, die Art des Hauses - es ist Mallorca an sich. Doch wie genau verhält sich der Markt-Referenzwert zum tatsächlichen Kaufpreis? Und warum ist das Thema Möbel so wichtig? Yvonne Plattes, die Geschäftsführerin der PlattesGroup klärt auf ...
Jörg Jung
Da sind wir wieder: "MEERWERT – Immobilien Mallorca & Ibiza". Unsere Serie – immer wieder sonntags – geht in die nächste Runde. Hallo Yvonne Plattes, Geschäftsführerin der PlattesGroup.
Yvonne Plattes
Guten Morgen, Jörg. Mir würde etwas fehlen, wenn ich nicht sonntags mit dir hier zusammensitze.
Jörg Jung
Es ist wundervoll. Und wir reden über Immobilien, über Zahlen, über Legalität, Illegalität, über Bewohnbarkeitsbescheinigungen – das hatten wir auch schon mal.
Yvonne Plattes
NIE-Nummern...
Jörg Jung
Jetzt kommt zum Beispiel der berühmte Markt-Referenzwert! Was ist denn das auf einmal?
Yvonne Plattes
Oh je, das ist ja ganz dramatisch angekündigt. Also, den Markt-Referenzwert gibt es erst seit Januar 2022. Vorher existierte er nicht. Festgelegt wird er vom Katasteramt, das dem Finanzministerium untersteht. Dieser Wert dient als steuerliche Grundlage und basiert auf einer Zoneneinteilung der Insel.
Das heißt: Wenn du eine Immobilie für 2 Millionen Euro kaufen möchtest, prüfen wir den Markt-Referenzwert. In der Regel liegt dieser unter dem tatsächlichen Kaufpreis – ich habe es bisher noch nicht erlebt, dass der Referenzwert höher war. Ist der Kaufpreis niedriger als der Markt-Referenzwert, musst du dennoch auf den höheren Referenzwert Steuern zahlen.
Gibt es einen Markt-Referenzwert, muss dieser exakt in der Urkunde aufgeführt werden. Das Finanzamt erhält jede Kaufurkunde innerhalb von vier Jahren zur Prüfung. Liegt der Referenzwert unter dem Kaufpreis, ist alles in Ordnung. Dieser Wert wird auch bei Erbschaften, Schenkungen oder Immobilienverkäufen als Mindestwert herangezogen. Gibt es keinen Markt-Referenzwert für eine Immobilie, wird das ebenfalls in der Urkunde vermerkt.
Jörg Jung
Ich habe also eine Immobilie auf Mallorca. Am 31.12. wird die Vermögensteuer erhoben. Welcher Wert zählt denn?
Yvonne Plattes
Immer der höchste Wert. Da der Markt-Referenzwert meist niedriger ist als der Kaufpreis, wird für die Vermögensteuer der Kaufpreis herangezogen. Diese Steuer wird zum 31.12. bemessen und im Folgejahr – meist im Juni – bezahlt.
Viele denken, der Quadratmeterpreis würde eine Rolle spielen. Aber das stimmt nicht. Der Verkaufspreis ist rein emotional und individuell – Lage, Ausstattung, Einzigartigkeit der Immobilie zählen. Es kann also sein, dass jemand für eine Immobilie 5 Millionen verlangt, obwohl sie objektiv vielleicht nur 2 Millionen wert ist. Wenn er jemanden findet, der das zahlt, ist es sein gutes Recht.
Jörg Jung
Also: Quadratmeterpreise, wie man sie etwa vom Wannsee kennt – das spielt hier keine Rolle?
Yvonne Plattes
Nicht wirklich. Wenn du Sicherheit willst, kannst du dir die Verkaufspreise in der Umgebung anschauen. Es lohnt sich, Makler zu fragen und auch selbst zu vergleichen. Letztlich musst du dich fragen: Ist mir die Immobilie den Preis wert?
Und dann kommt die zweite Frage: Gibt es in Zukunft andere Menschen, die diesen Preis auch zahlen würden? Die Erfahrung zeigt: Die meisten Immobilien auf Mallorca werden mit Gewinn weiterverkauft – vor allem, wenn man sie pflegt oder verbessert.
Jörg Jung
Und zur Immobilie kommen ja meist noch Nebenkosten dazu...
Yvonne Plattes
Richtig. Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Rechnung. Die Nebenkosten liegen etwa bei 10 bis 13 %. Bei einem Neubau – also beim Erstkauf vom Bauträger – zahlst du 10 % Mehrwertsteuer plus 2 % Stempelsteuer. Bei Bestandsimmobilien greift die Grunderwerbsteuer, die progressiv von 8 % bis 13 % reicht.
Wir haben auf unserer Website einen Steuerrechner, mit dem du die Kaufnebenkosten exakt berechnen kannst. Kommt die Immobilie aus dem Wiederverkauf, möchte der Verkäufer unter Umständen seine Gewinnsteuer von 19 % senken – und dann kommt häufig das Thema „Mobiliar“ auf.
Jörg Jung
Aha – also 2 Millionen für die Immobilie, 200.000 fürs Mobiliar?
Yvonne Plattes
Genau. Käufer fragen uns dann oft, ob das legal ist. Grundsätzlich ja – aber mit Maß. Die Grunderwerbsteuer für Mobiliar liegt bei 4 %. Und was ist überhaupt Mobiliar? Alles, was herausfällt, wenn man das Haus auf den Kopf stellt. Also: Einbauküchen und -schränke gehören zur Immobilie und nicht zum Mobiliar.
Wenn du das Mobiliar separat mit einer Möbelliste im Notarvertrag aufführst, senkst du im ersten Schritt die Grunderwerbsteuer. Später – beim Wiederverkauf – musst du aber den dann höheren Gewinn ebenfalls versteuern. Ob sich das lohnt, muss man individuell prüfen.
Natürlich kannst du das Mobiliar auch privat verkaufen, ohne es im Notarvertrag zu erwähnen. Aber auch dann solltest du realistisch bleiben. Wenn du 1,5 Millionen für die Immobilie bezahlst und 500.000 Euro als Mobiliar angibst, wird das Finanzamt ganz genau hinschauen.
Jörg Jung
Also das Finanzamt ist wachsam. Was, wenn ich gar nichts erwähne?
Yvonne Plattes
Dann zahlst du auf die vollen 2 Millionen Grunderwerbsteuer. Auch das ist in Ordnung. Wichtig ist: Du musst mit dem Verkäufer eine Einigung treffen. Wenn er auf die Trennung von Kaufpreis und Mobiliar besteht, solltest du das kritisch prüfen – auch steuerlich.
Jörg Jung
Und diese Kommunikation führt ihr bei der PlattesGroup für den Käufer?
Yvonne Plattes
Ja, natürlich. Wir sprechen mit dem Verkäufer, klären, was realistisch ist, prüfen die Möbelliste und geben Empfehlungen. Wir raten auch davon ab, unrealistische Werte anzugeben. Wenn du zum Beispiel 200.000 Euro fürs Mobiliar zahlst, sollte es dafür auch Fotos oder idealerweise Rechnungen geben. Aber oft reicht eine plausibel formulierte Liste – z. B. mit Beschreibung von Geschirr, Möbeln, Inventar. Niemand muss exakt zwölf Löffel und sieben Gabeln aufführen.
Jörg Jung
So schaut’s aus. Und bevor wir jetzt „vermöbelt“ werden – versprochen: Wir hören uns nächsten Sonntag wieder bei „MEERWERT – Immobilien Mallorca & Ibiza“. Immer wieder sonntags – mit Yvonne Plattes.
Yvonne Plattes
Vielen Dank, Jörg. Ciao, Ciao.
Autor: Jörg Jung / Mitarbeit: C. Schittelkopp
