Kaufpreis vs. Markt-Referenzwert: Am Ende zählt die emotionale Rendite

Jörg Jung 
Da simmer wieder: "MEERWERT - Immobilien Mallorca & Ibiza". Unsere Serie - immer wieder Sonntags - geht in die nächste Runde. Hallo Yvonne Plattes, Geschäftsführerin der PlattesGroup.

Yvonne Plattes 
Guten Morgen Jörg. Mir würde was fehlen, wenn ich nicht sonntags mit dir hier zusammen sitze.

Jörg Jung 
Es ist wundervoll. Und wir reden einfach über Immobilien, über Zahlen, über Legalität, Illegalität, über Bewohnbarkeitsbescheinigungen. Das haben wir auch schon mal gehabt.

Yvonne Plattes 
NIE-Nummern...

Jörg Jung 
Jetzt kommt zum Beispiel der berühmte Markt-Referenzwert! Was ist denn jetzt das auf einmal?

Yvonne Plattes 
Oh je, das ist ja ganz dramatisch angekündigt. Also ich formuliere es mal so: Das ist noch gar nicht so lange her, seitdem es den überhaupt gibt. Seit Januar 2022 gibt es den tatsächlich erst, vorher gab es den nicht. Das Katasteramt legt diesen Markt-Referenzwert fest. Stelle dir das jetzt einfach mal so vor: das Katasteramt - wo dann das Finanzministerium dahinter steht und vom Katasteramts-Wert werden ja auch alle Steuern berechnet - hat die Insel in verschiedene Zonen eingestuft und innerhalb dieser Zonen gibt es dann einen Wert, der dann als Mindestwert die Immobilie bewertet. Das heißt, wenn du eine Immobilie kaufst, sagt der Verkäufer: Ich bin bereit, die Immobilie an dich zu verkaufen für 2 Millionen. Dann müssen wir nachschauen, okay, wie hoch ist denn der Markt-Referenzwert? Üblicherweise ist er immer tiefer. Ich habe es noch in all den Jahren, es sind ja jetzt anderthalb Jahre, noch nicht erlebt, dass jemals ein Kaufpreis niedriger war als der Markt-Referenzwert. Aber sollte es dennoch mal so sein, kannst du natürlich zu einem niedrigeren Preis kaufen. Aber die Steuern wird das Finanzamt von diesem Markt-Referenzwert ansetzen. Also dann musst du das kalkulieren. Aber gibt es einen Markt-Referenzwert, muss der in der Urkunde benannt werden auch genau und dann sieht das Finanzamt - das Finanzamt erhält jede Kaufurkunde innerhalb von vier Jahren zur Prüfung - und dann sieht es, okay, die Immobilie 2 Millionen, Markt-Referenzwert ist nur 1 Million, alles fein, kein Problem. Und dieser Markt-Referenzwert wird auch eigentlich immer wieder angepasst, wird auch immer wieder angesetzt für alles Mögliche, für den Kauf von Immobilien, Erben, Schenken, das ist immer der Basiswert als Mindestwert einer Immobilie zu sehen. Und wie gesagt, meistens ist der Kaufpreis höher. Wir brauchen uns da gar nicht so großartig darum kümmern, wie hoch ist er denn und kriege ich da Schwierigkeiten? Man muss es mal gehört haben, wir kümmern uns darum, dass er erfasst ist. Sollte es keinen Markt-Referenzwert geben, dann wird das in der Urkunde auch benannt "diese Zone, diese Immobilie in der und der Straße hat keinen Markt-Referenzwert" und dann wird das aber vom Notar in der Urkunde mitgeteilt.

Jörg Jung 
Wenn ich jetzt sage, ich habe eine Immobilie in Spanien. Also Vermögenssteuer ist ja, wie du auch schon mal gesagt, keine Weltsteuer, also auf Welteinkommen. So, ich habe eine Immobilie auf Mallorca und am 31.12. wird die besteuert mit der Vermögensteuer. Welcher Wert wird denn dann überhaupt angesetzt?

Yvonne Plattes 
Immer der höchste Wert. Jetzt gehen wir ja davon aus, dass der Markt-Referenzwert immer niedriger ist und der Kaufpreis ist höher. Also es gibt Vermögensteuer, die am 31. 2. nur bemessen wird - die Zahlung erfolgt erst im Juni des Folgejahres. Also Stichtag 31.12. Vermögensteuer, da wird der Kaufpreis geguckt, der Kaufpreis hat die und die Summe und danach wird die Vermögensteuer berechnet. Abzüglich der ganzen Dinge, die wir schon mal angedeutet haben, wie Darlehen oder Anzahl der Käufer usw. und so fort. Also wir unterscheiden Markt-Referenzwert ist ein viel geringerer Wert, den das Katasteramt festlegt und dann haben wir den Kaufpreis und der Kaufpreis ist - auch ein Irrsinn, was viele Deutsche annehmen, die sagen, okay, ich kaufe jetzt hier eine Immobilie, die hat so und so viele Quadratmeter Größe, das ist ein Quadratmeterpreis von XY. Aber der Verkäufer will ja eine ganz andere Summe haben. Das ist ja ein enormer Quadratmeterpreis. Also der Verkaufspreis wird nie nach Quadratmetern berechnet. Die Immobilie, hat 500 Quadratmeter Wohnfläche und mal so und so viel Quadratmeterpreis hast du dann nicht den Verkaufspreis. Sondern es ist ein emotionaler, individueller Verkaufspreis, den der Verkäufer ansetzt. Also Lage, Lage, Lage, wie viel Qualitätsmaterialien habe ich da reingebracht, es ist wirklich eine Immobilie, die es so oft nicht gibt. All diese Dinge, die werden angesetzt, um zu sagen, ich verkaufe meine Immobilie zu dem Preis. Natürlich sage ich, ich möchte gerne 5 Millionen haben und in Wirklichkeit ist sie nur 2 Millionen wert, wenn ich einen finde, der mir 5 Millionen gibt, kann ich in die Kirche gehen, eine Kerze anzünden gehen, wenn nicht, dann muss ich entweder von meinem Preis runtergehen oder ich warte einfach, bis derjenige kommt, der seine emotionale Rendite haben möchte. Das ist ja kein Geschäft, was ich abwickel. Du gehst hierher und sagst, ich möchte eine Immobilie haben. Und dann verliebst du dich in eine Immobilie und dann hat das nichts mit Wirtschaft zu tun, wenn du die mit deiner Familie bewohnen willst. Du findest die einfach klasse, die ist schön, der Sonnenuntergang. Keine Ahnung. Viel Grünfläche...

Jörg Jung 
Wenn ich am Wannsee zum Beispiel eine Immobilie toll finde, da weiß ich: Wannsee, 100 € pro Quadratmeter oder was weiß ich. Spielt hier alles keine Rolle?

Yvonne Plattes 
Nicht wirklich. Wenn du ein bisschen mehr Sicherheit haben willst, guckst du dir an, in welchem Verkaufspreis sind die umliegenden Immobilien zu sehen? Sind die in ähnlichem Verkaufspreis? Kann ich die überhaupt vergleichen mit der Immobilie, die ich auch kaufen möchte? Ich kann natürlich den Makler fragen, was der meint, aber vielleicht sollte ich mich dann noch mal in anderen Regionen umgucken und entscheiden, ist mir die Immobilie den Preis wert oder nicht? Das ist doch am Ende. So und dann muss ich natürlich, wenn ich bei gesunden Menschenverstand bin, überlegen: Mir gefällt die Immobilie, ich bin bereit, dafür 2 Millionen zu bezahlen, glaube ich daran, dass es auch noch weitere Personen gibt, die dann in x Jahren, wenn ich keine Lust mehr habe auf diese Immobilie, vielleicht auch genau diese Emotionalität haben, wie ich sie habe und sagen, doch, diese Immobilie, 2 Millionen kaufe ich. Die Erfahrung ist, dass der Boom auf Mallorca ist so extrem, dass ich sage, die meisten Immobilien werden immer teurer verkauft als eingekauft. Dann bastelt man da noch rum, macht Verschönerungsarbeiten, passt dieses und jenes an und dann ist der Wert meistens im Verkauf höher als im Kauf.

Jörg Jung 
So wird es wahrscheinlich sein. Und dann kommt ja zur Immobilie im Notfall noch was dazu.

Yvonne Plattes 
Ja, also ich sage mal so: Wir haben festgelegt, der Wert oder der Kaufpreis, der da angesetzt wird, hat nichts mit festen Daten zu tun, wo ich sagen kann, Quadratmeter wie oder auch immer, sondern es ist eine emotionale Geschichte. Die Immobilie selbst entscheidet eigentlich, welche Nebenkosten ich noch dazu zu bezahlen habe. In einem vorhergehenden Podcast hatten wir festgehalten, dass wir die unterschiedlichen Steuern zu bezahlen haben und dass wir ungefähr zwischen 10 und 13 % Kaufnebenkosten haben. Jetzt unterscheiden sich die Kaufnebenkosten natürlich. Kaufe ich eine Neubauimmobilie, ich bin also der erste Besitzer vom Bauträger direkt, bezahle ich pauschal auf den Kaufpreis 10 % plus 2 % Stempelsteuer, fest. Wenn ich eine Grunderwerbsteuer habe, also ich kaufe die Immobilie aus zweiter Hand, dritter, vierter, fünfter Hand? Handelt es sich um einen Neubau und ich bin der Erstbesitzer, muss ich mit Grunderwerbsteuer rechnen und die ist zum Beispiel bei 400.000 €, 8 % und wird progressiv bis 13 % hochgerechnet. Wir haben auf unserer Homepage einen Steuerrechner, ich kann also den Kaufpreis eingeben und kann genau erkennen, wie viel Nebenkosten muss ich bezahlen, um mir diese Immobilie kaufen zu können? Aber PI mal Daumen so pauschal 10 bis 13 %. Ich hatte ja eingangs gesagt, dass meistens die Immobilie teurer verkauft wird, als sie im Einkauf war. Das heißt für den Verkäufer, er hat 19 % pauschal in Spanien auf den Gewinn zu versteuern. Das möchte der Verkäufer unter Umständen minimieren. Und dann sagt er, hör mal zu - ich bin jetzt bei einer gebrauchten Immobilie - ich verkaufe dir die Immobilie nicht für 2 Millionen, sondern nur für 1,8 Millionen und der Rest ist Mobiliar! Bist du damit einverstanden?

Und dann kommen halt die Käufer immer zu uns, was halten Sie denn davon? Kann man das machen? Ich bin mir da nicht sicher. Und es ist folgendes zu vermerken: Auf den Kauf der Immobilie muss ich Grunderwerbssteuer zahlen, auf Mobiliar auch, aber die ist wesentlich geringer. Also 4 %. Aber was ist - fangen wir mal einfach an - was ist denn Mobiliar? Was zeichnet sich denn als Mobiliar aus? Ich bringe mal einfach so ein schönes Beispiel, das kann sich jeder virtuell vorstellen: Ich drehe die Immobilie auf den Kopf und alles, was rausfällt, ist Mobiliar. Heißt, die ominöse Küche gehört nicht zur Mobiliar, sie ist fest verbaut mit der Immobilie, gehört nicht zur Mobiliar. Einbauschränke, die mögen sonst wie teuer sein, gehören nicht zum Mobiliar, gehört zur Immobilie. Ich habe also bei der Immobilie, wenn ich von Mobiliar rede, unterschiedliche Möglichkeiten. Ich kann natürlich sagen, wunderbar, ich mache eine offizielle Möbelliste, ich kaufe Mobiliar separat zur Immobilie, dann senke ich meine Grunderwerbsteuer im ersten Schritt, kaufe also die Immobilie günstiger ein und habe aber unter Umständen, wenn ich sie mal verkaufe zu einem höheren Preis, muss ich die Differenz natürlich höher besteuern. Mit 19 %! Muss man sich ausrechnen. Oder ich muss jemanden finden, der auch wieder Mobiliar von mir kauft, separat. Man kann Mobiliar sagen, was mal so, einmal offiziell über die Notarurkunde kaufen und verkaufen. Oder auch privat. Ich hatte gesagt, jede Kaufurkunde geht innerhalb von vier Jahren an das Finanzamt und die schlafen nicht an der Wand. Und wenn ich dann natürlich eine Immobilie für 1,5 Millionen kaufe und habe 500.000 € Mobiliar, dann kann ich mich auch auf den Balkon stellen und die Revolution ausrufen. Also da kommen die Inspektoren freiwillig an und wollen das dann prüfen. Also ich muss die Kirche im Dorf lassen und muss genau sagen okay, das ist realistisch. Ich muss dann in der Notarurkunde, wenn ich also Mobiliar per Notarurkunde verkaufe, muss ich eine Möbelliste beifügen, die realistisch ist. Wunderschön wäre es, wenn ich auch noch Kaufrechnungen von dem Mobiliar beifügen könnte. Das ist aber sehr wahrscheinlich nicht mehr vorhanden, wenn es eine gebrauchte Immobilie ist. Dann muss ich vielleicht Fotos machen. Ich muss also nachweisen, dass das Finanzamt erkennen kann, okay, die 100.000; 200.000 € Mobiliar, wie auch immer, das ist schon glaubhaft oder es ist halt nicht glaubhaft.

Ich kann aber auch sagen, ich verkaufe die Immobilie für 1,8 Millionen und ich erwähne überhaupt nicht das Mobiliar. Dann kann ich in einem privatschriftlichen Möbel-Vertrag natürlich mein Mobiliar verkaufen, was auch immer ich möchte, da kann ich auch die Küche reinpacken. Sinnvoll oder nicht. Wie gesagt, ich hatte ja eingangs auch drüber gesprochen, du musst immer bei einem eventuellen Verkauf diese Differenz sehen. Der Verkäufer sagt natürlich, ich spare mir die Gewinnsteuer, ich reduziere meine Gewinnsteuer und habe dadurch ein Interesse, vielleicht Mobiliar zu verkaufen. Natürlich, 200.000 €, die bringe ich ja auch nicht im Koffer mit. Da habe ich ja auch einen Scheck oder ich mache eine Überweisung, wie auch immer. Dann wird vielleicht meine Bank mich auch fragen, wo kommen jetzt die 200.000 € her? Natürlich lege ich die Möbeliste vor und meistens ist das ja dann auch völlig in Ordnung. Also ich muss wirklich unterscheiden: Lohnt es sich für mich? Ist das für mich attraktiv? Ich rechne mir das einfach mal aus, wie viel spare ich, um dann die Entscheidung zu treffen. Gerne mit uns in Absprache. Wir geben dann Empfehlungen aus. Bringt es für dich was? Ist das gut? Sei da bitte vorsichtig. Das würde ich jetzt nicht unbedingt machen, oder ich würde das reduzieren. Vielleicht ist aber auch das Mobiliar wirklich diesen Preis wert. Das muss man alles im Einzelfall betrachten. Aber die Käufer werden sehr oft mit diesem Begriff Möbel-Liste separat konfrontiert. Ich kann aber auch sagen, ich kaufe die Immobilie für 2 Millionen, erwähne überhaupt kein Mobiliar, Ende, Aus, Micky Maus und die Immobilie aber ist komplett mit Mobiliar ausgestattet. Dann bezahle ich auf die Immobilie natürlich die Grunderwerbssteuer von den 2 Millionen progressiv, wie ich vorhin gerade erwähnt habe. Wie gesagt, das ist ein Rechenbeispiel und es ist dann aber auch wiederum eine Kommunikation, eine Vereinbarung, die ich mit dem Verkäufer treffe, weil ich muss eine Einigung finden. Wenn der darauf besteht, muss ich ihm vielleicht entgegenkommen. Oder er lässt sich am Ende darauf ein oder sagt, nein, eben dann nicht, das war ja nur eine Idee. Wie auch immer, für alles, was ich möchte, muss ich irgendeine Einigung mit dem Verkäufer auch haben.

Jörg Jung 
Und genau diese Kommunikation ist ja euer Daily Business für den Kunden, damit ich mich nicht rumschlagen muss. Und ihr sagt dem Verkäufer natürlich dann auch, eine Küche ist kein Mobiliar. Eine Einbauküche und Einbauschränke sind auch kein Mobiliar. Das müssen wir dann an dieser Stelle noch festhalten.

Yvonne Plattes 
Oftmals wollen ja auch die Leute dann wissen, was sie kaufen. Die sagen, also, ich weiß jetzt nicht, der hat mir versprochen, das Gemälde oder der Teppich ist drin, aber ist der dann am Ende wirklich noch drin? Dann muss man das natürlich aufschreiben. Es ist immer ratsam, eine Möbeliste zu haben, wo ich auch wirklich jetzt nicht zwölf Löffel, sieben Gabeln, acht Gläser, sondern dann beschreibt man eben mit komplettem Inventar, Besteck, Geschirr usw. Das muss man also da kann man die Kirche im Dorf.

Jörg Jung 
So schaut's aus. Und bevor wir jetzt vermöbelt werden, natürlich gibt es das Versprechen: Wir hören uns nächsten Sonntag wieder bei "MEERWERT - Immobilien Mallorca & Ibiza" immer wieder sonntags mit Yvonne Plattes. Bis nächsten Sonntag.

Yvonne Plattes 
Vielen Dank, Jörg. Ciao, Ciao

Autor: Jörg Jung / Mitarbeit: C. Schittelkopp