Unverzichtbar: Bewohnbarkeitsbescheinigung und Energiezertifikat

Jörg Jung
Das hat man in Deutschland eben nicht – das schöne Mittelmeer. Wir sitzen wieder am Strand bei MEERWERT – Immobilien Mallorca und Ibiza, immer wieder sonntags, mit Yvonne Plattes, der Geschäftsführerin der PlattesGroup. Guten Morgen!

Yvonne Plattes
Wieder guten Morgen an dich!

Jörg Jung
In Deutschland gibt es das Mittelmeer nun mal nicht. Und wenn wir von Immobilien sprechen, dann gibt es auf Mallorca etwas, das man in Deutschland ebenfalls nicht kennt: die Bewohnbarkeitsbescheinigung. Was ist das eigentlich?

Yvonne Plattes
Das stimmt, die Bewohnbarkeitsbescheinigung gibt es in Deutschland, Österreich oder der Schweiz nicht. Einfach erklärt: Ein Architekt geht ins Haus, prüft, ob das Haus bewohnbar ist. Dabei achtet er nicht auf eine feuchte Ecke oder eine lose Fliese, sondern auf sicherheitsrelevante Aspekte: Sind die Brüstungshöhen korrekt, ist die Dachterrasse gesichert, sind die Treppen abgesichert? Es geht darum, dass dir als Eigentümer nichts passieren kann. Diese Punkte werden in der Bewohnbarkeitsbescheinigung dokumentiert.

Dort steht auch, wie viele Schlafzimmer die Immobilie hat. Der Architekt prüft jedoch nicht, ob eine Küche illegal ist oder ein Bad nachträglich eingebaut wurde. Es geht ausschließlich um die generelle Bewohnbarkeit. Die Bescheinigung ist zehn Jahre gültig.

Du musst keine Koffer packen, wenn sie abgelaufen ist. Aber wenn du verkaufen willst, muss sie gültig sein und beim Notartermin vorgelegt werden. Der Käufer hat Anspruch darauf.

Jörg Jung
Das heißt, als Käufer kann ich davon ausgehen, dass der Verkäufer eine gültige Bescheinigung vorlegen muss?

Yvonne Plattes
Ganz genau. Der Verkäufer muss diese Bescheinigung vorlegen. Anwälte haben eine Checkliste, was alles für den Notartermin benötigt wird – und dazu gehört auch die Bewohnbarkeitsbescheinigung. Dabei wird geprüft, ob sie noch gültig ist. Wenn die Immobilie fünf Schlafzimmer hat, die Bescheinigung aber nur drei ausweist, stellt sich die Frage, wie das zu bewerten ist.

Ein Architekt kann eine neue Bescheinigung für fünf Schlafzimmer ausstellen. Wenn später zwei Zimmer zusammengelegt werden, ändert sich das wieder. Solange man innerhalb der genehmigten Immobilie bleibt, ist das kein Problem. Aber beim Verkauf muss eine gültige Bescheinigung vorliegen – darum kümmern wir uns.

Jörg Jung
Flapsige Frage: Ich kaufe am 10. Februar, die Bescheinigung ist bis 16. Februar gültig. Was mache ich dann?

Yvonne Plattes
Ich würde dem Verkäufer empfehlen, eine neue ausstellen zu lassen. Wenn die Bescheinigung noch gültig ist, lässt sie sich leichter verlängern. Das kostet nicht viel und dauert meist zwei bis drei Wochen. Ein seriöser Verkäufer kümmert sich darum.

Jörg Jung
Kennen wir also nicht in Deutschland, diese Bewohnbarkeitsbescheinigung. Was wir aber kennen, ist das Energiezertifikat. Das gibt es nicht nur für Kühlschränke oder Mikrowellen, sondern auch für Immobilien.

Yvonne Plattes
Absolut. Das Energiezertifikat wurde aus Verbraucherschutzgründen eingeführt. Man kann auch ohne kaufen, aber es hilft sehr: Wie ist das Haus eingestuft? Sind die Fenster zugig? Muss ich viel heizen? Genau das zeigt das Zertifikat an.

Jörg Jung
Also keine rechtlichen Vorteile oder Nachteile, nur Informationen über den energetischen Zustand?

Yvonne Plattes
Genau. Es zeigt nur die energetische Einstufung. Wenn das Haus schlecht bewertet ist, kann das die laufenden Kosten erhöhen. Wenige wissen: Auch dieses Zertifikat hat eine Gültigkeit von zehn Jahren. Bei der Einstufung "G" gilt es sogar nur für fünf Jahre. Beim Verkauf sollte es aktuell sein.

Jörg Jung
Wie komme ich denn von G wie Gustav auf B wie Berta?

Yvonne Plattes
Durch energetische Verbesserungen: bessere Isolierung, neue Fenster, moderne Heizsysteme. Alles, was die energetische Qualität verbessert, wirkt sich positiv auf die Einstufung aus.

Jörg Jung
Und wenn die Frist abgelaufen ist und ich das ignoriere?

Yvonne Plattes
Dann passiert erst einmal nichts. Aber wenn du mit einem schlechten Wert verkaufen willst, kann das ein Käufer ausnutzen und nachverhandeln. Ein gutes Zertifikat ist auf jeden Fall von Vorteil.

Jörg Jung
Gibt es noch Immobilien, die gar kein Energiezertifikat haben?

Yvonne Plattes
Ja, viele. Die Pflicht dazu gibt es noch nicht so lange. Bei Kauf oder Verkauf muss es nicht zwingend vorliegen. Der Notar vermerkt in der Urkunde, dass kein Zertifikat vorlag. Das hat keine rechtliche Konsequenz, sollte aber idealerweise vorhanden sein.

Jörg Jung
Man hört bei dir raus: Der Notar nimmt auch eine Verbraucherschutzrolle ein.

Yvonne Plattes
Ja, der Notar prüft, was vorliegen muss, z. B. ob Grundbuch und Kataster übereinstimmen. Er dokumentiert, ob die Bescheinigungen und Zertifikate vorhanden sind, bewertet sie aber nicht.

Jörg Jung
Und ihr von der PlattesGroup bleibt da nicht passiv, wenn Unterlagen fehlen, oder?

Yvonne Plattes
Nein, wir sprechen mit dem Anwalt der Verkäuferseite und klären, welche Unterlagen fehlen. Wenn z. B. das Energiezertifikat nicht vorliegt, weisen wir darauf hin. Sollte der Verkäufer es partout nicht beibringen, liegt die Entscheidung beim Käufer: Will ich trotzdem kaufen? Es gibt Unterlagen, die zwingend erforderlich sind – und andere, die empfohlen werden. Aber der Notartermin kann auch ohne letztere stattfinden. Unser Ziel ist immer eine saubere, vollständige Übergabe.

Jörg Jung
Fazit: Nicht einfach sofort kaufen, sondern genau prüfen lassen. Dafür seid ihr da – die PlattesGroup mit all eurer Expertise. Bewohnbarkeitsbescheinigung und Energiezertifikat sind wichtige Bestandteile des Gesamtpakets. Ich freue mich auf nächsten Sonntag, wenn es wieder heißt: MEERWERT – Immobilien Mallorca und Ibiza. Dann sprechen wir über Finanzierung und Markt-Referenzwerte – weitere spannende Themen!

Yvonne Plattes
Bis dann, Ciao, Ciao.

Autor: Jörg Jung / Mitarbeit: C. Schittelkopp