Unverzichtbar: Bewohnbarkeitsbescheinigung und Energiezertifikat

Jörg Jung 
Das hat man in Deutschland halt eben nicht. Oder nicht zu oft. Das schöne Mittelmeer. Wir sitzen wieder am Strand bei "MEERWERT - Immobilien Mallorca und Ibiza" immer wieder sonntags mit Yvonne Plattes, der Geschäftsführerin der PlattesGroup, wieder schönen guten Morgen.

Yvonne Plattes 
Wieder guten Morgen an dich!

Jörg Jung 
Ja und wie gesagt, in Deutschland Mittelmeer hat man jetzt nicht. Und wenn wir von Immobilien reden, es gibt immobilientechnisch hier auf Mallorca etwas, das kennt man in Deutschland auch nicht. Und darüber müssen wir reden, nämlich die Bewohnbarkeitsbescheinigung. Was ist denn das schon wieder?

Yvonne Plattes 
Das stimmt. Die Bewohnbarkeitsbescheinigung gibt es in Deutschland nicht. Ich glaube auch in Österreich oder der Schweiz nicht. Wie formuliere ich es, damit das einfach zu verstehen ist. Der Architekt geht ins Haus und schaut sich das Haus an und guckt, ob man dieses Haus bewohnen kann. Da guckt er natürlich nicht, ob eine Ecke feucht ist oder ob eine Fliese hoch steht, sondern ist die Brüstungshöhe in Ordnung, ist auf der Dachterrasse die entsprechende Brüstung, sind die Treppen abgesichert. Also das dir als Inhaber dieser Immobilie nichts passiert. Das findet man in einer Bewohnbarkeitsbescheinigung wieder. Dann steht da drin wie viel Schlafzimmer hat diese Wohnung. Der Architekt, der das macht, schaut nicht, ist da jetzt die Küche illegal? Ist da noch ein zusätzliches Badezimmer oder sonst was? Er schaut tatsächlich nur nach der Bewohnbarkeit. Diese Bewohnbarkeit hat zehn Jahre Gültigkeit. Das heißt also nicht, Du bist jetzt Inhaber einer Immobilie, wohnst im zwölften Jahr in dieser Immobilie und wie das so ist, alle Unterlagen sind in einem Ordner, da denkst du überhaupt nicht drüber nach. Und auf einmal stellst du fest: Oh mein Gott, die ist ja schon abgelaufen. Ich muss jetzt meine Koffer packen und raus. Das musst du natürlich nicht. Aber wenn du Interesse hast, diese Immobilie jetzt zu verkaufen, muss diese Bewohnbarkeitsbescheinigung gültig sein. Und dann musst du sie auch bei dem Notartermin vorlegen, weil der Käufer möchte diese haben.

Jörg Jung 
Das heißt also, auch wenn ich jetzt Käufer bin, kann ich davon ausgehen, dass der Verkäufer der Immobilie, also mein Vorgänger, quasi das Ding in Gültigkeit mitbringen muss und da haben muss.

Yvonne Plattes 
Der muss das mitbringen, der muss das da haben, er muss es auch gültig haben. Da kümmern sich aber die Anwälte darum, die haben ja so eine To do Liste, so eine Hausaufgabenliste, was alles beizubringen ist zum Notartermin. Und da wird zum Beispiel so eine Bewohnbarkeitsbescheinigung geprüft. Es wird geguckt, wie lange hat die denn die Gültigkeit? Es wird auch geguckt - du besichtigt die Immobilie und sagst, okay, die hat jetzt fünf Schlafzimmer und in der Bewohnbarkeitsbescheinigung sind aber nur drei - was ist denn das jetzt? Ist das schlimm oder nicht? Oder darf das überhaupt so sein? Das alles prüft der Architekt, prüfen wir und der Architekt geht rein und sagt, okay, ich finde jetzt hier fünf Schlafzimmer, die Bewohnbarkeitsbescheinigung ist abgelaufen, also erstelle ich diese Bewohnbarkeitsbescheinigung für die fünf Schlafzimmer. Und wenn du dann irgendwann das minimierst und packst zwei Schlafzimmer zusammen in eins, dann hast du wahrscheinlich eine weniger. Spielt im ersten Moment keine Rolle, weil wir bleiben ja immer innerhalb der Immobilie. Wir vergrößern sie nicht. Wir reden nicht von irgendeinem illegalen Anbau. Ich bleibe jetzt bei meinem offiziellen genehmigten Haus und da kann ich innendrin ja alles umändern, wie ich will. Aber man muss bei einem Verkauf eine Gültige haben. Und darauf achten wir natürlich, weil irgendwann müsstest du denn das Geld ausgeben, um eine gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung beschaffen zu lassen.

Jörg Jung 
Ganz flapsige Frage: Also ich kaufe, am 10. Februar habe ich den Notartermin und will das Haus kaufen und die Bewohnbarkeitsbescheinigung geht bis 16. Februar, dann ist die ja noch gültig. Was mache ich denn dann?

Yvonne Plattes 
Ich würde in deinem Interesse mit dem Verkäufer reden und sagen, bitte beschaffe eine neue, weil es ist einfacher, wenn die noch Gültigkeit hat, sie dann zu erneuern, weil dann hast du zehn Jahre und wenn das ein seriöser Verkäufer ist, kümmert er sich da auch drum. Weil das ist jetzt keine Atomphysik, es kostet auch nicht so viel Geld und dauert wahrscheinlich zwei, drei Wochen. Dann hast du die. Das ist nicht das Problem.

Jörg Jung 
Na gut, dann haben wir das schon mal geklärt. Kennt man in Deutschland nicht wie erwähnt, die Bewohnbarkeitsbescheinigung. Aber was man in Deutschland dann ja auch kennt und genau das gibt es auch hier auf Mallorca, ist das sogenannte Energiezertifikat, also das gibt es A für Kühlschränke und B für Mikrowellenherd, aber auch für Immobilien.

Yvonne Plattes 
Absolut richtig. Das ist ein Dokument, was man natürlich aus Verbraucherschutzgründen auch mal ins Leben gerufen hat. Man kann kaufen, auch ohne Energiezertifikat. Das ist wie gesagt aus Verbraucherschutzgründen richtig, weil du weißt genau, wie ist das Haus eingestuft? Was erwartet mich? Sind das zügige Fenster? Weht der Wind da durch? Muss ich viel mehr heizen oder was auch immer? Dafür ist ja das Energiezertifikat. Das ist da, damit es dir genau sagt, welchen Wert hat dieses Haus.

Jörg Jung 
Also ich habe da weder sonst irgendwie rechtlich oder so Vorteile, Nachteile, es geht nur um den reinen Wert.

Yvonne Plattes 
Genau, wie ist es eingestuft. Weiter gar nichts, weil unter Umständen kostet mich das in der laufenden Nutzung einfach mehr, wenn es eine schlechte Bewertung hat in Anführungsstrichen. Was aber die wenigsten wissen ist, dass auch dieses Energiezertifikat abläuft. Also es hat auch eine Gültigkeit von zehn Jahren. Aber wenn ich eine Immobilie kaufe, wo der jetzige Wert mit einem "G" wie Gustav eingestuft ist, dann hat es zum Beispiel nur fünf Jahre Gültigkeit. Dann müsste man es dann auch erneuern. Aber auch wenn man eine Immobilie verkauft.

Jörg Jung 
Sagen wir mal so, wie komme ich denn von G wie Gustav auf B wie Berta?

Yvonne Plattes 
Einfach Verbesserung der Qualität, ob es Wärmeschutz, Wärmedämmung, ob es Heizung ist, also diese objektiven klimatischen Bedingungen bewirken, ob ich eine bessere Einstufung habe oder nicht.

Jörg Jung 
Wenn aber die Frist abläuft, du gerade gesagt entweder fünf oder zehn Jahre und ich lasse das verstreichen, also ich habe nach zwölf Jahren am Ende immer noch nichts gemacht, da kann mir aber keiner auf's Dach steigen. Das ist einfach mein Eigeninterresse?

Yvonne Plattes 
Genau, weil es kann ja unter Umständen so sein, du möchtest die Immobilie für 1 Million verkaufen, hast eine Einstufung von G. Und der Käufer sagt, och nee, mit G. Und er sieht ja auch, wie ist denn der Zustand dieser Immobilie? Dann könnte der natürlich versuchen nachzuverhandeln und sagen: Naja gut, 1 Million - nein, ich bin bereit 800.000 zu bezahlen. Als wildes Beispiel jetzt mal. Das kann natürlich passieren. Insofern ist eine gute Zertifizierung natürlich immer besser.

Jörg Jung 
Frage an dieser Stelle. Ich glaube, das Energiezertifikat ist ja jetzt nicht in Dinosaurierzeiten erfunden worden. Gibt es immer noch Immobilien? Die haben so was überhaupt gar nicht. Was passiert denn dann?

Yvonne Plattes 
Korrekt. Es gibt viele, die es gar nicht haben, weil es, wie gesagt, noch nicht so lange her ist, dass man das hier in Spanien eingeführt hat. Es ist nicht zwingend, dass man es haben muss bei einem Kauf oder Verkauf. Der Notar weist aber in seiner Notarurkunde schon darauf hin und sagt, Energiezertifikat hat nicht vorgelegen. Es ist aber ein Satz. Es hat keine rechtliche Bedeutung. Es sollte da sein und man sollte es machen lassen, damit man einen sauberen Verkauf hat.

Jörg Jung 
Und ich höre bei dir immer wieder raus abschließend, dass der Notar hier auch tatsächlich so eine Verbraucherschutzrolle einnimmt immer wieder. Kann es sein? Also wenn die, je nachdem was für Papiere auf dem Tisch liegen, dann wird das sauber vermerkt und so, also die sind da schon die Notare sehr, sagen wir mal auch sorgfältig in der Dokumentation.

Yvonne Plattes 
Genau, der weiß genau, was muss da sein, was muss wirklich da sein, was muss er beibringen. Und wenn er irgendwas feststellt, Quadratmeterzahl zwischen Grundbuch-, Katasteramt, das ist wieder ein anderes Thema, ist nicht in Ordnung oder ist nicht gleich, wie auch immer, sagt er das. Aber er bewertet es nicht. Er sagt dann auch nur Bewohnbarkeitsbescheinigung hat vorgelegen oder hat nicht vorgelegen. Und wenn sie vorliegt, dann wird sie auch mit protokolliert. Ist das Energiezertifikat nicht da, wird es auch nur vermerkt oder es wird protokolliert, wenn es denn da ist.

Jörg Jung 
Jetzt kann ich mir natürlich vorstellen, dass du Yvonne, mit deinem Team, sprich PlattesGroup, da jetzt nicht passiv da sitzen und sagen, ja, da ist halt kein Energiezertifikat da. Also angenommen, ich will ein Haus kaufen, hab mein Traumhaus gefunden, wir gehen noch mal Richtung Episode 1, es gibt ja den sogenannten Optionsvertrag, das heißt, den kann ich mit dem Verkäufer des Hauses schließen und kann sagen, so, das Ding ist jetzt mal so lange für mich geblockt, bis ich mit euch zusammen oder ihr für mich alles geprüft habt. Was würde dann von eurer Seite überhaupt passieren, wenn es dieses Energiezertifikat nicht gibt? Macht ihr dann auch dann Dampf und sagt: So, da muss jetzt was her?

Yvonne Plattes 
Absolut. Wir würden natürlich in erster Linie mit dem Anwalt der Verkäuferseite darüber sprechen und sagen welche Unterlagen müssen beigebracht werden. Das sind dann die To-Dos, die der Verkäufer auf seiner Liste hat und dann muss er sich darum kümmern. Wenn er sich da nicht kümmert und es auch nicht beibringen möchte, dann würden wir ihn darauf hinweisen und würden mit dir darüber sprechen und sagen, partout will er das nicht, du kannst aber nicht dagegen angehen. Also nicht wirklich. Jetzt ist deine Entscheidung, ich kaufe oder ich kaufe nicht. Das ist manchmal auch so ein kleines Pokerspiel. Aber es gibt, wie gesagt, wir unterscheiden zwischen Unterlagen, die müssen dringend beigebracht werden und die müssen da sein. Und es gibt Unterlagen, die sollten aus Verbraucherschutzgründen beigebracht werden. Aber der Notartermin würde auch stattfinden, wenn aus diesem Bereich die Unterlagen nicht da liegen. Aber es ist immer zu empfehlen, dass eine saubere Übergabe und alle Unterlagen vollständig da sind.

Jörg Jung 
Was ich damit sagen wollte, es ist wirklich sinnvoll, nicht gleich Kohle auf den Tisch und ...! Nein, das ist alles ein bisschen komplizierter, es ist was für die Zukunft und deswegen ist Yvonne Plattes und die PlattesGroup dafür zuständig, das auf Herz und Nieren zu prüfen und das Gesamtpaket herzustellen, auch wenn es um dieses, in Deutschland auch bekannte Energiezertifikat geht und die in Deutschland gänzlich unbekannte Bewohnbarkeitsbescheinigung. Ich freue mich schon wieder auf nächsten Sonntag. Immer wieder sonntags "MEERWERT – Immobilien Mallorca und Ibiza". Und dann ein nächster großer Baustein, eine nächste große Säule zum Thema Immobilienkauf auf Mallorca. Es geht unter anderem noch um die Finanzierung und Markt-Referenzwert. Also da werden wir noch ganz viel zu reden haben die nächsten Sonntage.

Yvonne Plattes 
Bis dann, Ciao, Ciao.

Autor: Jörg Jung / Mitarbeit: C. Schittelkopp