Über Hausbesetzer, Photovoltaik und die Familien-KG

Jörg Jung 
Da bekommen wir ja über das Jahr hinweg immer ganz viele Fragen von interessierten Menschen hier in die PlattesGroup. Und genau über diese Fragen und natürlich die Antworten reden wir. Und zwar mit Christian Plattes hier von der PlattesGroup Asesor Fiscal, also spanischer Steuerberater und Abteilungsleiter - wir haben es in der letzten Folge gehört - der "WuF" - Wohn- und Ferienimmobilien. Und deswegen haben wir uns mal in dieser, wir nennen es FAQ-Folge - wir werden dann noch ein paar Folgen machen - mal entschieden, genau deine Themengebiete da auch mal so ein bisschen rauszupicken. Erstmal schön, dass du da bist, lieber Christian.

Christian Plattes 
Hallo Jörg, danke.

Jörg Jung 
So, und jetzt gucken wir uns das Ganze mal an. Ich hätte zum Beispiel eine Frage, die reingekommen ist vor ein paar Wochen, sehr interessante Frage lieber Christian: "Welche Rechte habe ich als Vermieter auf Mallorca? Stichwort Hausbesetzer, die eine Immobilie in Beschlag nehmen und hier offensichtlich das Recht haben zu wohnen. Miete sieht man aber nicht und ist auch nicht so einfach einzufordern". Oh, das ist natürlich ein sehr, sehr komplexes Thema. Es gibt ja Menschen hier auf Mallorca, die machen Okkupation fast schon im professionellen Stil. Also, wie gehe ich denn da vor? Wir reden jetzt erstmal in die Ecke "Menschen, die wirklich tatsächlich sich leere Häuser suchen und dann da einziehen und da mal ordentlich hausen". Kann ich da überhaupt was machen?

Christian Plattes 
Also Jörg, du hast es ja schon richtig gesagt, Hausbesetzer ist gleich Okupas, so nennt man die hier in Spanien. Und das ist eine Person, die eine Immobilie, die leer steht – sei es, weil man kurz zum Supermarkt gefahren ist, zum Freund gefahren ist, im Urlaub ist oder wie auch immer – dann besetzt. Es geht viel durch die Medien, dass man sagt, okay, wie kriege ich diese Leute raus? Sie sind nicht mehr rauszukriegen, was kann ich machen? Es ist so, man muss zum einen erstmal unterscheiden: Wenn ich selber eine Immobilie habe, wo ich selber drin wohne oder ein Zweitimmobilie, wo ich dann ab und zu bin – das ist eine Strafe, die hoch sein kann, also an den Okupa. Und dann gibt es Immobilien, wo ein Bauträger 10, 20, 30 Immobilien hat, die leer stehen oder dann nicht benutzt werden und wo da ein Okupa reingeht, da hat der Okupa weniger Strafe zu zahlen, wenn es dann vor Gericht gehen würde. Was kann ich machen als Hausbesitzer? Wenn ich merke, dass ein Okupa meine Immobilie besetzt hat, dann muss ich innerhalb von 48 Stunden eine Anzeige bei der Polizei machen und eine Verfügung beim Gericht. Wenn das der Fall ist, kann die Polizei agieren. Dann muss ich die Kaufurkunde vorzeigen und im Eigentumsregister vorweisen, hey, ich bin der Eigentümer und dann kann die Polizei diesen Hausbesetzer räumen. Wenn es nicht so ist, wenn ich länger als 48 Stunden warte, dann sagt das Gesetz: Für den Okupa ist es der Hauptwohnsitz.

Jörg Jung 
Ohne dass der jetzt irgendwelche Dokumente hat usw... gibts ja dann nichts. Was mich jetzt noch interessieren würde, was du jetzt gerade gesagt hast vorhin "mal kurz zum Supermarkt". Ist das wirklich hier schon passiert, dass mal einer zum Supermarkt ist und auf einmal war die Hütte voll oder ist es schleichender der Prozess?

Christian Plattes 
Der Prozess ist in der Tat schleichender. Also die Okupas von dem, was wir so mitbekommen haben, das sind eigentlich eher die Fälle "Ich habe eine Immobilie, die zwei Wochen, drei Wochen im Jahr bewohnt ist. Das spricht sich rum, die steht leer. Okay, da ist dann einer reingekommen". Wir hatten auch einen Mandanten, dem ist das auch schon mal passiert. Also ich sag mal, zum Supermarkt fahren und dann zurückkommen und nicht mehr reinkommen, das passiert jetzt erstmal nicht.

Jörg Jung 
Also würde sich dann für jedes Haus, das hier leer steht, ob für Wochen oder Monate, dann auf jeden Fall eine Alarmanlage anbieten, die dann anschlägt, Bilder macht im Notfall, dass man dann wirklich nicht die 48 Stunden verpennt?

Christian Plattes 
Definitiv. Definitiv. Das ist extrem empfehlenswert und mit den späteren Konsequenzen auch, ich glaube auch logisch. Und die Investition macht Sinn dann. Auch für die Hörer einmal gut zu wissen ist: wenn man diesen rechtlichen Weg geht und diese 48 Stunden nicht benutzt hatte, dann ist es im Durchschnitt so, dass nach 21 Monaten das Gericht dann den Hausbesetzer rausnimmt.

Jörg Jung 
21 Monate ist tatsächlich dann viel in dem Moment, weil das sind ja fast zwei Jahre. Das ist ja der Hammer. Ich lese aus der Frage, um das damit abzuschließen noch was anderes raus: "Miete sieht man aber nicht". Also wie ist denn das, wenn dann Menschen in der Miete leben mit dem ganz normalen Mietvertrag und auf einmal kommt dann da nichts mehr? Sind das dann auch Okupas? Und wie ist dann der rechtliche Weg da? Zieht sich das auch so lange?

Christian Plattes 
Rechtlich gesehen ähnelt sich die ganze Geschichte dadurch, dass man einen Erstwohnsitz hat. Ob ich jetzt Miete zahle im Sinne von "ich habe ein Mietverhältnis und dann aufhöre zu zahlen" oder "ich bin mehr als 48 Stunden in dieser Immobilie". Dann sagt der Gesetzesgeber okay, das ist mein Hauptwohnsitz und dieser Hauptwohnsitz ist extrem geschützt unter Gesetz.

Jörg Jung 
In beiden Fällen, dann muss das Gericht beschäftigt werden, wenn man länger als 48 Stunden braucht. Oder wenn derjenige, der den Mietvertrag als Mieter unterschrieben hat, dann auch nicht mehr zahlt. Und dann ist halt 21 Monate, das ist ja.

Christian Plattes 
Der Durchschnitt.

Jörg Jung 
Wir kommen zur nächsten Frage, da geht es tatsächlich um Ferienvermietung: "Angeblich benötigt man auf Mallorca eine Lizenz für die Vermietung, die kaum zu bekommen ist. Wie sehen Sie das aktuell?"

Christian Plattes 
Also erst mal: So ist es! Wenn ich vermieten möchte, also in die Ferienvermietung gehen möchte, das heißt eine kurzfristige Vermietung, dann brauche ich eine Lizenz. Wenn ich diese Lizenz nicht habe, darf ich nur dauervermieten. Dauervermietung heißt ab einen Monat Mietkaution und allem drum und dran, Mietvertrag. Das brauche ich alles. Wenn ich die Lizenz nicht habe, kann ich das nicht machen. Momentan gibt es auch keine neuen Lizenzen, die man erwerben kann. Also eine Immobilie, die eine Lizenz hat, die kann ich kaufen, um dann eine Ferienvermietung auszuführen. Wenn diese Immobilie keine Lizenz hat, dann kann ich das nicht machen. Es ist so, dass sehr wahrscheinlich in der nahen Zukunft neue Lizenzen wieder ausgeschrieben werden. In welcher Form das stattfinden wird, das muss sich noch rausstellen.

Jörg Jung 
Ja, das ist Sache der Balearen-Regierung, die da ja momentan ein bisschen wuselt, was die ganze Immobiliensituation auf Mallorca angeht. Aber man ist halt in der Warteposition, da lassen die sich noch ein bisschen Zeit. Toi, toi, toi. Nächste Frage, die ist sehr knifflig, muss ich sagen: "Wie ist die Eigennutzung eines Landhauses mit Wasseranschluss möglich ohne Nutzungsberechtigungsschein?" Und jetzt haben wir auch über genau diesen Begriff, der in der Frage gestellt wurde, diskutiert. Du hast gesagt, die Person meint bestimmt die Bewohnbarkeitsbescheinigung. Das würde dann in dem Moment noch Sinn ergeben. Wie ist denn dann die Eigennutzung eines Landhauses mit Wasseranschluss, wenn man denn die Bewohnbarkeitsbescheinigung nicht hat?

Christian Plattes 
Also die Bewohnbarkeitsbescheinigung ist ja eine Bescheinigung, dass die Immobilie fertig ist, also nicht mehr im Bau ist und jetzt zur Nutzung möglich ist. Steuerlich gesehen habe ich jetzt dadurch, dass ich jetzt Steuerberater bin, würde ich jetzt einmal steuerlich das erklären bzw. kommentieren. Es gibt eine Zweit-Immobiliensteuer hier in Spanien, also jede Zweit-Immobilie die ich habe, die unterliegt einer Selbstnutzungssteuer. Vielleicht meint er das mit dieser Eigennutzung. Und diese Selbstnutzungssteuer fällt an für Zweit-Immobilien. Jetzt bin ich Deutscher Ansässiger, wohne in Deutschland, habe hier eine Zweitimmobilie, da ist aber noch keine Bewohnbarkeitsbescheinigung dabei. Muss ich diese Eigennutzung dann oder diese Selbstnutzung dann zahlen? Ganz klares Jain! Es ist so: Dadurch, dass die Gemeinden teilweise zwei Jahre brauchen, um diese Bewohnbarkeitsbescheinigung bzw. das "Final de Obra", also die Bauabnahme zu geben, gehen wir hin und sagen okay, die Immobilie ist fertig, man wohnt da in der Regel auch schon drin, dann macht man einfach diese Selbstnutzungssteuer ab einem gewissen Zeitpunkt, wo wir dann mit den Mandanten sprechen, "das erscheint logisch".

Jörg Jung 
Aber generell, um die Frage mal wenigstens im doppelten Sinne abzusichern: Also wenn ich keine Bewohnbarkeitsbescheinigung habe, dann kann ich aber das Landhaus mit Wasseranschluss dann auch in eigener Nutzung einfach benutzen.

Christian Plattes 
Also rein im praktischen Sinne definitiv. Also da kann ich wohnen ohne Probleme. Die Bewohnbarkeitsbescheinigung ist für gewisse rechtliche Schritte wichtig. Auch zur Info, dass die Bewohnbarkeitsbescheinigung zehn Jahre lang nur gültig ist. Also nach zehn Jahren muss ich sie wieder beantragen.

Jörg Jung 
Okay, aber es ist nicht verboten, dann darin zu wohnen, wenn man keine Bewohnbarkeitsbescheinigung hat. Das darf man denn doch so. Nächste Frage, wir kommen in den grünen Gedanken: "Hier auf Mallorca kann man mit Photovoltaik eine Eigenversorgung mit Strom herstellen?"

Christian Plattes 
Einfache und simple Antwort: Ja! Hat aber in der Tat steuerliche und rechtliche Konsequenzen, denen man sich bewusst sein muss. Im ersten Schritt bitte immer mit dem Steuerberater sprechen oder auch mit dem Anwalt sprechen. Am besten Steuerberater, weil die steuerlichen Thematiken doch glaube ich überwiegen. Ich könnte in eine Problematik kommen, in der ich umsatzsteuerpflichtig wäre, also ein Unternehmer wäre. Ich habe jetzt eine Photovoltaikanlage, wenn ich diesen Strom nur für mich selber benutze, dann habe ich da kein Problem mit. Da gibt es dann administrative Schritte, die ich dann mit dem Stromanbieter gehe, um meinen Strom zuerst zu benutzen und dann den Strom, der dann möglicherweise on top kommt dann von dem Stromanbieter. Wenn ich jetzt sage, pass auf, ich habe genug Strom, um alles für mich selber zu machen, ich brauche den nicht, dann ist es trotzdem so, dass ich eine gewisse Gebühr an den Stromanbieter beispielsweise an ENDESA zahle, weil der mich an das Stromnetz verbindet. Jetzt komme ich in die Situation, wenn ich sage, pass auf, ich habe jetzt diesen Strom in meiner Batterie, den ich nicht benutze, weil ich zu viel Strom generiere, den möchte ich zurückgeben an ENDESA. Dann sage ich ja, okay, das ist aber ein Problem, weil dann verkaufe ich Strom! Wenn ich dann den Strom verkaufe, bin ich Unternehmer, bin ich gegebenenfalls auch körperschaftsteuerpflichtig. Das öffnet eine Pandora-Box, die sehr wahrscheinlich nicht gewollt ist. Das ist aus spanischer Sicht sehr heikel. Und aus deutscher Sicht, sprich: wenn ich jetzt in Deutschland ansässig bin und die Immobilie hier habe, das ist noch mal ein ganz anderes Thema. Ich höre immer von den deutschen Kollegen "Bitte Bitte ganz, ganz vorsichtig sein!" Also bitte immer die Steuerberater in beiden Ländern mit dazu holen.

Jörg Jung 
Die andere Frage, die sich mir stellt, das klappt schon mit der Eigenversorgung, das ist gut. Jetzt habe ich diese Photovoltaik-Panels, bin jetzt irgendwo auf dem Lande in meiner alten Finca bei Moscari und komme auf die Idee, ich knall mir jetzt mein Dach mal voll in der wunderbaren Finca Rustico mit Photovoltaik-Panels. Ist es egal, wie ich das mache oder brauche ich da noch so baurechtliche Genehmigungen am Ende?

Christian Plattes 
Da gibt es baurechtliche Schritte, die ich brauche. Das ist halb so wild, das kriegt man ja. Es gibt auch Förderungen von den Gemeinden bzw. vom Staat, die das interessant machen können. Ja, aber wie gesagt, alles bitte immer mit dem Steuerberater absprechen, weil das könnte ein böses Erwachen geben.

Jörg Jung 
Alles hat irgendwie Stolpersteine, aber deswegen ist unter anderem Cristian Plattes von der PlattesGroup zuständig, weil dann auf die Fragen auch die entsprechenden Antworten kommen. So, dann last but not least letzte Frage. Auch sehr interessant, muss ich sagen: "Ab welchem Immobilienwert lohnt sich die Abwicklung über eine Familien-KG?" Also ich vermute dann beim Immobilienkauf.

Christian Plattes 
Das ist sehr breit gefächert und sehr schwierig, so einfach zu beantworten, da die persönliche Situation eine riesen Rolle dabei spielt. Jede Familie oder jede persönliche Situation ist immer anders. Eine Familien-KG, also da reden wir erst mal von einer deutschen Kommanditgesellschaft. Normalerweise, wenn es zum Eigennutzen ist, eine vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft, das ist sehr wichtig. Und dann müssen die Familienumstände angeschaut werden. Macht es Sinn? Wir in der Betreuung finden diese Struktur dieser vermögensverwaltenden KG mit einer Immobilie hier in Spanien super attraktiv. Warum? Weil man die Kinder als Beispiel auch mit in den Hauskauf mit rein bekommt. Ja, das heißt, ich habe eine mögliche Vermögensübergabe schon. Ich kann mir die zukünftige Erbschaftssteuer in einer gewissen Weise sparen. Und das schöne dabei ist, die Eltern, die dann Komplementäre sind, haben weiterhin den Finger drauf. Also die Kinder können nichts entscheiden alleine und das Gesamte auch hat auch sehr viele steuerliche Vorteile. Das Gesamtpaket stimmt einfach mit der Familien-KG.

Jörg Jung 
Und da seid ihr ja auch die perfekten Ansprechpartner. Wenn man aus Deutschland heraus sagt, ich mache dann tatsächlich eine vermögensverwaltende Familien KG, leiste mir dann und kaufe mir dann diese Immobilie über diesen Weg hier auf Mallorca, da seid ihr die ersten Ansprechpartner.

Christian Plattes 
Genau. Also da noch wichtig klarzustellen: Wir sind immer der spanische Part. Wir kennen uns mit dem deutschen Recht bis zu einem gewissen Punkt aus. Wir arbeiten aber immer mit dem deutschen Steuerberater zusammen, weil der das dann natürlich in Deutschland abhandeln muss und natürlich wir nur den spanischen Part dann da machen.

Jörg Jung 
Dann übrigens dann bei dieser Gelegenheit - also es gibt fast 90, 95 % der Fälle, gerade hier auf Mallorca, wo man eh immer in direktem Kontakt und im Austausch ist mit den deutschen Steuerberatern. Wir haben viel gelernt, vor allem über Photovoltaik. Dass man da in eine Steuerfalle am Ende noch tappen kann. Also vielen Dank Christian Plattes. Das war jetzt mal eine Folge "PlattesGroup FAQs". Wir werden aber mit allen Fragen, die jetzt mal sich da angehäuft haben, noch öfter die Antworten hier entsprechend ermitteln.

Autor: Jörg Jung / Mitarbeit: C. Schittelkopp