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Notarvertrag | Aufgaben des Notars | Immobilienkauf Spanien

Funktion des Notars in Spanien - Unterschiede zu Deutschland

Bevor auf den Notarvertrag eingegangen wird, soll zunächst die Funktion des Notars in Spanien kurz erläutert werden. In Deutschland ist der Notar in vielen Bundesländern auch gleichzeitig Rechtsanwalt und ihm obliegen zahlreiche Hinweispflichten und Warnfunktionen. Der Notar in Spanien hat hingegen eine andere Funktion. Er erteilt zwar auch Hinweise zur Einhaltung von steuerlichen und datenschutzrechtlichen Pflichten, prüft aber beispielsweise nicht die Rechtmäßigkeit des Kaufobjekts. Der spanische Notar holt Grundbuch- und Katasterauszüge ein, überprüft aber nicht, ob der dort formell festgehaltene Inhalt auch der tatsächlichen Sach- und Rechtslage entspricht. Daher kommt ihm mehr eine Unterschriftsbeglaubigungs- und Identitätsfeststellungsfunktion zu.
Ebenfalls ist erwähnenswert, dass der spanische Notar nicht für die Eintragung/Änderung im Eigentumsregister zuständig ist. Dies muss durch eine eigene Berufsgruppe, dem Gestor erledigt werden. Unter dem Gliederungspunkt "Ansprechpartner" finden Sie Personen, die das für Sie solide erledigen. 

Der Notarvertrag in Spanien - Inhalte und Hinweise

Wie erwähnt ist der Gang zum Notar in Spanien, um Eigentümer einer Immobilie zu werden, nicht zwingend erforderlich. Auch ein privatschriftlicher Kaufvertrag reicht dazu aus, wobei zu diesem Vorgehen aus den weiter oben erwähnten Gründen abzuraten ist. Die notarielle Kaufurkunde („Escritura de compraventa“) stellt daher regelmäßig den eigentlichen Erwerbstitel dar. Die notarielle Kaufurkunde ist auch erforderlich, damit die notwendige Eintragung als neuer Eigentümer im Grundbuch erfolgen kann. Nur nach Eintragung im Grundbuch ist der neue Erwerber auch gegenüber Dritten geschützt. Es kann ansonsten durchaus geschehen, dass die erworbene Immobilie noch einmal an einen Dritten verkauft wird und dieser sich dann im Grundbuch eintragen lässt.
Die „Escritura“ ist typischerweise in fünf Abschnitte gegliedert:

  • Die Identifizierung der anwesenden Parteien,
  • die Darlegung des Sachverhalts (Beschreibung des Kaufobjekts),
  • die eigentlichen Kaufbedingungen,
  • die Hinweise des Notars und
  • die Unterschriften der Parteien und des Notars.

Dabei kann die notarielle Kaufurkunde mit Anhängen leicht über 20 Seiten Umfang haben und sie wird stets in spanischer Sprache verfasst, und in vielen Fällen liegt keine ordentliche Übersetzung vor. Es gibt zwar Notare, die die Urkunde im Termin auch auf Deutsch verlesen, es ist aber dennoch empfehlenswert, vor Unterschrift eine deutsche Übersetzung vorliegen zu haben, um den Urkundentext genau verstehen zu können. Sämtliche Kosten der notariellen Beurkundung sowie Steuern gehen mit Ausnahme der örtlichen Wertzuwachssteuer (Plusvalía) zu Lasten der Käuferseite. Außerdem müssen vom Kaufpreis 3 % einbehalten werden, wenn die Verkäuferseite kein Resident in Spanien ist. Dabei handelt es sich um einen gesetzlich vorgeschriebenen Einbehalt als Vorauszahlung auf die Einkommensteuer der Verkäuferseite. Dieser Betrag muss daher vom Kaufpreis einbehalten und im Namen der Verkäuferseite beim Finanzamt abgeführt werden.

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