Notariats- und Grundbuchsystem | Immobilienkauf Spanien

Das spanische Notariats- und Grundbuchsystem regelt die rechtswirksame Übertragung des Eigentums. Um dies zu erreichen sind laut spanischem Recht doppelte Anforderung zu erfüllen. Einerseits ist ein „geeigneter Vertrag“ über den Vorgang erforderlich, der ein Kauf, ein Tausch oder eine Überlassung zur Begleichung von Schulden sein kann. Andererseits ist die Übergabe der Sache erforderlich, was im Fall einer Immobilie die Übergabe des Besitzes bedeutet.

Diese Regeln sowie auch alle anderen, auf die wir uns hier beziehen, sind im spanischen Bürgerlichen Gesetzbuch (Código Civil) enthalten und gelten in ganz Spanien. Die Gesetzgebungskompetenz der autonomen Regionen erstreckt sich nicht auf diese Materie. Für ausländische Investoren trägt dies zu Klarheit und Rechtssicherheit bei, denn somit gelten für den Kauf einer Immobilie auf Mallorca, an der Küste von Alicante und auf den Kanarischen Inseln dieselben Normen.

Der „geeignete Vertrag“ ist in jeglicher Form gültig, in welcher er abgeschlossen wurde. Dies kann mündlich oder schriftlich erfolgen. Doch wenn der Vertragsgegenstand eine Immobilie ist, so verfügt der Código Civil, dass dies in einem öffentlichen Dokument bekundet sein muss.

Diese gesetzliche Grundlage wird aber nicht dahingehend interpretiert, dass abgeschlossene Privatverträge keine rechtliche Wirkung entfalten und nichtig sind. Diese privatschriftlichen Verträge gelten als verbindliche Verpflichtung jeweils die andere Partei zur Erstellung der entsprechenden Kaufurkunde zu verpflichten. Bei dieser Regelung handelt es sich um eine zur Gänze konsolidierte grundsätzliche und von der Rechtsprechungspraxis gestützte Interpretation, die heutzutage nicht in Frage gestellt wird.

Ist der notarielle Vertrag abgeschlossen, wird das Eigentum nicht übertragen, bis die Übergabe des Besitzes der Immobilie an den Käufer erfolgt ist. Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass trotz der Übergabe des Besitzes das Eigentum erst zu einem späteren Zeitpunkt übertragen wird, doch ist diese Vereinbarung nur zwischen den Vertragsparteien wirksam. Im Verhältnis gegenüber Dritten gilt das Eigentum immer als übertragen.

Wenn ein Vertrag per Urkunde aufgesetzt wird, so ist die Ausfertigung derselben gleichbedeutend mit der Besitzübergabe (Artikel 1462 des Código Civil), sodass der Käufer keine Besitzübergabe mehr benötigt, um zum Eigentümer zu werden. Häufig wird noch davon gesprochen, dass der Verkäufer die Schlüssel der Liegenschaft übergeben muss um den Besitz zu erlangen. Wer per notarieller Urkunde gekauft hat, kann aufgrund dieses bloßen Umstandes materiell von der Liegenschaft Besitz ergriffen – natürlich nur, wenn diese nicht von einem Dritten belegt ist.

Bei Errichtung der Urkunde können die Parteien in gültiger Weise übereinkommen, dass die Urkunde nicht gleichbedeutend mit der Besitzübergabe ist und in diesem Fall die Übertragung des Eigentums ebenfalls aufgeschoben bleibt. Doch werden solche Vereinbarungen normalerweise nicht getroffen. Häufiger wird vereinbart, dass der Verkäufer den bloßen De-facto-Besitz der Liegenschaft behält, doch verhindert diese Vereinbarung nicht, dass die Urkunde die „Übergabe“ der Liegenschaft im Sinne der Übertragung des Eigentums derselben darstellt.

Immobilienkauf in Spanien, Notarielle Eintragungen und Fristen

Eintragung ins Eigentumsregister

Darüber hinaus hat die notarielle Urkunde noch weitere Wirkungen. Sie stellt einen vollständigen Beweis für das Datum des Vertrags und des dokumentierten Sachverhalts dar und sie ist die Voraussetzung für die Eintragung der Übertragung im Grundbuch. Dies alles gründet sich einerseits auf der Beratung und die Legalitätskontrolle durch den Notar, andererseits auf die öffentliche Bezeugung, deren Durchführung untrennbar mit diesen Aktivitäten verbunden ist.

Die Eintragung im spanischen Eigentumsregister stellt somit - wie schon beschrieben - nicht die Übertragung des Eigentums dar. Sie hat zum Zweck, jene Eigentumsübertragungen öffentlich zu machen, die bereits im Augenblick der Urkundenerrichtung stattgefunden haben, damit Dritte darüber Kenntnis erlangen können.

Die Eintragung erfolgt freiwillig und muss von der betroffenen Person beantragt werden. Durch die Eintragung erfolgen folgende rechtliche Auswirkungen:

Die erste besteht darin, dass alles das, was nicht eingetragen ist, gutgläubige Dritte nicht schädigen kann, d.h. jene Dritte, die keine Kenntnis über das Nicht-Eingetragene durch andere Informationsträger als das Grundbuch hatten.
Und die zweite Wirkung besteht im umfassenden Schutz desjenigen, der im Vertrauen auf das vom Grundbuch öffentlich Gemachte einen Erwerb tätigt. Dieser Erwerber genießt immer den Schutz, sofern er im guten Glauben gehandelt hat und der Erwerb nicht kostenfrei erfolgt ist (zum Beispiel im Rahmen einer Schenkung oder Erbschaft) und nun seinerseits die Eintragung vornimmt.

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, so hat der Erwerb des Eigentums Vorrang vor einem vorherigen Erwerb, der nicht eingetragen wurde, oder gegenüber Belastungen oder dinglichen Rechten, deren Eintragung nicht vorliegt oder die später zur Eintragung eingereicht werden, obwohl sie vorher begründet wurden, und selbst dann, wenn dies per öffentlicher Urkunde erfolgt ist.

FALLBEISPIELE

I. Der Eigentümer A verkauft an B eine Liegenschaft mittels öffentlicher Urkunde, die nicht im Eigentumsregister eingereicht wird, oder die eingereicht, aber niemals eingetragen wird, weil das Notariat keinen Auftrag erhält, die Urkunde zu bearbeiten und sich niemand darum kümmert. Einige Wochen später verkauft A diese Liegenschaft an C, der seine Kaufurkunde eintragen lässt. Der Erwerb durch C bleibt aufrecht, sofern er im guten Glauben gehandelt hat, d.h. sofern er vom vorherigen Verkauf nichts gewusst hat. B hat sein Eigentum verloren! Auch wenn der von A vorgenommene doppelte Verkauf eine Straftat sein kann ändert das nichts an der rechtlichen Wirkung, dass B sein Eigentum - und wahrscheinlich auch sein Geld - verloren hat. Das kann er versuchen mit den normalen rechtlichen Möglichkeiten zurück zu erhalten.

II. Die Person A erwirbt eine Liegenschaft per notarieller Urkunde, doch diese wird erst ein Jahr später im Eigentumsregister eingetragen. Als die Urkunde beim Grundbuchamt vorgelegt wird, liegt dort die Eintragung einer Pfändung dieser Liegenschaft zugunsten von B vor. Da A die Eintragung nicht rechtzeitig vornehmen ließ, hat das Recht von B Vorrang,. Um die Pfändung aufzuheben, muss A an B die von der Pfändung abgesicherte Schuld bezahlen, obwohl er die Liegenschaft lastenfrei gekauft hat.

FAZIT

Wie man sieht, ist es im Hinblick auf Immobilien nicht nur wichtig, eine öffentliche Urkunde zu errichten, sondern auch, diese so rasch als möglich im Grundbuch eintragen zu lassen, obwohl die Eigentumsübertragung auch ohne Urkunde und ohne Grundbucheintragung erfolgen kann. Heutzutage wird die überwiegende Mehrheit der Gebäude und Baugrundstücke („propiedad urbana“) mittels im Grundbuch eingetragener Urkunde übertragen. Hingegen gibt es nicht bebaubare Grundstücke („propiedad rústica“), die auch heute privat übertragen wird, obwohl dies nur noch in weniger entwickelten Zonen häufig vorkommt.

Urkunde und Grundbucheintragung

Wichtig ist ebenfalls, dass das notarielle und grundbuchamtliche Vorgehen miteinander verbunden sind, damit jener, der das Verfahren einleitet, darauf vertrauen kann, dass es ohne Überraschungen vonstatten geht. D.h. dass das Eigentum im Grundbuch zugunsten des Erwerbers eingetragen wird und dass in diesem Moment der Stand der ihn betreffenden Belastungen derselbe ist wie zum Zeitpunkt der Errichtung der Urkunde.

Gesetzliche Grundlagen

Die Errichtung der Urkunde und die Grundbucheintragung hängen vom Willen der Vertragsparteien ab. Doch erfordert die zweite Zielsetzung eine geordnete Zusammenarbeit zwischen Notariat und Grundbuchamt. Diese Ordnung besteht. Seit des Dekrets vom 18. November 1992 sind dem Notariat und dem Grundbuchamt folgende zwei wichtige Aufgaben zugewiesen worden:

Die erste Grundlage ist das vorherige Einholen der Grundbuchinformation durch das Notariat.
Die zweite Grundlage ist die vom Notariat organisierte Einreichung der errichteten Urkunde beim Grundbuchamt.

Informationen vor Unterzeichnung der Urkunde:

Die Abfrage vom Grundbuchamt durch die Notariate war immer möglich und in den größeren Städten tatsächlich auch übliche Praxis, ist jedoch erst seit einem Dekret vom 18. November 1992 verpflichtend. Dieses Dekret modifizierte sowohl die Notariats- wie auch die Hypothekenverordnung, indem es ein kontinuierliches Informationsverfahren per Telefax-Kommunikation festlegte. Dieses besteht darin, dass das Notariat beim Grundbuchamt Information über Eigentümer und Belastungen abfragt, welche das Grundbuchamt innerhalb einer Frist von höchstens drei Werktagen erteilen muss. Diese Frist verlängert sich auf fünf Werktage, wenn viele Liegenschaften betroffen sind oder eine erhöhte Komplexität vorliegt.

Die Grundbuchinformation muss sich sowohl auf bereits erfolgte Eintragungen wie auch auf Dokumente erstrecken, die eingereicht wurden, deren Eintragung jedoch noch nicht erfolgt ist. Sobald die Information vom Grundbuchamt eingetroffen ist, muss die Urkunde innerhalb der zehn folgenden Kalendertage errichtet werden. Der Hintergrund dieser Frist: Während der neun Kalendertage nach Absendung des Auskunftsersuchens ist das Grundbuchamt dazu verpflichtet, dem Notariat noch am selben Tag jeglichen Umstand mitzuteilen, der sich auf die übermittelte Information auswirkt, sowie die Informationsansuchen anderer Notariate melden. D.h. die Information beschränkt sich nicht auf den Moment des Ansuchens, sondern ist kontinuierlich (Art. 354.a der Hypothekenverordnung). Nach Ablauf dieser Frist ist die übermittelte Information nicht mehr gültig. Es bestand keine Verpflichtung zur Informationsabfrage, wenn der Erwerber damit einverstanden war.

Um Missbrauch zu vermeiden, wurde der Verzicht des Erwerbers auf die Anforderung der Grundbuchinformation durch ein Dekret vom 29. Dezember 1994 für Fälle mit Ausnahmecharakter erlaubt. In der Praxis kommt es ausgesprochen selten vor, dass eine Urkunde mit diesem Verzicht errichtet wird.

Die beiden Grundpfeiler des dargestellten Systems sind einerseits die Kommunikation per Telefax und andererseits die Informationserteilung durch das Grundbuchamt gewesen, ohne dass der Notar direkten Zugriff auf das Grundbuch hat.

Mit dem Artikel 332 der Hypothekenverordnung, dessen Wortlaut durch ein Dekret vom 4. September 1998 verabschiedet wurde verbietet den Notaren den direkten Zugriff auf das Grundbuch und die Dateien sowie auf den Kernbereich der Datenbank des Grundbuchamtes.

Am 18. November 2005 wurden vom Gesetzgeber per Dekret alle Notare und Grundbuchführer Spaniens verpflichtet, über spezielle Systeme der Telekommunikation für Aussendung, Übermittlung und Erhalt von Information anzuschaffen und zu nutzen. Es wurde weiter verfügt, dass die Inhalte des Grundbuchamtes mit den vorgegebenen telematischen Mitteln eingesehen werden können. Dieser Zugang zum Inhalt des Grundbuchs durch Behörden oder Beamte wie auch Notare, die in Erfüllung ihres Amtes tätig sind und sich mit der vorgegebenen elektronischen Unterschrift ausweisen (oder mit jeglichem technologischen Mittel, das diese in der Zukunft ersetzt), sollte ohne weitere Tätigkeit des Grundbuchführers erfolgen. Ebenfalls sollte der Zugriff auf das Verzeichnis (Journalbuch) der eingereichten Dokumente, wie z.B. eingereichte Kaufurkunden um eine Eintragung anzukündigen, einsehbar sein. So war der Wille der Gesetzgebung. Da dieses geforderte System aber bis heute nirgendwo in Spanien umgesetzt werden konnte, bedurfte es eines weiteren Dekretes, damit man weiter handeln konnte.

Mit dem Dekret vom 19. Januar 2007, wurde die Verwendung von Telefax ausdrücklich wieder erlaubt, wurde aber auf jene Fälle beschränkt, in denen es technisch nicht anders geht. Bis heute wird die Kommunikation zur Erlangung der Information vor Errichtung der Urkunde mit vielen Grundbuchämtern weiterhin per Telefax oder durch andere telematische Mittel durchgeführt.

Solange das System des direkten gesicherten Online-Zugangs nicht angewendet wird - oder werden kann - bleibt das 1992 konzipierte System der kontinuierlichen Information gültig, sei es per Telefax oder sonstiger gesicherter elektronischer Kommunikation, einschließlich der Frist von zehn Kalendertagen (nicht Werktagen) ab Erhalt der Information bis zur Unterzeichnung der Urkunde, wobei der Notar dazu verpflichtet ist, in der Urkunde festzuhalten, dass zwischen der erhaltenen Information und dem Inhalt des Grundbuchs Diskrepanzen bestehen können, da im Augenblick der Unterzeichnung kein Online-Zugriff auf das Grundbuch (Art. 175 der Notariatsverordnung) erfolgt ist. Dieser Vermerk ist auch für den Notar, aus Gründen der Haftung, wichtig.

Wichtige kritische Zeitspanne

Wie man sieht, besteht mit diesem System eine kurze Zeitspanne, in welcher der Notar keine Kenntnis über den Eingang eines Dokuments im Grundbuch erlangt. Diese Zeitspanne reicht von der Einreichung des für das Notariat unbekannten Dokuments bis zur Mitteilung des Grundbuchamts an das Notariat über dessen Einreichung. Alles hängt von der Geschwindigkeit ab, mit welcher das Grundbuchamt diese Information an das Notariat übermittelt. Die gesetzliche Vorgabe lautet „am selben Tag“ (Art 354.a der Hypothekenordnung). In der Grundbuchpraxis wird dies als „ein Werktag“ interpretiert. Normalerweise wird das, was am Vormittag eingereicht wird, am Nachmittag kommuniziert und das am Nachmittag Eingereichte am folgenden Vormittag. Das Grundbuchamt schließt um 17:00 Uhr.

Dieser Nachteil wäre nicht gegeben, könnte der Notar direkt auf den Inhalt des Grundbuchs zugreifen. Das ist aber aus den geschilderten Gründen noch nicht umgesetzt. Schließlich ist zu beachten, dass das spanischen Recht keine „Auflassungsvormerkung“ nach dem deutschen System kennt. Die Informationsabfrage des Notariats beim Register löst keine Eintragung aus. Daher hat jegliches Eigentümerdokument, das beim Grundbuchamt vor Einreichung der notariellen Urkunde vorgelegt wird, für das die Grundbuchinformation eingeholt wurde, Vorrang vor diesem. Von Beginn an wurde in Spanien das System der Auflassungsvormerkung verworfen. Es wird auf ein System gesetzt, das die Zeitspanne zwischen Grundbuchinformation, Unterzeichnung der Urkunde und Vorlage derselben beim Grundbuchamt auf ein Minimum reduziert.

Fristen für die Registrierung

Der Einreichungseintrag im „Journalbuch“ bleibt, wie schon erwähnt, sechzig Werktage lang gültig. Wenn die beglaubigte Kopie der Urkunde beim Grundbuchamt in den letzten zehn Tagen eingereicht wird, so wird diese Frist um die Zahl jener Tage verlängert, die noch zum Fristende fehlen. Ist für die Urkunde noch die Zahlung der Steuern ausständig und wurde diese daher von der zuständigen Abrechnungsstelle noch nicht an den Betroffenen rückerstattet (was heutzutage in der Praxis äußerst selten geschieht), so kann der Einreichungseintrag um bis zu 180 Tage ab seinem Datum verlängert werden, sofern der Betroffene dies beantragt und einen Beleg der Abrechnungsstelle vorlegt.

Ist für die Einschreibung einer Urkunde die vorherige Einschreibung eines anderen Dokuments nötig, das aber danach eingereicht wurde, so wird die Gültigkeitsfrist des Einreichungseintrags derselben um bis zu dreißig Tage ab Einreichung des letztgenannten Dokuments verlängert.

Falls das Grundbuchamt einen Mangel feststellt, der die Einschreibung verhindert, so erfolgt keine Verlängerung der Gültigkeitsdauer des Einreichungseintrags, es sei denn, die Bereinigung würde in den letzten zehn Tagen der Frist eingereicht – dann wird die Frist um die Zahl jener Tage verlängert, die noch zum Fristende fehlen.

Die Frist, binnen welcher der Grundbuchführer die Einschreibung vornehmen kann, beträgt fünfzehn Werktage ab dem Einreichungseintrag (Art. 18 des Hypothekengesetzes gemäß der Fassung laut Gesetz vom 18. November 2005). Wird die Urkunde zurückgezogen oder sind Mängel zu beheben, so beträgt die Frist fünfzehn Werktage ab der neuerlichen Einreichung des Dokuments. Die Gültigkeit des Einreichungseintrags gilt bis zum Ende der Prüfungsfrist.