Der Options- und/oder Arras-Vertrag: Absicherung vor dem Notarvertrag

Jörg Jung
Immer wieder sonntags – das wissen wir ja mittlerweile. Und dass es schon die 13. Folge ist – Wahnsinn! „MEERWERT – Immobilien Mallorca & Ibiza“ mit Yvonne Plattes, der Geschäftsführerin der PlattesGroup, einmal mehr hier bei uns. Hallöchen!

Yvonne Plattes
Guten Morgen!

Jörg Jung
Meine liebe Yvonne, wir haben jetzt schon in zwölf Episoden über viele Aspekte des Immobilienerwerbs gesprochen.

Yvonne Plattes
Genau. Jetzt sind wir in Folge 13.

Jörg Jung
Natürlich – das merkt man sofort: Yvonne Plattes weiß es einfach besser. Und das ist zu Ihrem Vorteil, liebe Zuhörerinnen und Zuhörer. Wir waren beim Notar, zuletzt bei Maklern. Heute gehen wir zurück zum Anfang: „Mir gefällt ein Haus, das will ich kaufen“ – und was dann passiert. Wir haben ja schon früh über Vorverträge gesprochen. Damals habe ich gefragt: Warum eigentlich? Ich mache doch irgendwann den Kaufvertrag – warum brauche ich vorher noch einen Vertrag?

Yvonne Plattes
Ob man einen Vorvertrag braucht oder nicht, hängt davon ab, wie Käufer und Verkäufer zueinanderstehen, wie viel Vertrauen da ist. Viele sagen: „Ich habe ein Angebot abgegeben, das wurde akzeptiert, jetzt prüfen wir noch ein bisschen – und dann geht’s zum Notar.“ Das ist ein möglicher Weg. Aber: Was hast du als Käufer in der Hand? Nur das Wort des Verkäufers. Kommt in der Zwischenzeit jemand anderes, der mehr bietet, stehst du mit leeren Händen da.

Mit einem Vorvertrag sicherst du dir das Recht, diese Immobilie zu kaufen – zu einem festgelegten Preis, unter bestimmten Bedingungen. Du schaffst eine rechtliche Basis für deine Prüfungen: Grundbuch, Kataster, eventuelle Mängel. Gleichzeitig gibst du dem Verkäufer ein Signal: „Ich meine es ernst.“ Damit ist klar geregelt: Beide Seiten sind verpflichtet – und keiner kann einfach abspringen, ohne Konsequenzen.

Jörg Jung
Jetzt wird’s komplexer – und das soll auch so sein. Denn es gibt verschiedene Arten von Vorverträgen. Die schauen wir uns gleich an. Aber im Vorgespräch hast du auch das Stichwort „Anzahlung“ genannt. Und da hast du klargemacht: Wenn ich eine Anzahlung leiste, sollte das gut überlegt sein. Du hast ein paar sehr gute Tipps dazu.

Yvonne Plattes
Wir empfehlen grundsätzlich – und das sollte jeder Anwalt tun – die Anzahlung niemals direkt an den Verkäufer zu überweisen. Denn wenn aus irgendwelchen Gründen der Kauf doch nicht zustande kommt, musst du dein Geld zurückfordern. Hat der Verkäufer das Geld schon ausgegeben, wird’s schwierig. Dann musst du klagen – und das kann sehr langwierig sein.

Deshalb: Die Anzahlung gehört auf ein Treuhandkonto – beim Notar oder beim Anwalt. So ist sie sicher. Es gibt aber auch Ausnahmen, etwa wenn der Verkäufer das Geld dringend für die Anmietung einer neuen Wohnung braucht. In solchen Fällen stimmen sich Käufer- und Verkäuferanwälte ab und finden eine Lösung. Aber grundsätzlich gilt: Sicherheit vor Schnelligkeit.

Jörg Jung
Worst Case wäre, das Geld ist einfach weg. Deshalb: Guter Hinweis. Kommen wir nun zum Kern der Folge – die verschiedenen Vorvertragsarten. Du hast vorhin den Begriff „Optionsvertrag“ genannt, es gibt aber auch „Arras-Verträge“. Wo liegen denn da die Unterschiede?

Yvonne Plattes
Wichtig zu wissen: Du als Käufer musst diese Unterscheidungen gar nicht im Detail kennen. Dafür gibt es uns. Wir prüfen, welche Vertragsform im konkreten Fall am sinnvollsten ist. Es gibt aber leider auch Mischformen – etwa wenn ein Makler oder Anwalt eine Kombination aus Options- und Arras-Vertrag erstellt. Das ist problematisch, weil jede Vertragsform eigene rechtliche Folgen hat.

Jörg Jung
Und genau deshalb sollten unsere Hörerinnen und Hörer jetzt besonders gut zuhören – damit sie beim nächsten Gespräch nicht unvorbereitet sind.

Yvonne Plattes
Ich fange mit dem schwächsten Modell an: dem reinen Optionsvertrag. Dabei kauft man sich lediglich das Recht ein, die Immobilie später zu erwerben. Es gibt keine Rücktrittsklausel, keine Sicherheit. Dieses Recht gilt als Dienstleistung – das spanische Finanzamt kann dafür 21 % Mehrwertsteuer verlangen. Man kann den Vertrag im Grundbuch eintragen lassen – kostet aber 1,5 bis 2 % der Optionssumme, plus Notar und Grundbuchgebühren.

In der Praxis macht das kaum jemand, weil der Zeitraum zwischen Vorvertrag und Kauf meist nur wenige Wochen beträgt. Fazit: Der Optionsvertrag ist die schlechteste Variante.

Jörg Jung
Klingt auch nicht besonders solide – eher wie ein Schnellschuss auf einem Bierdeckel.

Yvonne Plattes
Richtig. Jetzt zu den Arras-Verträgen. Davon gibt es drei Varianten:

• Arras penitenciales
• Arras confirmatorias
• Arras penales

Bleiben wir beim Oberbegriff „Arras-Vertrag“. Ich verwende im Alltag oft selbst das Wort „Optionsvertrag“, um es verständlicher zu machen. Unser Ziel ist ja nicht, den Käufer zu verwirren – wir wollen, dass er sicher und entspannt durch den Kaufprozess geht.

Jörg Jung
Also nicht: „Ich nehme den Arras Penicillin und alles wird gut“ …

Yvonne Plattes
Der häufigste und sinnvollste Vertrag ist der Arras penitenciales. Das ist ein fairer Vorvertrag mit Rücktrittsmöglichkeiten für beide Seiten. Wenn der Käufer abspringt, verliert er seine Anzahlung. Wenn der Verkäufer nicht verkauft, muss er dem Käufer das Doppelte zurückzahlen. So ist für beide Seiten klar geregelt, was passiert – ohne Klagemöglichkeit auf Erfüllung. Das schafft Sicherheit und ist in der Praxis der gängigste Vertrag.

Jörg Jung
Also Rücktritt ist möglich – gegen eine feste Vertragsstrafe. Fair geregelt für beide Seiten.

Yvonne Plattes
Genau. Der zweite Vertrag ist der Arras confirmatorias. Das ist ein verbindlicher Vertrag – beide Seiten können auf Erfüllung klagen. Heißt: Ich kann nicht einfach zurücktreten. Der Verkäufer kann sagen: „Du hast zugesagt, jetzt musst du kaufen.“ Und der Käufer kann sagen: „Ich will, dass du an mich verkaufst.“ Kommt es doch zur Rückabwicklung, kann die geschädigte Partei den tatsächlichen Schaden einfordern – etwa Anwalts- oder Gutachterkosten.

Jörg Jung
Also deutlich strenger. Man muss dann auch beweisen, welcher Schaden entstanden ist.

Yvonne Plattes
Ja. Und dann gibt es noch den Arras penales. Auch das ist ein bindender Kaufvertrag mit festgelegter Vertragsstrafe – zusätzlich zur Möglichkeit, auf Erfüllung zu klagen. Anders als beim zweiten Vertrag wird hier die Strafe im Voraus fixiert.

Jörg Jung
Du sagst, der erste Arras-Vertrag ist am gängigsten. Aber ihr habt ja als Kanzlei alle Varianten auf dem Schirm. Wie entscheidet ihr, welcher Vertrag eingesetzt wird?

Yvonne Plattes
Das hängt stark vom Einzelfall ab – vom Käufer, seiner Haltung, seinen Sorgen, der Situation. Hat er sich verliebt in die Immobilie, aber will auf Nummer sicher gehen? Oder ist es ein echtes Schnäppchen, das er unbedingt haben will? All das besprechen wir intensiv.

Dann erstellen wir einen Vertragsentwurf, der mit dem Käufer abgestimmt wird. Erst danach geht er an den Anwalt des Verkäufers. Der bringt ggf. Änderungen ein – und am Ende findet man gemeinsam eine Lösung. Denn nur, wenn beide Seiten zustimmen, kommt der Kauf auch zustande.

Jörg Jung
Hier merkt man ganz deutlich die Kompetenzverteilung – und auch das Feingefühl – bei dir und der PlattesGroup. Danke, Yvonne. Wir haben wieder viel gelernt. Und ich freue mich auf die nächste Folge MEERWERT – wie immer: nächsten Sonntag!

Autor: Jörg Jung / Mitarbeit: C. Schittelkopp