Finanzierung Ihrer Mallorca-Immobilie - macht das Sinn?

Jörg Jung 
Hab ich denn die Kohle für den Hauskauf auf Mallorca jetzt gerade hier? Oder finanziere ich doch besser? Lohnt sich das überhaupt? Wir reden darüber mit Tanja Pohlmann von "Lionsgate Capital". Erst mal schön, dass du da bist, liebe Tanja.

Tanja Pohlmann 
Freut mich sehr. Vielen Dank für die Einladung.

Jörg Jung 
Ist schon lange her, dass wir das Vergnügen hatten damals beim Radio. Aber das Thema ist das gleiche geblieben. Es geht um Finanzierung von Immobilien hier auf unserer Lieblingsinsel. Und ich glaube, wir haben uns zum letzten Mal gehört zu diesem Thema, es war vor Corona definitiv 2017, 2018 ...

Tanja Pohlmann 
Auf jeden Fall, ja.

Jörg Jung 
Ja, ich glaube in der Zeit hat sich auch einiges getan. Das trifft sich gut, ich habe meine Fragen von damals vergessen. Wir fangen komplett neu an. Aber zuerst mal natürlich, liebe Tanja, als Profi in diesem Business: Wie ist denn das so mit der aktuellen Zinspolitik? Ich glaube, das ist das, was die meisten interessiert. Es gab mal Hoch, es gab mal Tiefs hier in Europa. Wie ist es momentan hier bei uns? Zinspolitisch gesehen.

Tanja Pohlmann 
Richtig. Ja, also freut mich sehr. Noch mal vielen Dank für die Einladung. Ich darf heute im Namen von "Lionsgate Capital" hier sein, was ein professioneller Hypothekenberater hier ist für eigentlich das ganze spanische Territorium. Aber wir sitzen natürlich hier auf Mallorca und sind deswegen auch hier spezialisiert und haben eben ein Team von Ex-Bankern, die wirklich im engen Kontakt mit den Banken stehen, jeden Tag. Daher kann ich jetzt weitergeben, was wir hören. Natürlich bin ich keine Bank oder ich kann jetzt da auch natürlich keine genauen Aussagen treffen, was noch so alles jetzt passiert. Die große Frage ist jetzt eben, kommen Zinssenkungen, wie wird das alles vonstatten gehen? Aber ja, generell vielleicht so ein bisschen historisch gesehen noch mal, hatten wir ja einige Jahre, wo wir eben sehr verwöhnt waren mit Niedrigzinsen negativer Euribor. Also jeder war dann natürlich sehr auch animiert zu finanzieren durch diese Lage und dann kam eben vor zwei Jahren jetzt ziemlich genau dann die Erhöhung, was dann erst mal Bewegung in den ganzen Markt gebracht hat. Jetzt waren wir in Spanien immer so ein bisschen langsamer mit den Erhöhungen. Also wir haben sehr viele ausländische Kunden, sehr, sehr international, die in ihren Ländern dann doch immer auch wesentlich höhere Zinssätze hatten als wir hier. Und so haben wir eigentlich durchgehend viel Nachfrage gehabt. Und jetzt aktuell sind wir auch eigentlich sehr attraktiv. Also ich habe natürlich auch viele deutsche Kunden, so wie es jetzt bei PlattesGroup natürlich auch der Fall ist, die also jetzt so um die 4 %, 3,5 bis 4,5 % Zinssätze haben und wir haben jetzt hier in den spanischen Banken Zinssätze um die 3 %, 3 bis 3,5%. Natürlich kommt es immer drauf an: fixer Zinssatz, variabler Zinssatz, Laufzeiten oder Beträge. Die ersten Banken hatten uns jetzt auch schon Angebote unter 3 % gegeben, zwischen zweieinhalb und drei, je nach Profil des Kunden, je nach Zinstyp. Aber man merkt schon, dass jetzt so da Bewegung drin ist. Und wir warten natürlich alle auf den nächsten Termin mit der Europäischen Zentralbank.

Jörg Jung 
Wollte sagen, es klingt alles noch human. Sie hören, meine Herrschaften, Tanja Pohlmann hat sehr, sehr viel Ahnung und Expertise von dem, was sie redet. Beschreib mal eben "Lionsgate Capital". Also was ist euer Daily Business und vor allem auf welchem Niveau, auf welchem Level?

Tanja Pohlmann 
Ja genau. Also "Lionsgate Capital" ist ein Mortgage Broker, also ein Hypothekenmakler, der jetzt im achten Jahr schon hier auf Mallorca vorhanden ist und von unserem amerikanischen Investor gegründet wurde. Mit unserer Präsidentin, die viele, viele Jahre in Banken gearbeitet hat, als halb Engländerin, halb Spanierin, dann da einen Topüberblick auch schon hatte und ein tolles Team zusammengestellt hat und wo wir heute wirklich ein sehr internationales Klientel bedienen dürfen, die eben im Preisbereich von, sagen wir mal ab 1 Million, aber dann eben Limitless bis oben. Wir hatten jetzt Abschlüsse um die 25 bis 30 Millionen auch, die sich Immobilien hier zulegen und die einfach immer die Optimierung ihres Investments suchen.

Jörg Jung 
Du sagst gerade international merkt man das, dass es aus Deutschland jetzt auch immer mehr anzieht, dass immer mehr aus Deutschland, also zum Zeitpunkt dieser Aufnahme - um das mal so zu definieren, wackelte die Ampelregierung mehr denn je. Also heute scheint so ein ganz kleiner Knackpunkt zu sein. Aber merkt ihr, dass auch aus Deutschland immer mehr jetzt mittlerweile nach Mallorca schwappt?

Tanja Pohlmann 
Ja, also wir haben schon bei all den Anrufen, die ich jetzt hatte, seit Jahresbeginn sehr viel mehr Profil des Kunden, der sagt, also das ist jetzt nicht mehr nur die Ferienimmobilie, ich bewege mich ganz hierher oder ich mache eben eine Kombination. Also es ist schon sehr stark zu merken, dass der deutsche Kunde Interesse hat, einfach andere Optionen zu finden, andere Lebensweisen und das zu kombinieren. Ja, es ist spannend. Also wir haben natürlich jetzt nicht nur deutsche Kunden, auch aus der Schweiz und aus Amerika, also wirklich allen Ländern der Welt. Aber speziell jetzt aus dem deutschen Raum kann man schon sagen, es wird die optimale Kombination gesucht.

Jörg Jung 
Jetzt gehen wir mal ans Eingemachte: Finanzierung der Mallorca-Immobilie. Natürlich gibt es die einen, die sagen ich muss finanzieren, ich habe da 70, 80 % habe ich da rumliegen, den Rest muss ich finanzieren. Es gibt auch viele, die sagen, ich möchte einfach aus verschiedenen Gründen und wegen der Vorteile finanzieren. Was überwiegt dann so ein bisschen mehr bei euch?

Tanja Pohlmann 
Also unser Hauptkunde ist wirklich der Kunde, der eigentlich über die Eigenmittel verfügt, um die Immobilie sich so zu kaufen. Aber der natürlich, wie du schon gesagt hast, aus bestimmten Gründen die Finanzierung sucht, um das Investment zu optimieren. Und da haben wir im Prinzip drei Hauptpunkte, die es zu beachten gilt. Ein wichtiger Punkt, weswegen es uns auch immer wichtig ist, dass der Kunde sich vorher gut informiert, wenn wir die Finanzierung hier aufstellen. In Deutschland oder in anderen Ländern ist es möglich, eine Bestandsimmobilie jederzeit zu beleihen. Wenn man Liquidität braucht, dann geht man zur Bank und fragt eine Hypothek an. In Spanien mit dem Banken ist es ein Produkt, was es an sich nicht gibt. Deswegen sagen wir, es ist immer gut, vorher seine finanzielle Planung im Auge zu haben und eben zum Kaufzeitpunkt die Finanzierung in Anspruch zu nehmen. Dann können wir bis zu 70 % vom Netto-Kaufpreis oder Gutachten-Wert – immer der niedrigere der beiden Werte ist die Basis als Finanzierung – anfragen und so hat man die Liquidität dann noch für andere Investments. Das wäre jetzt mal Punkt 1.

Punkt 2 ist eben wirklich, wo hat der Kunde sein Geld gerade liegen? Also es ist ja normal nicht unterm Kopfkissen oder im Sparschwein, sondern halt gut angelegt. Gerade wenn wir eben im höheren Millionenbereich sprechen, dann gibt es hier Portfolios oder andere Produkte, wo der Kunde einfach viele gute Renditen erzielt. Und wenn wir natürlich das Geld da rausholen oder der Kunde, hat der einfach da den Verlust, dass sein Geld nicht mehr weiterarbeitet. Und oft kostet es dann auch noch Steuern, wenn das Geld aus der Firma nehmen möchte als Dividenden. Also vergleicht man einfach und wenn die Zinssätze niedrig sind, so wie jetzt, also um die 3 %, ist für viele der Kunden noch attraktiv genug, dann zu sagen, warum stecke ich alles in die Immobilie, wenn mein Geld ja noch weiter für mich arbeiten kann? Und ich zahle natürlich die Zinsen an die Bank.

Und der dritte wichtige Punkt eben die Steuermöglichkeiten oder Abschreibungsmöglichkeiten, wo wir auch eng mit PlattesGroup, dann quasi die Pakete oder Strukturen ausarbeiten. Aber die Finanzierung ist eben abschreibbar, wenn sie zum Kauf-Zeitpunkt abgeschlossen wird. Das ist auch wichtig. Also später dann noch mal das eintragen lassen, das wird dann vom Finanzamt nicht mehr akzeptiert. Deswegen immer wichtig, eben vorauszuplanen und diese drei Punkte mal zu beachten.

Jörg Jung 
Das heißt, wir haben ja mehrere Faktoren, die momentan positiv reinfließen: klar, aktuelle Zinslage, war schon mal positiver, war aber auch schon mal schlimmer. Gleichzeitig haben wir seit letztem Jahr genau dieses Thema, dass zum Beispiel die Freibeträge Richtung Vermögensteuer tatsächlich erhöht haben. Und interessanterweise kann man mit einer Finanzierung ja auch die Vermögensteuer dann senken. Das lässt sich ja gegenrechnen. Spürt ihr das aktiv auch seit einem halben Jahr, dass da viele Kunden sagen, lass uns mal durchrechnen?

Tanja Pohlmann 
Also klar, es war natürlich vorher fast noch wichtiger, weil die Freibeträge bei 700.000 pro Person lagen. Jetzt ist es 3 Millionen pro Person. Das heißt jetzt in dem Bezug trifft es mehr die Kunden, die wirklich, sagen wir mal, ab 6, 7 Millionen aufwärts dann kaufen. Je nachdem, ob man alleine oder zu zweit kauft, hat man diese Abschreibungen. Aber ja, in dem Bereich haben wir einfach ein ganz tolles Produkt jetzt. Wenn man die Makler sich anschaut, es gibt unheimlich viele tolle Immobilien zwischen 10 und 25 Millionen im Südwesten Mallorcas. Da ist wirklich so eine Entwicklung passiert, auch natürlich auch toll, weil die Qualität, die da heute angeboten wird, ist das, was der ausländische Investor oder Kunde auch sucht. Aber ja, also gerade da in den Bereichen macht es auf jeden Fall noch Sinn, die Finanzierung als Mittel einzusetzen, dann für diese Abschreibungsmöglichkeit.

Jörg Jung 
Aber ich will eben noch mal nachhaken wegen der Internationalität Mallorcas. Also man merkt ja, es hat sich in den letzten Jahren ganz viel getan, diese Vernetzungen international, China, die USA, das heißt also, die bringen jetzt nicht nur Touristen und Investoren im Sinne von: ich will mehr Hotels kaufen, das ist auch auf dem individuellen Immobilienmarkt oder bei euch dann spürbar?

Tanja Pohlmann 
Ja, also wir waren natürlich auch neugierig, was passiert mit dem US-Markt, mit den Direktflügen aus New York. Im ersten Jahr hatte ich da auch gleich schon etliche anrufe mit Kunden aus New York, New Jersey alles so, was im Einzugsbereich New York lag. Da hat sich dann schon rausgestellt, dass sie auch die Insel erst noch ein bisschen kennenlernen müssen. Das Interesse war schon gleich auch recht groß, aber sicher nicht so groß wie jetzt im Tourismus direkt, dass die Hotels super Auslastung durch Amerikaner bekommen haben. Wir hatten dann schon einige Abschlüsse im ersten Jahr und dann letztes Jahr im Sommer hatte ich schon mehr Anrufe, auch aus Miami, Los Angeles, die gesagt haben, einmal umsteigen ist immer noch okay für uns und die eben wirklich Interesse haben, schon hier auch zu investieren, wo natürlich auch viele Hollywood Schauspieler, die dann Werbung machen, den mit dem Filmdrehs usw. da viel bewirkt haben. Also ja, generell ist da der ausländische Investor noch internationaler geworden.

Jörg Jung 
Also Dubai, VAE hast du gerade eben gesagt spürbar. Und China, asiatischer Raum?

Tanja Pohlmann 
Haben wir jetzt nicht, aber weil das auch mit der Finanzierung sehr schwierig ist.

Jörg Jung 
Alles weitere zum Thema Finanzierung der Mallorca Immobilie erfahren Sie natürlich bei Tanja Pohlmann und zwar bei "Lionsgate Capital". In den Shownotes gibt es auch deine Kontaktdaten, damit Sie dann gleich mit einem Klick zu Tanja Pohlmann kommen. Ich bedanke mich recht herzlich auf ein erfolgreiches 2024.

Tanja Pohlmann 
Freut mich sehr. Vielen Dank auch.

Autor: Jörg Jung / Mitarbeit: C. Schittelkopp