Neue Gesetze auf Mallorca: Bringt die Langzeitvermietung noch Steuervorteile?

Jörg Jung 
Langzeitvermietung auf Mallorca als Steuersparmodell? Hm. Wir reden darüber. Mit Thomas Fitzner hier von der PlattesGroup. Hallöchen, lieber Thomas Fitzner, schönen guten Tag.

Thomas Fitzner 
Hallo. Grüß dich!

Jörg Jung 
Wir müssen, glaube ich, jetzt vorwegnehmen zu diesem Eingangssatz: Kann, ja durchaus, aber es ist sehr kompliziert, wenn nicht gar noch komplizierter geworden, was die Balearen-Regierung da anstellt. Aber es kann auch lukrativ sein. Also zunächst mal, lieber Thomas, was ist jetzt der Status quo, was die Steuerpolitik angeht hinsichtlich Langzeitvermietung auf Mallorca?

Thomas Fitzner 
Ich würde die Zuhörer mal mit der bisherigen Regelung abholen. Die war nämlich sehr einfach gestrickt. Wenn man eine Wohnimmobilie an eine Person vermietet hat, die diese Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt hat, dann waren 60 % des Gewinns steuerfrei. Das war also relativ simpel. Und genau das hat sich mit dem 1. Januar 2024 geändert. Statt 60 % für alle gibt es jetzt unterschiedliche Regelungen, 90 %, 70 %, 60 % und 50 %. Und es wird wenige überraschen, dass wahrscheinlich die meisten Betroffenen jetzt eine Minderung des Steuerfreibetrags hinnehmen müssen, nämlich bei 50 %. Warum ist das so? Weil die höheren Befreiungen an Bedingungen gebunden sind. Und die wichtigste Bedingung ist, dass die Zone, in der die Immobilie steht, zu einer Zone mit angespanntem Wohnungsmarkt erklärt wird von den Behörden.

Jörg Jung 
Wären welche Zonen zum Beispiel, um die zu nennen, dass wir das mal herauskristallisieren?

Thomas Fitzner 
Die spanische Regierung hat objektive Kriterien für diese Zonen festgelegt und auf den Balearen könnte man zum Beispiel Palma, Manacor, aber auch manche Dörfer wie Santa Margalida oder Santanyí unter diesen Kriterien problemlos zur Zone mit angespanntem Wohnungsmarkt erklären.

Jörg Jung 
Wobei die Opposition ja sagt, reicht uns gar nicht so!

Thomas Fitzner 
Momentan ist ja gerade ein heftiger Streit im Balearen-Parlament im Gange. Die linke Opposition hat einen Antrag eingebracht, dass die gesamten Balearen zum angespannten Wohnungsmarkt erklärt werden.

Jörg Jung 
Wir bleiben bei dem, was jetzt geplant ist. Du sagst, die meisten werden in der goldenen Mitte sein, am Ende 50 %. Das ist tatsächlich weniger als 60 % Steuerersparnis. Du hast aber auch die 90 genannt, also staffeln wir das von oben nach unten mal durch. Wer könnte denn 90 % Steuererlass erwarten können?

Thomas Fitzner 
Diese 90 % sind dann möglich, wenn ich die Miete senke gegenüber dem letzten Vertrag und wenn die Immobilie sich in einer solchen Zone mit angespanntem Wohnungsmarkt befindet. Diese Zone muss von der regionalen Regierung als solche ausgerufen werden. Dann gibt es die nächste Stufe 70 %: Wieder Voraussetzung, Immobilie in einer Zone mit angespanntem Wohnungsmarkt und die weiteren Bedingungen, es muss eine Erstvermietung sein oder der Mieter muss ein Junger sein. 18 bis 35 sind Junge. Ebenfalls möglich ist es, wenn man die Immobilie an bestimmte öffentliche oder gemeinnützige Organisationen vermietet, deren Ziel die Bekämpfung der Wohnungsnot sowie Unterbringung bedürftiger Personen ist. Dann: Die bisher üblichen 60 % gibt es nur noch bei der Vermietung von Immobilien, die in den letzten zwei Jahren Gegenstand einer großen Sanierung, also einer sogenannten Rehabilitation nach spanischem Steuergesetz waren. Und in allen anderen Fällen haben wir die 50 %.

Das gilt unter anderem für Residenten, die Immobilien im Ausland vermieten. Das heißt, wenn man dort die Voraussetzung erfüllt, dass die Immobilie vom Mieter als Hauptwohnsitz genutzt wird, hat man bei der spanischen Steuererklärung jetzt statt 60 % immerhin noch eine 50-prozentige Reduzierung des Gewinns, was dazu führt, dass man zum Beispiel, wenn in Deutschland Immobilien vermietet werden, man in Deutschland natürlich auch Steuern bezahlt. Diese Steuer kann in Spanien angerechnet werden. Bislang war mit der 60-prozentigen Befreiung in den wenigsten Fällen hier noch eine zusätzliche Steuer zu bezahlen. Wie das jetzt mit den 50 % wird? Ich glaube nicht, dass das einen Riesenunterschied macht. Aber wichtig zu wissen, gilt auch für Auslandsimmobilien und das bedingt auch eine Einschränkung. Ich kann natürlich jetzt für keine Auslandsimmobilien 90, 70 oder 60 % beanspruchen, weil ich dafür in einer Zone mit angespanntem Wohnungsmarkt sein muss. Die gibt es nur in Spanien, weil sie nur von den spanischen regionalen Regierungen ausgerufen werden können.

Jörg Jung 
Für Nichtresidenten gilt übrigens gar nichts. Da bestätigst du mich ja.

Thomas Fitzner 
Es gibt eine Reihe von Situationen, in denen man keines dieser Steuerprivilegien beanspruchen kann, wie du richtig sagst. Also, wenn ich nicht in Spanien ansässig bin, wenn der Mieter die Immobilie nicht als Hauptwohnsitz verwendet oder auch bei einer Vermietung über eine Betriebsstätte oder eine Gesellschaft. Ein wichtiger Punkt, wenn man sich Gestaltungen anschaut, ist es besser, eine Immobilie direkt zu haben oder über eine Gesellschaft. Also mit einer Gesellschaft verliere ich auch diese Möglichkeiten, die es nur für natürliche Personen gibt. Und jetzt zum Beispiel als Resident, wenn ich die Vermietung als gewerbliche Tätigkeit durchführe, dann können alle anderen Bedingungen erfüllt sein. Zone mit angespanntem Wohnungsmarkt, der Mieter verwendet die Immobilie als Hauptwohnsitz ... aber wenn die Vermietung eine gewerbliche Tätigkeit ist - das hat andere Vorteile, aber in diesem Fall einen Nachteil - kann ich diese Privilegien nicht anwenden.

Jörg Jung 
Jetzt haben wir ja tatsächlich auch vor ein paar Tagen die Veröffentlichung gehabt des Gesetzes zur Bekämpfung der Wohnungsnot auf Mallorca. Ist diese Steuerkonstellation, die jetzt geplant ist, eher dazu förderlich oder dazu eher hemmend? Das klingt für mich teilweise, dass es so auch in die Richtung geht, als könnte man sich selbst jetzt gerade ein Bein gestellt haben, wenn es um so was geht, weil ja einige von 60 auf 50 % runter sind.

Thomas Fitzner 
Das Grundproblem besteht darin, dass wir eine Zentralregierung haben, die mehr einen regulativen Ansatz verfolgt, also mit solchen Regelungen wie auf der einen Seite Mietpreisdeckel, auf der anderen Seite quasi mit steuerlichen Bonbons verteilen agiert und die regionale Regierung einem mehr liberalen Ansatz verpflichtet ist, die es leichter machen wollen, Wohnungen zu bauen, also die behördlichen und gesetzlichen Hindernisse für den Wohnungsbau beseitigen. Das heißt, wir haben eine staatliche und eine regionale Regierung, die für dasselbe Thema ideologisch sehr unterschiedliche Ansätze verfolgen. Und das ist jetzt natürlich ungünstig, schätze ich mal, weil man sich natürlich die Frage stellen muss, inwieweit jetzt der eine oder der andere Ansatz hier für den Betroffenen auf den Balearen dann direkt durchschlägt, nachdem beide Regierungen, also die staatliche und die regionale, in unterschiedliche Richtungen rudern. Aber die Praxis wird zeigen, ob es da irgendeinen Effekt, der merklich ist, für den Wohnungssuchenden überhaupt geben wird.

Jörg Jung 
Wir stellen jetzt mal Langzeitvermietung direkt gegen die berühmte Ferienvermietung. Da gibt es ja auch schon seit Jahrzehnten Diskussionen. Erst mal noch: die Definition Langzeitvermietung, weil eine Immobilie gilt ja als nicht ferienvermietet, wenn es länger als ein Monat ist, dann ist ja die Ferienvermietung dann eigentlich schon mal durch. Ist aber in diesem Sinne, wenn wir von Steuerersparnissen oder Steuerreduktion reden, dann aber auch keine Langzeitvermietung. Also da sind ja schon Bedingungen daran geknüpft, dass das in dem Moment eine Langzeitvermietung ist.

Thomas Fitzner 
Man muss es sprachlich sauber formulieren. Das heißt, ich habe auf diese Steuerbegünstigungen nur Anspruch, wenn der Mieter die Wohnung als Hauptwohnsitz verwendet. Das kann natürlich auch ein kürzerer Zeitraum sein. Es ist ja nicht verboten, dass man eine Wohnung reingeht, sich anmeldet bei der Gemeinde und sagt, das ist mein Hauptwohnsitz und nach drei Monaten gefällt mir die Wohnung nicht mehr, aus welchem Grund auch immer. Also das heißt nicht, dass ich da jahrelang drin sein muss. Es gibt natürlich eine Definition des Hauptwohnsitzes zu anderen steuerlichen Zwecken. Da muss man mindestens drei Jahre die Wohnung als Hauptwohnsitz genutzt haben, ununterbrochen. Aber das ist hier nicht der Fall. Hier geht es einfach darum: Meldet sich der Mieter mit dieser Wohnung als Hauptwohnsitz an.

Jörg Jung 
Also das ist dann schon mal sehr, sehr wichtig. Blick in die Glaskugel: Man will ja auch die illegale Ferienvermietung eindämmen. Wäre das ein Ansatz, immer noch auch mit Steuererleichterungen zu sagen, hier, guck mal lieber, dass da langzeitvermietet ist? Oder ist auch das eher wieder destruktiv, weil für einige ja dann das ganze von 60 auf 50 % runter geht. Sehe ich dann auch schon wieder so den kleinen Stolperstein?

Thomas Fitzner 
Die Regelung hat mit der Bekämpfung der illegalen Ferienvermietung nichts zu tun, weil die Ferienvermietung ja im Tourismusgesetz geregelt ist. Und das Tourismusgesetz ist Ländersache. Das heißt, die autonomen Regionen. Jede autonome Region hat ihr eigenes Tourismusgesetz. Und die neue Regierung unter Prohens hat ja klargemacht, dass sie die Ferienvermietung auf der einen Seite liberalisieren will, auf der anderen Seite durch verstärkte Kontrollen die illegale Vermietung einschränken möchte.

Jörg Jung 
Und die legale Ferienvermietung bleibt wahrscheinlich gegenüber dem Modell wahrscheinlich die lukrativere Lösung.

Thomas Fitzner 
Das muss man im Einzelfall betrachten. Natürlich. Durch die Senkung des Freibetrags von 60 auf 50 % habe ich eigentlich so ein kleines zusätzliches Argument für die Ferienvermietung. Weil das Problem mit der Ferienvermietung: da habe ich eben überhaupt keine Möglichkeiten auf eine Steuerbefreiung des Gewinns.

Jörg Jung 
Kurz zu diesem Thema, das wir schon seit ein paar Tagen anreissen, auch mal die Einschätzung von Thomas Fitzner: Wohnungsnotbekämpfung auf Mallorca, auf den Balearen mit den Plänen, die allgemein jetzt in diese Richtung gehen und Gesetzen, die geschaffen worden sind - ein Erfolgsmodell oder eher eine Luftblase?

Thomas Fitzner 
Ich würde sagen, es ist ein Tropfen auf den heißen Stein, weil das Problem hier ein Ausmaß erreicht hat, das mit solchen – ich würde nicht sagen, das sind keine kosmetischen Änderungen, also da steckt schon ein gewisser politischer Wille dahinter – man müsste aber wesentlich radikalere Maßnahmen setzen. Wie die genau ausschauen, da will ich mich jetzt nicht aus dem Fenster lehnen. Ich zweifle nur, dass die Maßnahmen, die auf der Ebene der Region beschlossen worden sind und auf Ebene der staatlichen Regierung, hier an der Wohnungsnot für die Normalos groß was ändern wird.

Jörg Jung 
Vielen Dank Thomas Fitzner. In Steuerangelegenheiten auch in diesem Thema natürlich auch Ihr Ansprechpartner. Gerne melden beim Thomas Fitzner und ich bedanke mich für diese sehr informative Podcast-Folge.

Autor: Jörg Jung / Mitarbeit: C. Schittelkopp