Von Zuständigkeiten und Haftungsfragen

Jörg Jung 
Immer wieder sonntags. Soll heißen, es ist schon wieder Sonntag. Und Yvonne Plates ist hier wieder mal, die Geschäftsführerin der PlattesGroup. Grüße dich!

Yvonne Plattes 
Guten Morgen!

Jörg Jung 
Zur zwölften Episode von "MEERWERT - Immobilien, Mallorca und Ibiza". Und ich habe schon wieder so viele Fragen von den letzten Malen. Du magst es mir verzeihen, denn wir hatten ja über Notar ganz viel geredet in den vergangenen Episoden. Aber auch das Thema Makler hatten wir. Marvin Bonitz am letzten Sonntag zu Gast von "Minkner & Bonitz". Und jetzt habe ich schon wieder so viele Fragen. Yvonne, ich kann mir nicht helfen.

Yvonne Plattes 
Dann schieß mal los.

Jörg Jung 
Mein Fragenkatalog: Wir haben ja darüber geredet, falsche Makler, richtige Makler. Da wird ja einiges jetzt getan von der Balearen-Regierung. Dass jetzt diese "Hobbymakler" und "Schwarzmakler" alle mal vom Markt verschwinden, dann ist alles offiziell und alles ist gut. Habe ich aber direkt mal so als potenzieller Käufer mich gefragt: Brauche ich überhaupt einen Makler? Ist das ganz zwingend notwendig hier auf Mallorca?

Yvonne Plattes 
Also falscher und richtiger Makler und so, da bin ich selber sehr gespannt, wie das die Regierung in den Griff kriegen will. Ich finde es aber nach wie vor sehr gut, dass da eine Bereinigung erfolgt, weil der Makler ja tatsächlich in Spanien kein geschützter Beruf ist. Bisher war es jedenfalls so, jeder konnte praktisch machen, was er wollte und hat ja auch keine wirklichen Garantien gehabt. Jetzt zu deiner Frage, brauche ich einen Makler? Wenn du selber dich ins Auto setzt, rum fährst und irgendein Haus oder eine Wohnung findest, wo "Se vende" dran steht, klingelst und sagst, die gefällt mir gut, kann ich die kaufen und dann ist der Eigentümer zufällig da und sagt, klar, wunderbar, dann spart ihr euch das natürlich. Dann kann man das auch ohne einen Makler absolvieren. Der Makler hat natürlich über die Jahre hinweg sein Netzwerk geschaffen. Der hat durch seine Werbung, durch seine Auftritte überall in Fernsehen und Funk, Printmedien natürlich dafür gesorgt, dass er bekannt wurde, dass er auf der einen Seite von den Verkäufern angeschrieben worden ist und gesagt hat, hier könntest du meine Immobilie in die Vermarktung nehmen. Und auf der anderen Seite kommen natürlich die Käufer und sagen, hier, ich suche eine Immobilie im Bereich XY, weil ich eben keine Lust habe, mit dem Auto rumzufahren. Kannst du mir da was passendes empfehlen? Und dann, je nachdem, hast du jetzt den Makler im Spiel.

Jörg Jung 
So, und dann ist aber die Frage, was ist denn eigentlich genau die Aufgabe des Maklers oder halt die Nicht-Aufgaben? Wo geht seine Kompetenz hin, wo hört sie auf, wo geht sie darüber hinaus?

Yvonne Plattes 
Also ich sage mal, der Makler bringt Käufer und Verkäufer zusammen. Der erstellt ein Exposé aufgrund der Angaben des Verkäufers und der Verkäufer sagt fünf Schlafzimmer, eine Fußbodenheizung, Klimaanlage, dieses jenes was auch immer. Und daraufhin macht er Fotos, macht ein Exposé daraus und vermarktet dann dieses Exposé. Er kann aber nicht irgendwelche Garantien dafür übernehmen, dass die Angaben, die gemacht worden sind von den Verkäufern, dass die immer hundertprozentig stimmen. Jetzt stell dir mal vor, die Makler, die haben ja Tausende von Immobilien im Angebot. Wie sollen die das schaffen, immer alle Prüfungen durchzuführen, die dann natürlich der Anwalt, der Sachverständige durchführt, sondern die erstellen ein Exposé. Aufgrund der Aussage schreiben meistens auch in dem Exposé rein, dass sie aufgrund der Aussagen des Verkäufers dieses Exposé erstellt haben und keine Garantie für die Richtigkeit dieser Angaben vornehmen können. Und deshalb kommt dann ja nachher dein Anwalt, deine Gestoria, wer auch immer ins Spiel, der dann sagt, alles klar, du willst die Immobilie kaufen, du hast einen Preis vereinbart und jetzt gucken wir mal, ob das alles so stimmt oder was da jetzt alles so aufpoppen könnte, wenn es dann so ist. Und insofern ist es wichtig für meine Begriffe, ist ein Makler eine wichtige Person, die Käufer und Verkäufer als Mediator zusammenführt und sicherlich auch immer bei Rückfragen Gewehr bei Fuß steht und immer wieder sagt, okay, ich kann das noch mal erfragen. Ich kann mich da auch noch mal um die Unterlagen kümmern, um die Beschaffung irgendwelcher Dinge, wo der Verkäufer vielleicht auf den Makler zugeht und sagt, ich weiß jetzt nicht weiter oder ich habe vielleicht selber gar keinen eigenen Anwalt. Da gibt es ja eine ganz breite Palette und da ist dann der Makler auch da und hilft und unterstützt.

Jörg Jung 
Das heißt also, wenn irgendwo ein Makler - es soll ja dann beendet werden von der Regierung, dass dann die Hobbymakler ran kommen - also wenn ein Makler irgendwo da ist, der sagt, ich mache da noch den Anwalt und ich mache da noch den Gutachter, dann ist irgendwas im Busch.

Yvonne Plattes 
Würde ich die Hände von lassen. Schuster bleib' bei deinen Leisten und dazu gibt es halt die Steuerberater, dazu gibt es die Anwälte, dazu gibt es die Makler und jeder soll das machen, was er gelernt hat und dabei soll er bleiben. Und sicherlich wissen viele Makler in all den Jahren, in denen sie hier tätig sind, über viele Dinge Bescheid und können da auch schon mal die grundlegende Antwort geben, wie das ungefähr aussehen muss oder aussehen wird. Aber jeder Käufer ist natürlich immer gut beraten, sich dann Fachkompetenz zu holen.

Jörg Jung 
Apropos leisten. Wie baut sich eigentlich so eine Maklerprovision auf und wer muss es am Ende bezahlen?

Yvonne Plattes 
Ja, also es gibt keine feste Größe, dass man sagt, es ist immer 5 %, 6 %, 4 %, wie auch immer. Es hat sich mittlerweile so ein bisschen eingebürgert, dass man zwischen 4 und 6 % Maklercourtage wohl nimmt auf den Kaufpreis. Warum? Ja, das ist wiederum so ein bisschen Verhandlungsspielraum, dass man vielleicht versucht, den Makler auch noch mal ein bisschen runterzuhandeln. Aber der Makler hat natürlich das Recht, dieses Maklerhonorar zu kassieren, weil er hat die Leute ja zusammengebracht aufgrund seines Netzwerkes, wo er auch sehr viel Geld, sehr viel Initiative reingesteckt hat. Er rennt durch die Häuser, zeigt viele Immobilien und nicht immer kommt es sofort zu einem Abschluss. Also insofern finde ich es sehr richtig, dass ein Makler auch seine Maklercourtage berechtigt kassieren kann. Und es gibt ein Gesetz, das sagt: Der Verkäufer, der die Musik bestellt, der bezahlt. Also der Verkäufer hat gesagt, ich möchte meine Immobilie verkaufen, lieber Makler vermarkte die und ich bin dann für die Honorare auch zuständig, die der Makler dann kassiert.

Jörg Jung 
Was übrigens laut Gesetz ja auch bei ganz normalen Vermietungen jetzt gilt. Da war ja jahrelang der, der gesucht hat und hat dann die Mietwohnung gefunden hat, der hat dann am besten eine Monatsmiete, zwei Kautionen, aber auch noch den Makler bezahlt. Hat sich ja jetzt glaube ich auch umgedreht in diesem Bereich, dass jetzt der Auftraggeber das bezahlen muss. Nicht, dass man da noch in falsche Wege rennt. Das ist jetzt anders auf Mallorca.

Yvonne Plattes 
Also es gibt die Regelung, dass der Verkäufer, also der, der die Musik bestellt, der bezahlt. Aber wenn sich Käufer und Verkäufer dann wiederum anders einigen und sagen, hör zu, ich übernehme den Makler und reduziere dann den Kaufpreis, wie auch immer, dann wird niemand eine Strafverfolgung deshalb angehen. Gesetzlich ist das so geregelt. Man kann es aber auch intern mit dem Verkäufer anders regeln.

Jörg Jung 
Yvonne. Mit einem furchtbar schlechten Gewissen gehe ich noch mal auf ein ganz anderes Stichwort - Notar. Wir haben ja vor der Maklergeschichte noch zweimal wegen Nachfragen über den Notar reden müssen. Jetzt sind mir noch mal neue Fragen eingefallen und vor allem nach dieser Geschichte mit Marvin Bonitz. Weil wir haben ja gelernt, auch Makler haften für dies und jenes, wenn die jetzt ganz groben Bockmist bauen. Wie ist denn das beim Notar? Ich meine, wir haben den Notartermin ja gehabt und dann ist das alles sauber gewesen. Wenn jetzt aber irgendwas da schief läuft - also ja, haftet der Notar eigentlich auch, wenn da irgendwas komplett schief gelaufen ist? Oder wie sieht es alles nach dem Notar überhaupt aus? Also über diese Zeitspanne nach den Unterschriften haben wir noch gar nicht geredet.

Yvonne Plattes 
Der Notar ist in Deutschland anders als in Spanien. In Deutschland ist es sehr oft auch so, dass der Notar gleichzeitig auch Anwalt ist. Das ist hier in Spanien nicht so, das heißt, der Notar haftet nicht. Da kommen zwei Parteien auf ihn zu, der eine sagt, ich verkaufe diese Immobilie und der andere sagt, ich möchte diese Immobilie zu dem und dem Preis kaufen. Das nimmt der Notar so als gegeben entgegen, prüft die postalischen Daten, die Ausweise, dass auch wirklich die Personen vor ihm stehen. Er prüft den Grundbuchauszug, den Katasteramtsauszug, ob auch wirklich die Person, die vor mir sitzt Inhaber dieser Immobilie ist und nicht irgendeine Fake-Person. Das ist natürlich ganz wichtig. Er prüft also diese Unterlagen insofern, aber er prüft nicht die Rechtmäßigkeit, ob die Immobilie jetzt 3 Millionen oder vielleicht doch lieber 2, 5 Millionen wert ist, das interessiert ihn nicht. Er bereitet diese Urkunde lediglich vor, prüft am Notartermin direkt noch mal die Aktualität und wird dann die Urkunde fertigen. Aber er ist dann natürlich für die erste Blockierung des Grundbuchamtes zuständig. Er weist sicherlich auch den Käufer noch mal auf irgendwelche Dinge hin. Wie ist die Bewohnbarkeitsbescheinigung: da oder nicht? Sie hätte da sein müssen. Dann schreibt er in der Urkunde rein: Bewohnbarkeitsbescheinigung hat zum Tag der Beurkundung nicht vorgelegen, deshalb sagt er aber nicht: so, und jetzt kannst du nicht kaufen, sondern er hat eine Hinweispflicht in seiner Urkunde. Und das tut er mit all den Dingen, die nicht vorliegen, aber hätten vorliegen müssen.

Jörg Jung 
Jetzt haben wir eine perfekte Timeline, allerdings geschaffen, gerade mit dieser Podcastfolge. Also Makler, Notar, Yvonne Plattes kommt dann natürlich zwischen Makler und Notar prinzipiell dann ins Spiel. Makler, Notar und dann geht man aus dem Notar raus, ist happy. Aber wie geht es denn dann direkt weiter?

Yvonne Plattes 
Vielleicht noch zu der Haftung vorher: Der Käufer sucht sich ja einen Anwalt, der haftet natürlich für alle seine Aussagen und Prüfungen, die er tätigt. Wenn er also sagt, die Immobilie ist legal und am Ende ist sie nicht legal und der Käufer findet das heraus, dann ist durchaus der Anwalt, der ihn beraten hat, in der Haftung. Der Sachverständige, der die Prüfung der Immobilie durchführt, baurechtlich, bautechnisch, der ist auch für seine Prüfung in der Haftung. Da grenzen wir also diese Haftungsgeschichte von Makler und Notar durchaus etwas ab. Und deshalb sage ich immer, wenn es nicht so super super klar ist, sollte man sich halt immer genau dieser Person bedienen, auf die man dann auch zurückgreifen kann, wenn es nicht stimmt. So, dann haben wir die Immobilie gekauft. Wunderbar. Ich bin stolzer Besitzer und wir hatten irgendwann in einer Folge schon mitgeteilt, dass du mit der Notarurkunde, die du an dem Tag machst, Besitzer dieser Immobilie bist, auch wenn sie drei vier Wochen dauert, bis du im Grundbuchamt hinterlegt bist. Du bist mit der Notarurkunde, mit der einfachen Copia Simple auch schon Eigentümer dieser Immobilie.

Wie geht es dann weiter? Dann wird der Notar die Blockierung des Grundbuchamtes vornehmen, sodass der Verkäufer nicht eine Straße weiter zu einem anderen Notar gehen kann und die Immobilie erneut verkaufen kann. Aber dann musst du dich darum kümmern bzw dein Anwalt. Das sind einfach die Dinge, die dann in dem Vertragsverhältnis stehen. Was macht alles dein Anwalt? Der wird dann also für dich die Steuern bezahlen. Du hast vier Wochen Zeit die Steuern zu bezahlen, die auf die Immobilie zu errechnen sind. Dann musst du die Eintragung beim Grundbuchamt vornehmen. Die Katasteramtseintragung muss vorgenommen werden. Du musst die Versorgungsträger ummelden, Strom, Wasser, Gas, Telefon, Internet. Ich habe ja auch schon in einer anderen Folge über die elektronischen Briefkasten über die Postbox gesprochen. Die sollte angelegt sein, dass man dich findet, wenn irgendetwas sein sollte. All diese Dinge, die danach tätig sind, Versicherungen abschließen, am Tag des Notar-Termins solltest du eine eigene Versicherung haben, dass dann nichts passiert. Es ist zwar sehr wahrscheinlich nicht der Fall, dass genau an dem Tag, wo du neuer Besitzer bist, irgendwas passiert, aber....

Jörg Jung 
Da kennst du mich schlecht ...

Yvonne Plattes 
Das mit den Pferden und der Apotheke. Diese ganzen Dinge würden wir in dem Rundum-sorglos-Paket natürlich für dich durchführen. Wir würden die Steuern fristgerecht für dich bezahlen. Wir würden die ganzen Ummeldungen vornehmen, die Einzugsermächtigungen, dass du dich dann um nichts mehr kümmern musst, außer genug Geld auf dein Konto zu tun, damit die Versorgungsträger ihre Rechnungen bezahlt bekommen. Und damit hast du im ersten Schritt ja schon mal einen großen Haken dran und kannst jetzt mal die ganzen Behörden aus dem Kopf lassen und dann kommt final einmal im Jahr deine persönliche Einkommensteuererklärung. Da kommen wir aber in einem gesonderten Thema noch mal drauf zu sprechen.

Jörg Jung 
Das war dann also schon mal die grobe Timeline. Wenn wir beim Makler waren, waren wir beim Notar und haben jetzt auch mal geklärt, was alles ultimativ nach dem Notar passiert. Und dann gibt es ja einen langen, langen Weg Ihrer Immobilie bis eventuell dann wieder zum Verkauf oder eventuell man vererbt, man verschenkt und dafür in diesem gesamten Lebenslauf ist ja dann die PlattesGroup und Yvonne Plattes dann auch zuständig. Also wir haben wieder viel gelernt. Ich verspreche auch, es wird zum Thema Notar und auch Makler jetzt keine weiteren Rückfragen geben. Wir können uns auf ganz viele Themen, die da noch kommen mögen genau in diesem Bereich Immobilien, Mallorca und Ibiza, in den kommenden Folgen dann auch drauf konzentrieren. Versprochen. So, das haben wir jetzt mal abgehakt an dieser Stelle. Vielen Dank Yvonne Plattes, immer wieder sonntags MEERWERT. Wir hören uns dann nächsten Sonntag.

Autor: Jörg Jung / Mitarbeit: C. Schittelkopp