Notartermin auf Mallorca: Wer muss anwesend sein?

Jörg Jung 
Da sind wir wieder bei MEERWERT - Immobilien Mallorca & Ibiza. Folge 10! Man will es nicht glauben. Hallo Yvonne Plattes, Geschäftsführerin der PlattesGroup ist natürlich auch wieder hier.

Yvonne Plattes 
Hallo, Hola.

Jörg Jung 
Jetzt habe ich ein ganz kleines Problem. Wir haben ja in der letzten Folge über den Notar geredet. Also wir haben darüber geredet, was beim Notar alles so zu tun ist und was vorliegen muss. Und ich hatte jetzt in der letzten Woche, von letzten Sonntag bis jetzt ganz viele Fragen. Also ich muss schon wieder mit dem Thema kommen, weil mich würde auch noch was interessieren, nicht nur das "Was" und das "Wie", sondern das "Wer". Also es gibt ja ganz verschiedene Situationen beim Notar, wo dann ich nicht allein ein Haus kaufe und da sitze beim Notar, sondern es gibt ja ganz viele verschiedene Möglichkeiten und ich würde gerne mit dir noch mal darüber reden.

Yvonne Plattes 
Sehr gerne. Also wir haben ja in der letzten Folge einige Themen angesprochen, die wichtig sind beim Notartermin. Das ist natürlich alles viel viel umfassender, keine Atomphysik, aber schon etwas umfassender und wir haben viele Themen gar nicht beachtet dabei. Also alles gut. Gerne. Stell deine Fragen.

Jörg Jung 
Also die Situation in der letzten Folge war ja alles super. Ich sitze da, der Verkäufer sitzt da und der Notar ist da. Aber wenn ich jetzt von einem "wir" ausgehe, also ich sage mal zum Beispiel, ich kaufe gar nicht alleine, weil im Kaufvertrag habe ich das Ding mit meiner Frau, mit meiner Partnerin. Muss die mit oder interessiert das den Notar überhaupt nicht? Also so Dinge sind mir durch den Kopf gegangen.

Yvonne Plattes 
Dann bringen wir da mal Licht in deinen Kopf. Also grundsätzlich ist es so, dass alle Käufer und Verkäufer bei einem Notartermin anwesend sein müssen. Das heißt, der Verkäufer, das kann ja auch ein durchaus ein Ehepaar sein. Müssen beide anwesend sein oder müssen sich vertreten lassen durch den Anwalt oder durch eine Vollmacht. Das gleiche gilt für die Käuferseite. Wirst du also mit deiner Frau kaufen, als Beispiel A, muss deine Frau und du anwesend sein, also ihr beide. Wenn deine Frau sagt, sie kann nicht, dann solltest du bestenfalls eine Vollmacht von deiner Frau mitbringen, die entweder in Spanien schon gefertigt worden ist irgendwann, dass du berechtigt bist, im Namen deiner Frau genau was mit wie viel Prozent zu welchem Preis und welche Immobilie zu kaufen. Das ist ja keine Generalvollmacht, sondern eine spezielle Vollmacht nur für diesen einen Akt, sage ich mal. Oder aber du trittst als mündlicher Bevollmächtigte auf, was du auch machen kannst und sagen: Ich unterschreib jetzt hier auch im Namen meiner Frau und Kraft meiner – ich sag jetzt mal so schön Wassersuppe – sage ich, ich kann das machen und ich mache das, dann sagt der Notar im ersten Moment – das gilt übrigens auch für uns. Wir könnten das ebenso für dich als mündliche Bevollmächtigte auftreten und sagen, wir sind als mündliche Bevollmächtigte hier, um die Immobilie zu kaufen – dann macht der Notar diese Urkunde mit all den Dingen, die auch in der letzten Folge besprochen worden sind, muss aber dann eine Ergänzungsurkunde nach Deutschland schicken. Ich bleibe jetzt mal bei dem Beispiel Deutschland: Er schickt das in dein Heimatland und du musst vor einem Notar in Deutschland, oder aber auch wenn du später kommen kannst, dann hier in Spanien die Erklärung abgeben, dass alles das, was ich als Anwalt oder du für deine Frau gemacht haben, alles der Wahrheit entspricht und das auch genauso seine Richtigkeit hat. Und erst dann wird es in die Urkunde eingetragen.

Jörg Jung 
Aus dem Puppenspiel nehmen wir jetzt quasi die Frau mal raus. Jetzt sage ich mal, oh, meine Tochter - Taschengeld ist so ein bisschen höher ausgefallen, jetzt kriegt die ein Haus. Also wie ist das mit Minderjährigen? Gibt es denn so Fälle, wo dann auch Minderjährige Häuser kaufen können oder die dann direkt als Käufer zum Beispiel eingetragen werden? Und wie läuft das denn dann?

Yvonne Plattes 
Also grundsätzlich können natürlich auch minderjährige Kinder kaufen hier. Der Notar verweist dann darauf, dass er sagt, hier kauft ein minderjähriges Kind und ich benötige noch von dir eine Erklärung des Ergänzungspflegers aus Deutschland, der bestätigt, dass das in Ordnung ist, dass deine minderjährige Tochter jetzt einen Anteil von 25 % an der Immobilie vom Wert so und so gehört. Der Notar macht die Urkunde, du kannst kaufen. Wir reden jetzt immer noch auf der Basis Privatperson, aber du musst entweder bestenfalls im Vorfeld schon das Urteil des Ergänzungspflegers bekommen. Was? Da werden jetzt viele den Kopf schütteln und sagen, habe ich überhaupt keinen Bock zu, möchte ich nicht, dass irgendwelche fremden Leute mir vorschreiben oder uns vorschreiben, ob meine Tochter darf oder nicht. Es ist ein formeller Akt, der wahrscheinlich mit viel Zeit zu tun hat. Aber im Normalfall wird es eigentlich immer durchgehen, weil man tut ja dem Kind etwas Gutes, weil es bekommt ja Vermögen, man nimmt ja dem Kind kein Vermögen weg. Dennoch gibt es die Regelung, besonders in deinem Heimatland: Du musst diesen Ergänzungspfleger haben, der das bestätigt. Ja, und der Notar weist in seiner Urkunde darauf hin, kannst du machen, aber ich brauche bitte noch diesen Nachweis.

Jörg Jung 
Wir bleiben mal beim Taschengeld. Bezahlt werden muss es ja. Wir haben ja in der letzten Episode dann auch gelernt, dass es anders ist als in Deutschland. In Deutschland unterschreibst du am Ende und dann hast du drei Wochen Zeit, dass der Geldfluss dann erst mal stattfindet. Das ist auf Mallorca bzw. in Spanien anders. Ich habe gelernt, zum Notartermin muss auch am Ende bezahlt werden. Anders unterschreibt der Notar halt eben nicht und gibt seinen Segen dazu. Ich bin jetzt mit Mann, Maus, Frau, Kind unterwegs - Interessiert es den Notar dann überhaupt, wo das Geld herkommt und wer welche Anteile und was auch immer? Also muss ich da irgendwas deklarieren oder will er da wissen was von mir?

Yvonne Plattes 
Der Notar möchte wissen, woher kommt das Geld. Also er braucht den absoluten Nachweis von welchem Konto, wer ist der Kontoinhaber. Das haben wir ja in der letzten Folge eben so besprochen. Das ist für den Notar wichtig. Den interessiert es nicht, ob deine Frau überhaupt die Geldmittel hat, diese Summe in Höhe von XY wirklich zu bezahlen. Das ist ein Thema in deinem Heimatland. Also du musst das dann mit deinem Steuerberater besprechen und der muss dann sagen: Mach ich daraus in Deutschland eine Schenkung, gebe ich meiner Frau ein Darlehen, habe ich einen Freibetrag, den ich ihr übertragen kann. Das gleiche gilt dann natürlich auch für Kinder. Wie auch immer, das ist ein reines Thema in deinem Heimatland. Der Notar hier muss lediglich die Nachweise des Geld-Flusses erbringen und dokumentieren in der Urkunde.

Jörg Jung 
Das ist also der One-Way-Geldfluss. Jetzt nicht aus welchen Verzweigungen das am Ende kommt. Das ist dann wieder eine andere Baustelle. Das hat den Notar hier dann nicht zu interessieren, sondern einfach wo kommt das Geld an sich her, das für den Hauskauf bestimmt ist?

Yvonne Plattes 
Machen wir das mal an einem festen Beispiel: Deine Frau und du, ihr kauft hier eine Immobilie für 1 Million und 50/50 und du überweist aber von deinem Konto, wo dein Name drauf steht, mit IBAN in Deutschland, von deiner Wohnanschrift usw. die 100 % des Kaufpreises, dann ist das für den Notar so in Ordnung. Er muss jetzt nicht die 50 % vom Konto deiner Frau und 50 % von deinem Konto haben. Das kommunizierst du ja, dass 50/50 die Aufteilung sind. Wie gesagt, das sind alles dann nur Themen in Deutschland und hier muss er das einfach nur in der Urkunde kommunizieren. Wir sind aber immer noch auf der privaten Ebene.

Da gibt es ja auch ganz viele Möglichkeiten, das du über eine GmbH, über eine SL, über eine vermögenshaltende KG kaufst usw. Das sind ja dann diese juristischen Personen, wo man dann halt einfach schauen muss, was will denn nun der Notar dann haben. Das ist dann schon wieder etwas anders. Wenn ich zum Beispiel eine – ich gehe mal nicht auf die GmbH und auf die SL ein, weil das ist, sagen wir mal, kein wirklich guter Zweck oder kein gutes Mittel, hier eine Immobilie für sich privat zu kaufen. Da gibt es ganz viele Gründe, warum das nicht so gut ist. Ich bleibe jetzt mal bei der vermögenshaltenden KG und bei der vermögenshaltenden KG gibt es ja auch einen Chef oder zwei Chefs. Entweder bist du der Komplementär, der das Sagen hat, dann musst du anwesend sein. Aber die Kommanditisten, die sich dann aus vier Kindern, die Freundin, die Ehefrau, was auch immer, Oma, Opa, die müssen nicht am Notartermin anwesend sein. Da kannst du im Namen des Komplementärs, der du bist oder Komplementäre, wenn das deine Frau und du wären, die Urkunde unterschreiben.

Jörg Jung 
Wir bleiben immer noch beim "wer". Also wir haben jetzt sogar in das Puppenspiel "Notartermin" Komplementäre und, und usw. reingetan. Jetzt nehmen wir mal alle raus, also inklusive mir, weil ich zum Beispiel sage, ich bin in Deutschland, aber ich habe den Notartermin. Jetzt ist aber Leverkusen gerade Deutscher Meister geworden und ich kann jetzt gerade nicht. Würde auch so ein Notartermin komplett ohne mich gehen?

Yvonne Plattes 
Wenn das absehbar ist, empfehlen wir schon mal pro forma so eine Vollmacht zu machen. Dann geht man hier zum Notar, kostet vielleicht 100 €. Und man sagt, im Falle eines Falles kann ich, können wir diesen einmaligen Akt, nämlich den Kauf der Immobilie für dich durchführen, dann wird das genau benannt. Und diese Vollmacht ziehe ich aus der Schublade, wenn Not am Mann ist. Du bist krank oder du willst nicht, du kannst nicht, was auch immer. Oder aber ich habe die andere Variante, die ich eben auch erwähnt habe: Ich trete als mündlicher Bevollmächtigter für dich auf. Das mache ich. Als Käufer mache ich das gerne, weil ich habe ja unter Umständen auch das Geld da oder kann das denn über die Überweisung mit deiner Bank regeln, die da ja eingewiesen worden ist zum Notartermin. Wenn ich aber als mündlicher Bevollmächtigter auftreten würde für den Verkäufer, was ja auch durchaus möglich wäre, das würde ich nicht so ohne Weiteres machen, da würde ich schon eine Vollmacht verlangen.

Jörg Jung 
Also Puppenspiel. Ich nehme mich wieder rein ...

Yvonne Plattes 
Bist du Käufer oder Verkäufer?

Jörg Jung 
Ich bin immer noch Käufer. Aber in der letzten Episode hatten wir ja tatsächlich beim Notar auch die Situation - ich erinnere mich - dass du gesagt hast: "...und der Notar da muss natürlich auch geprüft werden, gibt es noch eine Belastung auf dieser Immobilie, die ich kaufen möchte, also eine Hypothek? Das muss ja dann bereinigt sein bzw." Hören Sie einfach noch mal in die letzte Episode rein. Ich will es nicht so kompliziert machen, aber es kann ja sein, Haus ist rein, alles ist gut, aber ich selbst will das Haus beleihen oder hab's finanziert, den größten Teil davon. Das heißt also, jetzt stehe ich hier in der Puppenkiste, aber prinzipiell gehört es ja dann noch zum Teil der Bank, wenn man so will. Kommt dann die Bank jetzt auch mit in die Puppenkiste? Also muss ich die Menschen da jetzt auch mit reinsetzen von der Bank?

Yvonne Plattes 
Das passiert ja alles im Vorfeld. Bis zum Notartermin steht das alles schon fest. Variante A: Du gehst zu deiner Hausbank in Deutschland und sagst, ich möchte mir hier in Spanien eine Immobilie kaufen, die kostet 1 Million. Ich brauche dafür eine Summe X. Dann sagt die Bank in Deutschland – es gibt da paar Ausnahmen, es gibt zwei drei Banken, die finanzieren auch ausländische Immobilien – jetzt sagt die Bank, kannst du gerne machen, aber ich finanziere keine Immobilie in Spanien, weil ich kenne die Gegebenheiten nicht. Ich weiß das nicht. Ich kann da nicht ins Grundbuchamt gehen. Aber ich gebe dir das Geld, was du ja brauchst und hole mir die Sicherheiten dann in Deutschland. Also sie holen sich einfach ihre Sicherheiten, was auch immer. Dann hast du das Geld. Und wenn das jetzt nicht unter das Motto Vermögensteuer oder sonst was fällt, ist mir das eigentlich auch egal. Weil das ist eine Sache zwischen dir in Deutschland und deiner Bank in Deutschland. Wenn wir aber das vorweisen müssen, weil du durch die Finanzierung auch die Vermögensteuer reduzierst, würde ich es als Bestandteil auch der Urkunde nehmen, dass da eine Finanzierung drauf ist.

Jetzt gibt es aber auch die Möglichkeit, dass du eine Bank hier in Spanien gewählt hast, was sehr oft gemacht wird, weil ich glaube aktuell sogar die Zinsen etwas günstiger sind als in Deutschland. Jetzt hat die Bank also zu dir hier in Spanien gesagt: Wunderbar, das Objekt und du, ihr seid fein, ich finanziere das. Was macht die Bank im Vorfeld? Sie prüft die Immobilie, die du gerne kaufen möchtest. Sie schickt also einen eigenen Gutachter raus und checkt die Immobilie. Dann sagt der Gutachter – ich bleib jetzt wieder bei dem Beispiel 1 Million ist der Kaufpreis – okay, die Immobilie schätze ich für 700.000 € ein. Dann bekommst du maximal 70 % von 700.000, egal was du bezahlst. Jetzt ist im besten Fall: der Gutachter sagt, die Immobilie schätze ich für 1,5 Millionen. Dann bekommst du 70 % von der 1 Million und nicht von 1,5. Das ist ein Unterschied, den man beachten muss.

Also dieses ganze Prozedere mit der Bank, finanziert die mich, wie viel usw. muss man im Vorfeld mit all den Dingen beachten und berücksichtigen. Hinzu kommt, dass ist dann aber auch noch eine Besonderheit, dass du im Vorfeld - du bist ja der Verbraucher, du bist ja der Benutzer, der die Immobilie kauft und auch die Hypothek benutzt. Die spanische Bank geht ins Grundbuchamt rein, die ist auch beim Notartermin anwesend. Aber du musst im Vorfeld, maximal zehn Tage vor dem eigentlichen Notartermin frühestens zwei Tage vorher, eine sogenannte "Acta de Transparencia" machen. Das heißt, so eine Formalie. Da darf die Bank auch nicht mit anwesend sein. Also du gehst zum Notar, der liest dir die Bedingungen des Hypotheken-Darlehens komplett vor und sagt, okay, du bekommst so und so viel Geld, das sind die Zinsen, Verzugszinsen usw. Sind Sie sich darüber im Klaren, ist alles fein, hast du das verstanden? Dann unterschreibst du das. Das ist ein Akt von einer halben Stunde und erst dann darf der Notar die eigentliche Kaufurkunde machen. Und da muss es halt ein Zeitfenster davor geben. Da kann man sagen, kann ich alles mit der Übergabe der Wohnung oder der Immobilie einrichten. Wenn du das aber nicht möchtest, könntest du uns dazu bevollmächtigen, dass wir für dich diese "Acta de Transparencia" durchführen. Aber das muss man einfach einpreisen, wenn man mit einer Bank finanziert, die hier in Spanien gelegen ist, dass man da noch mal einen formellen Akt im Vorfeld hat. Und die Urkunde wird dann natürlich auch von der Bank selber abgewickelt. Heißt, sie wird bei dem Grundbuchamt und überall eingetragen, weil sie will ja sicher sein, dass auch die Grundschuld komplett eingetragen ist. Das ist noch mal vielleicht eine Besonderheit oder auch wichtig zu wissen.

Jörg Jung 
Ich glaube, ich glaube, ich weiß alles jetzt.

Yvonne Plattes 
Glauben ist nicht Wissen. Aber ich vertraue dir jetzt mal, dass dir jetzt über Nacht nicht wieder irgendwelche Dinge einfallen. Aber wie auch immer es ist: Dazu sind wir ja da. Dass man dir diese Fragen stellt, um einmal eine Klarheit zu haben, wie läuft das denn hier ab.

Jörg Jung 
Also zum Thema Notar habe ich bis nächsten Sonntag keine Fragen mehr, aber noch ganz viele andere. Und deswegen treffen wir uns am kommenden Sonntag wieder zu MEERWERT Folge 11. By the way: abonnieren Sie auch gerne unseren Willipedia-Podcast. Überall wo es Podcasts gibt, zum Beispiel Spotify oder Apple Podcast. Wirtschaft, Steuern, Recht, Politik, MEEWERT - Immobilien, Mallorca & Ibiza. Gerne auch eine Bewertung dalassen. Wir würden uns freuen. Bis zum nächsten Sonntag.

Yvonne Plattes 
Danke, Tschüss.

Autor: Jörg Jung / Mitarbeit: C. Schittelkopp