Notartermin auf Mallorca: Wer muss anwesend sein?
Beim Erwerb einer Immobilie auf Mallorca ist es unerlässlich, einen Notar einzuschalten. Doch wer sollte bei der Beurkundung eigentlich anwesend sein – insbesondere wenn es mehrere Käufer gibt, wie Lebenspartner oder Kinder?
In der vergangenen Meerwert-Folge haben wir bereits den Ablauf eines Notartermins und die erforderlichen Dokumente besprochen. In dieser Episode widmen wir uns der Frage, wer von Käuferseite vor Ort sein muss und ob die Anwesenheit eines Bankvertreters erforderlich ist, falls die Immobilie finanziert wird. Yvonne Plattes, Geschäftsführerin der PlattesGroup, erläutert diese Punkte detailliert.
Jörg Jung
Da sind wir wieder bei MEERWERT – Immobilien Mallorca & Ibiza. Folge 10! Man will es kaum glauben. Hallo Yvonne Plattes, Geschäftsführerin der PlattesGroup ist natürlich auch wieder hier.
Yvonne Plattes
Hallo, hola.
Jörg Jung
Ich habe ein kleines Problem. Wir haben in der letzten Folge über den Notar gesprochen – was beim Notartermin alles zu tun ist und was vorliegen muss. Und jetzt habe ich in der letzten Woche viele Fragen dazu bekommen. Deswegen muss ich das Thema noch einmal aufgreifen, denn mich interessiert nicht nur das „Was“ und das „Wie“, sondern auch das „Wer“. Es gibt beim Notar ja ganz verschiedene Konstellationen: Man kauft nicht immer alleine und sitzt dort. Darüber möchte ich noch mal mit dir sprechen.
Yvonne Plattes
Sehr gerne. Wir haben in der letzten Folge wichtige Themen angesprochen, aber es gibt noch viele Aspekte, die wir nicht behandelt haben. Es ist zwar keine Atomphysik, aber schon recht umfangreich. Also: gerne, stell deine Fragen.
Jörg Jung
Die Situation in der letzten Folge war klar: Ich sitze beim Notar, der Verkäufer ist da, alles läuft. Aber wenn ich nicht alleine kaufe, sondern mit meiner Frau oder Partnerin – wie sieht es dann aus? Muss sie mit zum Notar, oder interessiert das niemanden?
Yvonne Plattes
Bringen wir da mal Licht ins Dunkel: Grundsätzlich müssen alle Käufer und Verkäufer beim Notartermin anwesend sein – oder sich entsprechend vertreten lassen. Also: Wenn du mit deiner Frau kaufst, müsst ihr beide anwesend sein. Wenn sie nicht kann, solltest du eine spezielle Vollmacht mitbringen, in der steht, dass du in ihrem Namen diese Immobilie zu genau diesem Preis und mit genau diesem Anteil kaufen darfst. Das ist keine Generalvollmacht, sondern eine Einzelvollmacht für diesen einen Vorgang.
Alternativ kannst du als mündlich Bevollmächtigter auftreten. Das bedeutet, du erklärst gegenüber dem Notar, dass du im Namen deiner Frau handelst. Das Gleiche gilt für uns als Anwälte: Auch wir könnten als mündlich Bevollmächtigte auftreten. In diesem Fall fertigt der Notar die Urkunde und sendet eine Ergänzungsurkunde – etwa nach Deutschland –, die dann von deiner Frau unterschrieben werden muss. Erst wenn diese Erklärung vorliegt, ist die Urkunde vollständig.
Jörg Jung
Dann nehmen wir jetzt mal die Frau raus aus dem Beispiel. Was ist, wenn ich das Ganze auf meine Tochter übertragen will – also das Haus soll ihr gehören? Kann ein minderjähriges Kind eine Immobilie kaufen?
Yvonne Plattes
Grundsätzlich: Ja. Minderjährige können hier Immobilien kaufen. Der Notar weist in der Urkunde aber darauf hin, dass eine Zustimmung durch einen Ergänzungspfleger aus Deutschland notwendig ist. Dieses Urteil muss bestätigen, dass das minderjährige Kind – etwa deine Tochter – beispielsweise 25 % der Immobilie rechtmäßig erwerben darf.
Am besten ist es, dieses Urteil schon im Vorfeld einzuholen. Viele haben darauf keine Lust, aber es ist ein formaler Akt, der notwendig ist – auch wenn das Kind ein Vermögen bekommt und kein Vermögen verliert. Solche Regelungen sind gesetzlich vorgegeben, insbesondere in Deutschland. Der Notar muss also einen solchen Nachweis verlangen.
Jörg Jung
Das Taschengeldthema – es wird bezahlt. Und wir haben in der letzten Folge gelernt: In Spanien wird beim Notar direkt gezahlt. Jetzt kommen aber auch Fragen auf: Wenn meine Frau und ich gemeinsam kaufen – interessiert den Notar eigentlich, woher genau das Geld kommt und wer welchen Anteil zahlt?
Yvonne Plattes
Der Notar will wissen, woher das Geld kommt – sprich: von welchem Konto, mit welcher IBAN, auf welchen Namen. Das ist wichtig für den Geldwäsche-Nachweis. Aber es interessiert ihn nicht, ob deine Frau über das Vermögen verfügt, das sie formal mitkauft. Das ist ein steuerliches Thema, das du in Deutschland mit deinem Steuerberater klären musst – Stichwort Schenkung, Darlehen, Freibeträge usw.
Jörg Jung
Also interessiert es den Notar nicht, ob meine Frau das Geld hat – sondern nur, dass das Geld zum Kauf da ist?
Yvonne Plattes
Richtig. Beispiel: Deine Frau und du kaufen gemeinsam eine Immobilie für 1 Million Euro, je zur Hälfte. Du überweist den gesamten Betrag von deinem Konto. Das reicht dem Notar, denn der Geldfluss ist nachvollziehbar. Wer intern welchen Anteil zahlt, ist ein rein deutsches Thema und muss dort steuerlich bewertet werden.
Jörg Jung
Jetzt sind wir bei juristischen Personen. Wenn ich z. B. mit einer vermögenshaltenden KG kaufen will – wie läuft das dann?
Yvonne Plattes
Bei juristischen Personen – wie einer vermögenshaltenden KG – sieht es anders aus. Hier ist entscheidend, wer unterschriftsberechtigt ist. Der Komplementär – also derjenige, der die Geschäfte führt – muss anwesend sein. Kommanditisten wie Ehefrau, Kinder, Freunde, müssen nicht dabei sein. Der Komplementär unterschreibt die Urkunde.
Jörg Jung
Was, wenn ich selbst nicht zum Notartermin kommen kann? Geht das dann auch komplett ohne mich?
Yvonne Plattes
Ja. Wenn du frühzeitig weißt, dass du nicht kommen kannst, ist es sinnvoll, eine notarielle Vollmacht zu erteilen – das kostet rund 100 Euro. Dann kann jemand anderes – z. B. wir – für dich auftreten. Alternativ können wir auch mündlich bevollmächtigt auftreten. Das geht beim Käufer relativ problemlos, beim Verkäufer wäre ich da vorsichtiger und würde auf eine schriftliche Vollmacht bestehen.
Jörg Jung
Ich bin wieder im Beispiel Käufer – und habe die Immobilie finanziert. Wir hatten ja in der letzten Folge gesagt, dass der Notar auch prüfen muss, ob noch eine Hypothek auf dem Objekt lastet. Aber was, wenn ich selbst das Haus finanziere – also mit einer Bank? Muss dann auch die Bank mit zum Notar?
Yvonne Plattes
Das hängt davon ab, ob du in Deutschland oder in Spanien finanzierst. Wenn du über deine deutsche Hausbank finanzierst, läuft das in Deutschland. Die Bank gibt dir das Geld und sichert sich über dein deutsches Vermögen ab. Die Immobilie in Spanien interessiert sie nicht weiter.
Wenn du aber über eine spanische Bank finanzierst, läuft das hier ganz anders: Die Bank prüft die Immobilie durch einen eigenen Gutachter. Dieser bewertet das Objekt. Auf Basis dieser Bewertung bekommst du max. 70 % des ermittelten Werts. Das kann auch weniger sein als dein tatsächlicher Kaufpreis.
Dann kommt die sogenannte „Acta de Transparencia“ ins Spiel: Das ist ein gesetzlich vorgeschriebener Termin beim Notar – ohne Bank – bei dem dir alle Bedingungen des Kredits vorgelesen werden. Dieser Termin muss mindestens zwei und maximal zehn Tage vor dem Notartermin stattfinden. Du kannst diesen auch an uns delegieren, wenn du selbst nicht vor Ort bist.
Die Hypothekenurkunde wird beim Notartermin dann gemeinsam mit der Kaufurkunde erstellt, und die Bank lässt sie im Grundbuch eintragen – zur eigenen Absicherung.
Jörg Jung
Ich glaube, ich weiß jetzt alles.
Yvonne Plattes
Glauben ist nicht wissen. Aber ich vertraue dir mal. Und wenn dir über Nacht doch wieder etwas einfällt – dafür sind wir ja da.
Jörg Jung
Zum Thema Notar habe ich jedenfalls bis nächsten Sonntag keine Fragen mehr. Aber viele andere. Deswegen treffen wir uns nächsten Sonntag wieder – zu MEERWERT, Folge 11. Und: Abonnieren Sie auch gerne unseren Willipedia-Podcast – überall, wo es Podcasts gibt: Spotify, Apple Podcasts usw. Wirtschaft, Steuern, Recht, Politik – und MEERWERT – Immobilien, Mallorca & Ibiza. Und gerne eine Bewertung dalassen! Bis zum nächsten Sonntag.
Yvonne Plattes
Danke, tschüss!
Autor: Jörg Jung / Mitarbeit: C. Schittelkopp
