"Eigentümer werden jetzt erstmal Klärungsbedarf haben"

Jörg Jung
Einen wunderschönen guten Tag.

Lutz Minkner
Guten Tag Herr Jung.

Jörg Jung
Und natürlich Marvin Bonitz. Und Sie wissen da, wo wir gelandet sind, bei Minkner & Bonitz. Hallo Marvin Bonitz.

Marvin Bonitz
Hallo.

Jörg Jung
Ja, wir hatten vor ein paar Wochen schon eine Podcast-Folge. Da ging es um die Legalisierung im ländlichen Raum. Es gibt neue Gesetze von der doch arg zerstrittenen Balearen-Regierung. Aber es hat zumindest im bautechnischen Sinne, hat uns Curd Manthey erklärt, schon eine ordentliche Welle gegeben. Viele Anfragen bei den Bausachverständigen, bei den Architekten, wie das denn nun geht mit der Legalisierung, wenn es überhaupt geht, da ist der eine oder andere Stolperstein ja damit drin. Ich möchte es jetzt gerne mal wissen von den Profis, die quasi direkt an der Quelle sitzen, nämlich bei den Klienten, bei den Interessenten. Und da sind Sie beide natürlich die perfekten Ansprechpartner. Merkt man denn was von dieser Gesetzesänderung im ländlichen Raum auch bei den Immobilienmaklern? Also gibt es da auch so eine Art Welle?

Lutz Minkner
Naja, man kann insofern von einer Welle sprechen, da natürlich die betroffenen Grundstückseigentümer jetzt den Klärungsbedarf haben. Kann ich meine Immobilie legalisieren oder nicht? Und erst wenn das dann mal legalisiert sein sollte, dann wird man erst die zweite Welle auf dem Markt merken, dass vielleicht dann mehr Objekte auf den Markt kommen. Dazu sind wir jetzt noch zu früh.

Jörg Jung
Aber es gibt definitiv, sagen wir mal im ländlichen Raum schon Bewegung oder kann man das erahnen, wo es da Bewegung gibt oder ist es bei Ihnen noch relativ ruhig?

Lutz Minkner
Wenn solches neues Gesetz auf den Markt kommt, dann werden natürlich die betroffenen Eigentümer erst mal wach. Sie werden sich mit Architekten, mit Anwälten in Verbindung setzen und erst mal prüfen lassen, fällt denn meine Immobilie überhaupt unter dieses Gesetz?

Und wenn es dann darunter fällt und legalisiert werden kann, dann wird man sicherlich auch merken, dass mehr Objekte auf den Markt kommen. Denn das Problem ist ja bisher, Sie wissen ja, Voraussetzung für eine Legalisierung ist, dass Bestandsschutz vorliegt. Und wenn eine Finca Bestandsschutz hat, dann hat das natürlich trotzdem ein Problem, wenn der Eigentümer sie verkaufen will. Bestandsschutz sagt ja lediglich aus, dass die Finca keine Abrissverfügung mehr erhalten kann. Aber wenn sie repariert werden soll, wenn sie umgebaut werden soll, wenn sie möglicherweise erweitert werden soll, dann wird keine Genehmigung erteilt, wenn nicht vorher der legale Zustand hergestellt wird. Das heißt, eine Finca mit Bestandsschutz, das ist nur eine mindere Form der Legalität und das hindert nachher den Verkauf.

Heute lassen sich die meisten Erwerber von Anwälten beraten und wenn ein Haus nur Bestandsschutz hat, dann ist es einfach schwerer zu verkaufen oder man muss über den Preis gehen und die sind dann bedeutend günstiger auf dem Markt.

Jörg Jung
An der Stelle muss ich mal erwähnen, man merkt, wenn jemand Ahnung von Immobilien auf Mallorca hat, genauso was die Tücken angeht, dann ist es auf jeden Fall Lutz Minkner und die Kollegen von Minkner und Bonitz. Die Frage ist die, wir hatten neulich auch in der Mallorca Zeitung, ich möchte da zitieren, dass mittlerweile die Preispolitik aufgrund dieser Gesetzesänderung schon spürbar ist, dass jetzt mittlerweile für 45 Quadratmeter baufällig mehr als 120 .000 Euro verlangt werden und es immer noch weiter in die Höhe geht, ist das auch bei Ihnen spürbar?

Lutz Minkner
Ich glaube, sind Einzelfälle. Man muss ja sehen, eine Finca, die nur Bestandsschutz hat, also nicht legal ist, wird auf dem Markt einfach deutlich günstiger gehandelt. Und wenn jetzt ein Eigentümer investiert, nämlich die nachträgliche Genehmigung einholt und das legalisiert und dann auch dafür in Anführungsstrichen Strafen zahlen muss, dann muss er das natürlich wieder reinholen. Aber dann hat ja auch, wenn die Finca legal ist, diese Finca einen anderen Marktwert. Und insofern werden bei den Häusern, die legalisiert wurden, dann auch die Preise höher sein. Nämlich der Eigentümer will dann das, was er für die Legalisierung ausgegeben hat, auch wieder rein holen.

Jörg Jung
Mal eine andere Sache unter uns. Es gibt ja auch ein neues Marklergesetz. Merkt man da schon ein bisschen Untriebigkeit im Markt sie herum?

Lutz Minkner
Naja, das ist auch noch nicht so weit, wie das immer in den Zeitungen geschildert wird. Noch ist das Register nicht gegründet und wir haben bis November noch Zeit und bis dahin wird das auch alle stehen, aber das sind ja noch ein paar Monate. Wir glauben, dass einige Tausend Makler wahrscheinlich vom Markt verschwinden werden, aber es kommt natürlich auch wieder darauf an, dass die Regierung das auch entsprechend dann verfolgt und ahndet, wenn hier Makler ohne Erlaubnis weiterhin tätig werden. Die Zahlen sind ja nicht so richtig bekannt. Es wird angenommen, dass etwa 7000 Personen auf der Insel sich mit der Makelei beschäftigen. Und das ist von dem großen renommierten Unternehmen bis runter zu dem kleinen Handymakler, die Hausfrau oder der Gärtner, die auch mal nebenbei eine Immobilie vermitteln. All das betätigt sich ja im Maklerbereich.

Und da werden in Zukunft nur die Firmen arbeiten dürfen, die die Voraussetzungen erfüllen, nämlich entweder die Inhaber ein Hochschulstudium haben oder aber mindestens vier Jahre im Markt sind. Oder sie müssen nachweisen, dass sie eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung haben. Sie müssen nachweisen, dass sie ein Büro haben, dass sie einen eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb haben, dass sie mit ihren Steuern- und Sozialversicherungsabgaben auf dem Laufenden sind. Und ich kann Ihnen sagen, aus meiner Erfahrung durch die Beobachtung des Wettbewerbs, es sind sehr viele Unternehmen hier als Trittbildfahrer, weil sie merken, der Markt ist wieder interessant und der Markt zieht sich wieder an, hier jeden Tag neue Makler sich auftun, die diese Voraussetzungen nicht erfüllen. Und das schadet natürlich insgesamt unserem Beruf.

Jörg Jung
Also wird es auch Zeit, dass sich da ein bisschen was tut und dass das Gesetz dieses neue denn auch mal greift. Ich habe vor knapp einem halben Jahr oder vier Monaten mit Marvin Bonitz schon über die aktuelle Situation, die Immobilienmarktsituation auf Mallorca geredet. Kann man da jetzt noch mal so ein kleines Zwischenfazit geben? Läuft es gut? Läuft es wie immer? Läuft es ein bisschen schlechter?

Marvin Bonitz
Naja, läuft, wie es halt der Saison entspricht. Es ist sehr warm. Nicht viele Kunden kommen auf die Insel aktuell. Wir haben heute irgendwie 45 Grad gemessen. Das heißt, der Markt ist gut, er bewegt sich. Wir kriegen viele Anfragen, aber wissen, dass diese Kunden, heute anfragen, nicht gerade auf die Insel sind, sondern eher im September, Oktober kommen. Und da können wir sagen, verzeichnen wir sehr viel Interesse und glauben, dass das Jahr wird sehr stark enden.

Jörg Jung
Jetzt habe ich noch eine Frage. Wir haben ja eben über Legalisierung geredet. Wir haben geredet über die neuen Makler-Gesetze. Es muss natürlich alles noch greifen. Parallel dazu gibt es natürlich auch ein Gesetz der Balearen-Regierung, das heißt Bekämpfung der Wohnungsnot und die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Es gehen sehr viele Menschen auf die Straßen. Es geht gegen Touristen, es geht aber auch gegen diejenigen, hier im großen Stil Immobilien kaufen. Ist das bisschen arg Polemik oder ist da schon was dran?

Lutz Minkner
Also wissen Sie, ich habe gerade kürzlich einen Artikel darüber geschrieben, weil ich mich über die Art und Weise, wie dort demonstriert wird, geärgert habe. Wissen Sie, da sind 110 verschiedene Gruppen zusammengekommen, von Leuten, die gegen die Wohnungsnot sind, von Leuten, die gegen Tourismus sind, von Leuten, die für Umwelt sind. Es war eine bunte Mischung von verschiedenen Interessen, die ihre Meinung kundtun wollten. Wenn man das mal alles wegfiltert, dann sind zwei Themenbereiche, die Sie eben angesprochen haben, auch wirklich da und über die muss man diskutieren. Und da werden auch Lösungen gesucht. Das ist der Overtourism, der Übertourismus und die Wohnungnot auf der Insel. Zum Tourismusthema, da wird ja seit Jahren dran gearbeitet und ich glaube, da sind auch sehr brauchbare Ansätze, insbesondere mit der Kommission, die unter der Leitung des Wirtschaftswissenschaftlers Riera von Frau Prohens, der Ministerpräsidentin, geschaffen wurde. Und auch zum Thema der Wohnungsnot. Es ist völlig richtig, dass es hier für einen Normalverdiener kaum möglich ist, angemessenen Mietwohnraum zu finden. Aber es waren leider bei diesen Demonstrationen, nach denen Sie gefragt haben, waren besonders laut die Linken, die seit den vergangenen acht Jahren nicht in der Lage waren, gesetzliche Verpflichtung angemessenen Wohnraum, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, dass die am lautesten krackeelt haben, die im Grunde das mit zu verantworten haben, den Status, den wir heute haben.

Es wird dafür nicht eine Lösung geben, es ist ein ganzes Bündel mit Lösungen und ich finde, da sind wir auf einem ganz guten Weg. Der erste Punkt und der wichtigste ist sicherlich, dass man die illegale Ferienvermietung unterbindet. Es sind einige Tausend Wohnungen, die alleine aus diesem Bereich wieder auf den Markt kommen, wenn die illegale Ferienvermietung wirklich verboten wird. Auch dazu bedarf es mehr Inspektoren, die das auch wirklich verfolgen und ahnden. Vor wenigen Tagen sind gerade die Geldbußen für jeden Fall der Zuwiderhandlung auf mindestens 40.000 Euro festgesetzt worden.

Und die Regierung kann dann gleichzeitig diese illegale Wohnung erschließen und für die Zukunft die illegale Ferienvermietung untersagen. Dadurch kommen schon ein paar Tausend Wohnungen auf den Markt. Das andere ist das von der linken Zentralregierung verkündete Wohnungsgesetz aus dem vergangenen Jahr. Das hat auch dazu geführt, dass sehr viele Vermieter ihre Wohnungen vom Markt genommen haben. Es soll sich auch 3000 Wohnungen insgesamt handeln, deshalb vom Markt genommen haben, weil durch dieses neue Gesetz die Hausbesetzer in besonderer Weise geschützt werden und der Eigentümer keinen Schutz hat, anderthalb Jahre möglicherweise klagen muss, bis er die Hausbesetzer aus dem Haus hat und sich dann sogar noch daran beteiligen muss, dass alternativer Wohnraum für die Besetzer gefunden wird. Das ist ein so unsinniges Gesetz und viele Eigentümer haben natürlich Angst gehabt, dass wenn sie jetzt ihre Wohnung vermieten, sie dann die Leute nicht rauskriegen und deshalb die Wohnung vom Markt genommen haben.

Also da kommen durch diese beiden Bereiche schon einige Tausend Wohnungen zusammen. Man schätzt ja ungefähr, dass 15.000 Wohnungen notwendig sind, um dieses Thema zu lösen. Und es ist in der Vergangenheit einfach vernachlässigt worden auf der Insel der soziale Wohnungsbau. Und da hat auch die Regierung jetzt ja einiges getan. Sie haben öffentliches Bauland zur Verfügung gestellt für Bauträger. Die dürfen das 75 Jahre lang benutzen, so eine Art Erbbaupachtrecht, und müssen diese Wohnungen dann, die darauf erstellt werden von den Bauträgern, zu gedeckelten Mieten dann zur Verfügung stellen. Also es gibt eine Vielzahl von Maßnahmen und wenn dieses ganze Bündel erfüllt wird, dann kann man dieses Problem auch in den Griff bekommen. Aber man muss eben sagen, Wohnung baut man nicht in einem Tag. Die ersten Maßnahmen, die ich genannt habe, die kann man relativ schnell abwickeln und da werden einige Tausend Wohnungen auf den Markt kommen. Aber Neubau dauert mindestens drei Jahre. Das heißt aber vielleicht, dass wir zum Ende der Legislaturperiode einige tausend Wohnungen zusätzlich haben werden. Frau Prohens hat ja das ehrgeizige Ziel sich gesetzt, dass es 7000 Wohnungen sein sollen, die sie bis zum Ende der Legislaturperiode hier auf den Markt bringen will.

Jörg Jung
Hoffen wir, dass die Legislaturperiode noch einigermaßen geradlinig läuft und dass die Maßnahmenpakete auf jeden Fall noch weiterhin greifen. Ich bedanke mich recht herzlich genau für diese Expertise, für dieses Wissen rund den Immobilienmarkt auf Mallorca und den Balearen. Vielen Dank, Lutz Minkner zum einen.

Lutz Minkner
Vielen Dank.

Jörg Jung
Und Marvin Bonitz zum anderen, vielen Dank für die Auskünfte.

Marvin Bonitz
Vielen Dank!

Autor: Jörg Jung / Mitarbeit: C. Schittelkopp