Grundlegende Baurechtsreform auf Mallorca: Was wäre wenn ...

Jörg Jung 
Also eins kann man mit der neuen Balearen-Regierung ja sagen: Es wird einige dramatische Änderungen geben. Vielleicht. Wir reden darüber. Und zwar mit Thomas Fitzner von der PlattesGroup. Erst mal schönen guten Tag, lieber Thomas.

Thomas Fitzner 
Guten Tag, lieber Jörg.

Jörg Jung 
Also, wir werden das an dieser Stelle – ich hoffe, alles kurz und knapp mal – zusammenfassen, was sich die Balearen-Regierung, die Minderheitsregierung der PP mit Unterstützung der populistischen Vox da überlegt hat und versuchen mal auch so ein bisschen eine "was wäre wenn" Situation mal zu schaffen. Weil man kann es ja "dramatisch" nennen, was da sich jetzt gerade ändern soll. Das wäre schon ein dicker Einschnitt in der Geschichte der Balearen bzw. Mallorcas.

Thomas Fitzner 
Bestimmt. Vor allen Dingen deswegen, weil ursprünglich die neue Regierung eigentlich nur geplant hatte, das Baurechtsgesetz, um jetzt mal einen Bereich herauszunehmen, zu modifizieren. Und jetzt haben sie offensichtlich so viele Punkte gefunden, wo sie nicht einverstanden sind, dass sie gesagt haben, sie werden das alte Gesetz komplett in die Tonne treten und werden ein neues Gesetz erstellen, was natürlich entsprechend eine komplexere Aufgabe ist. Nichtsdestotrotz wollen die das im Laufe dieses Jahres möglichst frühzeitig noch auf den Weg bringen.

Jörg Jung 
Das heißt zum Beispiel in Sachen Baurecht, Baugrund - was ist da durchgesickert, was könnte sich da ändern?

Thomas Fitzner 
Ja, ein Punkt, der jetzt schon seit mehreren Wochen bekannt ist, dass grundsätzlich an der Idee einer Amnestie für illegale Aspekte von Immobilien gearbeitet wird. Das betrifft vor allen Dingen Immobilien im, man sagt ländlichen Bereich, also Terreno rústico. Auf Mallorca gibt es circa 150.000 Gebäude auf ländlichem Boden, also ländlichem Siedlungsraum und man schätzt, dass mindestens 1/5 davon, also circa 30.000 in einer oder der anderen Weise illegal sind. Und diese Illegalität bringt ja eine Menge Probleme mit sich. In dem Moment, wo man außerhalb der Bauordnung steht, kann man ja für dieses Gebäude keine legalen Sanierungsumbau oder sonstige Maßnahmen beantragen und das ist auch für die Verwaltung ein Problem. Und die neue Regierung plant nun in einer Weise dem Abhilfe zu schaffen, dass auf der anderen Seite aber nicht jenen, die sich immer an die Gesetze gehalten haben, vor den Kopf stoßen werden soll. Das heißt, wenn eine Amnestie in Kraft tritt – die Details kennen wir noch nicht – dann wird eine entsprechende Legalisierung von Immobilien oder von Teilen von Immobilien Geld kosten. Das wird also nicht billig werden für die Betroffenen. Aber wie jeder, der hier schon mal beim Notar war oder bei einem Anwalt war, um eine Immobilienübertragung betreuen zu lassen, der weiß, dass es nur ganz wenige Immobilien hier auf der Insel gibt, die überhaupt kein Problem mit der Legalität haben.

Jörg Jung 
Jetzt wollte man ja an ein Gesetz von 2014 anknüpfen. Du sagst, man wirft jetzt langsam aber sicher irgendwie alles über den Haufen. Was verspricht sich denn die Politik von genau diesem Windwechsel?

Thomas Fitzner 
Na ja, es gibt zwei Ebenen, auf denen man das betrachten muss. Die eine ist die rein Praktische, Pragmatische, ist natürlich ein eigentlich auf Dauer unhaltbarer Zustand. Wenn du Zehntausende Gebäude hast, die außerhalb der Bauordnung stehen, wo praktisch nichts mehr gemacht werden kann, wo nicht mal mehr eine ordentliche Instandhaltung legal gemacht werden kann. Das ist ja auch für die Gesellschaft ein Problem. Ist ja nicht nur ein Problem für die Betroffenen. Diese Gebäude gehen ja nicht weg dadurch, dass sie illegal sind oder außerhalb der Bauordnung stehen. Und da gibt es natürlich die ideologische Komponente, dass die Konservativen grundsätzlich in dieser Hinsicht dem Freiheitsgedanken verpflichtet sind und sagen, okay, der Markt wird es schon regeln. Und das hängt auch zusammen mit Ihrer Wohnungspolitik. Wir wissen ja alle, dass es ein enormes Wohnungsproblem gibt in ganz Spanien, auf Mallorca speziell. Und das Rezept der Konservativen ist, dass man einfach mehr Bauland freimacht, dass man den Bauträgern, den Baufirmen größeren Spielraum bietet und man hofft, dadurch die Kosten für diese Bauprojekte runterzubringen und entsprechend mehr Wohnraum für die Bevölkerung verfügbar zu machen. Wobei man da natürlich sagen muss, im Moment ist ja eigentlich der einzige Bereich, der überhaupt noch floriert, jener der Hochpreisimmobilien. Und man müsste sich auch anschauen, nachdem sich Mallorca ja immer mehr zu einem bevorzugten Domizil der Vermögenden entwickelt, inwieweit da für die Normalos noch eine tragbare Situation erreichbar ist.

Jörg Jung 
Du sagst gerade eben, Illegalität an schon vorhandenen Immobilien, da plant man teilweise Amnestien. Wir reden aber auch von Baugrund, wo noch gar nichts draufsteht. Also wo das wohl erleichtert werden soll, das zu bebauen. Aber beißt sich da die Balearen-Regierung, die Politik da nicht auch die Zähne aus? Wir reden von ganz vielen Großgrundbesitzern hier auf Mallorca. Wir reden von öffentlichen Bereichen, die da sind, auch Grundstücke, aber die da erst mal über die Gemeinden müssen. Also ist das alles ein bisschen sehr optimistisch gedacht?

Thomas Fitzner 
Also die mallorquinische Gesellschaft ist ja mal vom Grundsatz her sehr eigentumsorientiert. Das ist hier in der Mentalität drin und man empfindet es grundsätzlich als eigentlich einen unerträglichen Eingriff in diese Eigentumsrechte. Wenn mir die Behörden vorschreiben, was ich auf meinem Grund und Boden machen darf und was nicht. Und es gibt hier sehr viele Grundeigentümer. Es sind nicht nur Vermögende, sondern eigentlich traditionell hat hier irgendwo ein Landstück und je nachdem in welcher baurechtlichen Zone das liegt, kann man dort was machen oder kann man nichts machen. Und nachdem eine Liberalisierung, eine Aufwertung von doch einer Menge solchen, momentan nicht verwertbaren und potenziellem zukünftigem Baugrunds zur Folge hätte, würde ich meinen, dass das in der Gesellschaft jetzt wahrscheinlich viele Befürworter findet. Dass es da natürlich auch Gegner gibt, nämlich diejenigen, die das grenzenlose Wachstum der Insel kritisieren, ist klar. Meine Einschätzung ist, dass diese periodischen Richtungswechsel von links nach rechts und von rechts nach links, die alle 4 bis 8 Jahre hier erfolgen, einfach auch dem Umstand geschuldet sind, dass sich offenbar ungefähr die Hälfte der Bevölkerung mit der einen und die andere Hälfte mit der anderen Seite identifiziert. Und je nachdem, wie die Legislaturperiode dann läuft, sind es dann entweder vier oder acht Jahre und irgendwann schlägt das Pendel wieder zurück.

Im Prinzip kann man jetzt schon davon ausgehen, es hat noch nie eine Links- oder Rechts-Regierung gegeben, die hier mehr als zwei Legislaturperioden durchgehalten hat. Das Pendel ist immer dann wieder in die jeweils andere Richtung umgeschlagen. Personen, die ein bisschen Geschichtsbewusstsein haben, die werden zum Schluss kommen, da tut sich jetzt ein Fenster auf für vier oder acht Jahre, je nachdem, wie lang die Koalition der Konservativen mit den Rechtspopulisten hält und wie dann der Wähler in vier bis acht Jahren entscheiden wird, könnte sich da ein Fenster auftun, um Immobilien zu entwickeln, zu bauen, illegale Immobilien in die Legalität überzuführen. Die stehen ja jetzt ganz am Anfang ihrer Legislaturperiode. Ich würde einfach da weiter hinausblicken und würde sagen, ja, okay, was immer die jetzt beschließen, kann ja in vier bis acht Jahren dann wieder rückgängig gemacht werden. Genauso wie die jetzige Regierung praktisch das gesamte Gesetz der Vorgängerregierung rückgängig machen kann und machen wird, also diese Absicht geäußert hat. Und zu dem Punkt, den du vorhin erwähnt hast das ist ja der Grund, warum sie über die Amnestie hinaus eigentlich das gesamte Gesetz neu aufsetzen wollen, weil sie vom Grundsatz her mit der Baurechtspolitik der Vorgängerregierung überhaupt nicht einverstanden sind.

Jörg Jung 
Ich gehe mal ganz kurz ins Detail. Bauland zur Verfügung stellen, gesetzestechnisch da ein bisschen was zu lockern. Wir reden aber auch davon, dass ganz viel Bauland auf Mallorca erst mal infrastrukturell als Bauland erschlossen werden muss. A: wie lange dauert so was? B: wer bezahlt das?

Thomas Fitzner 
Wenn von den Kräften der Privatwirtschaft ein vitales Interesse an einer baulichen Entwicklung einer Zone besteht und die Regierung auf jener politischen Seite ist, die den Unternehmern gefällt, dann rechne ich nicht, dass es da an Geld mangelt und der Administration an Willen mangelt. Da sehe ich jetzt kein Hindernis.

Jörg Jung 
Ich gehe davon aus, Baugrund soll ja erschlossen werden, um Wohnraum auch wieder mehr bezahlbar zu machen und auch mehr zur Verfügung zu stellen. Lohnt sich das aber dann für die Baufirmen und für die Bauträger? Man ist ja hier schon ein bisserl verwöhnt auf Mallorca. Lohnt sich das für die? Haben die überhaupt Interesse an so was?

Thomas Fitzner 
Diese Baurechtsreform ist jetzt natürlich, also nehme ich an, nicht primär ausgerichtet darauf, mehr Wohnraum für die breite Bevölkerung zur Verfügung zu stellen. Aber es ist das erklärte Gegenkonzept der konservativen Regierung zu sagen: Nee, also wir machen keinen Mietpreisdeckel wie die Sozialisten und wir machen keine Einschränkungen, sondern wir geben das Feld frei für die Kräfte der Privatwirtschaft, damit die dann dafür sorgen, dass hier entsprechender Wohnraum entsteht. Denn wo ein entsprechender Bedarf da ist, wird dann auch das Angebot geschaffen. Das heißt, der Aspekt, genügend Wohnraum für die breite Bevölkerung zu schaffen, wird sich in diesem Aspekt des Baurechts widerspiegeln bzw. spiegelt die grundsätzliche ideologische Zielrichtung und den Lösungsansatz der Konservativen wider.

Jörg Jung 
Jetzt hat so eine Regierung, jede auf dieser Welt, sofern sie demokratisch ist und auch die Balearen-Regierung natürlich dann genau das Ziel: Meine Maßnahmen, die ich mache, die garantieren mir sozusagen die Wählerschaft wieder für die nächste Legislaturperiode, die dann ansteht. Das heißt also, auf welches Klientel zielt denn diese Balearen-Regierung überhaupt ab? Es ist die Wirtschaft, die Bauwirtschaft in dem Moment, ist es der große Vermögende, es ist der Kleinverdiener? Also welches Klientel will man denn wieder zur Wahlurne locken am Ende?

Thomas Fitzner 
Also ich sehe so ein bisschen eine ähnliche Entwicklung wie in Deutschland, wo eigentlich – zumindest nach dem, was ich so mit kriege als Ösi – die Leute so ein bisschen die Nase voll haben von der Überregulierung. Das ist eine Falle, in die Links-Regierungen oft tappen, weil sie die Welt zu einem besseren Platz machen wollen, indem sie alles regulieren. Ein typisches Beispiel ist der Mietpreisdeckel. Sagen wir, von der Absicht her eine absolut noble Maßnahme. Nur wir wissen, dass in der Praxis das ja eigentlich nicht funktioniert, oder jedenfalls nach meiner Erfahrung. Das einzige, was funktioniert, ist öffentlicher Wohnungsbau. Dort, wo das massiv gemacht wurde, sind die Mietpreise noch immer relativ erschwinglich. Und was man nicht unterschätzen darf, ist einfach die extrem hohe Zahl von Immobilieneigentümern unter den Wählern bzw. von Personen, die von diesen Einschränkungen als Eigentümer oder nicht, in irgendeiner Weise direkt oder indirekt betroffen sind. Und möglicherweise hat sich da das Frustpotenzial doch so weit angestaut. Und im Wesentlichen wird das dann von den Ergebnissen, von den kurzfristigen Ergebnissen dieser Politik abhängen, ob die Konservativen in vier Jahren wieder eine Regierung bilden können oder nicht. Wie der Wähler dann entscheiden wird.

Jörg Jung 
Frustpotenzial aber auch innerhalb der Regierung. Das heißt, wir haben jetzt mal ganz viele Dinge geredet, die ja alle noch nicht beschlossen sind, die alle noch in den Sternen stehen und genau in dieser Zwischenzeit, gab es dann mal einen Krach. Der Krach ist soweit wieder, fast zwanghaft aus Madrid, beigelegt. Mit welch hoher Wahrscheinlichkeit können wir denn da rechnen, dass das alles, was jetzt hier geplant ist, überhaupt durchgesetzt wird?

Thomas Fitzner 
Ich gehe mal grundsätzlich davon aus, dass die regionale Regierung, die neue Regierung jetzt zumindest noch so lange durchhalten wird, bis diese Gesetze beschlossen sind. Das Problem hat auch die Linksregierung in Madrid. Diese neuen Formationen, die man mit in die Regierung nehmen musste, weil man heutzutage ja keinen unter Anführungszeichen sauberen Links- oder Rechts-Block ohne Unabhängigkeitsfanatiker, ohne extreme linke oder extrem rechte Kräfte überhaupt noch zusammenkriegt. Und diese Parteien, die ja oft auch aus Politik-Neulingen bestehen und von denen man noch nicht weiß, wie sie speziell mit Konflikten innerhalb einer Koalition umgehen. Es ist ganz schwierig vorherzusagen, wie beständig und wie dauerhaft das sein wird. Wenn Sie ausreichend pragmatisch sind, dann stehen Sie das durch. Und man darf nicht vergessen, da stehen ja immer auch persönliche Dinge auf dem Spiel. Ich meine, die Leute beziehen ein gutes Gehalt, haben Privilegien, fühlen sich wichtig, haben Macht. So was gibt man jetzt auch nicht so gerne her. Man hat allerdings auch gesehen, jetzt zum Beispiel in der Frage der Vermögensteuer, wie ein kleiner Koalitionspartner die Hauptpartei der Koalition vor sich hertreiben kann. Das haben wir aber auch in Madrid gesehen. Die Politik ist, ganz egal ob links oder rechts, jetzt mal grundsätzlich ein bisschen instabiler geworden und das macht auch die Vorhersagen schwierig. Es gibt ja den berühmten Spruch "Prognosen sind schwierig, besonders dann, wenn sie die Zukunft betreffen." Und das trifft jetzt momentan auf die spanische Politik, sowohl auf dem staatlichen wie auf dem regionalen Niveau besonders zu, mit Ausnahme von Galicien, wo die Konservativen eine absolute Mehrheit geschafft haben.

Jörg Jung 
Man merkt aber, nicht nur in Deutschland gibt es Stress mit der Koalitionsfindung. In Madrid und hier auf den Balearen war es auch so. Auf jeden Fall stehen hier sehr, sehr große Veränderungen an! Thomas Fitzner hat gerade auch gesagt, es ist schon recht wahrscheinlich, dass das in Kraft tritt. Vom Zeitrahmen her, wie lange braucht die Regierung, um das Ding zusammenzuklöppeln?

Thomas Fitzner 
Na ja, eine Sache ist, ein bestehendes Gesetz umzufummeln. Eine andere Sache ist, ein Gesetz und speziell so etwas Komplexes und Heikles, wie ein Baurechtsgesetz neu aufzusetzen. Also, wer jemals an Vertragsverhandlungen beteiligt war, der weiß ja, der Teufel liegt im Detail und dann streitet man sich stundenlang um eine Formulierung mit drei, vier Wörtern. Und man muss ja immer auch bedenken, welche unerwünschten Begleiteffekte jegliche unsaubere Formulierung oder jegliche Regelung, die man so mit noblen Absichten im Kopf hat, haben könnte. Insofern ist jetzt die Schaffung eines komplett neuen Gesetzes ein aufwendiges Verfahren. Die verkündete Absicht ist, das in den nächsten Monaten, möglicherweise schon im Frühjahr, zumindest eines dieser Gesetze in Kraft tritt. Eine Maßnahme kennen wir ja schon, die soll vordringlich in Kraft treten. Das ist die Beschleunigung der Bauverfahren. Also diese Express-Baugenehmigung, die ermöglichen soll, die von vielen Bauträgern beklagten langen administrativen Bearbeitungszeiten auf einen einigermaßen erträglichen Rahmen herunter zu schrauben. Ein bisschen unglücklich in dem Zusammenhang war die Anmerkung der hier Verantwortlichen, dass sie sich die, diesbezüglich offenbar schnelleren Verfahren in der Region Valencia zum Vorbild genommen haben und deswegen unglücklich, weil es dort gerade Katastrophen mit Wohngebäuden gegeben hat. Also ein Wohnblock ist abgebrannt, ziemlich neu. Und man stellt sich natürlich schon die Frage: Auf der einen Seite ist es bekannt, dass die Behörden nicht wahnsinnig schnell arbeiten, auf der anderen Seite könnte man die Befürchtung äußern und die Opposition hat das ja schon getan, dass durch diese Beschleunigung eventuell Kompromisse in Sachen Zuverlässigkeit, Sicherheit, Gründlichkeit gemacht werden. Da ist einfach abzuwarten, ob sie die gesunde Balance finden zwischen diesen widerstreitenden Prämissen. Wir wollen es auf der einen Seite so schnell wie möglich haben, auf der anderen Seite wollen wir sicherstellen, dass die Qualitätsstandards gewahrt bleiben.

Jörg Jung 
Ich habe den persönlichen Eindruck und das ist auch das letzte Thema, dass gerade seit Corona unfassbar viel gebaut wird auf dieser Insel. Man will jetzt noch mehr lockern, was Baugrund angeht. Sprich, wenn es durch ginge, stehen wir vor einem grandiosen neuen Bauboom? Oder ist es dann eher eine mittelmäßige Sache?

Thomas Fitzner 
Wenn sie Bauarbeiter finden, die sich eine Wohnung leisten können, dann kann es einen Bauboom geben.

Jörg Jung 
Es war ein perfektes Schlusswort. Vielen Dank Thomas Fitzner von der PlattesGroup für genau dieses Thema, was uns wahrscheinlich übers Jahr noch lange, lange beschäftigen wird.

Thomas Fitzner 
Sehr gerne.

Autor: Jörg Jung /  Mitarbeit: C. Schittelkopp