Neues Eigenheim auf Mallorca: Was jetzt wichtig ist!

Jörg Jung 
Immobilie auf Mallorca oder Ibiza gekauft? Herzlichen Glückwunsch! Aber wie geht es jetzt eigentlich weiter mit Ihrer Immobilie? Und was hat in der PlattesGroup die "WuF" damit zu tun? Wir reden darüber. Der WuF-Experte hier bei der PlattesGroup ist Christian Plattes. Erstmal Hallo.

Christian Plattes 
Hallo, Danke, dass ich hier sein darf.

Jörg Jung 
Lieber Christian, wie bröseln wir das Wort "WuF"? Das hat nichts mit Hund zu tun. Ist ja auch immer hier der Running Gag und Insider im Haus. Was bedeutet WuF genau?

Christian Plattes 
Also wir sind intern als die "WuFis" bekannt, also das kommt aus Wohn- und Ferienimmobilien und kurz gesagt WuF. Und dadurch, dass es ein Begriff ist, der natürlich sehr catchy ist, nennen wir uns so.

Jörg Jung 
Das heißt also, ihr geht über diesen Status hinaus, was zum Beispiel, was wir letzten Sonntag noch gehört haben bei Yvonne Plattes - da geht es ja um den Immobilienerwerb als solchen bis zum Notar - so und der Christian Plattes schließt ja im Prinzip daran an. Wenn eure Abteilung hier dann sagt, okay, wir haben dann die Kunden, die haben ihre Immobilie, aber was stellen wir damit an? Und da gibt es ja ganz, ganz viele Möglichkeiten, die ihr hier im Team habt.

Christian Plattes 
Genau also wir sind im Grunde genommen dafür da, alles, was in der laufenden Betreuung ist, bei Privatpersonen, bei Nicht-Residenten, wir sind ein Team von sieben Personen und wir agieren im Grunde genommen wie ein Concierge-Service für diese Leute. Da kommen Fragen auf wie zum Beispiel: Ansprechperson für die jeweiligen Ämter, Finanzämter, Gemeinden, Verkehrsamt - was man sich alles behördlich vorstellen kann. Da kommen dann Fragen an wie "Was sind die besten Schulen?", "Ich möchte jetzt Schafe, ich möchte Olivenbäume pflanzen". Also wir sind im Grunde genommen Ansprechpartner für alles, was hier in Spanien anfällt. Und das machen wir mit jetzt fast 2.000 Mandanten und dementsprechend also Immobilien.

Jörg Jung 
Das sind 2000 Immobilien. In welchem Segment sind diese Immobilien? Ist das eher die Wohnung? Ist das die große Villa? Du sagst eben Schafe. Ist das der Bauernhof? Also, wo orientiert ihr euch denn dann am meisten hin?

Christian Plattes 
Eigentlich haben wir alles und betreuen alles. Wichtig ist der Eigentümer. Wir als Firma konzentrieren uns auf den nicht residenten Deutschen. Alles, was in den DACH-Ländern lebt, das sind unsere Ansprechpartner bzw. unsere Kunden. Alles was die hier in Spanien investieren oder haben, das ist das betreuen wir sehr gerne.

Jörg Jung 
Ist das Betreuen auch dann tricky für eure Abteilung? Weil man dann auch immer mal über dieses Gesetz, diese Verordnung, das und jenes stolpert. Also ist es im Vergleich zu Deutschland eher tricky oder dann eher noch einfacher? Und was sind so die größten Fallen, die man dann hat. Ich meine, wir reden ja nicht von "ähm okay, mach mal drei mal am Tag den Garten und mach mal die Wäsche". Sondern es geht ja um ganz große Spektren. Wenn du gerade sagst, ich will dann vielleicht noch was anbauen da ich will hier die Schafe haben, also ist es hier auf Mallorca besonders tricky?

Christian Plattes 
Der meistbenutzte Satz von unseren Mandanten ist eigentlich: "Ja, aber in Deutschland ist es so". Von dem Gedanken muss man sich komplett verabschieden, wenn man hier ist, weil anderes Land, andere Sitten. Ich hole mal ein bisschen weiter aus. Wir sind als Firma im Jahr 2000 gegründet worden, als klassische Steuer- und Rechtskanzlei, haben aber immer deutschsprachige Kunden gehabt und das hat sich dann so weit entwickelt, dass wir diese Nische dann eingenommen haben und dass unsere Steuer- und Rechtskanzlei nicht nur Steuern und Recht macht, sondern wir waren dann auch Ansprechpersonen für Sorgen und Kummer - "Ja, also ich bin in Deutschland oder in Österreich oder in der Schweiz, ich habe hier ein Problem. Wen rufe ich an? Oh, die PlattesGroup. Die kenne ich gut. Denen vertraue ich. Habt ihr mal von dem gehört oder könnt ihr das regeln oder etc.?" Ja und dann hat sich diese Abteilung, der WuF so groß aufgebaut, weil einfach so ein riesiger Bedarf an Fragen entstanden ist, den man irgendwo abarbeiten muss. Also wir sind ja und wir möchten ja auch den Kunden gut betreuen und auch weiterhelfen können. Und wir sind jetzt 100 Leute in der ganzen Firma und haben durch diese 24 Jahre, die es uns jetzt gibt auf der Insel sehr viel Erfahrung gesammelt. Wir kennen sehr viele Dienstleister hier auf der Insel und können dann auch eine gewisse Einschätzung geben und eine gewisse Empfehlung abgeben, wenn wir es selbst nicht betreuen oder abarbeiten können. Und somit haben wir die Möglichkeit, dann diesen Mandanten oder diesen Kunden dann durchweg zu betreuen. Das ist eigentlich das Ziel meiner Abteilung dann zu sagen, okay, was benötigst du? Kannst mich gerne immer anrufen, per Email, per Telefon, wir sind auch 24/7 eigentlich erreichbar, komm erstmal zu uns und wir schauen, ob wir dir weiterhelfen können.

Jörg Jung 
Jetzt spaltet sich ja eure WuF in generell zwei Begrifflichkeiten. Das eine ist "Wohn" und das andere "Ferien". Wir möchten das mal kurz aufsplitten, quasi. Jetzt haben wir über das Generelle geredet. Was sind so die besonderen Merkmale oder eure Qualifikation, wenn es um den Begriff "wohn" geht? Also wo konzentriert man sich denn darauf dann?

Christian Plattes 
Ich gehe ein bisschen ins Eingemachte, ins Steuerliche. Wir sind also Wohn- und Ferienimmobilien, im Grunde für Ausländer. "Wohnen" heißt nicht direkt, dass ist mein erster Wohnsitz. Dann bin ich in einer anderen Abteilung hier in der Firma, aber bei mir "Wohn- und Ferienimmobilien" heißt Langzeitvermietung. Also wenn ich eine Immobilie habe und die an einen fremden Dritten oder eine andere Person dann vermiete und die da drin wohnen in Langzeit. Oder Ferienimmobilien, im Grunde genommen die klassische Ferienvermietung, die wir auch kennen. Da gibt es sehr viele detaillierte Thematiken, die man im Auge behalten muss und die betreuen wir halt auf der ganzen Schiene. Und dann gibt es natürlich auch noch die Wohnimmobilien im Sinne von "Ich habe mir jetzt eine Immobilie geholt, sei es ein Apartment, eine Finca oder was auch immer und die benutze ich zur Selbstnutzung". Ja, ich sag mal, der klassische Deutsche würde sagen, ja, da wohne ich auch, deshalb Wohnimmobilien.

Jörg Jung 
Wo liegt das steuerlich? Also wenn du jetzt sagst, ich bin nicht Resident, ich habe hier eine Immobilie, eine Wohnung, eine Finca und vermiete die Langzeit. Das klingt für mich - und es ist ja genau eure Kompetenz am Ende - steuerlich arg kompliziert. Also was ist denn da dann die Herausforderung?

Christian Plattes 
Steuerlich ist erst mal die Herausforderung, dem Kunden bewusst zu machen, dass man hier in Spanien auch Steuern zahlen muss, weil öfters haben wir den Fall, dass der der Kunde sagt, ja aber ich bin ja in Deutschland steuerpflichtig, was will der Spanier jetzt von mir? Der Spanier hat Besteuerungsrecht auf diese Immobilie, weil die Immobilie in Spanien liegt. Ja - Deutschland darf diese Immobilie dann weiterhin noch mal besteuern. Da gibt es Doppelbesteuerungsabkommen, die dann entscheiden, wie was besteuert werden darf und ob man die spanische Steuer in Deutschland anrechnen kann. Und jetzt haben wir hier in Spanien - das decken wir komplett ab natürlich - als Beispiel: diese Mieteinnahmen, je nachdem welche Modalität - da kommen wir, glaube ich, in anderen Podcasts auch noch mal dazu - die klassische Modalität: Ich habe hier eine Immobilie, ich gebe den Schlüssel einmal ab, Du darfst jetzt darin wohnen und ich sehe dich dann wieder, wenn du denn nicht mehr darin wohnst bzw. diese nicht mehr mietest. Dann war es bis 2023 so, dass die Mieteinnahme quartalsweise versteuert werden muss.

Und ab 2024 gibt es jetzt ein Novum, dass diese vier Erklärungen unter dem Jahr, diese Quartalserklärung in einer Jahreserklärung eingereicht werden dürfen. Das ist ein großer Unterschied zur Administration, die man aber nicht unterschätzen darf, da die Buchhaltung hier in Spanien weiterhin geführt werden muss. Und das sind so die Schwierigkeiten, die wir hier in Spanien haben müssen oder haben und die wir dann auch dem deutschen Steuerberater dann mitteilen müssen. Generell wollen sich Leute nicht mit Steuern auseinandersetzen, speziell wenn es um Mallorca geht. Ich habe hier eine Immobilie, ich möchte die genießen. Hier scheint die Sonne, hier ist Pool, hier ist Strand, hier ist gutes Essen. Wir nennen das immer emotionale Rendite. Die will ich haben. Das wollen wir den Kunden auch geben. Das heißt, wir kümmern uns um alles. Wir kümmern uns dann auch mit dem heimischen Steuerberater darum, dass die Steuern dann auch zum einen hier in Spanien und dann in Deutschland richtig eingereicht werden.

Jörg Jung 
... was sehr wichtig ist. Am Ende hat man nämlich den großen Zores und das vermeidet man halt eben mit Christian Plattes und seinem Team. Jetzt waren wir bei Wohnen. Was sind so die Challenges - ich meine Ferienvermietung als solche, das ist ja unfassbar vielfältig. Also bei "Wohnen" ist klar, ich wohne entweder selber drin oder ich habe diese Immobilie und wie du sagst, ich gebe auf lange Zeit erst mal den Schlüssel ab. Bei Ferienvermietung gibt es ja ganz viele einzelne Baustellen, die ihr dann habt.

Christian Plattes 
Genau. Also das ist noch mal deutlich weitgefächerter als die, ich sage mal die klassische Wohnvermietung. Da fallen Thematiken in die Gewichtung wie zum Beispiel Umsatzsteuer. Bin ich umsatzsteuerpflichtig? Wer ist mein Vertragspartner? Mit welchen Maklerbüros arbeite ich zusammen? Welche Dienstleistungen bieten die an? Sind diese Dienstleistungen dann, machen die mich umsatzsteuerlich zu einer Betriebsstätte bzw. zu einem Unternehmen? Da muss man mit dem Mandanten oder dem Immobilieneigentümer dann auch reden, weil: Was habe ich mit der Immobilie vor? Gebe ich diese Immobilie komplett in die Ferienvermietung? Habe ich eine Immobilie, die ich in die Ferienvermietung gebe, wo ich aber sage, das mache ich nur, damit ich die Kosten wieder einspielen kann, weil ich selber auch drin wohnen möchte? Ja, oder sage ich, ich mache ab und zu mal für Friends und Family. Ja, das sind immer so die drei Szenarien, die dann die besprochen werden müssen und dementsprechend dann auch eine steuerliche Struktur angewendet werden muss, die passt.

Jörg Jung 
Jetzt, gerade weil ich das im Bekanntenkreis sehr oft habe, ist genau dieses: Wir nutzen unsere Immobilie auf Mallorca eigentlich für unseren Urlaub und damit am Ende noch ein bisschen was rausspringt und wir unsere Kosten eigentlich deckend haben dürfen auch Freunde immer gegen einen gewissen Obolus dann auch mal eine Woche da rein. Hat das schon steuerlich tatsächlich seine Konsequenzen, wenn das auffliegt?

Christian Plattes 
Also zum einen hat man die Thematik, dass man eine Lizenz hat hier auf den Balearen. Also ich brauche eine Vermietungslizenz, um vermieten zu dürfen. Wenn man diese Lizenz nicht hat, dann darf man nicht Ferienvermieten, also die Immobilie nicht in Ferienvermietung geben und dann muss man die Einnahmen, wenn man Einnahmen erzielt, diese dann auch versteuern in Spanien.

Jörg Jung 
Wie groß ist denn die Grauzone? Ich könnte mir vorstellen, vor x Jahren war das noch so eine Grauzone. Aber die Kontrollen sind auch alle stärker geworden. Also mittlerweile geht da nichts mehr vorbei an der Nummer.

Christian Plattes 
Also früher war es noch so - also vor sagen wir 10 Jahren, 15 Jahren - konnte man ohne diese Steuern zu deklarieren noch gut fahren oder war das Risiko nicht so hoch, dass man auffliegt. Heutzutage ist es fast unmöglich, weil man muss sich vorstellen, das Finanzamt ist eines der Finanzämter in Europa, das am meisten Informationserklärungen einsammelt. Das heißt, wenn man die Immobilie vermietet an, ich sage mal Max Mustermann und der kommt jetzt über Airbnb oder egal welche Plattform, dann hat diese Plattform die Pflicht, eine Informationserklärung an das Finanzamt einzureichen wo drinsteht, der Max Mustermann, der war bei Jörg zu Hause am mieten von Tag X bis Tag Y. Ja, das heißt, das Finanzamt weiß davon Bescheid. Und jetzt gehst du hin und sagst, ich möchte das nicht einreichen, sollen sie mich suchen. Die wissen das. Das heißt, es ist eine Frage der Zeit bis dann diese Benachrichtigung kommt: Lieber Jörg, du hast Max Mustermann, die Mieteinnahmen nicht versteuert! Das ist auch eine Thematik, die sehr oft bei uns in den Erstberatungsgesprächen aufkommt. Ja, ich kenne viele Leute, die das nicht machen.

Meine Antwort ist da immer: Ja, das ist aber höchst gefährlich, weil der Spanier ist da - ich sag mal, je nachdem welche wie viel Mieteinnahmen es sich handelt, kann das sehr teuer werden. Weil der Spanier, der hat einmal diese Verzugszinsen. Es gibt eine Verjährungsfrist von vier Jahren, plus - da gibt es diese Verzugszinsen, die können bis zu 15 % kommen. Dann kommen Interessen, die heutzutage ein bisschen teurer sind als vor ein paar Jahren. Und dann gibt es noch die Strafe. Das heißt, der Spanier kann noch mal bis zu 150 % Strafe auslegen für die nicht gezahlte Steuer. Im Normalfall sind es dann, ich sag mal 30 bis 40 %. Trotzdem kann eine Steuersumme von 1.000 € dann ganz schnell mal zu 2.000 oder 2.500 € kommen. Das ist halt die Frage, ob man das Risiko fahren möchte oder nicht.

Jörg Jung 
Jetzt haben wir eure Abteilung mal angerissen, und zwar Wohnimmobilien, es gibt Ferienimmobilien, das lässt sich alles noch tausendfach aufsplitten. Aber zum Abschluss kommt ja auch noch am Ende mit der Abteilung, um das allgemeine Thema mal abzuschließen, ihr seid denn auch am Start, wenn der Kunde sagt, ich möchte die Immobilie gar nicht mehr haben. Auch das ist dann eure Baustelle?

Christian Plattes 
Genau. Also nicht per se unsere Abteilung. Aber wir sind da natürlich in engem Austausch mit meiner Mutter in dem Fall. Meine Mutter ist dann diejenige, die Käufe, Verkäufe etc. macht. Die spielt mir den Kauf und Verkauf dann in meine Abteilung. Ich schicke dann ein Angebot. Wenn der Immobilieneigentümer damit einverstanden ist, dann ist er bei mir. Ja, wenn der Kunde dann kommt und sagt, hey, ich möchte verkaufen, ich möchte dies oder das machen, dann würde ich, wenn das dann zu einem Punkt kommt, wo es dann ernster wird, an meine Mutter dann wieder weitergeben. Und das ist dann das Zusammenspiel, was ich mit meiner Mutter dann in der in der Legal-Abteilung habe.

Jörg Jung 
Also der komplette Lebenslauf. Man kann das noch mal als Philosophie sagen: Der komplette Lebenslauf Ihrer Immobilie vom Erwerb bis hin zum Verkauf ist alles gut aufgehoben hier in der PlattesGroup. Wir haben über deine WuF-Abteilung, lieber Christian Plattes, schon mal einiges erfahren in dieser ersten Episode und wir haben jetzt natürlich auch alle gemerkt, es ist sehr komplex. Auch ich habe schon wieder so ungefähr 13 Millionen Fragezeichen im Kopf und deswegen würde ich vorschlagen, lieber Christian, wir treffen uns hier jetzt auch immer mal regelmäßig bei unserem Willipedia-Podcast, den Sie, liebe Hörerinnen und Hörer, gerne abonnieren können, zum Beispiel bei Spotify oder Google Podcast - gerne auch eine Bewertung da lassen. Und da werden wir jetzt immer mal wieder mehr hören über das große Spezial-Aufgabengebiet der WuF. Also Sie haben eine Immobilie gekauft hier auf Mallorca oder Ibiza. Herzlichen Glückwunsch! Aber wie geht es damit weiter? Und genau dafür ist ja der Christian Plattes zuständig. Freue ich mich.

Autor: Jörg Jung / Mitarbeit: C. Schittelkopp