Immobilien-Erwerb auf Mallorca mit einer Kommanditgesellschaft

Jörg Jung
Ja, lieber Thomas, wir haben ja gerade eben gesagt, KG, das müssen wir jetzt mal aufbröseln. Was ist denn KG?

Thomas Fitzner
Also zunächst mal ein ganz wichtiger Punkt, worüber wir hier sprechen, also die deutsche Kommanditgesellschaft in dieser Form gibt es in Spanien nicht. Das heißt also, dass die Steuergesetze hier in Spanien auf so ein exotisches Biest wie eine deutsche Kommanditgesellschaft nicht vorbereitet sind. Die Kommanditgesellschaft ist eine Personengesellschaft und bietet für die Verwaltung von Familienvermögen eine Reihe von zivilrechtlichen Vorteilen, die aus meiner Sicht mindestens so wichtig sind wie allfällige steuerliche Vorteile. Darum empfehlen wir vielfach, wenn sich deutsche Steuerbürger an uns wenden mit der Frage, wie sie ihre Immobilie, ihre Ferienimmobilie zum Beispiel hier in Spanien kaufen sollen, empfehlen wir vielfach über eine Kommanditgesellschaft nachzudenken.

Jörg Jung
Okay, also im Prinzip, ich kann eine deutsche Gesellschaftsform in Spanien anwenden, um hier eine Immobilie zu erwerben. Was sind denn die Vorteile? Also warum muss ich mir den Stress tun, jetzt eine Kommanditgesellschaft gründen, wenn ich hier ein Haus kaufen will? Also was sind denn meine Vorteile? Ich kann es mir doch auch sparen.

Thomas Fitzner
Ein wichtiger Punkt ist die Vermögensteuer, die es ja in Spanien und auf den Balearen immer noch gibt und die speziell bei Hochpreisimmobilien zu einer einer beträchtlichen Belastung führen kann. Vermögensteuer wird jährlich fällig. Sind zwar jetzt 2024 auf den Balearen der vermögensteuerliche Freibetrag von 700.000 auf 3 Millionen Euro erhöht worden, aber bei Hochpreisimmobilien kommt man speziell bei den Immobilienpreisen, wie sie momentan sind, relativ leicht über diesen Betrag. Und damit ist die Vermögensteuer immer wieder ein Thema und einer der Wege, wie man diese Vermögensteuer vermeiden kann und gleichzeitig auch eine langfristig interessante Verteilung des Vermögens unter den Familienmitgliedern zum Beispiel als vorgezogene Erbschaft vornehmen kann, besteht darin, dass man jetzt zum Beispiel eine Immobilie auf mehrere Eigentümer aufteilt. Das ist eine der elegantesten Formen die vermögensteuerliche Struktur zu optimieren und diese Steuer komplett zu vermeiden auf eine ganz legale Weise. Das heißt, statt einem Eigentümer habe ich zwei, drei oder vier. Also statt einem Elternteil, der die Immobile zu 100 Prozent erwirbt, erwirbt jetzt zum Beispiel eine ganze Familie von vier Personen zu jeweils 25 Prozent die Immobile. Jeder hat einen Freibetrag von drei Millionen Euro. Das heißt, im Vergleich zum Alleineigentum haben wir in manchen Fällen Steuersparnisse im vier- und fünfstelligen Bereich. Das Problem dabei ist, dass diese Aufteilung des Eigentums, wenn ich jetzt zum Beispiel die Immobile direkt kaufe, dazu führt, dass natürlich alle Familienmitglieder mitreden können. Zum Beispiel dann, wenn es einen möglichen Verkauf dieser Immobilien in der Zukunft geht. Und es ist ja nicht immer sichergestellt, dass alle vier dieselbe Ansicht haben. Und dann ist eben die Frage, okay, normalerweise gibt es einen Geldgeber in der Familie oder zwei.

Wie setzt sich eine Struktur so auf, dass das Eigentum unter mehreren Personen verteilt wird, aber die absolute Verfügungsgewalt über die Immobilie nur bei einem ist? Das ist eigentlich das Ziel für sehr viele Familien, die sich hier zwar einerseits steuerlich günstig aufstellen wollen, aber andererseits Diskussionen innerhalb der Familie über die Immobile vermeiden wollen und deswegen das so gestalten wollen, sagen wir, dass die Verfügung Gewalt in der Hand von einer oder maximal zwei Personen ist, normalerweise die Eltern. Und da bietet, und da bietet genau die Kommanditgesellschaft eine hochinteressante Möglichkeit, die anders, sagen wir, einen Vorteil, der mit anderen rechtlichen Konstellationen nicht zu erzielen ist. Nämlich die Möglichkeit, das Eigentum in beliebiger Weise aufzuteilen und die Verfügungsgewalt bei einer Person zu belassen. Diese Verfügungsgewalt gestaltet sich vollkommen unabhängig vom wirtschaftlichen Anteil. Im Unterschied zu Teilhabern einer Kapitalgesellschaft steht den normalen Teilhabern, also den Kommanditisten, Teilhabern einer Kommanditgesellschaft kein Stimmrecht zu. Das Sagen hat ausschließlich der Komplementär und dieser Komplementär, ob der jetzt mit 90 Prozent oder einem Prozent oder sogar mit null Prozent an der Gesellschaft beteiligt ist, ist vollkommen egal.

Jörg Jung
Voraussetzung bleibt aber, wenn ich das richtig verstanden habe, dass ich deutscher Steuerbürger bin. Also wenn ich dann zum spanischen Steuerbürger werde und sage, ja ich bewohne jetzt die Immobilie und bleibe komplett in Spanien, dann gibt das doch gar kein Schuh mehr draus. Also ich muss ja deutscher Steuerbürger bleiben, oder?

Thomas Fitzner
Man muss sich bei der Wahl der Struktur immer auch ansehen, was sind denn die mittel- und langfristigen Absichten bezüglich der Ansässigkeit. Die genannten Vorteile, die ja nicht nur steuerlicher Art sind, sondern eine Kommanditgesellschaft bietet auch eine Menge zivilrechtlicher Möglichkeiten, die auf anderem Wege schwer zu erlangen sind. Ist ja ein ganz wichtiger Punkt. Was habe ich denn eigentlich mit der Immobilie vor und welche Pläne hat die Familie? Wenn man nun tatsächlich ins Auge fasst, okay, man ist jetzt jedes Jahr auf Mallorca, genießt die Immobilie und überlegt sich, okay, eines Tages kommen wir vielleicht ganz rüber. Dann verändert sich natürlich die Situation. Und dann kann eine solche Eigentumsstruktur auch Nachteile haben. Der wichtigste Nachteil, wenn ich die Immobile nicht mehr direkt halte, sondern über eine Gesellschaft, besteht darin, dass wenn diese Immobile zum Hauptwohnsitz wird, dass mir damit die Möglichkeit eines steuerfreien Verkaufs dieser Immobile in der Zukunft verwährt ist. Weil dieses Steuerprivileg gibt es nur bei einer Hauptwohnsitz Immobile im direkten Eigentum.

Und je nachdem wie hoch der Gewinn eines solchen Verkaufs ist, kann dann diese Struktur einen erheblichen finanziellen Nachteil bringen. Es hängt also wirklich davon ab, was habe ich mit dieser Immobilie vor? Wenn geplant ist, okay, ich komme jetzt mal nur für eine kurze Zeit, zwei, drei Jahre nach Mallorca und gehe dann wahrscheinlich wieder zurück, dann kann es vorteilhaft sein, direkt das mit einer Kommanditgesellschaft zu machen und die geringeren Nachteile in der laufenden Besteuerung zu schlucken. Also einer der Nachteile wäre zum Beispiel, ich habe bei der Vermögenssteuer einen zusätzlichen Freibetrag von maximal 300.000 Euro für eine Hauptwohnsitzimmobilie. Und das geht mir dann verloren, wenn ich diese Immobilie nicht mehr im direkten Eigentum habe.

Jörg Jung
Andere Geschichte nur mal zur Erklärung. Die KG ist keine juristische Person. Da ist ja auch der viel abgedämpfte im Vergleich zur GmbH oder S.L. Also die GmbH vor mit Spanien heißt ja S.L. Damit hat KG nichts zu tun in diesem Moment.

Thomas Fitzner
Die Kommanditgesellschaft ist eine Personengesellschaft und ist teilrechtsfähig. Also es ist keine juristische Person, hat aber eine relative Rechtsfähigkeit. Das ist also irgendwie so ein Mittelding und hängt unter anderem auch von den Statuten ab, für die es einen ziemlich breiten Spielraum gibt. Ein ganz wichtiger Punkt im Zusammenhang mit dieser Teilrechtsfähigkeit ist die Frage, wem gehört steuerlich und zivilrechtlich die Immobile, die von einer KG erworben wird. Und da ist es tatsächlich so, dass der zivilrechtliche Eigentümer die Kommanditgesellschaft ist und nicht der Teilhaber. Das heißt also, im Grundbuch steht die Kommanditgesellschaft und für die vermögensteuerlichen Zwecke, für die das zivilrechtliche Eigentum maßgeblich ist, hat der Teilhaber also nicht eine Immobile in Spanien, sondern er hat Beteiligung an einer Gesellschaft. Das ist ein wichtiger Punkt für die steuerliche Behandlung in Spanien.

Jörg Jung
Jetzt eine andere Frage. Ich will eine schöne Immobilie, eine Ferienimmobilie auf Mallorca, auf den Balearen. Jetzt habe ich aber gar nicht die Kohle und will mir das bei der Bank irgendwie organisieren, sprich Darlehen, Finanzierung. Komme ich da mit einer KG noch weit? Sagen da die Banken nicht, nö, das ist nicht so mein Bier.

Thomas Fitzner
Na ja, es gibt immer die Möglichkeit, dass wenn ich keine Darlehensgeber finde, die der Kommanditgesellschaft das Geld leihen möchten, dass ich mir als natürliche Person das Geld von der Bank hole und das Weiterreiche quasi an die KG, wobei man ja auch dabei berücksichtigen muss, der Komplementär, also der quasi Alleinherrscher der Kommanditgesellschaft haftet ja mit seinem gesamten Privatvermögen, auch ein wichtiger Unterschied zum Beispiel zu einer GmbH. Ich habe also einen Vollhafter, der ist auch der Alleinherrscher und aufgrund dieser Haftung, je nach den persönlichen Verhältnissen dieses Vollhafters, sollte es keine allzu großen Schwierigkeiten, eine Finanzierung zu erhalten. Aber wie gesagt, sollte es Schwierigkeiten geben, gibt es immer noch den Umweg über die natürliche Person, die das Darlehen dann einfach weiter reicht.

Jörg Jung
Ja, lieber Thomas, das klingt alles sehr plausibel. Ich habe da jetzt einfach nur den Gedanken, du hast vorhin gesagt, einer hat das Geld, dann gibt es drei oder vier weitere, die daraus dann auch Wert aus dieser Immobilie schöpfen. Stichwort Schenkung. Also da sehe ich einfach den Tatbestand. Ist das keine Schenkung? Also ich meine, Schenkung wird ja besteuert.

Thomas Fitzner
Also genau diesen Tatbestand sollte man vermeiden. Beziehungsweise man sollte vermeiden, dass daraus steuerliches Problem wird. Wenn wir uns also vorstellen, vier Personen gründen gemeinsam eine KG. Einer ist komplementär, die drei anderen sind Kommandatisten und einer hat das Geld. Und dieses Geld schießt er jetzt in diese KG ein, damit die die Immobile kauft. Und da betreten wir tatsächlich einen kritischen Bereich hinsichtlich der Interpretation dieser finanziellen Einlage eines einzigen Teilhabers und zwar sowohl in Deutschland wie auch in Spanien. Jedenfalls muss man vermeiden, dass aus wirtschaftlicher Sicht sich folgender Tatbestand ergibt, Einer kauft eine Immobile und die gehört dann plötzlich vier Personen. Das ist für die Finanzbehörden ein rotes Tuch. Denn die würden sagen, ja da hat ja dann tatsächlich ein Vermögenstransfer stattgefunden und mit diesem Thema muss man aufpassen. Wichtiger Punkt ist, dass diese Kommanditgesellschaft zunächst mal ausreichend Eigenkapital hat. Also das mal grundsätzlich alles finanziert ist. Und klar, dieses Eigenkapital, da drängen wir darauf, dass das in das sogenannte Kapitalkonto 1 eingelegt wird. Das Konto 1 ist maßgeblich für die Beteiligungsverhältnisse. Das heißt, wenn dieses Kapitalkonto 1 zu jeweils 25 Prozent von vier Leuten ausgestattet ist, dann hat halt jeder ein Viertel Anteile an der Gesellschaft. Und das ist wichtig, dass dieser Kapitalsockel nicht zu niedrig ist. Dass wir da, was weiß ich, so ein Viertel, so 25 Prozent haben und da stellt sich schon die Frage, ja okay, wie kommen jetzt die anderen drei an ausreichend Geld, um jetzt beim Kauf einer Hochpreisimmobilie diese 25 Prozent zu stämmen. Und da muss man sich halt überlegen, arbeitet man entweder mit Darlehen, zum Beispiel innerhalb der Familie, oder arbeitet man mit Schenkungen? Und das ist jetzt zum Beispiel für deutsche Steuerbürger relativ einfach, weil es im Vergleich zu Spanien doch recht hohe Freibeträge gibt. Wenn man genau ist, in Spanien gibt es unter normalen Umständen für Schenkungen überhaupt keine. Man könnte bei einer Familie sich überlegen, schenken die Elternteile den Kindern einfach ausreichend Geld damit, die sich am Eigenkapital der KG beteiligen können. Und dann kommt von einem Teilhaber ein Darlehen, aber dieses Gesellschafterdarlehen einer Kommanditgesellschaft ist mit einem Fragezeichen zu versehen, weil sehr darauf zu achten ist, dass das fremdüblich aufgesetzt wird, um eine Anerkennung zu vermögensteuerlichen Zwecken zumindest nicht von vornherein auszuschließen im Fall einer Prüfung.

Das heißt, wenn ich da jetzt als Teilhaber einen hohen Betrag einlege und die Kommanditgesellschaft zahlt da weder Zinsen, noch werden diese Zinsen beim Darlehensgeber versteuert, dann öffne ich Tür und Tor dafür, dass das Spanische Finanzamt sagt, eigentlich ist das ja Eigenkapital. Das ist ja kein richtiges Darlehen. Und selbst wenn man es korrekt aufsetzt, dann bleibt immer noch so ein kleiner Türspalt offen, dass das Spanische Finanzamt sagt, dass das eine Gestaltung ist, die nur zu steuerlichen Zwecken aufgesetzt wurde und ich hätte im schlimmsten Fall eine Aberkennung dieses Betrags als Fremdkapital und dann ist noch die Frage, was passiert dann? Habe ich da zumindest eine Anerkennung bei den anderen Teilhabern? Wir haben leider und Gott sei Dank extrem wenige Prüfungen solcher Strukturen, anders als in Deutschland wird hier in Spanien nur stichprobenmäßig geprüft. Das Thema KG, da sind wir eigentlich immer noch auf unsere soliden, fundierten Interpretationen angewiesen. Wir beraten aber so, dass wir den Mandanten auf mögliche Risiken bei der gewählten Gestaltung hinweisen und darauf drängen, dass diese Risiken möglichst minimiert oder ausgeschaltet werden. Dass wir möglichst rechtssichere Gestaltungen haben.

Jörg Jung
Jetzt hat das aber alles noch weiter mit Deutschland zu tun. Wir haben jetzt über die spanische Form geredet, wie man das hier händeln kann mit der Familien-KG. Letztendlich hat auch Deutschland aber auch noch seine Finger mit dem Spiel, sprich der Fiskus.

Thomas Fitzner
Ist ebenfalls ein wichtiger Punkt, weil die Idee, dass man sich hier eine Immobilie mit einer Gesellschaft kauft, also mit einer vermögensverwaltenden GmbH zum Beispiel, das wurde ja früher sehr gern gemacht und ist dann aber aus guten Gründen aus der Mode gekommen. Denn die deutschen Steuerbehörden haben für diese Strukturen eine riesige Falle gebaut, nämlich die sogenannte Falle der verdeckten Gewinnausschüttung. Das heißt, wenn ein deutscher Steuerbürger eine GmbH gründet und mit der hier eine Ferienimmobilie kauft und er bezahlt dann für die Nutzung dieser Immobilie keine Miete oder eine zu geringe Miete, dann sagt der Fiskus, das was du zu wenig oder gar nicht zahlst, ist eine verdeckte Gewinnausschüttung. Das ist also ein theoretischer Zufluss, den du versteuern musst. Und wenn man den nicht versteuert hat, dann hat man im ungünstigsten Fall ein Strafverfahren am Hals, das sehr teuer und sehr unangenehm werden kann. Und genau dieses Problem hat man mit einer Kommanditgesellschaft nicht, weil es eben eine Personengesellschaft ist. Das heißt, der deutsche Fiskus verlangt hier nicht, dass für die Nutzung der Immobilie eine Miete bezahlt werden muss von den Gesellschaftern. Das bedeutet also, ich bin auf der einen Seite aus spanischer Sicht in der Lage, eine Immobile über eine Gesellschaft zu kaufen mit den mit den steuerlichen Optimierungsmöglichkeiten, die das bietet. Und auf der anderen Seite vermeide ich diese Steuerfrage der sogenannten Kostenmiete oder einer möglichen verdeckten Gewinnausschüttung in Deutschland.

Jörg Jung
Jetzt gibt es noch was anderes beim Immobilien-Kauf. Da habe ich jetzt mittlerweile auch meine Erfahrung. Das sind die sogenannten Vorverträge, die man da macht. Macht man die schon als KG oder wie läuft das denn?

Thomas Fitzner
Ein Problem, das sehr häufig auftritt, ist, dass man sich über die Struktur, über die Eigentumsstruktur erst Gedanken macht, wenn man die Immobile schon gefunden hat und sich diese durch Unterzeichnung eines Vorvertrags sichern möchte. Diese Vorverträge, also entweder ein Optionsvertrag oder ein Anzahlungsvertrag, haben zur Folge, dass die Immobile vom Markt genommen wird und dem potenziellen Käufer zunächst mal Zeit gibt, diese Immobile prüfen zu lassen, zu sehen, ob es da auch keine Probleme gibt, um die sich quasi für einen gewissen Zeitraum zu sichern. Diese Vorverträge sind üblicherweise mit einer Zahlung verbunden, also entweder einem Optionsbetrag oder einer Anzahlung. Und wenn man sich über die Struktur, über die Eigentumsstruktur zu diesem Zeitpunkt, wo noch nicht im Klaren ist, bedeutet, dass es die KG wahrscheinlich noch gar nicht gibt, dass man die erst gründen muss und dass diese Anzahlung von einer anderen Person erfolgt, nicht letztendlich vom Käufer. Und was man in dieser Situation unbedingt vermeiden muss, ist, dass aus Sicht des Finanzamtes durch den späteren Kauf einer anderen Person, nämlich der Kommanditgesellschaft eine Übertragung eines Kaufrechtes erfolgt, die eine gesonderte Besteuerung auslösen würde. Darauf muss man, wenn also über die Eigentumsstruktur erst nach Unterzeichnung des Vorvertrags und Zahlung der entsprechenden Summe entschieden wird achten, um Probleme zu vermeiden. Das ist zum Beispiel auch Bestandteil unserer Beratung. Wir machen ja auch Begleitung und Beratung von Immobilienerwerb. Und dieses Thema ist Bestandteil unserer Betreuung.

Jörg Jung
Und dass man natürlich als spanische Steuerexperten mit den deutschen Steuerexperten wahrscheinlich auch wieder eng zusammenarbeitet, damit es mit dem deutschen Finanzamt keine Probleme gibt. Also ich denke, da muss ja auch wieder dual gearbeitet werden bei so einer Nummer.

Thomas Fitzner
Also aufgrund der Unterschiede in der Systematik und in der Steuergesetzgebung ist es bei solchen Strukturen unabdingbar, dass der deutsche und der spanische Berater gut miteinander kommunizieren und einander verstehen und jeder auch die Rahmenbedingungen und die Probleme des anderen kennt, um dann für den Mandanten eine Lösung zu finden, die verhindert, dass dann die Immobile, die ja im Wesentlichen für die Zwecke der Lebensqualität angeschafft wird, zu einer Problemquelle werden. Man hat ja keine Lust, dass man in den Flieger steigt mit der Aussicht, sich jetzt wegen eines Finanzamtverfahrens ständig mit seinen Beratern treffen zu müssen, sondern da hätte man ja eher andere Tätigkeiten im Kopf.

Jörg Jung
Die fachliche Kompetenz des spanischen Beraters, spricht Thomas Fitzner, haben wir jetzt schon ausführlich kennengelernt zum Thema Familien-KG und Immobilienkauf und Immobilienerwerb auf Mallorca. Lieber Thomas Fitzner, ich bedanke mich recht herzlich, war sehr aufschlussreich.

Thomas Fitzner
Es war mir ein inneres Wiesenfest. Danke dir.

Jörg Jung
Die Wiese steht, muss noch gemäht werden, aber ansonsten ist alles gut. Danke Thomas Fitzner.

Thomas Fitzner
Danke dir auch. Ciao.

Autor: Jörg Jung /Mitarbeit: C. Schittelkopp