Die Mallorca-Immobilie mit einer KG erwerben?

Die steuerlichen und rechtlichen Fragen beim Erwerb einer Mallorca-Immobilie, das ist so ähnlich wie mit der Gebrauchsanleitung beim Kauf eines neuen Elektrogeräts: Man möchte eigentlich nur die Investition genießen, muss sich aber wohl oder übel – und im besten Fall vor Ingebrauchnahme – mit den theoretischen Grundlagen herumschlagen. Dass sich dies aber lohnt, zeigt exemplarisch die Kommanditgesellschaft, kurz KG. Inwiefern sich diese Gesellschaftsform für den Erwerb einer spanischen Immobilie eignet und welche rechtlichen wie steuerlichen Vor- und Nachteile sich daraus ergeben, sollten Käufer wissen, noch bevor sie beim Makler für das Objekt ihrer Träume den Vorvertrag unterschreiben.

Die deutsche Kommanditgesellschaft kann zum Beispiel dann eine gute Lösung sein, wenn die Ferienimmobilie mit der ganzen Familie erworben wird, nicht nur bezüglich der Vermögensteuer. Eine KG erlaubt es einem Familienmitglied, unabhängig vom wirtschaftlichen Eigentum die komplette Kontrolle über die Gesellschaft und damit auch die Immobilie zu erlangen. Die Beteiligung des Komplementärs als Alleinherrscher einer deutschen KG kann sogar Null sein.

Dazu muss man wissen: Der Komplementär ist der mit seinem gesamten Vermögen haftende Gesellschafter einer KG, die weiteren Teilhaber werden Kommanditisten genannt, sie haften lediglich mit einer Hafteinlage. Im Unterschied zu Teilhabern einer Kapitalgesellschaft stehen ihnen keine ihrer Beteiligung entsprechenden Stimmrechte zu. Das sorgt für klare Verhältnisse in der Familie.

Die KG als teilrechtsfähige Gesellschaft

Obwohl die KG keine juristische Person ist, kann sie als sogenannte teilrechtsfähige Gesellschaft unter anderem Eigentum an Immobilien erwerben. Dieser Punkt ist wichtig für die steuerliche Behandlung in Spanien, wo die Kommanditgesellschaft in ihrer deutschen Ausprägung ein Exot ist. Dass die KG zum zivilrechtlichen Eigentümer einer spanischen Ferienimmobilie wird, hat zur Folge, dass die Teilhaber eben keine Immobilie in Spanien halten sondern Anteile an einer deutschen Gesellschaft. Und genau das öffnet die Tür für Eigentumsstrukturen, die – wenn mit Blick auf beide Länder intelligent aufgesetzt – sehr vorteilhaft ausfallen.

Zunächst einmal hilft die KG, eine gefährliche Steuerfalle in Deutschland zu vermeiden. Denn wird statt einer Personen- eine Kapitalgesellschaft genutzt – zum Beispiel deutsche GmbH oder spanische S.L. –, müssen die Teilhaber für die Nutzung der Immobilie eine hohe Kostenmiete bezahlen. Mit einer unentgeltlichen Nutzung riskieren sie, für eine so genannte verdeckte Gewinnausschüttung (vGA) zur Verantwortung gezogen zu werden. Auf Deutsch: Die nicht bezahlte Miete wird vom Finanzamt als geldwerter Vorteil für den Teilhaber und somit als unversteuertes Einkommen gewertet. Das kann schmerzhafte Steuernachzahlungen und sogar Strafverfahren zur Folge haben.

Flexible Gestaltung

Der Vorteil der KG hinsichtlich der Vermögensteuer besteht darin, dass die Summe der Freibeträge umso höher ist, je mehr Personen am Eigentum beteiligt sind. Daneben bietet diese in ihrer Ausgestaltung sehr flexible Gesellschaftsform eine Reihe von rechtlichen Vorteilen, von einer Entnahmebeschränkung sowie vorausschauend definierten Stimm- und Teilnahmerechten über eine obligatorische Gruppenvertretung und die Einschränkung des Gesellschafterkreises bis hin zu umfassenden Gestaltungsmöglichkeiten bei der Nachfolgeregelung.

Die potenziellen Nachteile der KG-Struktur können insbesondere bei einem Wohnsitzwechsel nach Spanien zum Tragen kommen. Derlei Zukunftsperspektiven sollten daher bedacht werden. Zum Vergleich: Hält ein Resident seine als Hauptwohnsitz genutzte Immobilie nicht über eine KG, sondern im direkten Eigentum, kann er unter bestimmten Voraussetzungen eine Reihe von steuerlichen Vorteilen in Anspruch nehmen. Dazu gehört ein zusätzlicher Vermögensteuer-Freibetrag von maximal 300.000 Euro und die Befreiung von der sogenannten Selbstnutzungssteuer. Richtig ins Geld kann eine falsche Eigentumsstruktur bei einem zukünftigen Verkauf oder einer Schenkung gehen – wer die Immobilie in einer KG hält, hat grundsätzlich keine Aussicht mehr auf eine Steuerbefreiung. Die ist nur für Hauptwohnsitz-Immobilien im direkten Eigentum vorgesehen.

Die Frage der Finanzierung

Die Wahl der KG als Eigentumsvehikel ist der erste Schritt. Dann stellt sich die Frage: Woher nimmt die Gesellschaft das Geld, um die Immobilie zu kaufen? Das ist vor allem dann kritisch, wenn das Geld von einem Familienmitglied kommt. Insbesondere wenn das mittels Darlehen erfolgt, betreten Immobilienkäufer eine Grauzone hinsichtlich der Interpretation dieses Vorganges durch das spanische Finanzamt. Im schlimmsten Fall wird der Betrag als Eigenkapital gesehen und dem Darlehensgeber zugeschrieben. Mindern lässt sich das Risiko mit der Erfüllung von Mindestanforderungen. Dazu gehört unter anderem, dass das deklarierte Eigenkapital in der KG-Bilanz mindestens 25 Prozent ausmacht und das Darlehen in allen Details nicht nur fremdüblich aufgesetzt, sondern auch gelebt wird, sprich: Tilgungs- und Zinszahlungen gemäß Vertrag sowie Versteuerung der Zinsen durch den Darlehensgeber.

Riskant ist eine Einlage in Kapitalkonto zwei (variables Kapital), die im Hinblick auf das Eigenkapital weit über die prozentuelle Beteiligung des Gesellschafters hinausgeht. Nicht nur in Spanien – in Deutschland könnte damit der Tatbestand einer Schenkung erkannt werden, mit entsprechenden Folgen.

Anders verhält es sich, wenn Direkteigentümer ihre Immobilie in eine Kommanditgesellschaft einbringen. Dies erfolgt am besten auf das sogenannte Kapitalkonto eins, das gemäß Höhe der Einlagen die Beteiligungsverhältnisse widerspiegelt. Damit löst der Vorgang in Spanien die geringstmögliche Besteuerung aus.

Fachliche Begleitung

Es gibt also viel zu bedenken beim Immobilienkauf in Spanien mit einer deutschen KG. Idealerweise sollte dieser Vorgang von einem deutschen und einem spanischen Berater begleitet werden, die sich miteinander abstimmen. Denn wer in einem Land an einer Schraube dreht, um einen Vorteil zu erlangen, bewirkt damit möglicherweise im anderen Land das Gegenteil.

Noch eine Anmerkung praktischer Natur: Da bereits die Anzahlung für einen Vorvertrag zum Erwerb der Mallorca-Immobilie im Idealfall direkt vom Konto der KG erfolgen oder stattdessen ein Treuhandkonto zum Einsatz kommen sollte, sind Käufer gut beraten, sich bereits im Vorfeld der Besichtigung vor Ort über alle Optionen und ihre Konsequenzen im Klaren zu sein. Das mag – ähnlich wie das Konsultieren einer Gebrauchsanleitung – wenig Genusspotenzial aufweisen, trägt aber dazu bei, dass die Traumimmobilie nicht zur steuerlichen Problemquelle wird.

Mehr zur KG erfahren Sie im Willi-pedia Podcast mit Steuerexperte Thomas Fitzner.