Neubauten auf Mallorca: Die 5.000-Quadratmeter-Regel und ihre Folgen für die Mehrwertsteuer

Beim Kauf neu errichteter Immobilien auf großen Grundstücken außerhalb geschlossener Ortschaften auf Mallorca kann die spanische Mehrwertsteuer zu einer unerwarteten Aufteilung führen. Während das Wohngebäude und ein dazugehöriger Grundstücksteil grundsätzlich mit dem für Wohnimmobilien geltenden reduzierten Satz von 10 Prozent besteuert werden können, setzt die spanische Finanzverwaltung für die darüber hinausgehende Fläche den Regelsteuersatz von 21 Prozent an.

Besonders relevant ist dies bei Erstlieferungen durch Bauträger auf Mallorca. Denn viele legale Bauten auf “suelo rústico” stehen zwangsläufig auf Parzellen, die erheblich größer sind als die steuerlich maßgebliche Grenze von 5.000 Quadratmetern. Die entscheidende Frage lautet dann nicht nur, welcher Steuersatz gilt – sondern auch, welcher Teil des Kaufpreises auf die höher besteuerte Fläche entfällt.

Zehn Prozent nur für einen begrenzten Grundstücksteil

Das spanische Mehrwertsteuergesetz sieht für Gebäude oder Gebäudeteile, die zur Nutzung als Wohnung geeignet sind, grundsätzlich den ermäßigten Steuersatz von 10 Prozent vor. Dazu können auch gemeinsam übertragene Garagen und bestimmte Nebenflächen gehören.

Bei Einfamilienhäusern zieht das Gesetz allerdings eine Grenze: Grundstücksflächen, die als Zubehör zur Bebauung angesehen werden, dürfen 5.000 Quadratmeter nicht überschreiten. Die Regelung findet sich eigentlich im Zusammenhang mit der Steuerbefreiung bei Zweit- und Folgeübertragungen von Gebäuden. Die spanische Generaldirektion für Steuern, kurz DGT, greift diese Grenze jedoch auch bei der Bestimmung des anzuwendenden Steuersatzes auf.

In den verbindlichen Auskünften vertritt die DGT eine klare Linie: Ist das Einfamilienhaus fertiggestellt und handelt es sich um eine mehrwertsteuerpflichtige Erstlieferung, werden das Wohnhaus und das dazugehörige Grundstück bis zu 5.000 Quadratmetern mit 10 Prozent besteuert. Für die darüber hinausgehende Fläche gilt demnach der allgemeine Steuersatz von 21 Prozent. Ist das Gebäude noch nicht fertiggestellt und damit noch nicht zur Nutzung als Wohnraum geeignet, kann sogar die gesamte Übertragung dem Steuersatz von 21 Prozent unterliegen.

Mallorcas große Grundstücke als praktisches Problem

Auf Mallorca trifft die steuerliche Grenze auf eine besondere städtebauliche Realität. Für den Neubau eines Einfamilienhauses auf außerhalb geschlossener Ortschaften ist grundsätzlich eine Parzelle von mindestens 14.000 Quadratmetern erforderlich. Zudem darf regelmäßig nur ein Einfamilienhaus je Grundstück entstehen. Kommunale Planungen können noch größere Mindestflächen vorsehen; für bestimmte ältere Parzellen bestehen allerdings Ausnahmen.

Dass eine Parzelle 15.000, 20.000 oder 30.000 Quadratmeter umfasst, bedeutet deshalb nicht zwangsläufig, dass die Fläche jenseits der ersten 5.000 Quadratmeter ein selbstständig nutzbares Baugrundstück darstellt. Häufig kann sie weder abgetrennt noch mit einem weiteren Wohnhaus bebaut werden. Das bestehende Gebäude hat die städtebaulichen Möglichkeiten des Grundstücks dann bereits ausgeschöpft.

Genau hier liegt die praktische Schwierigkeit. Wird der Kaufpreis lediglich nach Quadratmetern aufgeteilt, kann der überschüssigen Fläche ein erheblich zu hoher Wert zugerechnet werden – obwohl sie wirtschaftlich betrachtet nur landwirtschaftlich, landschaftlich oder als begleitende Fläche genutzt werden kann.

Nicht jeder Quadratmeter ist gleich viel wert

Dass die über 5.000 Quadratmeter hinausgehende Fläche nach Auffassung der DGT mit 21 Prozent besteuert wird, beantwortet noch nicht die Frage nach der Bemessungsgrundlage. Aus dem höheren Steuersatz folgt nicht automatisch, dass der gesamte Grundstückswert proportional nach der jeweiligen Fläche verteilt werden muss.

Bei einem Grundstück, das wegen seiner städtebaulichen Einstufung nicht weiter aufgeteilt oder zusätzlich bebaut werden kann, hat der überschüssige Grund regelmäßig nicht denselben wirtschaftlichen Wert je Quadratmeter wie der unmittelbar mit dem Wohnhaus verbundene Bereich. Eine rein proportionale Berechnung kann die tatsächlichen Verhältnisse deshalb erheblich verzerren.

Eine vertretbare Bewertung sollte vielmehr berücksichtigen, ob eine Parzellierung rechtlich möglich ist, ob weitere Baurechte bestehen und welche selbstständige Nutzung der Fläche überhaupt offensteht. Fehlen solche Möglichkeiten, spricht viel dafür, den überschüssigen Teil nicht wie zusätzliches Bauland, sondern entsprechend seiner tatsächlichen Eigenschaft als ländliche oder landwirtschaftliche Fläche zu bewerten.

Bewertung kann Zehntausende Euro ausmachen

Die wirtschaftliche Bedeutung zeigt ein vereinfachtes Beispiel. Angenommen, ein 20.000 Quadratmeter großes Grundstück hat ohne Berücksichtigung des Gebäudes einen Wert von einer Million Euro. Von der Gesamtfläche würden 5.000 Quadratmeter dem Wohnhaus zugerechnet; die verbleibenden 15.000 Quadratmeter wären nach Auffassung der Finanzverwaltung mit 21 Prozent zu besteuern. 

Kommt eine technische Bewertung zu dem Ergebnis, dass diese überschüssige Fläche wegen fehlender Teilbarkeit und zusätzlicher Bebauungsmöglichkeiten lediglich einen ländlichen Wert von 50.000 Euro hat, beträgt die darauf entfallende Mehrwertsteuer 10.500 Euro. Wird derselben Fläche dagegen pauschal ein Wert von 400.000 Euro zugerechnet, steigt die Steuer hingegen auf 84.000 Euro.

Der Unterschied liegt damit nicht im Steuersatz, sondern in der Frage, auf welchen Betrag dieser Steuersatz angewendet wird. Eine nachvollziehbare Bewertung kann hier einen erheblichen wirtschaftlichen Unterschied ausmachen.

Dokumentation vor dem Notartermin

Eine niedrigere Bewertung des überschüssigen Grundstücksteils lässt sich allerdings nicht allein mit dem Hinweis begründen, dass es sich um ländlichen Grund handelt. Erforderlich ist eine schlüssige Dokumentation der tatsächlichen rechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse.

Dazu gehört zunächst eine städtebauliche Prüfung der Parzelle. Sie sollte insbesondere die Einstufung des Grundstücks, die geltende Mindestparzellengröße, die Möglichkeit einer Teilung und eventuell noch vorhandene Baurechte erfassen. Ergänzend kann eine gesonderte Bewertung sinnvoll sein, die zwischen dem Gebäude, der dazugehörigen Fläche bis zu 5.000 Quadratmetern und dem verbleibenden Grundstück unterscheidet.

Bei größeren Beträgen empfiehlt sich regelmäßig ein Gutachten eines Architekten, Sachverständigen oder Immobilienbewerters. Auch Kaufvertrag, notarielle Urkunde und Rechnung sollten die Wertaufteilung von Anfang an konsistent wiedergeben. Eine erst nachträglich vorgenommene Aufteilung ist gegenüber der Finanzverwaltung in der Regel schwieriger zu vertreten.

Einzelfall bleibt entscheidend

Die Verwaltungspraxis zur Anwendung des Steuersatzes von 21 Prozent auf den überschüssigen Grundstücksteil ist deutlich. Weniger eindeutig ist dagegen, nach welcher Methode dieser Teil der Immobilie im konkreten Fall zu bewerten ist. Eine abschließende gerichtliche Klärung speziell zu dieser Bewertungsfrage liegt bislang nicht vor.

Die 5.000-Quadratmeter-Regel sollte deshalb weder ignoriert noch rein schematisch angewendet werden. Entscheidend ist, die steuerliche Aufteilung mit den tatsächlichen städtebaulichen Möglichkeiten des Grundstücks in Einklang zu bringen.

Bei Neubauten auf großen Landgrundstücken geht es damit nicht nur um die Frage, ob 10 oder 21 Prozent Mehrwertsteuer gelten. Ebenso wichtig ist, auf welcher wirtschaftlichen Grundlage der jeweilige Steuersatz berechnet wird.