CBAT

Das CBAT (Consorcio Bolsa de Alojamientos Turísticos) ist auf Mallorca die öffentliche Stelle, die die Tourismusplatz-Börse verwaltet. Nach der Selbstdarstellung des Consell de Mallorca ist das CBAT eine öffentliche, nicht gewinnorientierte Einrichtung, die dem Consell de Mallorca untersteht und die in der balearischen Tourismusgesetzgebung vorgesehene bolsa de plazas turísticas verwaltet. Praktisch verkauft oder reserviert das CBAT touristische Plätze für Beherbergungsbetriebe oder für Wohnimmobilien, die touristisch vermarktet werden sollen.

Auf welcher Rechtsgrundlage arbeitet das CBAT?

Die zentrale Rechtsbasis ist das Gesetz Ley 8/2012 del Turismo de las Illes Balears. Dort ist geregelt, dass die Wirksamkeit einer neuen touristischen Tätigkeit oder einer Erweiterung grundsätzlich davon abhängen kann, dass mindestens dieselbe Zahl an touristischen Plätzen aus den von den zuständigen Stellen verwalteten Platzbörsen beigebracht wird. Außerdem erlaubt Artikel 91, in jedem Inselgebiet ein Organ zur Verwaltung der endgültig aus dem Markt genommenen Plätze zu schaffen. Genau in diesem System nimmt das CBAT auf Mallorca die Funktion des Platzverwalters wahr.

Bedeutet das CBAT, dass auf Mallorca automatisch neue Tourismusplätze geschaffen werden?

Nein. Gerade das ist ein häufiger Irrtum. Das aktuelle System ist rechtlich ausdrücklich auf Wachstumsbegrenzung und Steuerung ausgerichtet. Bereits die balearische Gesetzgebung aus dem Jahr 2022 hat für Mallorca eine Suspendierung der Möglichkeit vorgesehen, neue touristische Plätze einfach vom Verwalter oder über private Tauschmodelle zu erwerben, bis die touristische Tragfähigkeit der Insel neu bewertet ist. Das Decreto-ley 4/2025 hat dieses System weiterentwickelt und vorübergehende Platzbörsen geschaffen, die sich ausschließlich aus freiwilligen oder behördlichen Löschungen sowie aus bestimmten Überschüssen bei Tauschvorgängen speisen. Der Gesetzgeber stellt ausdrücklich klar, dass diese temporären Börsen keinen Zuwachs an Gesamtplätzen bewirken sollen.

Welche Funktion hat das CBAT heute konkret?

Im aktuellen Rechtsrahmen verwaltet das CBAT auf Mallorca vor allem die Plätze, die aus dem Markt herausfallen oder in die jeweilige Börse zurückfließen. Das betrifft insbesondere endgültig abgemeldete touristische Nutzungen, bestimmte Überschüsse aus zulässigen Austauschfällen und Plätze, die nach Fristversäumnissen oder formellen Mängeln wieder in die Börse zurückkehren. Gleichzeitig veröffentlicht das zuständige Organ die Bedingungen, Anforderungen, das Verfahren und den Preis für den Erwerb dieser Plätze in einem förmlichen Beschluss oder einer Resolution, die im BOIB veröffentlicht werden muss. Das bedeutet für die Praxis: Maßgeblich ist nicht nur das Gesetz, sondern immer auch der jeweils aktuelle Insel- oder CBAT-Beschluss.

Wer braucht das CBAT in der Praxis?

Das CBAT ist vor allem für Personen und Unternehmen relevant, die auf Mallorca eine neue touristische Tätigkeit beginnen oder eine bestehende touristische Tätigkeit erweitern möchten, soweit das geltende Recht dafür touristische Plätze verlangt. Das betrifft insbesondere bestimmte Beherbergungsbetriebe und bestimmte Wohnimmobilien mit touristischer Vermarktung. Das CBAT ist damit kein bloßes Informationsregister, sondern ein Scharnier zwischen Tourismusrecht, Verwaltungsverfahren und tatsächlicher Marktzulassung.

Ist das CBAT dasselbe wie eine touristische Lizenz?

Nein. Das CBAT ist nicht die touristische Lizenz selbst. Die Funktion des CBAT besteht darin, touristische Plätze zu verwalten und – soweit die Voraussetzungen vorliegen – deren Erwerb, Reservierung oder andere gesetzlich zulässige Zuordnung zu ermöglichen. Die eigentliche touristische Tätigkeit bleibt an das ordentliche Regime der Ley 8/2012 gebunden. Das Gesetz sagt ausdrücklich, dass neue DRIAT-Erklärungen und Erweiterungsmitteilungen, die mit solchen erworbenen Plätzen eingereicht werden, weiterhin dem normalen gesetzlichen Regime unterliegen. Im Bereich der touristischen Vermietung von Wohnimmobilien kommen zusätzlich weitere Anforderungen hinzu, etwa Bewohnbarkeitsnachweis, Zonenfrage, urbanistische Zulässigkeit und – je nach Fall – zeitliche Befristungen oder Verlängerungsmechanismen.

Kann man über das CBAT Plätze kaufen, reservieren oder tauschen?

Ja, aber nicht frei und nicht losgelöst vom jeweiligen Rechtsrahmen. Die eigene CBAT-Seite beschreibt ausdrücklich, dass das Consorcio touristische Plätze verkauft oder reserviert. Zusätzlich gibt es auf Mallorca inzwischen auch telematische Verfahren für den Austausch touristischer Plätze, unter anderem zwischen zwei Wohnungen desselben Eigentümers. Das Consell de Mallorca beschreibt dieses Austauschsystem ausdrücklich als Teil eines Modells, das einen Nullwachstumsansatz sichern soll. Für die Praxis heißt das: Erwerb, Reservierung und Austausch sind möglich, aber nur in den gesetzlich zugelassenen Konstellationen und nach dem jeweils veröffentlichten Verfahren.

Wovon hängt ab, ob ein Antrag beim CBAT erfolgreich ist?

Entscheidend sind die jeweils veröffentlichten Voraussetzungen, Fristen, Unterlagen und Preise. Das Decreto-ley 4/2025 schreibt ausdrücklich vor, dass das zuständige Organ oder die Inselverwaltung diese Punkte per Resolution oder Beschluss festlegt. Außerdem zeigt die Gesetzessystematik, dass Plätze wieder an die Börse zurückfallen können, wenn die spätere DRIAT oder Erweiterungsmitteilung nicht rechtzeitig oder nicht ordnungsgemäß eingereicht wird. Das ist in der Praxis besonders wichtig, weil der bloße Erwerb eines Platzes noch keine dauerhaft abgesicherte touristische Nutzung garantiert.

Was passiert mit dem Geld, das über das CBAT eingenommen wird?

Die Einnahmen aus der Verwaltung der Platzbörse sind gesetzlich zweckgebunden. Sowohl die CBAT-Website als auch Artikel 92 der Ley 8/2012 nennen als Verwendungszwecke insbesondere die Sanierung touristischer Zonen, die Umnutzung veralteter touristischer Beherbergungsbetriebe in soziale, kulturelle, Bildungs- oder Freizeitprojekte, die Förderung von Wettbewerbsfähigkeit, Nachhaltigkeit, Diversifizierung und Entsaisonalisierung sowie Projekte zur Qualitätssteigerung des touristischen Angebots. Das CBAT ist damit nicht nur ein Verwaltungsinstrument, sondern auch ein Finanzierungsmechanismus für strukturpolitische Tourismusmaßnahmen auf Mallorca.

Warum ist das CBAT gerade im Immobilienbereich so wichtig?

Im Immobilienbereich entscheidet das CBAT häufig darüber, ob eine geplante touristische Nutzung auf Mallorca überhaupt administrativ darstellbar ist. Wer eine Wohnimmobilie touristisch vermarkten will, muss nicht nur die zivilrechtliche und baurechtliche Seite prüfen, sondern auch die Frage, ob touristische Plätze benötigt werden, ob diese verfügbar sind, in welcher Form sie erworben oder befristet genutzt werden können und ob die spätere DRIAT alle weiteren gesetzlichen Anforderungen erfüllt. Für Immobilientransaktionen bedeutet das: Die Frage nach dem CBAT gehört regelmäßig in jede Due Diligence bei touristisch genutzten oder touristisch nutzbaren Objekten.

Welche Fehler passieren beim CBAT in der Praxis am häufigsten?

Typische Fehler sind:

• Das CBAT wird mit der eigentlichen touristischen Genehmigung oder DRIAT verwechselt

• Es wird angenommen, dass das CBAT automatisch neue Plätze schafft, obwohl das System gerade auf Nullwachstum und Rückführung angelegt ist

• Es wird nur das Gesetz gelesen, aber nicht der jeweils aktuelle BOIB-Beschluss zu Verfahren, Bedingungen und Preisen

• Es wird übersehen, dass erworbene Plätze bei Fristversäumnissen oder Mängeln wieder in die Börse zurückfallen können

• Bei Immobilientransaktionen wird nur auf Register- und Eigentumslage geschaut, nicht aber auf die tourismusrechtliche Platzlogik des CBAT

(Stand: März 2026/ng)