Kostenmiete Ferienimmobilien | verdeckte Gewinnausschüttung | vGA

Mit Kostenmiete bezeichnet man in Deutschland einen Mietzins, der zur vollständigen Deckung der laufenden Aufwendungen unter Berücksichtigung der tatsächlichen Finanzierungskosten einschließlich der öffentlichen Baudarlehen erforderlich ist (§ 72 Abs. 1 Zweites Wohnungsbaugesetz (2. WoBauG) in Verbindung mit dem Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG), der II. Berechnungsverordnung (II. BV) und der Neubaumietenverordnung (NMV 1970)).

Achtung: Aufgrund der neuen BFH-Rechtsprechung für Ferienwohnungen - hier die vGA - wird u.a. für spanische Ferienimmobilien die Kostenmiete angesetzt. Auf unserer Website können sie sich die Kostenmiete und vGA nach neuer BFH-Rechtsprechung für ihr Feriendomizil errechnen.

Erste Prüfungserfahrungen

Mittlerweile haben wir gemeinsam mit deutschen Berufskollegen einige Betriebsprüfungen bei Mandanten intensiv begleitet, bei denen die neuen BFH Urteile vom 27.7.2016, I R 8/15; I R 12/15; I R 71/15 seitens der Finanzverwaltung angewendet wurden. Gerne berichten wir über die gemachten Erfahrungen.

Ergebnisse mit neuer Überraschung

Das Ergebnis war i.d.R. so, dass wir uns mit einer Kapitalverzinsung von 3,5 %, bezogen auf die Investitionskosten zuzüglich 1 % AfA auf die Gebäudeherstellkosten einigen konnten. Von diesem Betrag wurde die gezahlte Miete in Abzug gebracht und die Differenz war dann der Betrag der „verdeckten Gewinnausschüttung“.

Diese Beträge werden in Deutschland der Besteuerung unterworfen. Es ist aber darauf zu achten, dass die neue Feststellungen der Besteuerung in Deutschland ebenfalls das Einkommen der spanischen S.L. erhöhen.

Aufgrund des vereinbarten Informationsaustausches teilt das deutsche Finanzamt den Vorgang dem spanischen Finanzamt mit. Sollte(n) die Änderung(en) seitens des Finanzamtes in Spanien vorgenommen und festgesetzt werden, sind erhöhte Strafzahlungen die Folge. Hier sollte man deshalb proaktiv tätig werden und unverzüglich nach der Einigung mit dem deutschen Finanzamt die Beträge in Spanien mittels korrigierter Körperschaftsteuererklärungen melden.

Die Überraschung: Durch die Veränderung des DBA zum 01. Januar 2013 zwischen Deutschland und Spanien ist in der Literatur intensiv darüber diskutiert worden, ob ein „Entstrickungstatbestand“ eingetreten ist. Die Finanzverwaltung in Deutschland wendet die „Entstrickung“ an und macht das zum Prüfungsthema. Im nächsten Abschnitt beschreiben wir die Auswirkungen.

Fazit

Wir raten dringend dazu, sich gemeinsam mit dem spanischen und deutschen Berater die Bilanzen anzusehen und entsprechenden Korrekturmöglichkeiten anzuschieben und/oder Verteidungsstrategien zu erarbeiten.