Vorkaufsrechte | Immobilien Spanien
Im spanischen Recht kennen wir vertragliche und gesetzliche Vorkaufsrechte. Bei den vertraglichen Vorkaufsrechten wird in der Praxis meistens der schon besprochene Optionsvertrag eingesetzt. Es ist darauf hinzuweisen, dass dieser Optionsvertrag – wie dargestellt – ein einklagbares Recht gibt. Dies schützt natürlich nicht davor, dass ein Betrüger mehrere Optionsverträge mit verschiedenen Interessenten über ein- und dasselbe Objekt abschließt.
Ein Optionsvertrag kann über eine Escritura in das Eigentumsregister eingetragen werden. Dann entwickelt er auch Wirkung und Schutz gegenüber Dritten. Eine solche Eintragung bewirkt darüber hinaus Vollstreckungsschutz für das Kaufobjekt. Dies gilt für Schulden, die während der Zeit der Option (ab Eintragung im Eigentumsregister) von Gläubigern des Verkäufers über das Objekt abgesichert oder eingetrieben werden sollen. Diese Art des Schutzes ist unbedingt zu empfehlen, wenn es sich um größere Trägermaßnahmen handelt, die zwangsläufig einer längeren Vorbereitungs- und Entwicklungszeit bedürfen.
Die verschiedenen Vorkaufsrechte spanischer Immobilien
Ley 29/1994 de 24 noviembre de arrendamientos urbanos (spanisches Gesetz über städtische Vermietung) räumt dem Mieter einer Wohnung ein umfangreiches Ankaufs- und Vorkaufsrecht ein. Soll eine vermietete Wohnung verkauft werden, hat der Verkäufer und Eigentümer dem Mieter in beweiskräftiger Form die Verkaufsentscheidung mitzuteilen. Diese Mitteilung muss alle wesentlichen Bestandteile des beabsichtigten Verkaufes (insbesondere des Kaufpreises) enthalten. Der Mieter kann dann innerhalb von 30 Tagen ab Zustellung sein Ankaufsrecht ausüben. Ist dem Mieter die Verkaufsabsicht in falscher Form mitgeteilt worden und der Vermieter verkauft, hat der Mieter im Nachhinein ein Vorkaufsrecht zu den gleichen Konditionen, wie sie in der Escritura, also dem notariellen Kaufvertrag, niedergeschrieben stehen.
Sollte also in der Escritura eventuell ein niedrigerer Wert als der tatsächliche Kaufpreis angegeben sein, kann der Mieter bis zu 30 Tage, nachdem er von diesem Verkauf und dem Preis Kenntnis erlangt hat, sein Vorkaufsrecht zu diesem Escriturawert ausüben. Der mit dem anderen Käufer geschlossene Vertrag wird aufgelöst. Ist das Kaufobjekt nicht vermietet, muss der Verkäufer dies ausdrücklich in der Escritura versichern. Eventuelle falsche Versicherungen werden strafrechtlich verfolgt.
Ein vertraglicher Verzicht auf das Vorkaufsrecht ist nur dann möglich, wenn der Mietvertrag für eine Dauer von mehr als fünf Jahren abgeschlossen worden ist. Das angesprochene Vorkaufsrecht besteht auch bei Mietverträgen, die nicht zu Wohnzwecken bestimmte Räumen betreffen. Bei größeren Bauträgermaßnahmen liegen meistens Mietverträge mit Gesellschaften oder sonstigen Institutionen vor. Eine solide Überprüfung dieser Mietverhältnisse ist zwingend zu empfehlen.
Miteigentümer einer gemeinsamen Sache, also auch eines Grundstückes oder Appartements, haben ein Vorkaufsrecht. Beim Erwerb von Grundstücken, die zum Beispiel im Besitz einer Erbengemeinschaft sind, kann das eine außerordentliche Bedeutung erlangen. Wollen zwei oder mehrere Miteigentümer vom Vorkaufsrecht Gebrauch machen, können sie dies nur im Verhältnis zu dem Anteil tun, den sie an der gemeinsamen Sache haben (Art. 1522 Cc).
Nach Art. 1523 Cc haben die Eigentümer benachbarter Liegenschaften ein Vorkaufsrecht, wenn es sich bei dem Verkauf um eine Liegenschaft im äußeren Bereich (finca rústica) handelt, deren Größe 1 Hektar nicht übersteigt. Das Vorkaufsrecht des Nachbarn ist durch das Gesetz über die Modernisierung der landwirtschaftlichen Entwicklung vom 04. Juli 1995 erweitert worden. Nach Artikel 27 (Ley Nr. 19) besteht bei landwirtschaftlichen Grundstücken ein Vorkaufsrecht, wenn der verkaufte Grundbesitz kleiner ist als die doppelte Mindestfläche eines landwirtschaftlichen Grundbesitzes gem. Art. 23 dieses Gesetzes. Das Vorkaufsrecht kann innerhalb von 60 Tagen ab Benachrichtigung des Verkaufs, ansonsten innerhalb eines Jahres ab Eintragung des Verkaufs im Eigentumsregister ausgeübt werden. Derjenige, der das Vorkaufsrecht ausgeübt hat, darf den Grundbesitz innerhalb von sechs Jahren nicht veräußern.
Es besteht ein gemeindliches Vorkaufsrecht im öffentlichen Interesse gem. Art. 291 des LS (Ley sobre el régimen del suelo y ordenación urbana // spanisches Boden- und Städteordnungsgesetz).
