Eigenheim auf Mallorca: Nutzungsarten und deren Besteuerung

Prof. Dr. Christoph Juhn: 
Die Nutzung. Es gibt zwei Möglichkeiten, die Selbstnutzung oder die Vermietung oder letztendlich auch eine Kombination aus beiden. Wie ist das, wenn ich die zu 60 % vermiete, zu 20 % Leerstand habe und zu 20 % selbst nutze?

Willi Plattes: 
Ganz spannend. Dann hast du 60 % Vermietungseinkünfte. Ihr in Deutschland kennt das als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Und wir haben in Spanien diese 60 %, dürfen aber nur die Werbungskosten ansetzen für diese 60 %, für diese 40 % des Leerstandes oder der Selbstnutzung haben wir die Selbstnutzungssteuer anzusetzen.

Prof. Dr. Christoph Juhn: 
Also das ist die Besonderheit, dass auf die 20 % keine Werbungskosten abgezogen werden dürfen.

Willi Plattes: 
Dann auf die 40%.

Prof. Dr. Christoph Juhn: 
Ja, genau, auf die ja ohnehin. Das Paradoxe ist aber, dass ich eine Selbstnutzungssteuer habe und diese Steuer zahlen muss, egal wieviel Werbungskosten ich in dem Zeitpunkt habe. Man geht also quasi bei der Selbstnutzung nicht hin, nimmt eine fiktive Mieteinnahme minus die tatsächlichen Werbungskosten, gibt einen Gewinn, sondern man hat nur den Gewinn mal einen Steuersatz, der schon fix ist und hat ganz am Ende eine Steuer, die tatsächlich ans Finanzamt überwiesen werden muss.

Willi Plattes: 
Genau. In Höhe von 19 %. Und das ist das Paradoxe. Deswegen ist der Begriff Selbstnutzungssteuer etwas verwirrend. Ja, nehmen wir mal an, du hast jetzt zehn Immobilien. So, und jetzt hast du bei den zehn Immobilien unter Umständen Leerstände. Dann hast du auch zehn Mal Selbstnutzungssteuer, weil wir haben jetzt in dem Beispiel, dass du auch selber nutzt, aber du kannst ja auch schon mal bei einer vermieteten Immobilie Leerstand haben, weil da ein neuer Mieter kommt. Auch für diese Zeit ist die Selbstnutzung anzusetzen.

Prof. Dr. Christoph Juhn: 
Manchmal beschweren wir uns in Deutschland über das Steuerrecht. Aber hier ist es tatsächlich so, ich verkaufe auf netto-versteuertem Einkommen eine Immobilie und muss dann für die Nutzung dieser Immobilie noch mal eine Steuer zahlen.

Willi Plattes: 
Ganz genau so ist es.

Prof. Dr. Christoph Juhn: 
Okay, die Besonderheit von der Abschreibung haben wir erwähnt, dass wenn ich Leerstand habe, ich in dem Zeitpunkt keine Abschreibung nutzen kann. Jetzt reden wir noch über die Mieteinnahmen. Wenn ich jetzt Einnahmen habe für die 60 % die ich vermiete minus Werbungskosten, kommt ein Gewinn raus für diese 60 %. Da zahle ich hier 19 % Einkommensteuer. Pauschal, egal ob ich 0 € oder 7 Millionen verdiene, 19 % Flatrate sozusagen oder Flat Tax. Ja, in Deutschland ist es dann komplett anders. In Deutschland muss ich diese Einkünfte, die ich generiere, meinen anderen Einkünften hinzurechnen. Berechne daraus die Steuer zum Beispiel 40 % und kann dann eure 19 % über die Anrechnung auf die deutsche Einkommenssteuer anrechnen.

Willi Plattes: 
Ganz genau. So, und jetzt ist natürlich die Besonderheit, wir haben in Spanien diese 40 % Werbungskosten, die wir nicht ansetzen können. Aber ihr könnt in Deutschland jetzt hingehen und sagen ganz einfach, ich hatte aber die Absicht zu vermieten und könnt deswegen die 60 %, die verändern sich nicht, aber ihr habt ja den Werbungskosten-Abzug für 100 %.

Prof. Dr. Christoph Juhn: 
20% habe ich selbst genutzt.

Willi Plattes: 
Ok, dann 20 %.

Prof. Dr. Christoph Juhn: 
Ja, Willi, erzähl doch mal nur ganz kurz das Juristische mit der Vermieter-Lizenz. Ich kann nicht jede Immobilie kaufen und vermieten. Wie ist das damit?

Willi Plattes: 
Ja, also das kannst du machen. Dann gibt es aber bestimmte Regeln. Und zwar vergibt das Tourismusministerium Lizenzen für Immobilien, die touristisch vermietet werden. Und das wird auch kontrolliert. Das Tourismusministerium hat hier eine Task Force von über zehn Leuten, die das auf den Plattformen nachschauen, ob diese Immobilie, Eigentumswohnung oder Finca, ob die touristisch vermietet wird. Und dann hat man ein Problem. Und die Strafen, dass touristisch zu vermieten ohne Lizenz, die sind wirklich ganz extrem. Teilweise bis zu 100.000 € pro Fall.

Prof. Dr. Christoph Juhn: 
Das heißt, nicht jede Immobilie, die ich kaufe, kann ich hier auch vermieten und inserieren. Das funktioniert nicht.

Willi Plattes: 
Wohnvermietung ja, aber nicht touristisch. Das ist ein himmelweiter Unterschied.

Prof. Dr. Christoph Juhn: 
Meine Freunde und Bekannte, ohne das zu annoncieren?

Willi Plattes: 
Kannst du machen. Innerhalb der Familie. Das fällt dann unter Selbstnutzung. Aber bitte vorsichtig jetzt wieder. In Spanien, das hast du eben wunderbar gesagt, immer mit den 19 %, wenn ich verkaufe. In Deutschland sieht das ja anders aus.

Prof. Dr. Christoph Juhn: 
Ja, zum Verkauf gleich. Vielleicht noch vorher dritte Stufe. Baumaßnahmen. Ihr habt in Spanien, wenn ich jetzt saniere und neuen Teppichboden mache oder neue Fenster mache, kann ich das nicht sofort abziehen wie in Deutschland. In Deutschland habe ich die Möglichkeit, die Kosten dafür sofort abzuziehen und damit natürlich in Deutschland einen Steuerspareffekt reinzuholen. Oder wenn ich will, kann ich auch freiwillig auf fünf Jahre verteilen. In den seltensten Fällen muss ich über die 50 Jahre, also über einen sehr langen Zeitraum abschreiben. Wie ist das hier in Spanien?

Willi Plattes: 
Ja, das ist ein signifikanter Unterschied zwischen spanischem und deutschem Steuerrecht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Wir sind in der Regel gezwungen, das zu aktivieren. Und dann haben wir 2 % Abschreibung auf diese, nehmen wir mal an 200.000 € Grundsanierung, dass ich neue Fenster mache, neue Heizungsanlage. So, dann habe ich die 200.000 € zu aktivieren und mit 2 % kann ich die abschreiben. Wie gesagt, nur für den Zeitraum, wo ich auch wirklich vermiete.

Prof. Dr. Christoph Juhn: 
Ja, jetzt fängt es ganz spannend an. Ich aus deutscher Sicht muss die Einkünfte ja auch versteuern. Nur in dem Jahr habe ich Einnahmen und 200.000 € zusätzliche Sofort-Ausgaben. Das heißt, ich komme vielleicht im negativen Bereich rein aus deutscher Sicht, also kann ich in Deutschland Steuervorteil generieren unter Umständen. In den nächsten Jahren sagst du mir aber jedes Jahr zwei Prozent Abschreibung, 2 % Abschreibung, 2 % Abschreibung. Wir Deutschen kennen das dann nicht. Ich habe dann in Deutschland eigentlich eine Steuer und die ausländische Steuer, die ist aber dann eine ganz andere. Dann kehrt sich der Effekt um. Das kann Vorteile haben, kann Nachteile haben.

Willi Plattes: 
Ja, aber lass uns jetzt bei dem Jahr der Investition einmal sein. Ich habe in Spanien die 200.000 € cash Abfluss, habe 2 % AfA da drauf. Das macht sich bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, ich sage mal nur ganz gering aus. Aber ihr in Deutschland habt jetzt mal extrem gesagt Werbungskosten, also negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Jetzt auch vereinfacht 200.000 € und dann bekomme ich da unter Umständen 90. 000 € Steuererstattung zurück. Und diese Steuererstattung ist an sich die Möglichkeit, eine Art Finanzierungsmodell, um meine Baumaßnahmen zu finanzieren. Aber du hast natürlich komplett recht, die Buchwerte laufen komplett gegeneinander. Da müssen wir weiter drauf achten. Deswegen ist die Zusammenarbeit zwischen deutschem und spanischem Steuerberater ganz wichtig, damit das wirklich auch längerfristig optimiert wird.

Prof. Dr. Christoph Juhn: 
Da sind so ein paar Besonderheiten, wo man unbedingt drauf achten muss bei dem dritten Punkt bei Baumaßnahmen. Viertens, irgendwann wird eine Immobilie verkauft, entweder von mir, von meinen Erben, von wem auch immer, dann ist es in Deutschland so, wenn ich die komplett selbst genutzt habe, kann ich hier jederzeit steuerfrei verkaufen. Wenn ich sie erst vermietet habe, ziehe ich für 2 bis 3 Jahre ein, dann ist sie aus deutscher Sicht auch steuerfrei. Und wenn ich sie lange vermietet habe, dann kann ich sie nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen. In Spanien ist das anders.

Willi Plattes: 
Ich habe in Spanien immer als deutscher Nicht-Resident 19 % auf den Gewinn, den ich erziele, Steuern zu zahlen.

Prof. Dr. Christoph Juhn: 
Als Nicht-Resident. Und als Resident?

Willi Plattes: 
Auch. Ich habe auch Steuern zu zahlen, aber da ist der Steuersatz zwischen 19 bis 28 %. Das ist eine gestaffelte Steuer. Und es gibt eine Besonderheit, wenn ich über 63 Jahre alt bin und mehr als drei Jahre Resident bin, dann kann ich die Immobilie steuerfrei verkaufen. Das sind so bestimmte Ausnahmeregelungen, die aber bei weitem nicht so weit gehen wie die deutsche Regelung, dass ich das selbstgenutzte Einfamilienhaus in Jahr 3 steuerfrei verkaufen kann.

Prof. Dr. Christoph Juhn: 
Okay, verstanden. Also viel höher die Hürde, um das steuerfrei zu verkaufen. Lass uns noch mal kurz zurückkommen, weil wir wissen jetzt, wir müssen in Spanien Steuern zahlen. In der Regel 19 %, wenn ich nicht gewisse Freibeträge oder Freigrenzen habe. Und in Deutschland muss ich eigentlich keine Steuer zahlen. Jetzt fragen sich viele, naja, ich weiß, dass ich mein Einfamilienhaus, wo ich selber mit meiner Familie drin wohne, steuerfrei verkaufen kann. Wie viele Wohnungen kann ich denn selber nutzen? Weltweit. Also vom Grundsatz her unbefristet, unlimitiert, viele, ich kann ganz viele Ferienhäuser haben, die alle steuerfrei sein können. Aber jetzt ist vielleicht bei der Ferienimmobilie hier auf Mallorca so, dass nicht nur ich die nutze, sondern mein Mann, meine Frau nutzen die noch, meine Kinder noch. Vielleicht sind die volljährig, vielleicht auch noch paar Freunde. Da gibt es ein interessantes BFH-Urteil dazu.

Willi Plattes: 
Anfang des Jahres ist ein hatten wir ein BFH-Urteil und da ist ganz eindeutig gesagt, um diese Steuerfreiheit innerhalb der Zehnjahresfrist zu erhalten, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Es muss sich bei der Nutzung um Kinder handeln, die einkommensteuerrechtlich noch als Kinder angesehen werden bzw. berücksichtigt werden. Also Oma, Opa, Eltern etc. fallen raus oder auch Kinder die über 28 sind und nicht mehr einkommensteuerrechtlich als Kinder behandelt werden.

Prof. Dr. Christoph Juhn: 
Okay, das heißt, in Deutschland habe ich sehr wohl die Möglichkeit, also sobald ich einen Freibetrag bekomme auf der Lohnsteuerkarte so zu sagen, so kennt man das von früher, so lange sind es meine steuerlichen Kinder und solange können die es auch nutzen und es gilt als Eigennutzung innerhalb der Familie.

Willi Plattes: 
Und ich kann es dann, das ist ja die Besonderheit, kann es dann steuerfrei nach deutschem Recht verkaufen. Die 19 % in Spanien bleiben bestehen. Wenn du jetzt eine Immobilie hast, nehmen wir jetzt an Wohnvermietung , wenn du verkaufst, die 19 % in Spanien sind immer da, aber du musst darauf achten, ist es in Deutschland steuerfrei, dann sollte man sich unter Umständen überlegen, wenn das im Jahr neun ist, vielleicht noch ein Jahr zu warten, um dann dem, ich sage mal, dem deutschen Regelsteuersatz zu entgehen.

Prof. Dr. Christoph Juhn: 
Das war das Thema 4, Verkauft. Jetzt zum Thema 5, Erben. Also vererben oder verschenken. In Deutschland ist es egal, ob ich eine Immobilie vererbe oder verschenke, das ist das Gleiche. Erbschaft und Schenkungssteuer. Das heißt das Erbschaftsteuer-Gesetz ist das gleiche, steuerlich kein Unterschied. Ihr habt in Spanien schon sehr deutliche Unterschiede und auch sehr schärfere Regelungen als wir in Deutschland.

Willi Plattes: 
Ja, ob die schärfer sind, weiß ich jetzt nicht. Aber sie sind auf alle Fälle anders. So und wir haben in Spanien eine strikte Trennung zwischen Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer. Und auf den Balearen hier bei der Erbschaftsteuer sind wir mittlerweile ab 1. Januar 24, eingeführt von der neuen Regierung, sind wir erbschaftssteuerfrei. So, das ist, ich sage mal, signifikant auch für den ein oder anderen, der eventuell nach Mallorca oder nach Spanien ziehen will. Aber wir haben ein Schenkungssteuergesetz und das ist signifikant anders als ihr. Bei euch ist das eins, bei uns ist Schenkungssteuer ein eigenes Gesetz, das sagt, wenn du deinen Kindern einen Vermögenswert, den du vor zehn Jahren für 1 Million gekauft hast, jetzt vererbst oder schenkst an dein Kind für 2 Millionen, dann hat das Kind 7 % auf die 2 Millionen Steuer zu zahlen. Du aber als Schenkender auf die 1 Million, die du ja als Mehrwert in der Zeit hattest, hast du Einkommenssteuer zu zahlen.

Prof. Dr. Christoph Juhn: 
Weil es für mich wie ein Verkauf gesehen wird.

Willi Plattes: 
Genau das ist ein himmelweiter Unterschied.

Prof. Dr. Christoph Juhn: 
Und wenn ich von einer Million auf 900.000 € abgeschrieben habe, dann muss ich nicht nur die Million Wertsteigerung, sondern auch die 1,1 Millionen vom gedanklichen Buchwert mit 19 % versteuern.

Willi Plattes: 
Genau da ist wieder ganz wichtig, wie sich die Buchwerte in Deutschland und hier verändern. Weil die Bemessungsgrundlage ist ja nachher bei allen Lebenszyklen wieder Grundlage.

Prof. Dr. Christoph Juhn: 
Willi, bei allen Modellen, die wir aufgezählt haben, ist es ganz wichtig, dass spanischer Steuerberater und deutscher Steuerberater Hand in Hand zusammen arbeiten. Für ganz viele Probleme und Herausforderungen gibt es da eine Gestaltungsmöglichkeit. Machen wir mal eine Gestaltungsmöglichkeit zu Variante Nummer 5, ich habe keine Lust, da in Spanien 19 % Einkommenssteuer zu zahlen und keine 7 % Schenkungssteuer. Und ich will jetzt die Immobilie von mir auf meine Kinder übertragen. Wie hätte ich strukturieren müssen?

Willi Plattes: 
Ja, also von der Steuer 19 %, das schaffen wir nicht. Aber was wir auf alle Fälle schaffen, wir kriegen durch die Gestaltung über eine vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft, kriegen wir eine Optimierung auf vielen Ebenen hin. Wir haben eben schon das mit der Vermögenssteuer genannt über eine vermögensverwaltende KG. Wenn wir dann in die KG die 50 % Regelung nutzen, bin ich aus der Vermögenssteuer raus.

Prof. Dr. Christoph Juhn: 
Nach Artikel ...

Willi Plattes: 
21.4 so, also das ist ein signifikanter Bestandteil. Und jetzt kommt aber noch eins hinzu. Wenn jetzt vererbt oder verschenkt wird aus spanischer Sicht, ja, dann vererbe ich ja keine Immobilie oder schenke keine Immobilie, sondern ich verschenke Gesellschaftsanteile. Und diese Schenkung von Gesellschaftsanteilen ist von einer deutschen Gesellschaft und das ist in Spanien nicht schenkungssteuerpflichtig.

Prof. Dr. Christoph Juhn: 
Hört sich skurril an, ist aber ganz einfach zu erklären. Deutscher schenkt deutsche KG an deutsche Person. Dass unter der Deutschen KG eine spanische Immobilie ist, ist irrelevant. Jetzt sagt man, okay, könnte man trotzdem besteuern. Aber wenn das so wäre und ich würde Aktien übertragen an einem DAX-Konzern, der hat ja in 100 Ländern Tochtergesellschaften. Da kann es doch nicht sein, dass wenn ich da oben 7 % übertrage, ja, dass ich auf einmal 100 Ländern schenkungsteuerpflichtig bin, sondern es wird dann in der Regel immer auf die oberste Einheit geguckt im Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht. Deswegen keine Schenkungssteuer hier in Spanien.

Willi Plattes: 
Damit habe ich also einen wesentlichen Bestandteil erfüllt. Und ich möchte aber noch auf Folgendes hinweisen, was unbedingt mit berücksichtigt wird. Du kommst mit deiner Immobilie hier hin oder willst die Immobilie für 5 Millionen erwerben. Und dann stellen wir in den Beratungsgesprächen fest, dass die meisten erbrechtlich kaum etwas gemacht haben. Also ich verstehe das teilweise nicht, dass die deutschen Berater, ob das auch Rechtsanwälte sind, dass die nicht darauf achten, ich sage mal erbrechtlich etwas zu machen. Und wir haben sehr häufig einfach die Struktur "Berliner Testament", wenn ich nichts mache. Und viele, die hierhin kommen, die sagen, ich habe nichts gemacht, so ja, ich weiß, ich müsste etwas da machen. Und das Familiendomizil Mallorca, das soll ja Zusammenführung für Familie sein. Und dann kommt automatisch der Gedanke, wie kriege ich das in die nächste Generation oder auch in die übernächste Generation? Und das ist ein Thema, was unbedingt angepackt werden sollte, auch wieder in Einklang zwischen deutschen und spanischen Steuerberater, weil da können wir ja die steuerrechtlichen Optimierungen, die wir eben auch teilweise angesprochen haben, mit einfließen lassen.

Prof. Dr. Christoph Juhn: 
Lieben Dank für deine Zeit. Vielen Dank für die Möglichkeit, das hier aufgenommen zu haben in deinem Studio in Palma.

Autor: Jörg Jung / Mitarbeit: C. Schittelkopp