Marktreferenzwert | Immobilien

Der spanische „valor de referencia“ ist ein amtlich ermittelter Referenzwert für Immobilien. Er wird von der Dirección General del Catastro auf Basis der Katasterdaten und der von Notaren sowie aus dem Grundbuch gemeldeten Kaufpreise ermittelt. Seit 1. Januar 2022 ist er für bestimmte Steuern ein zentraler Anknüpfungspunkt. Er ist nicht mit dem Kaufpreis, nicht mit dem Katasterwert und nicht mit der Bankbewertung identisch.

Warum ist der „valor de referencia“ bei Immobilienkäufen in Spanien so wichtig?

Weil er in vielen Fällen die steuerliche Mindestbemessungsgrundlage bestimmt. Für Immobilienübertragungen im Bereich ITP/AJD und Erbschaft- und Schenkungsteuer gilt grundsätzlich: Maßgeblich ist der valor de referencia, es sei denn, der von den Beteiligten erklärte Wert oder der vereinbarte Preis ist höher. Wenn kein valor de referencia existiert oder er nicht zertifiziert werden kann, gilt stattdessen grundsätzlich der höhere Wert aus Erklärung, Preis oder Marktwert, abhängig von der betroffenen Steuerart.

Wer legt den „valor de referencia“ fest?

Nicht die Agencia Tributaria, sondern die Dirección General del Catastro. Das spanische Katasterrecht bestimmt, dass die Katasterverwaltung den Referenzwert objektiv, mit der Grenze des Marktwerts und auf Grundlage der ihr vorliegenden Daten festlegt. Die dafür maßgeblichen Elemente werden jährlich per Resolution beschlossen und vorab einem kollektiven Anhörungsverfahren unterzogen.

Wie wird der „valor de referencia“ ermittelt?

Der Referenzwert wird jahrweise durch die Anwendung von Modulen mittlerer Werte bestimmt. Diese Module beruhen auf den Preisen aller tatsächlich beurkundeten oder im Grundbuch eingetragenen Verkäufe, die in die jährlichen Immobilienmarktberichte des Katasteramts einfließen. Bei städtischen Immobilien berücksichtigt das Kataster bei der individuellen Ableitung unter anderem Lage, Kategorie, Alter und Erhaltungszustand. Zusätzlich wird ein Minderungsfaktor zum Marktwert angewandt, damit der Referenzwert den Marktwert nicht überschreitet.

Ist der „valor de referencia“ dasselbe wie der Katasterwert?

Nein. Der Katasterwert und der valor de referencia sind zwei verschiedene Größen mit unterschiedlicher Funktion. Der Katasterwert dient insbesondere als Grundlage für die spanische Grundsteuer (IBI), ist ein geschützter Wert und wird nicht allgemein veröffentlicht. Der valor de referencia wird dagegen jährlich neu bestimmt, ist nicht geschützt und kann dauerhaft über die Sede Electrónica del Catastro abgefragt werden.

Für welche Steuern ist der „valor de referencia“ relevant?

Besonders wichtig ist er für:

ITP/AJD bei entgeltlichen Immobilienübertragungen
Erbschaft- und Schenkungsteuer
Vermögensteuer, aber dort nicht als eigenständige neue Bewertungsregel, sondern mittelbar über die bestehende Systematik des höheren Werts

Das Katasteramt erläutert ausdrücklich, dass der valor de referencia für ITP/AJD und ISD die Bemessungsgrundlage prägt und bei der Vermögensteuer nur insoweit relevant wird, wie er bei einer seit dem 1. Januar 2022 erworbenen Immobilie bereits im Erwerbssteuerfall maßgeblich war. Für die Vermögensteuer selbst gilt weiter die Regel des höchsten von Katasterwert, von der Verwaltung festgestelltem oder geprüftem Wert und Anschaffungswert.

Was passiert, wenn der Kaufpreis niedriger ist als der „valor de referencia“?

Dann wird für die betroffenen Steuern grundsätzlich nicht der niedrigere Kaufpreis angesetzt, sondern der valor de referencia, sofern er existiert und nicht durch einen höheren erklärten Wert oder Preis übertroffen wird. Genau deshalb kann ein wirtschaftlich nachvollziehbarer Kaufpreis steuerlich nicht ausreichen, wenn der amtliche Referenzwert höher liegt. Das ist einer der wichtigsten Punkte in der Transaktionspraxis.

Was gilt, wenn es keinen „valor de referencia“ gibt?

Fehlt ein zertifizierbarer Referenzwert, fällt die Besteuerung nicht weg. Dann greifen die gesetzlichen Auffangregeln. Bei ITP/AJD ist die Bemessungsgrundlage dann grundsätzlich der höhere Wert aus Erklärung, Preis/Gegenleistung oder Marktwert. Bei Erbschaft- und Schenkungsteuer ist es ohne Referenzwert grundsätzlich der höhere Wert aus Erklärung und Marktwert. Das Fehlen des Referenzwerts ist nach dem Katasteramt für sich genommen weder ein steuerlicher Vorteil noch ein Nachteil, sondern nur eine andere rechtliche Ausgangslage.

Wie prüft man den „valor de referencia“ vor dem Immobilienkauf?

Vor einer Transaktion sollten mindestens vier Punkte geprüft werden:

Existiert für die konkrete Immobilie überhaupt ein valor de referencia?
Wie hoch ist der Referenzwert am geplanten Stichtag?
Passen die zugrunde liegenden Katasterdaten zur tatsächlichen Immobilie?
Liegt der vereinbarte Preis darunter oder darüber?

Die Sede Electrónica del Catastro ermöglicht sowohl die Abfrage als auch eine Zertifizierung des Referenzwerts. Eigentümer können dort außerdem einen motivierten Nachweis mit den technischen Elementen der individuellen Ermittlung abrufen.

Welche Rolle spielt der „valor de referencia“ in Due Diligence und Kaufprozess?

Für die Due Diligence ist der Referenzwert ein fester Prüfpunkt, weil er die Steuerlast beeinflussen kann, auch wenn sich Verkäufer und Käufer auf einen niedrigeren Preis einigen. Deshalb sollte der valor de referencia vor der Unterzeichnung geprüft und mit Kaufpreis, Objektzustand, Katasterdaten und steuerlicher Struktur abgeglichen werden. Aus notarieller Sicht ist der Punkt ebenfalls relevant, weil der Notar die Parteien typischerweise über die steuerlichen Folgen der Beurkundung informiert.

Welche Rolle spielt der „valor de referencia“ bei der Finanzierung?

Für die Finanzierung ist der valor de referencia nicht automatisch die maßgebliche Größe der Bank. Nach den Verbraucherinformationen des Banco de España orientiert sich die Hypothekenvergabe an der tasación, also der bankrelevanten Immobilienbewertung; diese bestimmt den Wert der Sicherheit und beeinflusst typischerweise auch die Beleihungshöhe. Daraus folgt: Der valor de referencia ist vor allem ein steuerlicher Referenzwert, während die Bank auf die tasación und ihre internen Kreditkriterien abstellt.

Wie kann man sich gegen einen zu hohen „valor de referencia“ wehren?

Der gesetzlich vorgesehene Weg ist nicht in erster Linie eine isolierte direkte Anfechtung des Werts vor dem Kataster, sondern die steuerliche Verfahrensschiene. Wer der Auffassung ist, dass der Referenzwert seine berechtigten Interessen verletzt, kann bei einer Selbstveranlagung die Berichtigung beantragen oder gegen einen späteren Steuerbescheid vorgehen. In diesem Verfahren muss die Steuerverwaltung einen verbindlichen Bericht der Dirección General del Catastro einholen, der den Referenzwert bestätigt oder korrigiert. Das Katasteramt weist ausdrücklich auf diese Verfahrenswege hin.

Ist ein Gegengutachten immer der richtige Weg?

Nicht automatisch. In der Praxis wird oft verkürzt auf ein Gegengutachten oder eine valoración pericial contradictoria verwiesen. Der gesetzlich ausdrücklich geregelte Standardweg gegen den valor de referencia läuft jedoch über Berichtigung der Selbstveranlagung, Einspruch oder wirtschaftsverwaltungsrechtliche Anfechtung des Steuerfalls. Ein Gutachten kann als Beweismittel sinnvoll sein, ersetzt aber nicht das richtige Verfahrensinstrument.

Welche Fehler passieren beim „valor de referencia“ in der Praxis am häufigsten?

Typische Fehler sind:

Der Kaufpreis wird mit der steuerlichen Bemessungsgrundlage verwechselt
Der Katasterwert wird mit dem valor de referencia verwechselt
Der Referenzwert wird erst nach der Unterzeichnung geprüft
Die Bankbewertung wird mit dem steuerlichen Referenzwert gleichgesetzt
Katasterdaten wie Fläche, Zustand oder Nutzung werden nicht auf Plausibilität geprüft
Bei einem Streit wird das falsche Rechtsmittel gewählt oder die Berichtigung der Selbstveranlagung nicht rechtzeitig beantragt