Schwarzbauten auf Mallorca
Die Illegalität von Bauten auf Mallorca ist ein komplexes Thema, das lokale Behörden, Immobilieneigentümer und Kaufinteressenten betrifft. Als eine der beliebtesten Destinationen im Mittelmeerraum ziehen die Balearen seit Jahrzehnten Investitionen in Immobilien an. Doch Entwicklung und Bau fanden mitunter in einer rechtlichen Grauzone statt und sind von Kontroversen geprägt.
Die Ursachen für Schwarzbauten auf Mallorca sind vielfältig. Dabei spielen unklare Baugenehmigungsverfahren, mangelnde Überwachung und Durchsetzung von Bauvorschriften sowie die starke Nachfrage nach Immobilien eine wichtige Rolle. Dies hat ortsweise zu einem schnellen und unkontrollierten Wachstum geführt, bei dem Bauherren in der Vergangenheit mitunter rechtliche Vorgaben umgangen haben, um Bauprojekte zu beschleunigen oder zu maximieren. Zudem kann das komplexe spanische Baurecht, das sich je nach Region und Gemeinde unterscheidet, zu Verwirrung und Unsicherheit führen, insbesondere bei ausländischen Investoren.
Die Illegalität von Bauten hat weitreichende Auswirkungen. Für die Behörden bedeutet dies eine Herausforderung in Bezug auf die Durchsetzung von Bauvorschriften und den Umgang mit Schwarzbauten. Dies kann das Vertrauen in die Rechtmäßigkeit des Immobilienmarktes beeinträchtigen. Immobilieneigentümer und potenzielle Käufer riskieren rechtliche Konsequenzen wie Bußgelder oder Abrissanordnungen. Die zuständige Behörde des Inselrats (Agència de defensa del territori de Mallorca, ADT) hat im Laufe der vergangenen Jahre ihre Schlagkraft verstärkt und die Zahl der angeordneten Abriss- und Strafbescheide deutlich gesteigert.
Da viele Verstöße gegen das Baurecht in der Vergangenheit verjährten und die Behörden deswegen trotz vorliegender Illegalität oftmals keinen Abriss der Schwarzbauten anordnen können, ermöglichte die konservative Landesregierung im Jahr 2014 im Rahmen eines politisch umstrittenen befristeten Verfahrens – Ley Company, benannt nach dem damaligen Raumordnungsminister auf den Balearen – unter bestimmten Voraussetzungen die Legalisierung von Schwarzbauten auf dem Land (suelo rústico). Voraussetzung dafür war die nachträgliche Genehmigung durch die Gemeinden und die Zahlung von Strafgebühren. Bis zur Abschaffung der Regelung wurden auf diese Weise knapp 1.500 Bauprojekte nachträglich genehmigt.
Nach dem Machtwechsel auf den Balearen im Jahr 2023 hat die erneut konservative Landesregierung im Rahmen eines Gesetzespakets zum Bürokratieabbau 2024 ein neues Legalisierungsverfahren aufgelegt. Dabei geht es um vor Mai 2014 illegal errichtete Gebäude oder Gebäudeteile auf dem Land, für deren Bau oder deren Erweiterung keine Genehmigung vorlag, die aber wegen der Verjährung auch nicht mehr abgerissen werden können. In dem auf drei Jahre befristeten Verfahren muss eine lange Reihe von Bedingungen und Ausnahmen beachtet werden.
