Legalisierung von Schwarzbauten auf dem Land – heißes Eisen mit vielen Fragezeichen

Das Verfahren zur Legalisierung von Schwarzbauten auf dem Land ist angelaufen – und stellt eine Reihe von Immobilieneigentümern auf den Balearen vor eine heikle Frage. Können und sollten sie die auf drei Jahre begrenzten Regelungen zur Legalisierung in Anspruch nehmen? Vorneweg: Für die Antwort muss man etwas ausholen, und es kommt auf jeden Einzelfall an – egal, ob das komplette Gebäude, ein Gebäudeteil oder nur der Pool betroffen ist.

Das Gesetzesdekret, das dieses außerordentliche, auf drei Jahre begrenzte Verfahren reguliert, ist im Mai dieses Jahres in Kraft getreten. Eigentlich geht es darin um den Abbau von Bürokratie, einem der zentralen Wahlkampfversprechen der konservativen Volkspartei im Jahr 2023. Das mehr als 80-seitige Dekret ändert zu diesem Zweck mehr als 170 Stellen in knapp 50 derzeit geltenden Gesetzen. Das Ziel: Baugenehmigungen sollen schneller erteilt, Subventionen zeitnah ausbezahlt und Projekte mit erneuerbaren Energien vorrangig behandelt werden. Die Legalisierung von Schwarzbauten (auf Spanisch: legalización extraordinaria de edificaciones, construcciones, instalaciones y usos existentes en suelo rústico) ist dann erst fast am Ende und recht diskret in Zusatzbestimmung Nummer sieben geregelt.

Legalisierung nur außerhalb geschlossener Ortschaften möglich

Prinzipiell kommen für die Legalisierung nur Schwarzbauten außerhalb geschlossener Ortskerne in Frage, konkret solche auf suelo rústico, in ländlichem Gebiet, egal in welcher Gemeinde. Urbanes Gebiet (suelo urbano), ob in Palma oder in einer anderen Kommune, ist von vorneherein ausgeschlossen. Eine weitere Bedingung besagt, dass die Verstöße gegen das Baurecht verjährt sein müssen und kein Verfahren der Behörden anhängig sein darf. Eine pauschale Antwort für die Verjährungsfrist gibt es nicht – sie liegt meist zwischen acht und zwölf Jahren, hängt aber nicht nur vom Bauzeitpunkt ab, sondern vor allem vom Schutzstatus des Gebiets, in dem sich die Immobilie befindet und muss im Einzelfall neben zahlreichen weiteren Fragen vor Einreichung eines Antrags auf nachträgliche Legalisierung geprüft werden. Der Kontakt mit der Gemeinde reduziert sich in dieser ersten Phase in der Regel auf die Archiveinsicht im Rathaus, wie Curd Manthey, Architekt und Kooperationspartner der PlattesGroup, betont.

In der Praxis geht es bei der Legalisierung stets um Gebäude, für deren Bau oder deren Erweiterung keine Genehmigung vorlag, die aber wegen der Verjährung ohnehin nicht mehr von den Behörden abgerissen werden können. Eine ganze Reihe von Fällen ist zudem explizit von der Legalisierung ausgeschlossen. Das betrifft unter anderen Immobilien im Geltungsbereich des Küstengesetzes oder im Einzugsbereich von Verkehrsstraßen, aber beispielsweise auch Hotelanlagen (Absatz 5). Darüber hinaus wurde ein Passus in das Dekret mit aufgenommen, wonach legalisierte Immobilien permanent von der Ferienvermietung auszuschließen sind (Absatz 7). Die Frage, was das in der Konsequenz für illegale Bauten mit bestehender Ferienvermietungslizenz bedeutet, beschäftigt derzeit noch die Juristen. Als nicht ausgeschlossen, aber unwahrscheinlich gilt derzeit eine Nachbesserung des Gesetzes, um für diese Fälle eine explizite Ausnahme zu schaffen.

Abgaben und Strafzahlungen fallen an

Im Gegenzug für die Legalisierung müssen die Eigentümer Gebühren und Steuern an die zuständige Gemeinde abführen. Neben Abgaben, die nachträglich für das Bauvorhaben etwa für die Baugenehmigung anfallen, sind dies auch Strafgebühren, die zeitlich gestaffelt werden: Die Eigentümer müssen im ersten Jahr der Gültigkeit des Verfahrens 10 Prozent des Wertes der Baumaßnahme entrichten, im zweiten Jahr 12,5 Prozent, im dritten Jahr 15 Prozent (Absatz 3). Je früher ein Legalisierungsantrag eingereicht wird, desto günstiger kommt er also. In der Praxis muss aber darüber hinaus berücksichtigt werden, dass je nach Fall auch Rückbaumaßnahmen fällig werden können, um eine Immobilie legalisieren zu können. „Teillegalisierungen“, d.h. die teilweise Legalisierung von Immobilien, sind gesetzlich nicht vorgesehen, wie Experte Manthey betont. Sehr wohl können einzelne oder mehrere Bauteile wie z.B. Anbauten, Erweiterungen oder Pools legalisiert werden, aber das Objekt muss nach Abschluss des Verfahrens insgesamt legal sein. Ein Kostenfaktor ist zudem auch die Erfüllung von Auflagen zur Energieeffizienz oder zum Wassersparen, die bei der Legalisierung berücksichtigt werden müssen (Absatz 2).

Diese Umweltauflagen stellen neben dem Ferienvermietungsverbot auch einen der wenigen Unterschiede dar im Vergleich zu einer ersten Legalisierungskampagne unter der konservativen Landesregierung im Jahr 2014, der Ley Company, benannt nach dem damaligen Raumordnungsminister auf den Balearen. Bis zur Abschaffung der Regelung wurden auf diese Weise laut Berichten der mallorquinischen Lokalpresse knapp 1.500 Bauprojekte nachträglich genehmigt. Für das derzeit laufende Verfahren sind Schätzungen in Höhe von rund 30.000 Gebäuden oder Gebäudeteilen im Umlauf, die – zumindest theoretisch – für die Legalisierung in Frage kommen könnten. Ob dies in der Praxis möglich, sinnvoll und finanziell vertretbar ist, muss im Einzelfall geprüft werden.

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