Legalisierung von Schwarzbauten auf Mallorca: Große Hoffnungen und harte Realität

Jörg Jung: 
Ja, wir haben es in der Mallorca Zeitung unter anderem gelesen, da beziehen wir uns auch gerne mal drauf, dass es im ländlichen Raum genau nach dieser Gesetzgebung jetzt Preisexplosionen gibt. Es ist der Wahnsinn. Die wollen für 45 Quadratmeter fast 200.000 €. Also es ist gerade tatsächlich wirklich eine große Welle? Merkt das denn auch Curd Manthey bei sich? Also werden die Anrufe jetzt mehr: "Herr Manthey, was können wir wie legalisieren und wo?"

Curd Manthey: 
Selbstverständlich. Ich würde mal sagen, die Leute, die jetzt gleich an den Verkauf denken, die verkaufen das Fell, bevor sie den Bären erlegt haben. Aber der Gesetzgeber hat da wohl, ich will es mal so formulieren, keinen Ball ins Laufen gebracht, sondern eher einen Schneeball. Die Anfragen gingen natürlich schon vor der Verabschiedung los und seit dem Inkrafttreten werden die Anfragen immer mehr. Und je weiter sich das herumsprechen wird, ist davon auszugehen, dass auch die Anfragen natürlich immer mehr werden.

Jörg Jung: 
Jetzt hat natürlich jeder, der betroffen wäre, sein eigenes Zipperlein im auf dem Grundstück und im Garten. Es ist und bleibt aber nicht alles so einfach und legalisierbar. Also wir haben auch im Vorfeld darüber geredet. Da kommen teilweise Anfragen aus Ibiza aus dem städtischen Bereich. Also noch einmal die Definition für alle, die auch jetzt noch tatsächlich hier sagen, ich habe noch meine Chance, was ist überhaupt legalisierbar auch nach diesem Gesetz und was nicht?

Curd Manthey: 
Eigentlich ist der Hintergrund ganz einfach. Legalisierbar sind grundsätzlich Immobilien im ländlichen Bereich. Das ist eines der beiden Kriterien, die Voraussetzung sind. Und die andere Voraussetzung ist, dass die Vergehen gegen die Bauordnung verjährt sind.

Yvonne Plattes: 
Jetzt kannst du vielleicht noch mal erklären bei den Herrschaften am Apparat, dass man vielleicht sagt, was kann man für sich selber vielleicht schon mal prüfen. Wir kriegen die Anrufe: "Ist das bei mir...?" Was kann ich als Immobilienbesitzer, wenn ich so ein Thema habe, wo gucke ich nach, um zu sagen, falle ich in diese Kategorie ländlich oder städtisch? Wie heißen die Begriffe und wo steht das? Ist vielleicht ganz simpel, kann jeder für sich selber machen, weil so Unterlagen hat er bei sich zu Hause.

Curd Manthey: 
Ja, ja, kann man ganz einfach nachschauen. Entweder im Grundbuchauszug oder im Katasterblatt. Da ist nämlich genau definiert, ob es städtisch, nämlich urbano ist oder ob es ländlich, nämlich rústico ist. Und da steht bei der Beschreibung der Immobilie im Grundbuchauszug ganz oben bei der Beschreibung als erster Stichpunkt und im Katasterblatt ist es auch entsprechend ausgewiesen. Da kann man also schon mal den ersten Filter setzen und kann sagen okay, wenn da also urbano steht, dann brauche ich mich gar nicht weiter drum bemühen, dann ist das für mich greifbar.

Jörg Jung: 
Zweiter Filter wäre die Verjährung, wie wir gesagt haben.

Curd Manthey: 
Ja. Da wird es dann spannend, weil die geschützten ländlichen Bereiche ja schon seit vielen bzw. Verstöße gegen die Bauordnung in diesen ländlichen, in den geschützten Bereichen schon seit vielen Jahren nicht mehr verjähren. Das bedeutet zum Beispiel, dass für Gebiete, die bereits mit dem Gesetz für die geschützten Außenbereiche von 1991 als solche definiert wurden, seitdem nicht mehr der Verjährung unterliegen. Also wenn man dort irgendetwas gemacht hat in dieser Zeit, dann verjährt das nicht mehr. Das heißt, wenn man also eine Immobilie hat, die in diesem Bereich liegt, dann müsste diese Immobilie oder bzw. diese Gebäude oder baulichen Elemente müssten vor 1991 entstanden sein. Danach kann man es dann nicht mehr legalisieren. Im Laufe der Zeit sind diese Bereiche erweitert worden und da muss man dann prüfen, wann wurden diese Bereiche eben auch zum geschützten Bereich. Da gab es mehrere Zeiten, zu denen solche Umqualifizierungen stattgefunden haben. Und da muss man dann eben prüfen, aus welcher Zeit stammt das?

Jörg Jung: 
Ich will noch einen dritten Filter einwerfen, die Gemeinden selbst. Also je nachdem, wo dann zum Beispiel die Finca rústico beheimatet ist und es wäre so was, ist das jetzt auch noch abhängig von den Gemeinden, wie lange es Bearbeitungszeiten gibt, was die davon halten? Also ist es auch noch eine weitere Hürde, die man da nehmen muss?

Curd Manthey: 
Die Gemeinde ist die letzte Hürde, die man nehmen muss, sozusagen. Die Gemeinde muss das Verfahren abwickeln und die Entscheidung letztendlich treffen, ob eine Legalisierung in Frage kommt oder eben nicht. Was richtig ist, wir haben eben das Gesetz für die geschützten ländlichen Bereiche angesprochen. Es gab natürlich auch noch andere Instrumente wie die jeweiligen Raumordnungspläne der einzelnen Inseln, die planes territoriales. Die machen Vorgaben, aber die Gemeinden sind frei, um diese Vorgaben oder diese Beschränkungen zu erweitern. Das heißt, die Gemeinden könnten Bereiche festlegen über die von den anderen rechtlichen Instrumenten festgelegten, geschützten Bereiche hinaus und können auch strengere Grenzwerte sozusagen zugrunde legen. Ja.

Yvonne Plattes: 
Vielleicht würde ich es um dem Zuhörer das auch ein bisschen dahingehend zu vereinfachen: Jetzt habe ich also für mich festgestellt, meine Immobilie passt in diesen Bereich, funktioniert alles. Wie wären zum Beispiel die nächsten Schritte? Curd, ich rufe jetzt bei dir an oder ich rufe bei der Gestoria, bei meinem Anwalt an und sage: "Ich glaube, ich könnte so ein Kandidat sein. Ich würde das aber gerne vorab prüfen lassen. Was heißt, ich würde das gerne vorab prüfen lassen? Was heißt vorab? Was musst du eigentlich tun, um überhaupt mal so eine Grundsatzentscheidung zu treffen? Und natürlich sehr beliebte Frage, ab wann wecke ich denn schlafende Hunde? Weil wie oft habe ich, ich habe dann irgendwas gemacht und eigentlich weiß das ja noch keiner. Aber wenn ich das jetzt eigentlich unter der Möglichkeit einer Legalisierung machen möchte und auf einmal geht es doch nicht. Habe ich aber dann der Gemeinde dann mitgeteilt, ach übrigens, hier ist was illegal. Also vielleicht ist das glaube ich auch noch mal sehr einfach, vielleicht ganz simpel mal ausgedrückt, damit die Menschen, die daran Interesse haben, eine Vorstellung haben. Wie würde so was abgehen?

Curd Manthey: 
Also diese Befürchtung wird oft an uns herangetragen. Was passiert denn, wenn ihr zur Gemeinde geht? Wie geht denn das? Und wenn ihr da unsere Objekte auf den Tisch legt und das nicht geht, dann habe ich dann morgen irgendwie eine Anzeige wegen der illegalen Geschichten, die ich hier auf meinem Grundstück habe. Da besteht im ersten Schritt eigentlich keine Gefahr. Wir machen nichts anderes als das, was wir bei jeder baurechtlichen Prüfung machen oder was wir bei jedem Bauvorhaben, was an uns herangetragen wird oder mit dem wir beauftragt werden, machen. Wir prüfen, was bei der Gemeinde an Unterlagen im Archiv vorliegen. Und das bedeutet, wir haben also mit den Gemeindearchitekten erst mal noch gar nichts zu tun.

Yvonne Plattes: 
Ihr müsst das ja auch nicht begründen, warum ihr das macht.

Curd Manthey: 
Nein, nein. Wir müssen keinen Grund dafür angeben. Wir brauchen eine Vollmacht vom Eigentümer, um die Akte einsehen zu können. Und das ist ein ganz normaler Vorgang. Wenn wir also den Auftrag für eine Umbauplanung bekommen, dann müssen wir ja wissen, was liegt bei der Gemeinde vor, welche Genehmigungen gab es, um dann darauf aufbauen zu können? Insofern werden dadurch jetzt erst mal keine schlafenden Hunde geweckt, im zweiten Schritt dann notwendig wäre, weil dann geht es ja langsam dann ins Eingemachte, wenn man also wirklich jetzt festgestellt hat: Okay, die Möglichkeit besteht und das lassen wir auch erst mal mit diesem Terminus so stehen, ja dann bleibt uns nichts anderes übrig, als eben dann im Detail auch mit dem entsprechenden Sachbearbeiter der Gemeinden, der Architektin oder dem Architekten, der das Ganze nachher dann oder die das Ganze nachher zu beurteilen hat, eben auch zu besprechen. Das ist aber wie gesagt erst der zweite Schritt. Und vorab kann man ja schon mal eine ganze Reihe prüfen und eben ausschließen, wenn es nicht geht oder zumindest die Möglichkeiten feststellen, wenn es dann gehen könnte.

Jörg Jung: 
Andere Geschichte. Wir hatten ja 2014 zum Beispiel - du hattest eben 1991 erwähnt - wir haben weitere Schritte, das war 2014 gab es etwas Ähnliches. Wie kann man beide gegeneinander abwägen? Das, was jetzt gerade passiert und 2014?

Curd Manthey: 
Erstaunlicherweise ist der Text des neuen Gesetzesdekrets dem alten nicht unähnlich. Die haben also wirklich diesen Text teilweise übernommen, haben ihn geändert, haben ihn ergänzt. Damals sprach man von Wiederherstellung der baurechtlichen Ordnung, heute ist man nicht mehr so schüchtern und hat keine Angst mehr vor dem Begriff Legalisierung. Es haben sich die Konditionen geändert, das heißt, es ist nicht ganz so teuer wie 2014. Damals haben aus diesem Grunde auch viele davon Abstand genommen und haben die Legalisierung dann am Ende doch nicht durchgeführt, selbst wenn die Möglichkeit bestanden hat. Damals war diese Möglichkeit Bestandteil eines spezifischen Gesetzes, was 2017 dann durch das aktuelle Baugesetz sozusagen abgelöst wurde. Heute ist diese Bestimmung nur eine von vielen Zusatzbestimmungen in einem, in Spanien spricht man von Omnibusgesetz. Das bedeutet, dass also mit einem Gesetz - hier sprechen wir von einer Dekret mit 85 Seiten, das um die 50 bestehenden Gesetze ändert. Und diese Möglichkeit der Legalisierung ist eigentlich nur einer dieser Verordnungen, die damit in Kraft getreten ist. Das sind eigentlich so die wesentlichen Unterschiede zwischen dem Verfahren 2014 und dem Verfahren jetzt 2024.

Jörg Jung: 
Dann machen wir einen weiteren Zeitsprung, gehen ins Jahr 2021, wenn ich mich recht entsinne. Da hat es jetzt auch Änderungen gegeben und da wird es ganz spannend für den ländlichen Bereich. Was hat es damit auf sich?

Curd Manthey: 
Unser Thema heute ist diese außerordentliche Legalisierung im ländlichen Bereich. Aber, und deshalb habe ich das angesprochen, dieses Omnibusgesetz, wo also viele Sachen mit einem Gesetz geändert werden und man geht also nicht spezifisch dann in jedes einzelne Gesetz und macht dann dort ein neues, beinhaltet eben auch andere Änderungen. Und du hast es eben angesprochen, es ist ein Dekret aus dem Jahre 2020, nicht 21, das damals unter dem Titel des "Schutzes des Territoriums auf den Balearen" verabschiedet worden ist und damals das Maß einer möglichen Bebauung im ländlichen Bereich praktisch auf die Hälfte reduziert hat. Die entsprechenden Absätze, Paragraphen aus diesem decreto ley, also aus diesem Gesetzesdekret, sind annulliert worden. Das heißt, es sind jetzt wieder die Grenzwerte gültig, die vor 2020 gültig waren, um zwei zu nennen, man darf also jetzt wieder dort, wo Einfamilienhäuser im ländlichen Bereich zulässig sind, wieder 1500 Kubikmeter bauen und nicht mehr 900 Kubikmeter. Und das öffnet unter Umständen eben auch die Möglichkeit von Legalisierungen auf eine ordentliche Art und Weise und nicht außerordentliche Art und Weise. Gerade dann, wenn die Vergehen noch nicht verjährt sind.

Jörg Jung: 
Kommen wir zu einem noch spannenderen Thema, auch in diesem Zusammenhang unter anderem. Das ist die Ferienvermietung. Wie wird sich das weiter entwickeln? Also auch in diesem Sinne illegal, legal. Also was kann man da erwarten?

Yvonne Plattes: 
Vielleicht darf ich noch eingrenzen, es gab ja vorher die Situation, dass man nur eine Lizenz, eine offizielle Ferienvermietungslizenz bekam, wenn eigentlich alles legal war. Sonst wurde die einem verwehrt. Also ganz am Anfang war es so, ich habe den den Antrag gestellt. Mit der Antragstellung konnte ich schon vermieten und irgendwann, so hieß es, kommt man raus, prüft alles, ob das alles richtig ist und man bekommt dann die offizielle Plakette. Oder man hat eigentlich auch, weil es dann wahrscheinlich nicht mehr geschafft worden ist, die Genehmigung, die offizielle Genehmigung so bekommen. Das heißt, wir haben jetzt ja eine Situation, dass entweder man hat eine offizielle Ferienvermietungs-Lizenz und hat trotzdem Illegalität geschaffen danach oder man hatte sie schon von Anfang an und jetzt kommt wieder der Herr Müller und sagt, so lieber Curd, machen wir mal das und jenes bei mir legal. Aber ich habe auch eine Ferienvermietungslizenz. Was passiert? Wieso hat das auf einmal so einen Einfluss darauf?

Curd Manthey: 
Der Gesetzgeber hat bei diesem Dekret, über das wir heute sprechen, ganz eindeutig festgelegt, dass Immobilien, die auf dem Wege oder auf der Basis dieses Gesetzes legalisiert werden, danach ausdrücklich nicht mehr für die Ferienvermietung genutzt werden können. Und es ist sogar ein Eintrag im Grundbuch vorgesehen.

Yvonne Plattes: 
Für immer und ewig?

Curd Manthey: 
Für immer und ewig.

Yvonne Plattes: 
Also selbst wenn ich meine Immobilie jetzt verkaufe, ich habe diese Lizenz, ich verkaufe sie. Herr Müller ist da nicht mehr der Eigentümer. Das ist in Zukunft Herr Schulz. Den trifft das gleiche Schicksal, weil es auf die Immobilie geht.

Curd Manthey: 
Das ist an die Immobilie gebunden und hat mit dem Eigentümer nichts zu tun. Ähnliche Verfahren haben wir ja auch bei anderen Eigentumsübertragungen, also die Verstöße gegen die Bauordnung, die werden ja auch nicht uneffektiv, wenn sich der Eigentümer ändert, sondern die sind nach wie vor vorhanden. Und als neuer Eigentümer übernehme ich alle Rechten und Pflichten.

Yvonne Plattes: 
Genau, ich werde zwar nicht mehr bestraft, aber ich übernehme diese Situation.

Curd Manthey: 
Genau. Das haben wir in einem anderen Podcast ja auch angesprochen, dass man natürlich hier in Urlaubslaune eben schnell mal eben ein neues Leben sich wünscht. Ja, indem man eine Immobilie kauft. Aber man kauft eben auch Rechten und Pflichten. Und das ist eines dieser Bestandteile, die dann eben auch dazugehören. Aber um jetzt auf die Ferienvermietung zurückzukommen Wie gesagt, der Gesetzgeber hat eindeutig vorgesehen, dass Immobilien, die auf diesem Wege legalisiert wurden, später nicht mehr für die Ferienvermietung zur Verfügung stehen. Also dass das ausgeschlossen ist eigentlich. Was passiert jetzt, wenn ich eine Immobilie habe, die schon eine Genehmigung hat? Also eine Lizenz für Ferienvermietung? Klar, eigentlich sollte das ja nicht gehen, weil man hätte diese Lizenz ja eigentlich nicht bekommen dürfen, wenn dort Illegalitäten bestehen. Die gibt es leider doch. Also die Kontrollmechanismen am Anfang waren anscheinend nicht ausreichend. Sagen wir es mal so. Und es besteht natürlich auch die Möglichkeit, dass dann im Nachhinein verändert wurde. Und ja, was passiert dann? Die Diskussion gibt es tatsächlich, Was passiert mit den bestehenden Lizenzen? Verfallen die dann auch oder werden die einfach nicht verlängert, wenn sie ablaufen?

Yvonne Plattes: 
Wobei es da ja unterschiedliche Vermietungslizenzen gibt. Einige verjähren oder laufen aus und einige haben eine Dauergenehmigung, sozusagen.

Curd Manthey: 
Auch das. Im Gesetz steht, im Gesetzestext ist das so nicht weiter ausgeführt, dieses Thema. Und deshalb gibt es eben da auch unter den Fachleuten jetzt Diskussionen, wie das Ganze denn anzuwenden ist. Ja, da gibt es im Moment eben auch noch keine rechtsgültige Aussage von niemandem, weil so ein Verfahren noch nicht durchgelaufen ist. Und dann wird man also sehen. Aber das Problem liegt auf dem Tisch. Das Problem liegt auf dem Tisch, was passiert mit den bestehenden Lizenzen? Eine dritte Möglichkeit wäre ja auch, dass dieses Verbot für die Ferienvermietung nur für die legalisierten Bauteile gilt und nicht für das, was vorher legal Bestand war. Wäre ja auch eine Möglichkeit, aber wie man dann diesen Eintrag im Grundbuch in der Praxis ausführen will, ist mir im Moment auch schleierhaft. Von daher müssen wir einfach mal abwarten, wie jetzt diese Diskussionen unter denen, die das Gesetz verabschiedet haben und denen, die es nachher ausführen müssen, sprich letztendlich auch die Gemeinden und die anderen zuständigen Behörden, wie das dann weitergeht. Da wird es dann irgendwann hoffentlich, hoffen wir alle, die wir damit umgehen müssen, Regeln geben und dann wird es eindeutig geklärt sein für alle. Ja.

Yvonne Plattes: 
Dann bring ich noch mal die Hotel-Lobby ins Spiel, die da natürlich kein Interesse hat, dass das bestehen bleibt. Denn die Überwucherung der ganzen Touristen, die ja jetzt politisch auch überall hochkocht. Aber das ist jetzt natürlich Spekulation.

Jörg Jung: 
Und die Balearenpolitik ist auch nicht die stabilste, das kann man ja wohl sagen.

Curd Manthey: 
Aber du hast Recht Yvonne, vielleicht ist auch das einer der Gründe, warum dieses Verbot für die Ferienvermietung überhaupt drinsteht im Gesetz. Ja, weil es steht nicht nur allein das jetzt für Einfamilienhäuser drin, sondern es steht grundsätzlich drin, dass ausgeschlossen sind von diesem Legalisierungsverfahren, von diesem außerordentlichen Legalisierungsverfahren alle Immobilien, für die man Lizenzen beantragen muss.

Yvonne Plattes: 
Bis wann habe ich eigentlich diese Chance, es zu legalisieren? Die haben wir, glaube ich, noch nicht richtig beantwortet, jedenfalls heute nicht. Und haben wir das Thema der Teil-Legalisierung, ist glaube ich auch ein spannendes Thema. Also ich habe ein Grundstück, da sind zehn Sachen drauf, drei gehen, sieben gehen nicht, kann ich dann wissen, schon mal die drei legalisieren und was passiert mit den anderen sieben? Wie ist das? Ich glaube, das könnte jetzt auch noch mal eine spannende Frage in Ergänzung deiner Ausführungen sein.

Curd Manthey: 
Ja, Teillegalisierungen sind nicht möglich, wenn es darum geht, was du gerade angesprochen hast, dass ich also bestimmte Bauteile habe, die Gegenstand einer Legalisierung sein könnten, weil die Verstöße verjährt sind. Ich habe aber andere, bei denen das nicht der Fall ist. Das geht nicht. Die wären dann in dem Genehmigungsverfahren oder Legalisierungsverfahren Gegenstand eines Abrissprojektes. Das muss man so sehen. Was wohl geht, ist, dass man eben nur Anbauten, also es kann ja sein, dass das Gebäude legal gebaut ist und ich habe nur einen Anbau illegal. Wenn man unter Teil-Legalisierung dann das so versteht, dass nur Teile legalisiert werden, das geht schon. Aber wie gesagt, das Endprodukt, das was am Ende dieses Genehmigungsverfahren rauskommt, das muss alles legal sein.

Jörg Jung: 
Zeiten und Fristen würde mich auch noch interessieren.

Curd Manthey: 
Zeiten und Fristen. Das Gesetz sieht drei Jahre vor, ab Inkrafttreten am 29. Mai bis auf ein paar Teile, die später erst oder zu anderen Zeitpunkten in Kraft getreten sind, ab diesem Zeitraum drei Jahre. Im ersten Jahr gilt eine Abgabe, außer den normalen Gebühren und Steuern von 10 %. Das waren 2014 15 %. Im zweiten Jahr wären das 12, 5 %. 2014, wir haben das vorhin angesprochen, dass es also da Unterschiede gab, das ist diesmal etwas günstiger. Im zweiten Jahr sind es also 12, 5 und nicht wie damals 20 % und im dritten Jahr wären es 15 % und nicht wie damals 25 %, wobei dazu kommen die normalen Gebühren und Steuern und natürlich auch die Honorare derjenigen, die dafür nötig sind, damit das Ganze legalisiert werden kann.

Jörg Jung: 
Also je nachdem, günstig wirds nicht.

Yvonne Plattes: 
Das muss sich am Ende lohnen. Deshalb ist wirklich die Frage, was bringt mir so eine Legalisierung sicherlich im Hinblick eines möglichen Verkaufs? Deshalb schläft derjenige, der jetzt schon Illegale hat, trotzdem ruhig. Der hat ja auch bisher ruhig geschlafen. Aber diese Möglichkeit, es aufzunehmen ist sicherlich wünschenswert. Es ist auch bestimmt gut, aber man muss es wie gesagt abwägen.

Curd Manthey: 
Ja, also dieses außerordentliche Verfahren, wie ihr euch vorstellen könnt, ist auf der Insel nicht unumstritten. Es gibt viele Gegner und der Gesetzgeber hat vermeintlich nicht den Großgrundbesitzer im Auge gehabt, der ganz bewusst über das Maß hinaus gebaut hat, was möglich war. Ganz einfach, weil er sich die Verordnungen unters Kopfkissen gelegt hat, sondern Hintergrund sind viele Mallorquiner, die auf ihren Fincas leben, aber diese Immobilien nicht legalisieren können, weil sie die Anforderungen zum Beispiel an die Mindest-Grundstücksgröße des Grundstücks nicht erfüllen. Das ist eigentlich das Klientel, was mit diesem Gesetz angesprochen werden soll. Deshalb gibt es eben auch eine Möglichkeit der Reduzierung dieser, wenn man das so sagen darf, Strafgelder, die nicht als solche bezeichnet werden, in Abhängigkeit von den Einnahmen derjenigen, die das beantragen.

Jörg Jung: 
Ich bin auch sehr gespannt, wie die Preispolitik dann so weitergeht. Momentan geht es ja durch die Decke. Haben Sie noch Fragen genau zu diesem Thema? Dann gerne eine Mail schreiben, wir leiten das dann natürlich gerne weiter. Wird nicht das erste und einzige Mal gewesen sein, dass wir darüber geredet haben. Ich glaube, das bleibt noch in diesem Jahr sehr, sehr spannend. Ich bedanke mich bei Yvonne Plattes.

Yvonne Plattes: 
Danke.

Jörg Jung: 
Und natürlich bei Curd Manthey.

Curd Manthey: 
Vielen Dank.

Autor: Jörg Jung / Mitarbeit: C. Schittelkopp