Was passiert, wenn am Traumhaus doch was faul ist?

Jörg Jung
Wir sind schon bei Episode 18 von MEERWERT – Immobilien Mallorca & Ibiza. Immer wieder sonntags – also auch heute – mit Yvonne Plattes, der Geschäftsführerin der PlattesGroup. Und wie immer: Schönen guten Morgen!

Yvonne Plattes
Guten Morgen, Jörg!

Jörg Jung
Was waren das für zwei spannende Episoden in den letzten Wochen! Es ging um die bautechnische und die baurechtliche Prüfung. Liebe Hörerinnen und Hörer, Sie waren sehr interessiert – verständlich, denn das Thema ist aktueller denn je.
Doch daraus ergibt sich eine weitere Frage, die heute unser Thema sein soll: Was passiert eigentlich, wenn nach dem Kauf doch noch Mängel an der Immobilie auftreten – obwohl der Notartermin schon vorbei ist? Welche Möglichkeiten habe ich dann?

Deshalb ist Yvonne Plattes wieder da – sie kennt sich mit genau solchen Fällen aus. Was passiert zum Beispiel, wenn vor dem Kauf bereits Mängel festgestellt wurden? Ich habe das Haus also noch nicht gekauft – welche Handhabe habe ich dann? Ist der Kauf sofort geplatzt?

Yvonne Plattes
Zunächst einmal: Glück gehabt, dass wir einen Sachverständigen beauftragt haben – mit einer bautechnischen und möglicherweise auch baurechtlichen Prüfung.
Bleiben wir bei der bautechnischen Prüfung: Stellen wir uns vor, es wurden kleinere Mängel festgestellt, etwa Türen, die nicht richtig schließen oder andere Auffälligkeiten. Der Sachverständige erstellt ein Mängelprotokoll, das wir dann dem Verkäufer vorlegen. In der Regel zeigt sich dieser kooperativ und sagt: „Kein Problem, das behebe ich bis zum Notartermin.“

Vor dem Notartermin wird das Ganze dann noch einmal überprüft – idealerweise durch denselben Sachverständigen, der die Mängel erkannt hat. So lassen sich eventuelle Folgeprobleme gleich mit erkennen. Wenn alles behoben ist, geht’s wie geplant zum Notar.

Jörg Jung
Was passiert, wenn die Mängel nicht rechtzeitig behoben werden – beispielsweise wegen Lieferengpässen oder fehlender Handwerker?

Yvonne Plattes
Dann erstellen wir ein neues Mängelprotokoll und fügen es der notariellen Urkunde bei. Das heißt: Der Notartermin muss nicht verschoben werden.
Ein baulicher Mangel führt nicht automatisch dazu, dass der Kauf nicht möglich ist – Sie können ja trotzdem einziehen, auch wenn eine Tür nicht perfekt schließt.
In solchen Fällen wird häufig ein Teil des Kaufpreises – etwa 10.000 € – beim Notar einbehalten. Dieser Betrag wird erst ausgezahlt, wenn der Verkäufer den Nachweis erbringt, dass die Mängel behoben wurden. Das erhöht natürlich auch die Motivation zur fristgerechten Beseitigung.

Jörg Jung
Das klingt pragmatisch. Jetzt zum worst case: Der Kauf ist abgeschlossen, alles wurde beurkundet – und dann stelle ich nachträglich einen Mangel fest. Was dann?

Yvonne Plattes
Auch hier gilt es, genau zu prüfen: Handelt es sich tatsächlich um einen versteckten Mangel – oder ist es einfach ein normaler Verschleiß?
Nehmen wir den Kühlschrank – geht er einen Monat nach dem Notartermin kaputt, ist das eben Pech. Es kommt also darauf an, ob wir von einem Neubau oder einer gebrauchten Immobilie sprechen.

Bei Neubauten greift die gesetzlich vorgeschriebene Versicherungspflicht – die sogenannte Decennale-Versicherung. Sie gilt für zehn Jahre ab Bauabnahme und deckt Mängel an der Gebäudestruktur, etwa Risse oder Setzungen, die die Stabilität beeinträchtigen könnten.

Jörg Jung
Diese Police muss also vom Bauträger abgeschlossen werden?

Yvonne Plattes
Genau. Für Neubauten – oder umfangreiche Umbauten – ist sie verpflichtend. Sie gilt ausschließlich für strukturelle Schäden.
Dazu kommt eine dreijährige Frist für Mängel, die die Bewohnbarkeit betreffen – also Fehler an einzelnen Bauelementen oder Installationen.
Und dann gibt es noch eine einjährige Frist für Schäden, die unmittelbar mit der Bauausführung zusammenhängen.
All diese Fristen starten mit der Fertigstellung der Arbeiten – offiziell dokumentiert durch den Architekten mit der sogenannten acta de recepción de obra.

Jörg Jung
Also Frist A: 10 Jahre – strukturelle Mängel, Frist B: 3 Jahre – Mängel an Bauelementen, Frist C: 1 Jahr – Ausführungsfehler. Aber das gilt nur für Neubauten?

Yvonne Plattes
Richtig. Bei gebrauchten Immobilien haben Käufer ab Notartermin eine Frist von sechs Monaten, um versteckte Mängel geltend zu machen.
Aber: Der Käufer muss beweisen, dass es sich tatsächlich um einen verdeckten Mangel handelt, der vorher nicht erkennbar war. Und das ist im Zweifel nicht ganz einfach.

Jörg Jung
Und da hilft mir dann auch kein Sachverständiger mehr – selbst wenn ich einen vor dem Kauf beauftragt hatte. Der kann ja nicht die Wände aufstemmen oder Löcher bohren...

Yvonne Plattes
Genau. Das hatte Oliver Girharz in einer unserer Folgen schön erklärt. Ein Sachverständiger prüft, was sichtbar und messbar ist. Er kann zum Beispiel mit Messgeräten Feuchtigkeit hinter einer Wand vermuten – aber ohne invasive Maßnahmen bleibt es bei Annäherungen.
Wenn sich später doch ein versteckter Schaden zeigt, den niemand vorher sehen konnte, greift im besten Fall eben die gesetzliche Regelung.

Jörg Jung
Jetzt mal ganz praktisch: Muss ich vor dem Notartermin mit dem Verkäufer eine Erklärung unterschreiben, dass nach bestem Wissen und Gewissen alles in Ordnung ist?

Yvonne Plattes
In der Urkunde steht klassisch: „Gekauft wie gesehen“. Das bedeutet, der Käufer bestätigt, dass er sich die Immobilie angesehen und in diesem Zustand akzeptiert hat.

Jörg Jung
Also unterschreibe ich das tatsächlich so?

Yvonne Plattes
Ja, genau. Deshalb ist eine fundierte Prüfung im Vorfeld umso wichtiger. Nicht jeder muss ein Komplettpaket buchen – manche sagen auch: „Ich kenne mich aus, aber die Punkte A bis E hätte ich gern geprüft.“
Egal ob das Haus 300.000 € oder 3 Millionen kostet – es ist immer viel Geld. Und man sollte wissen, was man kauft.

Jörg Jung
Noch mal zu den Geräten – gerade bei gebrauchten Immobilien: Waschmaschine, Wasserpumpe, Pooltechnik – was ist, wenn die kurz nach dem Kauf kaputtgehen?

Yvonne Plattes
Bei gebrauchten Häusern gilt: Entweder sie funktionieren – oder nicht. Es gibt keine Garantie. Man kann Funktionstests machen, aber es gibt keinen rechtlichen Anspruch, wenn später etwas ausfällt.
Bei Neubauten ist das anders: Seit 1. Januar dieses Jahres gibt es eine dreijährige Gewährleistung auf neue Haushaltsgeräte.
Aber: Die Frist läuft ab Einbau, nicht ab Ihrem Kauf. Wenn das Haus also bereits seit eineinhalb Jahren fertiggestellt ist, haben Sie nur noch anderthalb Jahre Restgarantie.

Jörg Jung
Das heißt, die Frist beginnt nicht mit meinem Kaufdatum?

Yvonne Plattes
Richtig. Sie beginnt mit der Erstinbetriebnahme. Wenn der Bauträger kulant ist, kann er im Einzelfall natürlich entgegenkommen.

Jörg Jung
Letzte Frage: Wenn ich eine gebrauchte Immobilie kaufe – aber sie wurde ursprünglich als Neubau errichtet – greift dann noch die 10-Jahres-Versicherung?

Yvonne Plattes
Ja – wenn sie noch innerhalb der zehn Jahre liegt. Die Versicherung ist objektbezogen, nicht eigentümerbezogen.
Aber Vorsicht: Wenn der Erstbesitzer die Immobilie für sich selbst gebaut hat, muss er diese Versicherung nicht abschließen – nur gewerbliche Bauträger sind dazu verpflichtet.
Wenn Sie also vom privaten Eigentümer kaufen, der selbst gebaut hat, kann es sein, dass gar keine 10-Jahres-Versicherung existiert.

Jörg Jung
Das soll ja keine Strafe für Bauträger sein – sondern eher ein Anreiz, ordentlich zu bauen...

Yvonne Plattes
Ganz genau. Es ist eine Qualitätssicherung – und sie schützt am Ende alle Beteiligten.

Jörg Jung
In der letzten Folge ging es um die bautechnische Prüfung. Heute haben wir geklärt, was passiert, wenn es doch Mängel gibt – und welche Fristen und Lösungen es gibt.
Nächsten Sonntag geht’s weiter – dann beleuchten wir das Thema baurechtliche Mängel nach dem Kauf. Ich freue mich jetzt schon.

Yvonne Plattes
Ich mich auch. Vielen Dank – und tschüss!

Autor: Jörg Jung / Mitarbeit: A. Münster