Was passiert, wenn am Traumhaus doch was faul ist?

Jörg Jung: 
Wir sind schon bei Episode 18 von MEERWERT - Immobilien Mallorca & Ibiza. Immer wieder sonntags, also auch heute mit Yvonne Plattes, der Geschäftsführerin der PlattesGroup. Und einmal mehr: "Schönen guten Morgen!"

Yvonne Plattes: 
Guten Morgen, Jörg!

Jörg Jung: 
Ach Gott! Was hatten wir für zwei spannende Episoden jetzt am letzten Sonntag und vorletzten Sonntag. Es ging nämlich um die bautechnische Prüfung. Es ging um die baurechtliche Prüfung. Sie waren da sehr interessiert, liebe Hörerinnen und Hörer. Klar, ist halt eben auch momentan so am Puls der Zeit, diese ganzen technischen Prüfungen an der Immobilie, auch rechtlich.

Aber da stellte sich mir schon wieder eine Anschlussfrage, und es soll der Inhalt unserer Episode heute sein, denn: "Was passiert eigentlich, wenn dann doch irgendwas an der Immobilie dran ist?" Und ich war schon beim Notar und habe schon alles. Und am Ende stehe ich doof da. Welche Möglichkeiten hat man?

Und deswegen ist die Yvonne Plattes halt eben da, weil die sowas weiß. Zum Beispiel wenn schon vor dem Hauskauf jetzt bautechnisch sagen wir mal Mängel festgestellt werden. Ich habe das Haus noch nicht gekauft. Welche Handhabe habe ich denn da? Was muss denn dann in dem Moment gemacht werden? Ist der Hauskauf dann somit geplatzt oder was passiert dann?

Yvonne Plattes: 
Also erstmal haben wir ja Glück gehabt, dass wir einen Sachverständigen beauftragt haben, der die Prüfung vorgenommen hat. Eine bautechnische Prüfung und eine baurechtliche.

Gehen wir mal jetzt im ersten Schritt auf die bautechnische ein. Also wir haben festgestellt, da gibt es irgendwelche Türen, die nicht gut schließen. Es gibt irgendwelche anderen Dinge, die nicht in Ordnung sind. Es gibt ein Mängelprotokoll des Sachverständigen. Dann werde ich als Käufer mit dem Verkäufer in eine Kommunikation treten und sagen: "So, wie stehst du dazu? Wie gehen wir jetzt damit vor?" In der Regel stellt sich der Verkäufer auch nicht dagegen, sondern sagt: "Alles klar. Das behebe ich bis zum Notartermin." Und dann prüft man das vor einem Notartermin nochmal. Vielleicht geht sogar der Sachverständige durch, weil der hat ja die Ursprungsdinge schon mal erkannt. Gibt es vielleicht daraufhin Folgesachen? Oder ist es wirklich nur das? Sind die behoben oder nicht?

Jetzt gehen wir mal davon aus, es ist alles behoben, es ist alles fein, man geht zum Notartermin. Nun kann es ja sein,  – das ist nicht böser Wille des Verkäufers oder so – dass es eben nicht geklappt hat, wegen Lieferengpässen, der Handwerker konnte nicht kommen, egal was. Dann macht man ein erneutes Mängelprotokoll. Das könnte man am Notartermin der Urkunde beifügen.

Jörg Jung: 
Ich muss nicht den Notartermin verschieben, sondern ich kann das über den Notartermin im Prinzip per Urkunde dann weitertragen?

Yvonne Plattes: 
Ja, wir müssen ja unterscheiden. Ein Mangel, ein technischer Mangel ist ja jetzt nicht irgendwie dazu ausgelegt, dass ich die Immobilie nicht kaufen kann. Es gibt einen Mangel, und der muss behoben werden. Aber ich kann ja in der Immobilie leben. Sagen wir mal, auch wenn die Tür nicht hundertprozentig gut schließt, kann ich trotzdem drin wohnen. Und wenn der Verkäufer sagt: "Nein, nein! Wir machen das jetzt alles fein, und erst dann gehen wir zum Notar." Dann ist es so.

Aber in der Regel macht man ein Mängelprotokoll und sagt: "Es bleibt bei dem Notartermin, und wir machen ein Mängelprotokoll mit den aktuellen Dingen, die da noch offen sind." Und bewertet diese auch vielleicht mit einer Summe x. Man reicht dann unter Umständen, wenn es gravierende Geschichten noch sind, eine Summe x beim Notar ein. Das heißt, der Notar zahlt nicht alles an den Verkäufer aus, sondern sagt, 10.000€ beispielsweise für diese Mängel, die noch zu beheben sind, verbleiben beim Notar. Und man muss dann dem Notar vorlegen, dass das alles erledigt worden ist. Dann zahlt er das ohne Probleme mit Anstand natürlich an den Verkäufer aus.

In der Urkunde sollte sich so was alles widerspiegeln und natürlich auch fristen, bis wann und was. Wenn man so ein bisschen Geld hinterlegt, hat auch der Verkäufer eine größere Motivation, die Fehler dann tatsächlich zu beheben. Das sind die bautechnischen Geschichten, die sind relativ einfach und auch meistens sehr unkompliziert zu regeln.

Jörg Jung: 
Kommen wir zum worst case, nämlich der: Das Haus ist gekauft, alles war beim Notar und dann stelle ich tatsächlich was fest, irgendwas stimmt nicht. Gibt es da irgendwelche Handhabe, Fristen usw., wo ich das im Nachhinein denn auch irgendwie ankreiden kann?

Yvonne Plattes: 
Natürlich muss ich wiederum erst mal feststellen, was ist denn da? Wenn ich eine gebrauchte Immobilie kaufe und einen Monat nach dem Notartermin geht nun mal mein Kühlschrank kaputt. Pech gehabt, weil das kann passieren, da steckt niemand drin. Wir unterscheiden da sicherlich auch wieder zwischen Neubauten und gebrauchten Immobilien.

Bleiben wir jetzt mal bei Neubauten. Da gibt es gesetzliche Fristen. Da gibt es zum Beispiel diese 10-jährige Versicherungspolice. Die Decennale-Versicherung, die generell für Schäden, Fehler, Mängel aufkommt, die ihren Ursprung im Bauwerk haben. Also eine Struktur, wenn du Risse im Bauwerk hast. Wenn da auf einmal sich irgendwas setzt, was sich nicht setzen dürfte, was unter Umständen auch eine Stabilität beeinträchtigen könnte.

Jörg Jung: 
Das heißt also, der Bauträger muss dann oder schließt dann diese Versicherungspolice ab, diese 10-jährige.

Yvonne Plattes: 
Er muss es. Es ist eine Verpflichtung des Bauträgers für Neubauten oder Umbauten. Er muss also diese 10-Jahresversicherung abschließen. Die aber jetzt nicht auf Gewährleistungssachen, sondern wirklich, die greift in die Struktur: Gibt es einen Mangel? Gibt es einen Fehler, der auf das Bauwerk oder die Struktur zurückzugreifen hat? Dann gilt diese 10 Jahre nach Bauabnahme.

Dann gibt es noch eine 3-jährige Frist, die aufgrund Mängel und Fehler an einzelnen Bauelementen oder Installationen zurückzuführen ist, die eine grundlegende Anforderung an die Bewohnbarkeit nicht erfüllen. Da gibt es die gesetzliche Frist von 3 Jahren. Das alles beginnt mit der Fertigstellung der Arbeiten durch den Architekten und er muss dann so eine "acta de recepción de obra" erstellen. Aber das sind Dinge, das sind Details, die eigentlich dann wiederum geprüft werden müssen.

Jörg Jung: 
Das heißt also, wir reden von einer Immobilie, die wurde gerade erst fertiggestellt und dann gibt es nach Fertigstellung Frist a: 10 Jahre, Frist b: 3 Jahre. Wir reden aber von frisch gebauten Häusern?

Yvonne Plattes: 
Genau. Wir haben noch 1 Jahr. Das ist auf Schäden, Fehler, Mängel, die auf die Ausführung zurückzuführen sind, die zum Beispiel Auswirkungen auf die Fertigstellung oder den Abschluss der Arbeiten haben. Also das muss man wirklich genau analysieren. Was ist das für ein Fehler, was ist das für ein Mangel und welche Fristen, welche Versicherungen gelten da?

Jörg Jung: 
Jetzt gibt es aber auch die älteren Häuser, die man sich gerne mal kauft. Da ist man schon mal 30 Jahre, 20 Jahre, hat eine Lieblingsimmobilie, die ist allerdings gebraucht und schon älter. Gibt es da denn Fristen? Also bislang haben wir von Neubauten geredet. Welche Fristen gibt es denn bei einer gebrauchten Immobilie?

Yvonne Plattes: 
Man hat generell für eine gebrauchte Immobilie ab Notartermin 6 Monate für versteckte Mängel. Aber auch diese muss man natürlich nachweisen. Ist es tatsächlich ein versteckter Mangel oder hat man den einfach nur nicht gesehen, weil man es nicht geprüft hat? Oder solche Dinge wie immer? Der Beweis muss immer angetreten werden und man muss es nachweisen können, was es ist. Und dann gilt halt dieser diese Frist.

Jörg Jung: 
Aber man muss ja dazu sagen, wenn ich jetzt zum Beispiel den bautechnischen Prüfer da in das Haus schicke vor dem Hauskauf, der kann ja nicht anfangen, da die Bude abzureißen und hier ein Löchlein rein bohren und da ein Löchlein reinbohren. Das heißt, es ist ja trotzdem irgendwie zwar auch eine sehr gewissenhafte, eine technisch auch gute Prüfung. Aber den Teufel im Eichhörnchen oder umgekehrt, findet man jetzt eben doch nicht. Also da kann der andere auch nicht kommen und sagen: "Wieso, du hast doch einen technischen Prüfer an der Hand gehabt, was kommst du mir jetzt mit Mängeln?" Also das muss schon dann irgendwas Substanzielles sein, was halt vorher auch wirklich keiner wissen konnte.

Yvonne Plattes: 
Genau das hatte glaube ich, der Oliver Girharz in seinem Podcast mit uns auch analysiert. Der Sachverständige, der darf da nicht einfach ins Mauerwerk reinbohren oder mal ein bisschen Zement abkratzen oder sonst irgendwas. Er sieht alles, was oberhalb des Bodens ist, das prüft er und was er so augenscheinlich sich vornehmen kann. Er hat sicherlich technische Hilfsmittel, er hat Messgeräte, ob Feuchtigkeit hinter der Wand sich befindet oder solche Dinge, wenn man irgendwie eine Vermutung hat. Aber das ist halt alles sehr bedingt zu betrachten.

Jörg Jung: 
Muss man dann im Vorfeld, vor dem Notartermin, denn schon mal – ob man jetzt den bautechnischen Prüfer in Anspruch nimmt oder nicht, was jetzt nicht so ratsam ist, aber muss ich denn im Vorfeld dann tatsächlich auch – mit dem Verkäufer dann beim Notar oder vor dem Notar erklären, das ist alles von beiden Seiten nach bestem Wissen und Gewissen dann auch gelaufen, und es ist alles toll, damit der Verkäufer am Ende nicht sagen kann: "Wieso? Das habe ich ihm gesagt?"  Also laut Verkäufer liegen keine Mängel vor...

Yvonne Plattes: 
Du unterschreibst bei der Urkunde: Gekauft, wie gesehen. Das ist immer der Satz.

Jörg Jung: 
Unterschreibt man das so wirklich? Gekauft, wie gesehen. Also der Verkäufer könnte am Schluss dann kommen und sagt: "Das habe ich ihm aber gesagt?"

Yvonne Plattes: 
Gut, wenn man mir was gesagt hätte, dann wäre ich sicherlich darauf eingegangen oder hätte es noch mal geprüft, was das jetzt für Auswirkungen hat. Aber da kommen wir ja wiederum auf die Sinnhaftigkeit eines Sachverständigen zurück, dass man sagt, es ist sicherlich gut, dass der wirklich mal durchgeht und eine Prüfung macht. Jetzt muss man ja nicht immer das gesamte Paket nehmen. Man kann sagen: "Ich habe selber ziemlich viel Sachverstand. Ich komme vielleicht sogar selber aus der Baubranche. Ich habe viel Ahnung, aber für mich ist schon wichtig die Dinge a, b, c, d, e. Und die möchte ich im Einzelnen geprüft haben. Aber das Gesamtpaket brauche ich in dem Fall nicht." Es ist immer viel Geld, ob ich 300.000€ für ein Haus ausgebe oder ob ich ein Haus im Millionenbereich ausgebe. Es ist immer viel Geld. Und dafür sollte man immer wissen, was man kauft.

Jörg Jung: 
Okay, am Ende noch mal die Frist: bei gebrauchten Immobilien 6 Monate für versteckte Mängel, betrifft natürlich, die Treppe ist irgendwie auseinandergefallen, was auch immer. Jetzt ist es ja auch ganz oft so, Hauskaufangebote möbliert und das ist mit drin und die Pumpe und die Wasserpumpe sowieso und die Poolpumpe sowieso und der Heizkessel ist dann natürlich auch noch mit dabei. Was ist denn, wenn so ein Gerät – ich meine, du hast gerade eben gesagt Kühlschrank. Klar, das ist was anderes – aber wenn jetzt wirklich substanzielle Elektrogeräte zum Beispiel, die fürs Haus wichtig sind, kaputt gehen, gibt es da auch Fristen? Jetzt mal außerhalb vom Mauerwerk?

Yvonne Plattes: 
Also wir unterscheiden hier wiederum zwischen Neubauten und gebrauchten Immobilien. Wenn ich eine gebrauchte Immobilie kaufe, habe ich Glück oder nicht Glück, wie lange die Geräte da drin noch halten. Also Waschmaschine, Trockner, Grill, Dampfgarer, was weiß ich. Herd. Man prüft die auf Funktionstüchtigkeit unter Umständen, aber man hat keine Gewähr, dass es nicht einen Monat später trotzdem kaputt geht. Bei Neubauten haben wir ja neue Geräte und bei Neubauten, bei den Geräten habe ich seit diesem Jahr, seit 1. Januar diesen Jahres eine Gewährleistungsfrist von 3 Jahren. Früher waren das 2 Jahre. Aber, aber, aber, aber jetzt ist die Immobilie schon als Neubau anderthalb Jahre auf dem Markt und ich kaufe sie erst dann. Dann habe ich nicht ab Kaufdatum 3 Jahre, sondern dann habe ich leider die Situation, seitdem das Gerät da drin ist. Also wenn ich einen charmanten Verkäufer habe, einen Bauträger, ist der sicherlich auch bereit, mir dieses Gerät vielleicht zu erstatten, wenn es dann doch kaputt gegangen ist, weil es ist dann im Gesamtgebilde meistens ein kleiner Teil.

Jörg Jung: 
Jetzt sind wir noch mal bei "ab Fertigstellung". Da kommt mir jetzt noch mal diese 10-Jahresversicherung, die du vorhin angesprochene "ab Fertigstellung", was ist denn, wenn ich eine, also die Immobilie gebraucht kaufe, ist dann auch diese 10-Jahresversicherung dann noch mit gültig und drin? Und wie läuft das denn dann?

Yvonne Plattes: 
Wir haben ja vorhin festgestellt, der Bauträger, der eine Immobilie baut und dann verkauft, ist verpflichtet, diese 10-Jahresversicherung für die Struktur abzuschließen. Jetzt kaufst du die von einem zweiten Eigentümer. Der erste Eigentümer hat ja dann diese 10-Jahresversicherung, die läuft und dann hat der aber 10 Jahre die Immobilie gehalten und du kaufst sie dann von ihm. Dann sind die 10 Jahre abgelaufen. Wenn ich allerdings eine Immobilie kaufe von jemandem, der sie für sich selber gebaut hat, also ich bin Herr Müller und ich habe die Immobilie für mich gebaut, dann bin ich nicht verpflichtet, auch diese 10-Jahresversicherung abzuschließen. Weil ich baue ja für mich selber. Und da habe ich noch mal drei Blicke mehr drauf, dass ich auch wirklich ordentlich und sauber arbeite, weil ich ziehe da ja direkt selber ein. Deshalb, verpflichtend ist es für Bauträger, die fremd verkaufen.

Jörg Jung: 
Eigentlich im Prinzip, wenn man so will, die bauen, um sie eh zu verkaufen.

Yvonne Plattes: 
Ja genau. Aber wie gesagt, es soll ja keine Bestrafung sein, sondern damit will man eigentlich auch so ein bisschen die Leute anhalten: "Hey, da steckt ja einiges dahinter, die musst du abschließen, also bau auch ordentlich, damit du hinterher keinen Schaden hast innerhalb dieser 10 Jahre."

Jörg Jung: 
Beim vorletzten Podcast hatten wir die bautechnische Prüfung. Ja und aus bautechnischer Sicht haben wir jetzt mal schon viel erfahren zum Thema: "Was wäre, wenn doch was schief geht" - Die Fristen und Lösungen. Nächsten Sonntag bei MEERWERT: Immobilien Mallorca & Ibiza dann genau dasselbe Spiel bei den baurechtlichen Angelegenheiten. Ich würde sagen, nächsten Sonntag treffen wir uns hier wieder. Wir freuen uns jetzt schon wieder.

Yvonne Plattes: 
Freut mich auch. Vielen Dank und tschüss!

Autor: Jörg Jung / Mitarbeit: A. Münster