"Der Pool ist so nicht eingetragen!" - Was tun bei baurechtlichen Mängeln?

Jörg Jung: 
Schon wieder ist Sonntag und schon wieder sind wir hier bei MEERWERT - Immobilien Mallorca & Ibiza, natürlich mit Yvonne Plattes, die Geschäftsführerin der PlattesGroup. Hallöchen!

Yvonne Plattes: 
Guten Morgen!

Jörg Jung: 
Ja, sehr spannende Episoden haben wir hinter uns. Die bautechnische Prüfung mit Oliver Girharz war mit dabei, dementsprechend am vergangenen Sonntag auch die Gewährleistungen und Fristen, wenn dann doch bei diesem Thema was schiefgeht. Dann war aber noch der Curd Manthey da. Da ging es ja ums Baurechtliche und auch da haben sich dann so ein paar Fragen aufgedrängt. So nach dem Motto, was wäre denn, wenn nach dem Verkauf zum Beispiel oder vor dem Verkauf wirklich irgendwas unregelmäßig wäre? Zum Beispiel, sagen wir mal, der Curd Manthey in dem Moment baurechtlich hat festgestellt, oh, es gibt städtebaurechtliche Unregelmäßigkeiten, was mache ich dann? Wie bewertet man denn das?

Yvonne Plattes: 
Da müssen wir erst mal wieder auf den Ursprung kommen. Was macht der Sachverständige. Der Herr Manthey in dem Fall hatte uns ein Beispiel gebracht. Er schaut sich das aktuelle Baurecht an, er geht zur Gemeinde und schaut sich die Unterlagen an, welche sind dort registriert und damit genehmigt. Und dann geht er in die reale Situation und sagt okay, wie sieht die Immobilie jetzt aus? Ich fasse die mal in vier Unterschiede zusammen. Die ganze Immobilie ist legal. Wunderbar. Kann ich einen grünen Haken dran machen, ist alles fein. Es gibt den inadäquaten Bereich. Also die Immobilie ist legal, sie ist legal gebaut worden. Sie ist nach dem damaligen Baurecht auch legal abgenommen worden. Es ist alles fein, aber in den Jahren, wo der Eigentümer XY die Immobilie gehalten hat, hat sich das Baurecht geändert. Früher konnte ich 400 Quadratmeter bauen, nach neuem Baurecht nur noch 300 Quadratmeter. Was heißt das für mich? Das heißt, ich kann ja nichts dafür, dass es damals ein anderes Baurecht gegeben hat. Das heißt also für mich, sie ist irgendwo immer noch legal, also inadäquat. Heißt, ich muss nicht abreißen, ich muss keine Strafe zahlen, ich kann drin wohnen, ich kann alles machen damit. Ich habe nur, wenn ich diese Immobilie jetzt abreißen würde und komplett neu bauen möchte, muss ich nach neuem Baurecht gehen oder sagen wir mal ganz schlimm, die Immobilie brennt mir ab. Ja, dann muss ich mich auch an das neue Baurecht halten. Aber auch das ist immer noch fein. Dann haben wir die außerplanmäßige Geschichte. Oder man nennt es außerplanmäßig. Das bedeutet, das komplette Gebäude ist illegal. Es könnte enteignet werden, Es könnte ein Abriss drohen und das Gebäude hat überhaupt keine Genehmigung. Also da muss man global sagen ja, dann bin ich in einer Situation, wo mir alles das blühen kann. Man muss dann im Einzelfall prüfen, was ist jetzt aktuell der Punkt. Wird sie mir abgerissen, wird sie geduldet? Die Gemeinden können natürlich nicht in allen Ecken der Insel tätig sein und manchmal wird es entdeckt oder nicht. Also das ist der Bereich. Auf jeden Fall ist die Immobilie bei einer, man nennt es außerplanmäßig, das komplette Gebäude ist illegal und wir gehen davon aus, dass es auch nicht legalisierbar. Dann eigentlich Enteignung oder Abriss. Oder man hat durch irgendwelche Fristen vielleicht so eine Duldung und dann gibt es die Anbauten, die sogenannten Anbauten. Also ich habe ein Haupthaus...

Jörg Jung: 
... Poolhaus wäre auch noch toll und habe einfach ein Poolhaus gebaut ...

Yvonne Plattes: 
... das heißt dann aber, dass nur der eine Teil illegal ist. Wir gehen auch wiederum davon aus, ich kann es nicht nach-legalisieren, weil ich nicht genug Grundstücksfläche habe. Wie auch immer. Oder das Baurecht erlaubt es mir einfach nicht. Dann habe ich einen, in dem Beispiel, was wir jetzt gerade angebracht haben, ein legales Haupthaus und vielleicht ein illegales Poolhaus. Das darf ich auch nicht nach-legalisieren. Und dann muss ich eben immer schauen, wie gehe ich mit diesem illegalen Poolhaus, wie wir es jetzt gerade gesagt haben, um.

Jörg Jung: 
Noch einmal natürlich, das ist am Ende jedem selbst überlassen, wenn er auf dem Campo irgendwie noch ein Poolhaus baut. Es geht halt darum, dass vor dem Kauf am besten zu wissen, also wenn man selber damit einverstanden ist, ob das Poolhaus da jetzt legal steht in meiner neuen Immobilie, auf meinem neuen Grundstück. Da sagst du immer so gerne, man muss auch dann aber immer denken, ich will vielleicht in fünf Jahren das Haus wieder verkaufen und dann kommt der nächste und sagt, was will ich mit dem illegalen Poolhaus? Und dann stehste vorm Salat. Es geht im Prinzip um das Vorausschauende auch an dieser Stelle.

Yvonne Plattes: 
Wie wichtig ist mir das auch? Zum Beispiel, ist die wunderschöne Sonnenterrasse von meinem Haus komplett illegal und nicht nach zu legalisieren und mir blüht unter Umständen der Abriss dieser Sonnenterrasse. Dann hat das für mich als neuer Eigentümer vielleicht dramatische Gründe, weil genau wegen dieser übertriebenermaßen Sonnenterrasse habe ich dieses Haus gekauft.

Jörg Jung: 
Ja, und dann habe ich noch die Kosten des Abrisses am Hals. Das kommt auch noch dazu dann.

Yvonne Plattes: 
Dann ist das sicherlich ein anderer Punkt, als wenn ich sage, ich habe einen Teil davon ... Ich habe mal einen Fall gehabt, da gab es die Situation, da gab es ein illegales Bürogebäude, es wurde ein Bürogebäude genutzt, es war ein illegaler Anbau, die Gemeinde wusste davon und ich hatte dann in der Prüfung feststellen können, dass diese Illegalität auch nicht zu legalisieren ist. Der Eigentümer wollte aber unbedingt diese Immobilie trotzdem kaufen. Und dann haben wir einfach mal analysiert okay, wenn wir jetzt dieses Bürogebäude, also diesen Anbau, abreißen würden, kostet es, ich sage jetzt mal eine wilde Zahl 10.000 € und haben diese 10.000 € vom Kaufpreis abgelassen. Dann hat der neue Eigentümer die nicht bezahlt. Also wenn dann die Gemeinde kommt und sagt so, ich verpflichte dich, den Bau zurückzubauen, dann habe ich die 10.000 € zu bezahlen, die ich vorher aber auch beim Kauf nicht bezahlt habe. Man muss das wirklich Punkt für Punkt bewerten. Wie wichtig ist mir irgendwelche Illegalität oder welche kann ich auch vernachlässigen. Es tut mir nicht weh, wenn ich dann aufgefordert werden sollte, den Schuppen, der da noch illegal steht, zu entsorgen. Dann ist es dann so.

Jörg Jung: 
Gut, dann haben wir das auch geklärt. Das ist sehr schön. Du hattest aber mal irgendwann gesagt, der Notar wirft vor dem Termin auch einen Blick ins Grundbuch oder ins Katasteramt. Ist das dann noch die letzte Instanz, die dann sagt Moment, ich möchte aber noch kurz darauf hinweisen, irgendwas stimmt hier nicht. Oder hält er sich komplett raus aus der Geschichte?

Yvonne Plattes: 
Wie gesagt, der Notar sagt nur, was er sieht, aber er bewertet nichts. Er übernimmt keine Haftung. Er sagt, im Grundbuch steht die Immobilie so, im Katasteramt steht die Immobilie so, das sind die Quadratmeter oder diese Quadratmeter. Aber er sagt nicht, jetzt musst du das und das machen oder Hände weg, ich würde keinesfalls diese Immobilie kaufen. Das ist nicht Aufgabe eines Notars.

Jörg Jung: 
Okay, so, dann haben wir natürlich wieder auch Verjährungsfristen, wenn irgendwas auffällt. Also wenn ich jetzt sage, Verstöße gegen die Stadtplanung im Allgemeinen, das dürfte eigentlich gar nicht da so hingebaut sein, gibt es da so Verjährungsfristen gegen Verstöße?

Yvonne Plattes: 
Jawoll, wie immer. Es wird alles geregelt hier. Also die allgemeinen Regeln sind acht Jahre für schwere und sehr schwere Verstöße. Ein Jahr gibt es die Frist für geringfügige Verstöße? Niemals, das gibt es auch, also es gibt auch so was, dass irgendwelche Dinge überhaupt nicht verjähren. Das sind aber dann wirklich ganz gezielte Dinge in ländlichen Gebieten oder in katalogisierten Grundstücken oder in öffentlichen Grundstücken oder Naturschutzgebieten oder solche Dinge. Das sind dann wirklich, da habe ich niemals eine Chance, dass ich da irgendwo in die Verjährung komme. Die Frage stellt sich auch, ab wann gilt denn so eine Verjährungsfrist? Wenn ich durch meinen Sachverständigen das festgestellt habe? Oder ab wann kann ich denn diese Jahre zählen? Also generell, da gibt es auch so eine allgemeine Regelung, die besagt, ab dem Tag, an dem die Verstöße endgültig abgeschlossen sind, also dieser Umbau, dieser Anbau komplett fertiggestellt ist, dann läuft es und nicht mit Beginn.

Jörg Jung: 
Jetzt gehen wir mal davon aus, es gab einen illegalen Anbau. Vom Verkäufer. Der hat was illegal angebaut und da hat es wirklich jemand entdeckt. Und dann kam die Gemeinde und hat gesagt so, Kamerad, das musst du abreißen, das ist illegal, am besten noch mit einer Geldstrafe. Ich habe das Haus gekauft dann mittlerweile und auf einmal flattert bei mir in irgendeiner Form rein "Ja, guten Tag, musste abreißen und Geldstrafe!". Bin ich denn haftbar für die illegalen Bauten des Vorbesitzers?

Yvonne Plattes: 
Also im ersten Schritt natürlich nicht, weil die Gemeinde hat ja den Verstoß dem vorhergehenden Eigentümer zur Kenntnis gegeben und der hat jetzt vielleicht nichts getan. Dann wird die Gemeinde im ersten Moment nicht gegen dich als neuen Eigentümer vorgehen, sondern erst mal gegen den alten Eigentümer. Aber sie gibt sich natürlich auch nicht sonderlich sehr viel Mühe, den alten Eigentümer auf der ganzen Welt zu finden. Sie hat ja die Immobilie hier und dann wird sie es mit einem Embargo auf die Immobilie verhängen. Und dann bist du wieder derjenige als neuer Eigentümer, der sich darum zu kümmern hat, dass du dir das vielleicht von dem vorhergehenden Eigentümer wiederholst.

Jörg Jung: 
So ist es beim Staat. Er kriegts, egal von wem. Also am Ende bin ich dann im allerhöchsten Notfall der Gelackmeierte. Gut, ich bin auch einer, der wahrscheinlich auf dem Grundstück gerne mal sein eigenes Poolhaus irgendwo hin baut. Und dann, dann kriegt es jemand raus und ich habe gegen die Bauvorschriften verstoßen, werde zu einer Geldstrafe verurteilt, muss ich dann abreißen?

Yvonne Plattes: 
Wenn es nicht nach zu genehmigen geht und es ist in einem Fall, wo in jedem Fall die Gemeinde darauf stößt und sagt, du musst abreißen, hast du im ersten Schritt in jedem Fall eine Strafe zu zahlen. Um die kommst du nicht herum. Und der zweite Schritt ist dann, den Abriss durchzuführen von diesem illegalen Teil. Es handelt sich hierbei aber um zwei unterschiedliche Verfahren, die auch nicht miteinander verkoppelt sind. Also einmal ist es ein Sanktionsverfahren und einmal ist es ein anderes Verfahren zur Wiederherstellung der Rechtsmäßigkeit. Also die sind miteinander verwandt, aber trotzdem unabhängig, das heißt, sie werden auch unterschiedlich und unabhängig voneinander abgewickelt.

Jörg Jung: 
Also das eine hat mit dem anderen nichts zu tun.

Yvonne Plattes: 
Du musst Strafe zahlen und andere abreißen genau. Also es wird wahrscheinlich so sein, je nachdem wie es ist, wie schnell die darauf kommen. Aber die Strafe musst du immer sehr schnell zahlen in einer gewissen Frist. Und dann kommt so eine andere Abteilung daher und überprüft, ob du auch den Abriss gemacht hast oder eben auch nicht.

Jörg Jung: 
Verjährt so was? Also von "Oh, du hast was Illegales gebaut" bis "jetzt muss es abgerissen sein", also gibt es da so Verjährungsfristen bei Abrissverfügungen?

Yvonne Plattes: 
Generell gibt es eine Verjährungsfrist bei so einer Abrissverfügung, die beträgt 15 Jahre ab dem Zeitpunkt, an dem sie rechtskräftig geworden ist. Also wenn die Gemeinde dir das gesagt hat, dann hast du 15 Jahre. Und wenn das danach immer noch nicht ist, weil, keine Ahnung, Pedro in der Gemeinde getrieft hat, dann hast du die Verjährung erreicht. Das ist schon sehr umfangreich. Wenn du einmal in so ein Projekt oder in so eine Geschichte reingekommen bist, musst du dich eben wirklich damit auseinandersetzen und dir darüber im Klaren sein, was passiert mir unter Umständen im Worst Case Verfahren. Ist das sehr schlimm für mich oder kann ich sagen, alles kein Problem, zahle ich, reiße ich ab, belastet mich nicht oder ich sitze es aus und warte mal die Dinge ab, die da kommen? Noch mal meinen Ursprungssatz: Wichtig ist, wenn ich was kaufe, möchte ich wissen, was ich kaufe. Und da sollte man vielleicht auch mal einen Euro mehr ausgeben, um die entsprechenden Prüfungen durchzuführen, damit man hinterher nicht auf die Nase fällt. Ich will damit nicht behaupten, dass das überall und immer der Fall ist, aber man sagt ja so schön, guter Rat ist nicht teuer.

Jörg Jung: 
Es muss nicht teuer sein, wenn man es denn richtig macht. Am Ende vielleicht noch mal die Definition illegaler Anbau, weil wir jetzt ja die ganze Zeit darüber reden. Ein illegaler Anbau ist ja im Prinzip ...?

Yvonne Plattes: 
Es gibt Vorlagen, es gibt Unterlagen, die genau festlegen, ich darf auf einem Grundstück so und so viel Quadratmeter bauen. Dann zählt da aber auch zu dieser Bebauung beispielsweise Wege mit Kieselsteine, mit Platten oder sowas. Wenn ich jetzt also im Grunde genommen einen Poolbereich habe, der komplett mit Betonplatten ausgelegt ist, dann zählt das zu bebauten Fläche dazu. Sicherlich wird es in der Realität so sein, wenn ich einmal die Bauabnahme mit allem habe, kommt keine Gemeinde vorbei und prüft, habe ich jetzt zehn Quadratmeter zu viel Betonfläche auf dem Boden. Aber wenn ich zum Beispiel, bei vielen Häusern ist es so, die haben keine Garage vielleicht und die bauen sich da einfach noch ein Carport hin.

Jörg Jung: 
Ist ein Carport dann schon ein illegaler Anbau?

Yvonne Plattes: 
Wenn ich die Fläche nicht mehr habe, dass ich das bebauen darf, gilt das als illegal.

Jörg Jung: 
Also ich hole mir im Prinzip, sage ich mal im Baumarkt eine Pergola, die hat vier Holzfüße und oben ist ein kleines Dach drauf. Das stelle ich mir aufs Grundstück. Das ist ein illegaler Anbau.

Yvonne Plattes: 
Jawoll.

Jörg Jung: 
Okay, damit wir das schon mal geklärt haben.

Yvonne Plattes: 
Die Frage ist immer nur, wie stark oder wie schnell bemerkt man so was? Bemerkt man es überhaupt? Aber der Umkehrschluss ist natürlich einfacher. Ich baue das Ding wieder ab, kostet mich wahrscheinlich einen Tausender, vielleicht 500 €, was auch immer. Und damit ist es gut gewesen. Wir reden ja von den Dingen, die wir eben angesprochen haben und weitaus andere Illegalität.

Jörg Jung: 
Also tatsächlich, ich war jetzt gerade bei Fundament und es wird hochgemauert. Das ist natürlich hochgradig. Aber schön, dass wir mal drüber geredet haben, dass, wenn ich mir jetzt anfange, ein Gartenhäuschen aufs Grundstück zu stellen, ist das ein illegaler Anbau. Okay, gut dass wir drüber geredet haben.

Yvonne Plattes: 
Ich behaupte mal, dass 70, vielleicht auch mehr Prozent aller Häuser Illegalität haben, weil da kommt dann mal eine Pergola hin, da baue ich vielleicht nur eine Dusche am Pool hin, die natürlich unten Platten hat und einen Wasseranschluss oder ein Barbecue Platz.

Jörg Jung: 
Das ist genau der Vorteil von MEEWERT. Das war MEERWERT für den heutigen Sonntag und MEERWERT – Immobilien Mallorca & Ibiza gibt es dann auch wieder am kommenden Sonntag. Wir freuen uns jetzt schon wieder.

Yvonne Plattes: 
Das freut mich auch. Vielen Dank.

Autor: Jörg Jung / Mitarbeit: C. Schittelkopp