Legalisierung von Schwarzbauten auf dem Land: In diesen Punkten wurde nachgebessert
10. Januar 2025
Bei der Legalisierung von Schwarzbauten auf dem Land dürften im Zuge einer Nachbesserung des Gesetzes durch die balearische Landesregierung mehr Eigentümer zum Zuge kommen als ursprünglich erwartet. In diesen Punkten wurde nachgebessert: So werden zum einen Fristen für die Verjährung flexibler interpretiert. Zum anderen sollen von der Verwaltung nicht beantwortete Anträge unter bestimmten Voraussetzungen automatisch als genehmigt gelten. Und auch für Ferienvermieter gibt es jetzt Ausnahmen.
Das politisch umstrittene Gesetzesdekret, das dieses außerordentliche, auf drei Jahre begrenzte Verfahren reguliert, war im Mai 2024 in Kraft getreten, wurde aber jetzt kurz vor dem Jahreswechsel nachgebessert. Eigentlich geht es darin um den Abbau von Bürokratie, einem der zentralen Wahlkampfversprechen der konservativen Volkspartei (PP) im Jahr 2023. Das Ziel: Baugenehmigungen sollen schneller erteilt, Subventionen zeitnah ausbezahlt und Projekte mit erneuerbaren Energien vorrangig behandelt werden. Hineingepackt in das Gesetz wurde aber auch eine zeitlich befristete Legalisierungskampagne für bestimmte Wohnimmobilien auf dem Land.
Nachbesserung Nummer eins: die Frage der Verjährung
Prinzipiell kommen für die Legalisierung nur Schwarzbauten außerhalb geschlossener Ortskerne in Frage, konkret solche auf suelo rústico, also in ländlichem Gebiet. Urbanes Gebiet (suelo urbano), ob in Palma oder anderen Gemeinden, ist von vorneherein ausgeschlossen. Eine weitere Bedingung besagt, dass die Verstöße gegen das Baurecht verjährt sein müssen und kein Verfahren der Behörden anhängig sein darf. In diesem Punkt gab es nun eine wesentliche Änderung. Hieß es zunächst, dass die Verstöße bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes verjährt sein mussten, kommen nun auch solche Objekte in Frage, bei denen dies erst im Laufe der dreijährigen Anwendungsfrist des Gesetzes der Fall ist.
Bei der Interpretation der Verjährungsfristen ist jedoch Vorsicht geboten. Zwar liegt diese Frist meist zwischen acht und zwölf Jahren, hängt aber nicht nur vom Bauzeitpunkt ab, sondern auch vom Schutzstatus des Gebiets, in dem sich die Immobilie befindet, und muss im Einzelfall neben zahlreichen weiteren Fragen vor Einreichung eines Antrags auf nachträgliche Legalisierung geprüft werden.
Nachbesserung Nummer zwei: stillschweigende Genehmigung
Eine weitere Änderung geht auf einen Antrag der Rechtspartei Vox zurück, den die PP angenommen hat – im Sinne einer weiteren „Entbürokratisierung“, wie es heißt. Dabei geht es um den Fall, dass die Behörden auf einen Antrag auf Legalisierung nicht innerhalb der vorgesehenen Frist von sechs Monaten antworten. Hieß es zunächst, dass solche Anträge als abgelehnt gelten, sollen diese nun als angenommen interpretiert werden – vorausgesetzt, alle vom Gesetz geforderten Voraussetzungen sind erfüllt und eine Legalisierung gilt nicht als ausgeschlossen.
In der Praxis geht es bei der Legalisierung stets um Gebäude, für deren Bau oder deren Erweiterung keine Genehmigung vorlag, die aber wegen der Verjährung ohnehin nicht mehr von den Behörden abgerissen werden können. Eine ganze Reihe von Fällen ist zudem explizit von der Legalisierung ausgeschlossen. Das betrifft etwa Immobilien in Überschwemmungsgebieten – hier wurde das Gesetz auf Druck der linken Opposition verschärft –, des Weiteren Objekte im Geltungsbereich des Küstengesetzes, im Einzugsbereich von Verkehrsstraßen oder beispielsweise auch Hotelanlagen.
Nachbesserung Nummer drei: die Frage der Ferienvermietung
Nachgebessert wurde aber jetzt auch hinsichtlich der Lizenzen zur Ferienvermietung. Hieß es ursprünglich, dass nachträglich legalisierte Immobilien von dieser Nutzung auszuschließen seien, gibt es hier nun eine Ausnahme – nämlich dann, wenn eine Lizenz zur Ferienvermietung zum Stichtag 29. Mai 2024 bereits vorlag.
Im Gegenzug für die Legalisierung müssen die Eigentümer Gebühren und Steuern an die zuständige Gemeinde abführen. Neben Abgaben, die nachträglich für die Baugenehmigung anfallen, sind dies auch Strafgebühren, die zeitlich gestaffelt werden: Die Eigentümer müssen im ersten Jahr der Gültigkeit des Verfahrens 10 Prozent des Wertes der Baumaßnahme entrichten, im zweiten Jahr 12,5 Prozent, im dritten Jahr 15 Prozent. Je früher ein Legalisierungsantrag eingereicht wird, desto günstiger kommt er also. In der Praxis muss aber darüber hinaus berücksichtigt werden, dass je nach Fall auch Rückbaumaßnahmen fällig werden können, um eine Immobilie legalisieren zu können - das Objekt muss nach Abschluss des Verfahrens insgesamt legal sein. Ein Kostenfaktor ist zudem auch die Erfüllung von Auflagen zur Energieeffizienz oder zum Wassersparen, die bei der Legalisierung berücksichtigt werden müssen.
Podcastfolgen zum Thema
Weiterführende Informationen zum Thema
-
Legalisierung von Schwarzbauten auf dem Land – heißes Eisen mit vielen Fragezeichen
Die politisch umstrittene Regelung der balearischen Landesregierung, die seit Mai in Kraft ist, geht allmählich in die Anwendung. Bei der Inanspruchnahme der zeitlich befristeten „Amnestie“ muss eine lange Reihe von Auflagen und Ausnahmen beachtet und letztendlich jeder Einzelfall geprüft werden.
News - 17. Juli 2024
...mehr -
Zuckerbrot und Peitsche in der Ferienvermietung auf Mallorca
Die Inselregierung verschärft weiter die Gangart gegen illegale Anbieter. Inhaber von Vermietungslizenzen können derweil hoffen, doch noch bei der laufenden Legalisierung von Schwarzbauten zum Zug zu kommen.
News - 24. September 2024
...mehr
