Zuckerbrot und Peitsche in der Ferienvermietung auf Mallorca

Die Ferienvermietung auf Mallorca sorgt weiter für Schlagzeilen, vor allem die Eigentümer von Wohnimmobilien stehen im permanenten Fokus der Öffentlichkeit. Denn angesichts der anhaltenden Overtourism-Debatte und immer neuer Medienberichte über eklatante Verstöße verschärfen die Behörden die Gangart gegen illegale Anbieter. Gleichzeitig sollen Inhaber von Ferienvermietungslizenzen nun doch von der Legalisierungskampagne für Schwarzbauten auf dem Land profitieren, die derzeit läuft. Immobilien auf den Balearen, die über eine gültige Genehmigung für die touristische Kurzzeitvermietung verfügen, könnten damit weiter an Wert zulegen.

Neue Millionenstrafe

Die Behörden der Inselregierung mussten sich bislang vorhalten lassen, die Kontrolle über den Markt der Ferienvermietung verloren zu haben. Eine geringe Zahl von Inspektoren und Inspektionen stand einer unübersichtlichen Zahl von Vermietern gegenüber, auch die geringe Kooperationsbereitschaft der großen Vermietungsportale erschwerte die Arbeit. Nachdem die Zuständigkeit für touristische Inspektionen inzwischen von der balearischen Landesregierung auf den Inselrat übergegangen ist, sind die jahrelang als zu gering kritisierten Ressourcen massiv ausgebaut worden. Im August kündigte der Inselrat an, die Zahl der Inspektoren um 50 Prozent auf 30 zu erhöhen und auch in den weiteren Abteilungen aufzustocken, so dass die Verfahren schneller bearbeitet werden.

Dass der Inselrat nun wirklich ernst machen will, zeigt die Verhängung einer Rekordstrafe in Höhe von 1,36 Millionen Euro im Fall zweier Gebäude in Palma, in denen 17 Wohneinheiten laut den Inspektoren systematisch an Urlauber vermietet wurden. Das ist die bislang höchste Einzelstrafe für Vermieter, zumal bereits zuvor die Mindesthöhe von 40.000 auf 80.000 Euro pro Wohneinheit verdoppelt worden war. Der Fall hatte wegen der Offensichtlichkeit der Verstöße – in Palma ist die Ferienvermietung von Apartments in Mehrfamiliengebäuden prinzipiell untersagt – für große Empörung gesorgt und so die Frage aufgeworfen, warum die Behörden bislang untätig geblieben waren.

Die Strategie heißt Abschreckung

Bei den vermehrten Sanktionen, die vom Inselrat verstärkt kommuniziert werden, hoffen die politischen Verantwortungsträger der konservativen Inselregierung ganz offensichtlich auf einen verstärkten Abschreckungseffekt, zumal bei den Bußgeldverfahren infolge der langen Bearbeitungszeiten und Einspruchsmöglichkeiten beileibe nicht jede Strafe letztendlich auch vollzogen wird. Eigentümer illegaler Angebote sollen ermutigt werden, von sich aus ihre Objekte aus dem Markt der Ferienvermietung zu nehmen und diese stattdessen wieder zur Langzeitmiete anzubieten.

Das dürfte auch das Kalkül von Überlegungen im Inselrat sein, im Fall illegaler Angebote den Anbietern Strom und Wasser abzudrehen – eine Praxis, die Städte wie Sevilla und Valencia gerade ausprobieren. Auf Mallorca wäre dies wegen unterschiedlicher Rechtsfiguren schwieriger umsetzbar. Eine weitere Strategie könnte darin bestehen, illegal an Urlauber vermietete Objekte zu versiegeln, so wie dies im balearischen Gesetz gegen die Wohnungsnot vom vergangenen Jahr theoretisch vorgesehen ist. Der Inselrat hat diese Maßnahme in ersten Fällen vorgesehen und dafür die Landesregierung um Mithilfe gebeten, aber noch nicht angewandt.  

In jedem Fall zeigen die Ansätze, dass die öffentliche Verwaltung bereit ist, im Kampf gegen die illegale Ferienvermietung angesichts des bislang überschaubaren Erfolgs neue Wege zu gehen. Hoffen kann sie dabei zudem auf die neue EU-Richtlinie zur Kurzzeitvermietung, die – einmal auch in Spanien umgesetzt – der Politik neue Instrumente an die Hand gibt, die Vermietungsportale in die Verantwortung nimmt sowie auch mehr Transparenz für den gesamten Markt vorschreibt.

Legalisierung von Schwarzbauten: Hoffnung für Ferienvermieter

Die Eigentümer von Ferienvermietungslizenzen dagegen sind auf der sicheren Seite, zumal sie darauf hoffen können, nun doch von der Legalisierung von Schwarzbauten auf dem Land profitieren zu können. Bei der derzeit laufenden, zeitlich befristeten Initiative der konservativen Balearen-Regierung ist eigentlich geregelt, dass legalisierte Objekte bei der Ferienvermietung außen vor bleiben. Da aber offenbar die Zahl der Ferienhäuser, die nicht in jeder Hinsicht die geltenden Bauvorschriften erfüllen, größer ist als gedacht, soll es nun Nachbesserungen geben. Die regierende Volkspartei rechtfertigt die Initiative damit, dass die Rechtssicherheit gestärkt werden müsse und durch die Regelung kein zusätzliches Objekt auf den Markt komme. Dazu muss man wissen: Legalisiert werden können ausschließlich Immobilien, in deren Fällen die Verstöße ohnehin verjährt sind, die nicht in landschaftlich geschützten Gebieten liegen sowie noch eine Reihe weiterer Anforderungen erfüllen, die jeweils im Einzelfall geprüft werden müssen.

Die Bekämpfung illegaler Angebote zur Ferienvermietung und die geplanten erweiterten Legalisierungsmöglichkeiten dürften den Wert von Immobilien mit bestehender Vermietungslizenz weiter steigern – zusätzlich zur ohnehin bestehenden „emotionalen Rendite“. Ein Faktor ist dabei auch, dass bereits seit zwei Jahren auf den Balearen keine neuen Lizenzen mehr beantragt werden können. Welche rechtlichen und fiskalischen Besonderheiten im Fall eigener oder touristischer Wohnzwecke in Spanien beachtet werden müssen, darüber berät unser Kompetenzzentrum „Wohn- und Ferienimmobilien“ im Rahmen einer umfassenden Betreuung.