Ferienvermietung 2025 - tappen Sie nicht in die Steuerfalle!

Jörg Jung
Und wieder haben wir ihn zu Gast, den Christian Plattes, Asesor Fiscal bei der PlattesGroup und der Leiter der Abteilung Wohn- und Ferienimmobilien. Und es soll jetzt auch weiterhin unser Thema sein. Ich vermiete meine Wohnung, aber an wen? Wir reden darüber. Und damit einmal mehr, hallo Christian Plattes, grüße dich.

Christian Plattes
Hallo Jörg, schön, dass ich hier sein darf.

Jörg Jung
Ja, wir haben es gerade eben gesagt, wir gehen nochmal in die Ferienvermietung hinein. Jetzt macht man das ja zum Beispiel ganz oft oder immer mehr oder fast nur noch über diverse Agenturen, über Makler, über Plattformen, die es da gibt, über die vermiete ich. Und da stellt sich dann ja ganz oft die Frage, an wen vermiete ich denn dann überhaupt? Also wer sind denn dann meine Vertragspartner? Du kannst es da aufklären.

Christian Plattes
Genau, das ist ein Thema, was mir sehr am Herzen liegt, weil sehr oft der Eigentümer der Immobilie das selber nicht weiß und auch nicht informiert wird darüber von den jeweiligen Maklerbüros oder von den jeweiligen Plattformen. Jetzt ist es so, gehen wir mal ein Szenario durch, Jörg. Ich vermiete über eine Plattform, sagen wir mal über Booking oder Airbnb. Und jetzt kommt ein Gast und dieser Gast zahlt eine gewisse Summe. Jetzt zahlt mir diese Plattform 800 Euro aus. Sind jetzt diese Mieteinnahmen 800 Euro? Oder sind diese Mieteinnahmen 1000 Euro, und 200 Euro hat sich Airbnb an Kommission eingesteckt. Man könnte jetzt sagen, das ist gar nicht so wichtig, aber wenn ich beim Finanzamt nur 800 Euro angebe, hab ich ja eigentlich 200 Euro Mieteinnahmen nicht versteuert und somit eine Steuerhinterziehung vollzogen. Nicht nur das, wenn ich jetzt 800 Euro als Mieteinnahmen deklariere und diese 200 Euro Rechnung, die ich ja dann noch bekomme von dem Portal, auch noch dazu rechne, dann habe ich eine Bemessungsgrundlage von auf einmal nur noch 600. Also diese Steuersumme die ich denn zahle, verringert sich auch extrem. Somit ist es sehr wichtig, dass ich zum einen erstmal schaue: Was oder wer ist mein Vertragspartner? Ist das jetzt die Agentur, die Maklerfirma, die Plattform, oder ist es der Endkunde? Und wie agiert die Plattform? Ist das ein Mittelsmann im Sinne von, ich hol dir jetzt einen Gast und damit ist mein Job durch. Oder vermietet der Eigentümer dieser Immobilie an diese Plattform und diese Plattform vermietet weiter, weil das hat dann nochmal ganz andere Konsequenzen.

Jörg Jung
Konsequenzen ist gut. Mir stellt sich gerade eben eine gewisse Haftungsfrage. Also was passiert denn: Ich habe jetzt meine Immobilie komplett an eine der Plattformen direkt schon vermietet, sodass die dann tun lassen können, was sie wollen. Und am Ende, man weiß ja nicht, wer dann am Ende in die Ferienvermietungswohnung kommt, auf jeden Fall am Ende ist die Bude kaputt. Also das stelle ich mir relativ krass vor. Die Haftungsfrage auch insgesamt.

Christian Plattes
Also es ist in der Tat so, auf den Balearen gibt es eine Lizenz, eine Ferienvermietungslizenz, und um hier eine Vermietung durchzuführen, brauche ich eine Versicherung von mindestens 300.000 Euro. Und wenn ich diese nicht habe, kann ich eigentlich nicht Ferien vermieten. Diese Versicherung ist dazu da, um solche Kosten wie zum Beispiel Schäden oder auch persönliche Schäden an Mietern möglicherweise abzudecken. Jetzt gehe ich einen Schritt weiter und sage: Wie steht die Agentur denn dahinter? Von den lokaleren Plattformen, die normalerweise dann auch einen relativ guten Job machen auch, kriegt man dann fünf, sechs, sieben Seiten an Vertragswerk vorgelegt, die man dann unterschreiben muss. Es ist wichtig, dass der Steuerberater oder Rechtsanwalt, mit dem man dann arbeitet, das auch durchliest und auch seine zwei Cent dazu gibt. Weil oft da dann auch drinsteht, was für eine Tätigkeit führt diese Agentur dann eigentlich durch und wie wird das steuerlich eigentlich behandelt. Gehen wir mal das andere Szenario durch. Wir hatten ja davor, dass diese Plattform ein Mittelsmann ist und eine Provisionsrechnung an den Eigentümer ausstellt. Sagen wir mal, das ist nicht der Fall, sondern der Eigentümer vermietet an die Agentur und die Agentur an den Endkunden. Weil die Agentur sagt, ja okay, ich möchte meinen Endkunden anonym behalten und den nicht an den Eigentümer verlieren. Dann ist es so auf einmal, dass diese Vermietung, die der Eigentümer an die Agentur macht, umsatzsteuerpflichtig wird. Sie wird umsatzsteuerpflichtig, und diese Umsatzsteuer muss der Eigentümer deklarieren. Das ist jetzt im ersten Schritt gar nicht mal so problematisch. Das könnte auch sogar zu gewissen Vorteilen führen, aber wenn man das nicht weiß und nichts deklariert, dann sind wir wieder wie beim Szenario eins in der Steuerhinterziehung. Und ich glaube, das sind Thematiken, von den Eigentümern wissen müssen.

Jörg Jung
Ich weiß aus den früheren Podcast-Folgen, dass es ja auch verschiedene Arten von Ferienvermietung gibt. Also dann gibt es die ganz normale, dann gibt es hotelähnlich oder so in der Richtung. Das wirst du uns gleich nochmal erklären, lieber Christian. Und da wollte ich jetzt nochmal hin. Also es kann ja auch sein, dass ich sage, liebe Agentur, mach du das mit der Vermietung, und die kommen dann alle drei Tage und wechseln Handtücher in der Wohnung. Das ist ja dann auch noch mal eine Abspaltung. Also in welche Richtung gehe ich denn als Eigentümer dann?

Christian Plattes
Das ist eine sehr, sehr gute Frage, da gibt es sehr viele Entscheidungen, die der Eigentümer treffen muss. Mal zwei Schritte zurück erstmal. Es gibt verschiedene Mietmodalitäten. Es gibt zum einen eine Modalität, das ist eine normale Ferienvermietung. Das heißt, ich habe einen Feriengast, der kommt, ich gebe dem den Schlüssel und dann sage ich, lieber Feriengast, wir sehen uns dann, sobald die Vermietung aufgehört hat. Also in vier, fünf oder x Tagen. Dann ist das eine Vermietung ohne Umsatzsteuer, weil ich eine im Grunde genommen, jetzt mal bisschen blöd gesagt, aber eine kurzfristige Langzeitvermietung mache. Langzeitvermietung ist ohne Umsatzsteuer. Wenn ich jetzt aber hotelähnliche Dienstleistungen anbiete, also einen Betten-Service, im Grunde genommen Bed-and-Breakfast nennt man die ja, anbiete dem Feriengast, habe ich ja keine Ferienfinca mehr, sondern ich agiere ja eigentlich wie ein Hotelbetrieb, und auf einmal bin ich nicht mehr nur einkommsteuerpflichtig, sondern ich muss eine Betriebsstätte gründen und bin umsatzsteuerpflichtig, sozialversicherungspflichtig, körperschaftsteuerpflichtig. Das hat einen sehr langen Rattenschwanz. Und eine der Thematiken, die dann sehr in die Bewertung fallen, ist dann, dass ich selber diese Immobilie gar nicht mehr ohne Miete benutzen darf. Weil wenn ich eine Betriebsstätte gründe, dann muss ich mir selber eine Miete zahlen, weil ich ein fremder Dritter bin für diese Betriebsstätte. Weil die Betriebsstätte ein separates, ein fremdes drittes Unternehmen ist. Und das sind Thematiken, die sehr oft zur Diskussion kommen. Jetzt gehen wir mal auf deine Frage noch ein bisschen weiter ein und sagen, ja okay, jetzt ist die Agentur das Unternehmen oder die Person, die diese Dienstleistungen anbietet. Was passiert denn dann? Ich bin ja eigentlich nur die Person, die diese Immobilie zur Verfügung stellt. Dann bin ich weiterhin einkommsteuerpflichtig, weil ich ja keine Dienstleistungen anbiete. Das macht ja diese Agentur. Ich bin aber umsatzsteuerpflichtig, weil mein Vertragspartner sehr wahrscheinlich die Agentur ist, also eine Firma und eine Firma kann nicht wohnen. Also eine Langzeitvermietung zum Wohnen passiert nur bei einer Privatperson. Und somit muss ich eine Umsatzsteuer deklarieren. Jetzt habe ich noch eine Möglichkeit oder noch ein Szenario, was sehr sehr oft auffällt oder beziehungsweise kommt und das ist: Ich bin ein Eigentümer und ich vermiete über eine Agentur an einen fremden Dritten. Die Vertragskonstellation ist aber so, dass der Vertrag zwischen mir und der Endperson, also des Endmieters ist. Und die Agentur bietet diese Hotelreinigung an, bzw. Bettwäsche und Reinigung und Frühstück und etc. Dann ist es ja eigentlich so, dass diese Agentur an mich fakturiert, und ich biete ja im Gesamtkontext diese Dienstleistungen an. Dann bin ich auch eine Betriebsstätte, also ein fremdes Unternehmen für mich selbst.

Jörg Jung
Und dann sind wir wieder bei Umsatzsteuer, Körperschaftsteuer und so weiter und so fort. Also man merkt, Ferienvermietung ist nicht gleich Ferienvermietung. Da sollte man sich tatsächlich gut informieren und auch nochmal fürs Jahr 2025 gerade für Mallorca gesagt, wer denkt, och ich mach mal Ferienvermietung und versucht es am Fiskus vorbei inoffiziell, da hat man mittlerweile auch immer schlechtere Karten. Also die Kontrollen werden mehr.

Christian Plattes
Definitiv, definitiv. Die Kontrollen, also was viele Leute nicht wissen, Spanien ist eines der Länder, das am meisten Informationen über Unternehmen und Privatpersonen über Informationserklärungen sammelt und diese in einer riesigen Datenbank hält. Und somit sind die Kreuzungen von Daten sehr einfach, und so kommen diese dann auch an Leute heran, die möglicherweise ihre Steuern nicht zahlen. Und somit, ja die Überwachung sagen wir mal in Spanien ist relativ hoch.

Jörg Jung
Deswegen nicht auf dumme Gedanken kommen und wie gesagt wenn es genau um diese wichtigen Einzelheiten geht in einem Ferienvermietungsvertragswerk, ob man das jetzt selber macht oder per Agentur, Christian Plattes und seine Abteilung Wohn- und Ferienvermietung bei der PlattesGroup sind da auf jeden Fall die richtige Adresse. Ich bedanke mich einmal mehr, freue mich schon wieder aufs nächste Thema in einer der nächsten Podcast-Folgen, lieber Christian Plattes.

Christian Plattes
Vielen Dank, Jörg.

Autor: Jörg Jung / Mitarbeit: ff