Selbstnutzungssteuer in Spanien: Die Abgabe auf den Zweitwohnsitz

Jörg Jung: 
Christian Plattes von der PlattesGroup, grüße dich.

Christian Plattes: 
Hallo Jörg, wie geht's dir?

Jörg Jung: 
Sehr gut, vor allem, weil wir jetzt wieder über sehr wichtige Themen sprechen, wenn es um Wohn- und Ferienimmobilien geht. Wir haben über eure Abteilung beim letzten Mal schon mal gesprochen, was Wohn- und Ferienimmobilien überhaupt bedeutet. Also ihr habt ja ein Riesenthema abzudecken. Und genau diese Themen werden wir eben in den kommenden Folgen dann im Detail auch besprechen, zum Beispiel - und jetzt wird es sehr lustig - Ferienimmobilien, klar, da machen andere Leute in meiner Immobilie Urlaub, aber ich kann ja auch selber Urlauben. Deswegen großes Thema bei euch die Selbstnutzung der Ferienimmobilie. Wie kann ich mir das vorstellen?

Christian Plattes: 
Das ist super interessant auch für, ich sag mal Nichtspanier auch erstmal zu verstehen, wie das spanische Finanzamt darüber denkt. Der Spanier unterscheidet nicht zu einer vermieteten Immobilie oder eine selbstgenutzten Immobilie, sondern er besteuert im Grunde genommen die effektive Nutzung davon. Und wenn der Immobilie keine Nutzung zugesprochen wird, dann ist sie selbst genutzt. Also keine effektive Selbstnutzung, aber die Möglichkeit, die Immobilie zu nutzen, also die Verfügbarkeit der Immobilie unterliegt einer Selbstnutzungsbesteuerung in Spanien.

Jörg Jung: 
Das heißt also, es bleibt trotzdem eine Ferienimmobilie. Also habe ich das richtig verstanden?

Christian Plattes: 
Genau also diese Besteuerung, diese Selbstnutzung originiert von dem normalen spanischen Einkommensteuergesetz, dass es auch für Residenten gibt und das besagt, dass jeder Zweitwohnsitz einem fiktiven Einkommen unterliegt. Und das ist diese Selbstnutzungssteuer. Jetzt haben wir natürlich einen, ich sag jetzt mal deutschen Steuerbürger, der sich hier eine Immobilie holt oder kauft und der benutzt das dann, ich sag mal, von den 365 Tagen vermietet er 100 Tage und 265 Tage ist diese Immobilie zu seiner Verfügung. Jetzt sagt der Spanier okay, die Immobilie ist zu deiner Verfügung, steht da, also unterliegt es dieser Steuer. Viele denken sich okay, aber ich habe sie ja selbst gar nicht benutzt. Das ist egal. Es ist ein Zweitwohnsitz, da mein Erstwohnsitz in Deutschland ist, eine Zweitimmobilie und somit unterliegt es dieser Steuer. Ich könnte 50 Immobilien haben und müsste für jede einzelne eine Steuererklärung einreichen.

Jörg Jung: 
Das heißt also, im Prinzip ist es ja eigentlich der Sinn und Zweck, dann so oft wie möglich zu Ferien vermieten?

Christian Plattes: 
Das muss jeder für sich selbst entscheiden. Also sehr oft ist es ja dieser Traum, den man verwirklichen möchte, mit einer Immobilie hier auf den Balearen sage ich jetzt einfach mal und da muss man dann schauen, ob es dann Sinn macht, eine Vermietung zu machen, weil das ja einen längeren Rattenschwanz auch mit sich zieht, also von Kosten, von Organisation, von Steuererklärungen. Und somit ist diese Selbstnutzung eigentlich relativ simpel. Das ist auch kein hoher Betrag, der muss am Ende jedes Folgejahres eingereicht werden. Beispiel also, ich kaufe eine Immobilie jetzt 2024 und muss für die Zeit, in der ich die Immobilie jetzt habe, also bis Dezember in diesem Sinne, nächstes Jahr bis Dezember dann einreichen. Die Steuer die errechnet sich so, man kriegt einen Bescheid, einen Grundsteuerbescheid wie man es ja auch in Deutschland kennt und da ist ein Katasterwert drauf, dieser Katasterwert, das ist eine Ermittlung von einem möglichen Wert, den die Gemeinde festlegt. Das hat nichts mit dem Marktwert oder Kaufpreis oder ähnliches zu tun. In Deutschland gibt es etwas ähnliches. Das ist der Einheitswert. Und auf diesen Katasterwert wird dann diese Steuer errechnet, entweder 1,1 oder 2 % dieses Katasterwertes und darauf dann noch mal als europäischer Steuerbürger 19 %.

Jörg Jung: 
Das heißt also auf gut Deutsch, es ist ein feststehender Betrag, der auf dem Katasterwert der Immobilie, also quasi dann festgelegt ist. Das ist kein variabler Betrag, dass man sagen kann Moment, du warst so und so oft und hier und da. Also man muss nicht ewig kritzeln und rumrechnen, das ist ein fester Wert und der bleibt dann so.

Christian Plattes: 
Korrekt. Also bleibt nicht immer so, also die Grundsteuer, die ändert sich ja dann auch, je nachdem. Das hängt aber eher bei der Gemeinde. Wenn ein Inspektor vorbeikommt und diese Immobilie dann neu bewertet, dann würde sich die Grundsteuer per se ändern und dann auch der Katasterwert. Hier spielt dann auch diese 1,1 und 2 % eine Rolle, wenn die Immobilie innerhalb der ersten zehn Jahre überprüft worden ist, also die letzten zehn Jahre. Dann kann man mit 1,1 % diesen Katasterwert berechnen. Wenn es darüber ist, was leider in den meisten Gemeinden so der Fall ist, dann wird es mit 2 %, also fast das doppelte, was dann an Steuer dann leider rauskommen würde. Und dann ist halt noch diese 19 % als europäischer Steuerbürger oder 24 % als nichteuropäischer Steuerbürger. Das ist zum Beispiel jetzt ein Fall für die Engländer, die müssen 5 % natürlich jetzt mehr zahlen.

Jörg Jung: 
Jetzt gehen wir mal in keine Immobilie, die schon existiert, sondern eine, die tatsächlich jetzt gerade hochgezogen wird. Also ich überlege mir jetzt hey, ich habe jetzt Bauland gekriegt. Das mit den Genehmigungen geht schnell. Ich baue mir einfach jetzt mal ein schönes Häuschen und will das dann auch ferienvermieten zum Beispiel. Und dann haben wir ja gerade über Selbstnutzung gesprochen. Also wie läuft das denn eigentlich, wenn mein Haus im Bau ist?

Christian Plattes: 
Super interessant. Die Thematik ist da. Immer die Frage, kann ich die Immobilie bewohnen? Ist die Immobilie bewohnbar? Und da gibt es natürlich zum einen das Szenario okay, ich baue meine Immobilie von null auf, ja dann kann ich die nicht bewohnen, bis es eine Bauabnahme gibt. Oder ich habe eine Immobilie und baue die um oder renoviere die und das sind zwei, auch wenn es theoretisch gleich bewertet wird, als Eigentümer sind es zwei unterschiedliche Thematiken. Hier haben wir einmal okay, ich ziehe eine Immobilie hoch. Dann ist es momentan so, dass ich teilweise anderthalb bis zwei Jahre auf die Bauabnahme warte, wo dann auch die Bewohnbarkeitsbescheinigung mit drin ist. Also könnte ich laut Steuerrecht sagen okay, erst nach diesen zwei Jahren fällt diese Steuer an, stimmt auch so laut Gesetz, im praktischen Sinne wird es aber nicht umgesetzt. Jetzt könnte der Inspektor kommen oder eine Überprüfung stattfinden und sagen okay, die Immobilie steht seit zwei Jahren da, du hast nichts eingereicht, was stimmt, okay, aber ich konnte sie ja theoretisch auch nicht bewohnen. In dem praktischen Sinne machen das dann die Leute trotzdem. Und da gehen wir als Beispiel dann immer vor und sagen okay, lass uns einen Zeitraum oder einen Zeitpunkt X uns raussuchen, ab wann denn diese Steuer dann anfällt bzw. die dann gezahlt wird, weil es auch nicht hohe Beträge sind, dass man das dann einfach einreicht und Strafen und Verzugszinsen somit umgeht. Und dann gibt es natürlich diese Thematik, jetzt baue ich, jetzt habe ich eine Immobilie und renoviere die als Beispiel und da muss ich dann auch schauen okay, ist es eine Renovierung, wo ich dann selbst noch in der Immobilie leben kann oder ist es ein Umbau, wo ich dann wirklich komplett rausziehen muss und die nicht mehr bewohnbar ist? Und da muss ich dann einfach Fotos oder ähnliches haben, dass dann auch wirklich zeigen kann.

Jörg Jung: 
Also da kommen wir dann quasi aus dieser Pauschale Selbstnutzungssteuer im Prinzip raus, wenn ich dann sage, ich war drei Monate gar nicht fähig, in dieser Immobilie zu leben. Hängt jetzt die Selbstnutzung dieser Ferienimmobilien, die entsprechende Besteuerung tatsächlich mit der Ferienimmobilie an sich ab? Oder ist es schon gleich, du hast ein Haus, du wohnst da drin, du hast eine Selbstnutzungssteuer zu zahlen?

Christian Plattes: 
Im Grunde genommen genau das. Also ich habe einen Zweitwohnsitz und der unterliegt dieser Steuer. Wenn ich, ich sage mal spanischer Ansässiger wäre und "nur" eine Immobilie habe, dann würde diese Steuer nicht anfallen. Wenn ich zwei Immobilien habe, hier in Spanien und das mein einziges Immobilienvermögen ist, dann würde ich für eine Immobilie das dann zahlen. Ich bin in Deutschland ansässig, würde da, auch wenn ich da mieten würde und hier eine Immobilie habe im Eigentum, ist es mein einziges Eigentum, aber ist mein Zweitwohnsitz und somit würde das auch dann dieser Steuer unterliegen. Es geht wirklich per se ab Zweitwohnsitz.

Jörg Jung: 
Okay. Selbstnutzung der Ferienimmobilie, wieder was Neues. Wieder was gelernt. Vielen Dank Christian Plattes von der PlattesGroup. Wir hören uns wieder ...

Christian Plattes: 
Super, Ich freue mich mehr.

Autor: Jörg Jung / Mitarbeit: C. Schittelkopp