Steuerfreier Verkauf des Hauptwohnsitzes in Spanien

Der steuerfreie Verkauf einer Immobilie ist in Spanien – anders als in Deutschland – nur in wenigen, klar definierten Fällen möglich. Entscheidend ist, dass es sich um den Hauptwohnsitz handelt und bestimmte gesetzliche Voraussetzungen erfüllt werden. Das Thema ist für Eigentümerinnen und Eigentümer auf Mallorca besonders relevant, da die steuerlichen Folgen eines Verkaufs erheblich sein können.

Voraussetzungen für die Steuerbefreiung

Spanisches Steuerrecht erlaubt Privatpersonen eine vollständige oder teilweise Befreiung von der Besteuerung des Veräußerungsgewinns nur in zwei Situationen:

1. Reinvestition in einen neuen Hauptwohnsitz

Der Verkaufserlös des bisherigen Hauptwohnsitzes wird vollständig oder anteilig in den Erwerb eines neuen Hauptwohnsitzes investiert.

2. Verkauf nach Vollendung des 65. Lebensjahres

Bei Erreichen des 65. Lebensjahres ist der Gewinn steuerfrei, sofern die Immobilie der Hauptwohnsitz war.

Was gilt als Hauptwohnsitz?

Ein Objekt gilt steuerlich nur dann als Hauptwohnsitz, wenn es:

• direkt im Eigentum steht und

• mindestens drei Jahre ununterbrochen als Hauptwohnsitz genutzt wurde.

Eine tageweise Unterbrechung – etwa durch Ferienvermietung – setzt die Frist wieder auf null. Die Frist von drei Jahren entspricht einem genauen Zeitraum von dreimal 365 Tagen.

Teilweise Reinvestition

Wird nur ein Teil des Verkaufserlöses in eine neue Hauptwohnsitzimmobilie investiert, erfolgt die Steuerbefreiung anteilig. Der übrige Anteil des Veräußerungsgewinns ist zu versteuern.

Einfluss eines bestehenden Darlehens

Ein Finanzierungsdarlehen ist steuerlich nicht gewinnmindernd, hat jedoch Einfluss auf den erforderlichen Reinvestitionsbetrag:
Vom Verkaufserlös wird der noch bestehende Darlehenssaldo abgezogen. Der verbleibende Betrag muss reinvestiert werden, um die Befreiung in vollem Umfang zu erhalten.

Unterschreiten der Dreijahresfrist beim neuen Hauptwohnsitz

Wird der neue Hauptwohnsitz wider Erwarten weniger als drei Jahre genutzt, ist die bereits eingereichte Einkommensteuererklärung zu berichtigen. Ausnahmen bestehen bei persönlichen oder beruflichen Zwangslagen wie Scheidung oder berufsbedingtem Umzug.

Relevante Fristen

Nach dem Auszug bleibt eine Immobilie zwei Jahre lang als Hauptwohnsitz begünstigt. Für die Reinvestition gilt ein Zeitraum von zwei Jahren vor und zwei Jahren nach dem Verkauf. Auch der Erwerb vor dem Verkauf ist damit begünstigt.

Ausländische Immobilien als ehemaliger Hauptwohnsitz

Bei Zuzug nach Spanien und Verkauf des bisherigen Hauptwohnsitzes im Ausland kann die Steuerbefreiung ebenfalls genutzt werden – unter denselben Voraussetzungen wie bei einer spanischen Immobilie.

Wegzug ins Ausland und Verkauf des spanischen Hauptwohnsitzes

• Reinvestition: Auch bei Wegzug ist die Befreiung möglich, erfolgt jedoch bei Nichtresidenz über ein Erstattungsverfahren.

• Altersbefreiung: Diese gilt ausschließlich für steuerliche Residenten im Verkaufsjahr.

Nachträgliche Beantragung der Befreiung

Die Steuerbefreiung ist ein Recht. Eine nachträgliche Korrektur durch Rückerstattungsantrag ist innerhalb des gesetzlichen Verjährungszeitraums von vier Jahren möglich.

Neubau als neuer Hauptwohnsitz

Ist die neue Immobilie noch im Bau, kann eine anteilige Befreiung entsprechend den bis zum Ablauf der Zweijahresfrist geleisteten Zahlungen erfolgen. Der Bau muss spätestens vier Jahre nach Beginn der Investition abgeschlossen sein.

Weitere wichtige Besonderheiten

• Eigentumsstrukturen über Gesellschaften berechtigen nicht zur Steuerbefreiung.

• Nur Alleineigentum oder anteiliges Volleigentum (Miteigentum) berechtigt – nicht jedoch Nießbrauch oder bloßes Eigentum.

• Renovierungen oder Umbauten einer bereits vorhandenen Immobilie gelten nicht als Reinvestition.

Empfehlung aus der Praxis

Eine sorgfältige Planung der Fristen, die lückenlose Dokumentation aller Anschaffungs- und Verkaufsvorgänge sowie die professionelle steuerliche Begleitung sind entscheidend. Fehler führen häufig zu vermeidbaren Nachversteuerungen, und gerade spanische Finanzbehörden prüfen Immobilienübertragungen besonders genau.

(Stand: Dezember 2025/wp,ng)