Wertzuwachssteuer | Grundstück | Immobilien | Spanien

Die spanische Regierung hat Anfang November 2021 ein neues Gesetz zur Berechnung der Wertzuwachssteuer erlassen. Von nun an haben die Steuerpflichtigen die Möglichkeit, aus zwei Berechnungsmodalitäten die Günstigere auszuwählen.

Bei der ersten Berechnungsart bleibt der Katasterwert die Grundlage der Wertermittlung. Der Anteil des Katasterwerts, der dem Grundstück einer Immobilie entspricht, wird mit einem Koeffizienten multipliziert. Dieser entspricht den Jahren, die der Vorbesitzer die Immobilie gehalten hat und kann der folgenden Steuertabelle entnommen werden:
 

Das Ergebnis dieser Rechnung wird mit maximal 30 Prozent besteuert. Den Wert legen die Gemeinden fest.

Bei der zweiten Berechnungsart wird die tatsächliche Wertsteigerung zwischen Erwerb des Vorbesitzers und des aktuellen Erwerbs als Bemessungsgrundlage verwendet. Diese wiederum wird ebenfalls mit bis zu 30 Prozent besteuert. Bei einer Erbschaft oder Schenkung würde der neu geschaffene Marktreferenzwert zur Bemessung der tatsächlichen Wertsteigerung hinzugezogen werden.

Durch die neue Regelung wird eine wesentliche Anforderung des Verfassungsgericht erfüllt, dass keine Plusvalía anfällt, wenn kein Wertzuwachs stattgefunden hat. Neu ist auch, dass auch jene Immobilienübergaben mit der Wertzuwachssteuer belegt werden, die weniger als ein Jahr vom Vorbesitzer erworben wurden.

Berechnungsbeispiele:

Beispielimmobilie I

Methode 1
Die Immobilie weist beim Verkauf im Jahr 2021 im Kataster einen Wert von 300.000 Euro aus, davon sind 60 Prozent (180.000 Euro) der Anteil des Grundstücks. Die Immobilie hat letztmalig 2017 den Besitzer gewechselt. Multipliziert mit dem entsprechenden Koeffizienten ergibt sich eine Bemessungsgrundlage von 30.600 Euro. Wenn die Gemeinde den Höchststeuersatz von 30 Prozent anwendet, ergibt sich eine Wertzuwachssteuer von 9.180 Euro.

Methode 2
Dieselbe Immobilie wird im Jahr 2021 für eine Millionen Euro verkauft. Beim letzten Besitzerwechsel im im Jahr 2017 waren es noch  900.000 Euro. Der reelle Wertzuwachs beträgt also 100.000 Euro. Davon sind 60 Prozent (Anteil des Grundstücks) für die Berechnung der Bemessungsgrundlage hinzuzuziehen, also 60.000 Euro. Wenn die Gemeinde den Höchststeuersatz von 30 Prozent anwendet, ergibt sich eine  Wertzuwachssteuer von 18.000 Euro.

Beispielimmobilie II

Methode 1
Die Immobilie weist beim Verkauf im Jahr 2021 im Kataster einen Wert von 100.000 Euro aus, davon sind 20.000 Euro der Anteil des Grundstücks. Die Immobilie hat letztmalig 2014 den Besitzer gewechselt. Multipliziert mit dem entsprechenden Koeffizienten ergibt sich eine Bemessungsgrundlage von 2.400 Euro. Wenn die Gemeinde den Höchststeuersatz von 30 Prozent anwendet, ergibt sich eine Wertzuwachssteuer von 720 Euro.

Methode 2
Dieselbe Immobilie wird im Jahr 2021 für 260.000 Euro verkauft. Beim letzten Besitzerwechsel im Jahr 2014 waren es noch  250.000 Euro. Der reelle Wertzuwachs beträgt also 10.000 Euro. Davon sind 20 Prozent (Anteil des Grundstücks) für die Berechnung der Bemessungsgrundlage hinzuzuziehen, also 2.000 Euro. Wenn die Gemeinde den Höchststeuersatz von 30 Prozent anwendet, ergibt sich eine  Wertzuwachssteuer von 600 Euro.

FAZIT:

Es lässt sich nicht generalisierend sagen, welche Berechnungsmethode günstig ist. Es hängt von Faktoren ab, wie viel Anteil der Wert des Grundstücks auf den Wert der Immobilie hat, auch die Dauer des vorherigen Besitzes der Immobilie ist ein Faktor, sowie der Wertzuwachs, den die Immobilie in der Zeit erfahren hat.
 

Urteil 2021

Das Verfassungsgericht Spaniens hat sich am 26.10.2021 über die Berechnungsweise der Wertzuwachssteuer wieder ausgesprochen und für verfassungswidrig erklärt. Das Urteil könnte gravierende Folgen für die Gemeinden haben, für die Erhebung der Steuer verantwortlich sind. Rund 2,5 Milliarden Euro kamen im Jahr 2019 über die Abgabe rein, rund 6 bis 8 Prozent der Steuereinnahmen der lokalen Behörden.

Die Abgabe – auf Spanisch plusvalía municipal – fällt beim Verkauf, Vererben und Verschenken von Immobilien an und besteuert die Wertsteigerung, die das Grundstück in der Zeit seit dem Erwerb durch den Vorbesitzer erfahren hat. Die Berechnung erfolgt auf Grundlage des Katasterwerts.

Urteil 2017

Die Verfassungsrichter hatten bereits mit Urteil vom 11. Mai 2017 die Verfassungswidrigkeit der Artikel 107.1, 107.2 a) und 110.4 des spanischen Gesetzes zur Regelung der lokalen Finanzbehörden (Ley Reguladora de las Haciendas Locales), die die gemeindliche Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal) betreffen, festgestellt. Das Gericht geht dabei davon aus, dass diese Steuer den verfassungsrechtlichen Grundsatz der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Einzelnen verletze, soweit sie sich nicht auf eine tatsächliche Werterhöhung eines Grundstückes, „sondern allein auf die Eigentümerstellung für einen bestimmten Zeitraum“ beziehe. 

Das Gericht erklärte die Berechnung der Steuer für ungültig, weil ein Wertzuwachs vorausgesetzt wird – unabhängig davon, wie sich der Wert des Grundstücks entwickelt hat. Damit aber ist die Rechtmäßigkeit der gesamten Steuererhebung in Frage gestellt. Unklar ist noch, welche unmittelbaren Konsequenzen diese Entscheidung für die Steuerzahler hat und für welche Zeiträume. Der detaillierte Wortlaut des Urteils ist noch nicht bekannt, das Gericht hat dazu lediglich eine Pressemitteilung ausgesendet. Das spanische Finanzministerium hat angekündigt, einen Gesetzesvorschlag für eine neue Art der Berechnung vorzulegen, damit die Steuer von nun an gesetzeskonform erhoben werden kann.

Rechtlage bis zur Erklärung der Verfassungswidrigkeit Oktober 2021

Das Urteil von 2017 bestätigte die bereits ergangenen Urteile der Gerichte zu den Foralrechten der spanischen Regionen Guipúzcoa und Álava. In diesen Urteilen hatte das Instanzgericht bereits festgestellt, dass die Erhebung der gemeindlichen Wertzuwachssteuer im Grundsatz zwar verfassungsrechtlich zulässig sei, aber das Prinzip der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Einzelnen nach Art. 31 Abs. 1 der spanischen Verfassung zu beachten habe. Daher dürfe die Steuer keinesfalls Vorgänge erfassen, “bei denen die tatsächliche oder potenzielle Wertsteigerung fehle“.

Da nun ein Urteil des spanischen Verfassungsgerichts vorliegt, das sich auf die zentralstaatlichen Vorschriften zur Wertzuwachssteuer bezieht, kann dieses direkt durch die spanischen Gerichte angewendet werden. Viele Steuerpflichtige können nun von dem dargestellten Urteil profitieren, wenn sie ein Grundstück mit Verlust veräußert haben, mit Ausnahme der Fälle, in denen bereits ein rechtskräftiges Urteil ergangen ist. Somit müssen die folgenden Personengruppen keine Wertzuwachssteuer zahlen, oder können bereits gezahlte Steuern zurückfordern, und zwar in Abhängigkeit davon, ob die Steuer – je nach Region – aufgrund eines Bescheids der Gemeinde oder im Wege der Selbsterklärung abgeführt wurde:

1. Diejenigen, die aufgrund Bescheides der Gemeinde gezahlt hatten und gegen diesen gerichtlich vorgegangen waren: Wenn hier ein bereits rechtskräftiges Urteil ergangen ist und der Steuerpflichtige im Gerichtsverfahren bereits die Verfassungswidrigkeit der Steuer eingewendet hatte, kann er Amtshaftungsansprüche gegen den spanischen Staat geltend machen,
    
2. Wer als Steuerpflichtiger die Steuer im Wege der Selbsterklärung abgeführt hat, verfügt über eine Frist von vier Jahren, gerechnet ab dem Datum des Fristablaufs zur Abführung der Steuer, um eine Korrektur der abgeführten Steuer zu beantragen. Dabei kann er die Anwendung bzw. Berücksichtigung des verfassungsgerichtlichen Urteils beantragen.
    
3. Diejenigen Steuerpflichtigen, die die Steuer aufgrund Bescheides der Gemeindeverwaltung abgeführt haben und nicht gegen den Bescheid vorgegangen sind, können ebenfalls versuchen, gezahlte Steuern zurückzufordern, und zu diesem Zweck des besondere Rechtsmittelverfahren für nichtige Bescheide nach Art. 217 des allgemeinen spanischen Steuergesetzes (Ley General Tributaria) anstrengen.